Het recht op menswaardig wonen wordt ingevuld door onze sociale huisvestingsmaatschappijen. Pijnlijk vaststelling is dat deze woningen vaak in slechte staat verkeren en ondanks alle klachten alles bij het Oude blijft.
De VRT bracht deze problematiek onder de aandacht in een rapportage van 2018. Hierna volgde een strafprocedure waarbij hierna een weergave volgt van de uitspraak.
Volgens artikel 20 § 1, eerste lid van de Vlaamse Wooncode is er sprake van een misdrijf 'wanneer een woning die niet voldoet aan de vereisten en normen, vastgesteld met toepassing van artikel 5, rechtstreeks of via tussenpersoon wordt verhuurd, te huur gesteld of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning'.
Daders kunnen zich niet verschuilen achter het feit dat zij ondanks al haar inspanningen regelmatig geconfronteerd werd met vertragende factoren waaronder de (on)toegankelijkheid van de woningen, het gebrek aan financiële middelen en de niet-medewerking van de huurders.
Woningen moeten immers voldoen vooraleer ze verhuurd worden. De gebreken waren ten andere ook overwegend structureel van aard en niet toerekenbaar aan de huurders.
Verhuurders dienen gevolg te geven aan klachten van huurders ver vocht en schimmel in de woningen. Zij zij hiervan niet ontslaan door niet werkzame en niet duurzame herstellingen of door zich te bedienen van modelbrieven of door bepaalde zaken verwijten aan de huurders zonder dat deze met de werkelijkheid bleken overeen te komen.
Evenmin volstaan oplapwerken zonder structureel herstel te bereiken, laat staan werk uitgevoerd door prutsers die niet voldoende vakkundig zijn om de gebreken definitief te herstellen.
Wie aldus als verhuurder handelt gedraagt zich niet als zorgvuldig verhuurder en verhuurt woningen die niet voldeden aan de woningkwaliteitsnormen zonder voldoende gehoor te geven voor klachten van de huurders waardoor gezondheidsrisico's voor de huurders kunnen ontstaan .
De vaststellingen van de Wooninspectie gelden als objectief bewijs.
Elk misdrijf vereist naast een materieel ook een moreel element, ook als dit laatste niet uitdrukkelijk in de misdrijfomschrijving is vermeld. Die regel geldt zowel voor de misdrijven van het Strafwetboek als voor de misdrijven uit het bijzonder strafrecht en zowel voor natuurlijke als voor rechtspersonen. De vereiste van een moreel element is een algemeen beginsel van strafrecht.
Het moreel element van een misdrijf slaat op de schuldvorm van het misdrijf. Het Openbaar Ministerie draagt de bewijslast van alle elementen van het misdrijf en dus ook van het moreel element.
Inzake inbreuken op de Wooncode is minstens onachtzaamheid als schuldvorm vereist, doch dit volstaat. Dit wil zeggen dat de verhuurder een gebrek aan voorzichtigheid of aan voorzorg kan verweten worden, zonder dat vereist is dat hij/zij wetens en willens een gebrekkige woning heeft verhuurd.
Onachtzaamheid bestaat in het veroorzaken van een door de strafwet bepaald schadelijk gevolg door een gebrek aan voorzichtigheid of voorzorg: de dader veroorzaakt niet gewilde schadelijke gevolgen die hij had moeten voorzien en die hij diende te vermijden.
Voor de toepassing van deze schulduitsluitingsgrond overmacht (art. 71 Strafwetboek) dient vast te staan dat de wilsvrijheid in hoofde van de beklaagde aangetast was.
Overmacht kan enkel voortvloeien uit een gebeurtenis buiten de wil van de mens die door deze wil niet kon worden voorzien of vermeden. Overmacht is een rechtvaardigingsgrond voor alle misdrijven, ook voor de onachtzaamheidsmisdrijven (zie tevens Cass. 4 februari 1998, Arr. Cass. 1998,154).
Voor de toepassing van artikel 71 is vereist dat de dader niet in de mogelijkheid verkeert de dwang te voorzien of te vermijden. De dwang moet hem opgelegd zijn, wat betekent dat hij zelf niet op actieve of passieve wijze mag hebben bijgedragen tot het ontstaan ervan (zie tevens Cass. 16 september 2014, AR P.2013.1847.N).
