De tekortkoming aan artikel 12 van de Woningbouwwet
De Woningbouwwet is van toepassing op "iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een (huis of appartement) te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting bestemd is en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw één of meer stortingen te doen".
Overeenkomstig artikel 13, tweede lid, van de Woningbouwwet heeft de niet-nakoming van de bepalingen van artikel 7 of van artikel 12 (voltooiingswaarborg) de nietigheid van de overeenkomst tot gevolg. Die nietigheid kan, indien de overeenkomst een aannemingsovereenkomst is, door de opdrachtgever worden aangevoerd vóór de voorlopige oplevering.
Een uitdrukkelijk ontbindend beding in een overeenkomst die wegens miskenning van bepalingen van dwingend recht niet rechtsgeldig is tot stand gekomen, kan uiteraard geen afbreuk doen aan de vordering tot nietigverklaring van deze overeenkomst.
De niet-naleving van dwingende bepalingen die de geldigheid van de overeenkomst in het gedrang brengen en leiden tot de nietigheid ervan, is een buitencontractuele fout die het sluiten van de overeenkomst voorafgaat ("culpa in contrahendo").
De fout die een orgaan van een vennootschap begaat bij het sluiten van een overeenkomst, brengt de aansprakelijkheid van de vennootschap mee, maar deze aansprakelijkheid sluit de persoonlijke aansprakelijkheid van het orgaan, naast die van de vennootschap, niet uit
De gewezen zaakvoerders zijn bijgevolg in solidum (zoals door de opdrachtgevers gevorderd) aansprakelijk voor de schade die het gevolg is van de gezamenlijk gepleegde precontractuele fout.
Indien de gewezen zaakvoeders de precontractuele fout niet hadden begaan, zouden de opdrachtgevers met de aannemer een rechtsgeldig contract hebben gesloten, wat meebrengt dat de aannemer de vereiste voltooiingswaarborg zou hebben gesteld. De gewezen zaakvoerders voeren immers niet aan dat de aannemer het contract niet zou hebben gesloten of niet zou hebben kunnen sluiten indien hij overeenkomstig de Woningbouwwet een voltooiingswaarborg hadden moeten stellen. De opdrachtgevers hebben dan ook recht op een schadevergoeding die hen plaatst in de toestand waarin zij zich zouden hebben bevonden indien een geldig contract tot stand was gekomen en bijgevolg de voltooiingswaarborg was gesteld.
De gewezen zaakvoerders zijn aansprakelijk tot beloop van het bedrag dat de opdrachtgevers op grond van de voltooiingswaarborg hadden kunnen verkrijgen.
Een voltooiingswaarborg overeenkomstig de Woningbouwwet dekt alle bedragen die nodig zijn om het onroerend goed verder af te werken overeenkomstig het bestek. Prijsstijgingen of een hogere aannemingsprijs die de opvolgende aannemer bedingt voor de voltooiing van de werken kunnen de opdrachtgever niet benadelen.