De feitenrechter oordeelt ter zake op grond van de feitelijke gegevens van de zaak op onaantastbare wijze.
Een argumentatie van een beklaagde dat zij over ontoereikende financiële middelen zou beschikken onder meer ingevolge het arm huurderspubliek en de lage huurprijs in de sector waardoor de werkingskosten en de afbetalingen op leningen niet gefinancierd kunnen worden, kan de door haar gepleegde misdrijven geenszins rechtvaardigen.
Overmacht kan slechts voorkomen uit een van de wil van de mens onafhankelijke omstandigheid welke die wil noch heeft kunnen voorzien, noch heeft kunnen voorkomen (Cass., nr. 3670 van 28 november 1984, Arr. Cass., 1984-85, 436; Pas., 1985, 1, 390); zij is onverenigbaar met een aan de dader te wijten nalatigheid of gebrek aan voorzorg (Cass., 25 juni 1956, Pas., 1956, I, 1176; Arr. Cass., 1956, 905).
De beklaagde moet aantonen dat er sprake is van een ontoerekenbare onmogelijkheid waaraan zijzelf redelijkerwijze niet kon verhelpen en in haar hoofde een onoverkomelijk beletsel vormde om haar verbintenissen die haar zijn opgelegd krachtens de Vlaamse Wooncode en haar eigen statutair doel, na te komen.
De beklaagde kan niet zinnig argumenteren dat zij de misdrijven niet heeft kunnen voorkomen of niet heeft kunnen voorzien. De aard van de gebreken aan de woningen werden vaak toegeschreven aan de constructie van het gebouw en waren het gevolg van jarenlang gebrekkig onderhoud van de woningen waardoor hoofdzakelijk vocht- en schimmelproblemen in de verhuurde woningen werden vastgesteld. Ook heel wat gasinstallaties bleken niet conform te zijn. De beklaagde kende deze gebreken en in die wetenschap kon zij ermee volstaan om eenvoudig te beslissen deze woningen niet langer te verhuren.
Het gebrek aan financiële middelen en het gebrek aan een passend financieringsmodel ter verwezenlijking van haar doel heeft geen uitstaans met een onoverkomelijke onmogelijkheid om woningen te verhuren dewelke wel voldoen aan de woningkwaliteitsnormen. De beklaagde beschikte immers als verhuurder over de vrij keuze om dergelijke panden niet te verhuren en kandidaten desnoods op wachtlijsten te plaatsen in afwachting van het vinden van een geschikte woning.
Ook het gegeven dat een beklaagde bij het bepalen van de sociale huurprijs zich dient te houden aan het Kaderbesluit Sociale Huur en zij daardoor slechts lage huurprijzen kon vragen hetgeen een negatieve weerslag op haar werkingsmiddelen heeft, is een element dat reeds bij de oprichting van de vennootschap gekend was en waarmee te allen tijde rekening had moeten worden gehouden bij de uitoefening van haar taken en het maken van beleidskeuzen, hoe moeilijk dit ook was.
Een sociale huisvestingsmaatschappij beschikt bovendien over de beleidsvrijheid om te bepalen aan wie zij een woning verhuurde en was contractueel in de mogelijkheid om huurcontracten te beëindigen indien zij van oordeel was dat haar huurders niet voldeden aan hun contractuele verplichtingen.
De beperkte instroom aan inkomsten wordt bovendien door de overheid bijgestuurd door het creëren van een gesubsidieerde financiering via de VMSW waarop de beklaagde beroep kan doen voor onder meer de financiering van renovatieprojecten.
Ook het gegeven dat de recente nieuwbouwprojecten een financiële aderlating zijn, ontneemt niet de plicht in hoofde van de beklaagde om voldoende fondsen te voorzien voor het onderhoud van de sociale panden waarin zij bewoners huisvest en waarvoor zij huurgelden ontving.
Ook de beleidskeuze die zij maakte om voorrang te geven aan deze nieuwbouwprojecten en het niet primordiaal nastreven van kwalitatieve renovatie van panden die geen leenlast meer hadden, betrof een eigen weloverwogen en bewuste beleidskeuze in hoofde van de beklaagde waartoe zij niet gedwongen werd ingevolge enige overmachtssituatie, zodat zij de gevolgen van deze keuzes dan ook kon voorzien.
Tenslotte dient te worden vermeld dat zelfs onwillig huurders die weigeren om de nodige herstellingen te laten uitvoeren, geen overmacht kunnen vormen in hoofde van een sociale huisvestingsmaatschappij.
In contracten wordt immers een recht op bezichtiging voorzien en de sociale verhuurder kan dan ook deze contractuele mogelijkheid aanwenden om zich een toegang tot het pand te verschaffen.
Bovendien beschikt een sociale verhuurder in de regel de mogelijkheid om de huurovereenkomst te verbreken, mits het respecteren van een opzegtermijn en dit mits het aanbrengen van een motivatie, waarbij het gebrek aan medewerking om herstellingen uit te voeren een kan vormen, ook al heeft zij als sociale huisvestingsmaatschappij het sociaal doel om minder begoede mensen die daarvoor aanmerking kwamen een sociale woning aan te bieden. Deze opzegmogelijkheid wordt haar immers door geen enkele wetgevende bepaling ontnomen.
Een verzwarende omstandigheid kan bestaan uit de gewoonte?
Het is bovendien een algemene bekendheid dat er een tekort aan aanbod van sociale huisvestiging bestaat nu de vraag ter zake veel groter is dan het aanbod en dat sociale huisvestgingsmaatschappijen te kampen hebben met een sterke financiële druk, zoals dit overigens door de beklaagde tevens aannemelijk wordt gemaakt.
Evenwel dient een sociale verhuurder te beseffen dat deze omstandigheden geenszins de door haar gepleegde feiten kunnen verschonen. De sociale huisvestingsmaatschappij dient te beseffen dat zij belast is met een wettelijke taak zoals omschreven in artikel 41 van de Vlaamse Wooncode en dat zij geen enkele reden heeft om aan de socio-economisch zwakkere personen in onze maatschappij een woning te verhuren waarvan men weet dat deze woning niet geschikt is en waarvan men tevens weet dat deze sociale klasse van huurders vaak niet over voldoende financiële middelen beschikt om via juridische weg de kwaliteit van de door hen gehuurde woning na te streven, hetzij op zoek te gaan naar een andere woning op de huurmarkt.
Er mag van de sociale huisvestingsmaatschappij wel degelijk verwacht worden dat ook zij - hoe moeilijk ook - inspanningen levert en zich minstens aan de opgelegde kwaliteitsnormen houdt. Zo niet, wordt het fundamenteel recht op een behoorlijke huisvesting waarop ook de meest zwakken in onze maatschappij recht hebben, aangetast, Elke persoon in onze maatschappij heeft zonder onderscheid recht op eerbiediging van het grondrecht van een menswaardige huisvestiging.
Door dat niet te doen, komen mogelijk mensenlevens in gevaar en komt de gezondheid van doorgaans maatschappelijk kwetsbare huurders in het gedrang.
De sociale huisvestingsmaatschappij moet beseffen zat zij er te allen tijde toe gehouden is om als verhuurder van sociale woningen haar verantwoordelijkheid op te nemen en zij niet pas tot actie kan overgaan nadat de huurders dreigen met gerechtelijke procedures en/of naar de pers stappen teneinde de slechte staat van de woningen waarin zij verblijven aan te kaarten in de hoop eindelijk gehoor te krijgen.
Het is overigens frappant om vast te stellen dat daar waar de overheid aan de burger steeds strengere woningkwaliteitsnormen oplegt, sociale huisvestingsmaatschappijen, belast met een wettelijke taak zelf in gebreke blijft deze woningkwaliteitsnormen na te leven op het vlak van sociale huisvesting.
De straf die aan sociale huisvestingsmaatschappijen wordt opgelegd moet daarom van aard zijn om de beklaagde te ontmoedigen nog langer de wet te overtreden. Bovendien moet rekening gehouden worden met de maatschappelijke kost die door de beklaagde veroorzaakt werd in de vorm van de noodzakelijke inzet van mensen en middelen voor de handhaving. De inzet van inspectiediensten, politie en justitie betekent voor de gemeenschap een grote kost, iets waar de beklaagde zich maar al te goed van bewust is.. Gelet op het blanco strafregister en de inspanningen die de sociale verhuurder deed in de loop van de procedure werd te dezen een deel van de straf uitgesproken met uitstel.
De ontvangen huurgelden kunnen beschouwd worden als vermogensvoordelen die rechtstreeks uit het misdrijf zijn verkregen (artikel 42,3° Sw). Derhalve zijn de huurgelden onwettig verkregen en kunnen deze verbeurd verklaard worden.
De verbeurdverklaring van vermogensvoordelen is evenwel een facultatieve straf zodat de rechter nooit verplicht kan zijn om de verbeurdverklaring uit te spreken. De strafrechter beschikt in het licht van de concrete omstandigheden over een feitelijke appreciatiebevoegdheid.
Het werkelijke vermogensvoordeel van de beklaagde blijft beperkt tot de winst (en niet de omzet) die zij hebben gehaald uit de gepleegde misdrijven.
De rechtbank oordeelt dat op grond van de gegevens van het strafdossier het niet met zekerheid vaststaat dat de beklaagde winsten heeft gegenereerd door het plegen van de misdrijven.
Zij blijkt integendeel de laatste jaren te kampen te hebben met structurele boekhoudkundige verliezen, dewelke jaarlijks stijgen. Het totaal overgedragen verlies wordt thans op 32 miljoen euro geschat.
Er kan bovendien niet met zekerheid uitgesloten worden dat het hierna effectief opgelegde gedeelte van de geldboete het vermogensvoordeel reeds overschrijdt.
De rechtbank kende verder een herstelvordering tot voor een aantal panden..
De schade die de burgerlijke partij heeft geleden als gevolg van de bewezen verklaarde feiten, bestaat in de betaling van huurgelden zonder het daartegenover staande woongenot daadwerkelijk en integraal te hebben ontvangen.
Deze schade is niet voor precieze begroting vatbaar temeer de beklaagde de woning ook ter beschikking had en deze daadwerkelijk heeft bewoond.
De schade kan dan ook alleen naar billijkheid worden begroot.
Het staat vast dat de Vlaamse normen inzake woonkwaliteit de openbare orde aanbelangen omdat de Vlaamse overheid met deze normen het grondrecht op behoorlijke huisvesting (art. 23 Grondwet) wil garanderen.
Als een woning bij de aanvang niet aan de normen voldoet, heeft dit tot gevolg dat de betrokken woning niet geldig het voorwerp van een huurovereenkomst kan uitmaken en de overeenkomst aldus absoluut nietig Is.
Als een woning reeds verhuurd is en nadien ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard (waardoor het voorwerp van de overeenkomst juridisch tenietgaat) en het tenietgaan van het voorwerp te wijten is aan contractuele wanprestaties van de verhuurder, kan de huurovereenkomst eventueel in het nadeel van de verhuurder worden ontbonden (met eventueel schadevergoeding voor de huurder tot gevolg).
Het behoort uiteindelijk aan de rechter om op basis van de voorliggende gegevens van het strafdossier te oordelen of de niet-naleving van de woningkwaliteitsvereisten van die aard is dat deze de nietigheid meebrengt.
Het zou ongenuanceerd zijn om bij elke inbreuk op de Vlaamse Wooncode te besluiten tot de nietigheid. Er is in geen geval sprake van enig automatisme, er moet omzichtig worden omgesprongen met het bevelen van de nietigheid en niet bij elke beslissing tot ongeschiktverklaring of onbewoonbaarverklaring moet hiertoe worden besloten. Bovendien heeft de Vlaamse Wooncode geen contractuele gevolgen verbonden aan het niet respecteren van de Vlaamse Wooncode, zodat moet teruggevallen worden op de beginselen van het algemeen verbintenissenrecht.
Het Grondwettelijk Hof heeft in haar arrest van 11 maart 2009 (nr. 47/2009) geoordeeld dat "het aan de rechter toebehoort om te oordelen of de niet-naleving van de kwaliteitsvereisten hetzij de nietigheid van de huurovereenkomst meebrengt, hetzij de geldigheid van de instemming van de huurder aantast, hetzij de ontbinding van de huurovereenkomst verantwoordt, cf nog als grondslag dient om de verhuurder ertoe te veroordelen aan de vereisten van de Vlaamse Wooncode te voldoen. Het gaat dan echter om een toepassing van de regels van het verbintenissenrecht en van de huurwetgeving met betrekking tot de hoofdverblijplaats en niet om een toepassing van het decreet".
De rechtbank is dan ook niet ingegaan op de vordering van de burgerlijke partijen om de nietigverklaring van de huurovereenkomst te bevelen