Een verkoop kan afgesloten ingevolge het lichten van en aankoopoptie maar ook door het lichten van een verkoopoptie.
Bij de stipulering van een verkoopoptie dient (best) duidelijkheid geschapen op welk tijdstip de optie wordt gelicht, weze het bij de verzending van het schrijven waarin de optie wordt gelicht, of weze het bij de ontvangst van dit schrijven. Verder hoe wordt de ontvangst bewezen en wat geldt als ontvangst van het schrijven door de koper van de schriftelijke optie-lichting?
Bij gebreke hieraan dient noopt de clausule tot interpretatie in het nadeel van degene die bedongen heeft (hier: de kandidaat-verkoper, m.a.w. de verweerster) en in het voordeel van degene die zich verbonden heeft (hier: de kandidaat-koper, m.a.w. de eiseres) (zie art. 1162 Burgerlijk Wetboek).
Wanneer het bewijs alsdan niet geleverd wordt dat de optie binnen de gestelde termijn werd gelicht (bijvoorbeeld bij te late lichting) gaat de verkoop niet door en dient het betaalde voorschot terug betaald.
Zelfs het uitschrijven van een een cheque overhandigd aan de makelaar ter betaling van het voorschot volstaat alvast niet als bewijs van (het tijdstip van) de schriftelijke kennisgeving van de aanvaarding.
Wanneer zoals te dezen nooit een overeenkomst is tot stand gekomen is het betaalde voorschot (uiteindelijk) nooit verschuldigd geweest, zodat de er aanleiding is tot terugbetaling van dit onverschuldigd betaalde bedrag (zie art. 1376-1377 Burgerlijk Wetboek).
Wie een onverschuldigde betaling ontvangen heeft te kwader trouw, moet hij niet alleen het kapitaal teruggeven, maar ook de intresten of de vruchten, te rekenen van de dag van de betaling (zie art. 1378 Burgerlijk Wetboek).
Te dezen diende volgens de termen van de ondertekende aankoopbelofte het bedongen voorschot pas betaald “bij ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst”.
Tot de ondertekening van de zgn. compromis is het echter nooit gekomen. Toch werd door toedoen van haar makelaar, kort na de ondertekening van de aankoopbelofte – en dus zonder dat er toen al sprake was van een (definitief) voltrokken koop-verkoop door middel van een wederzijds ondertekende compromis – reeds betaling gevraagd (en bekomen) van het voorschot van 15.000,00.
Een makelaar moet in dit geval hebben geweten dat dit voorschot – bij gebreke van onderhandse verkoopovereenkomst.
Derhalve is het (onverschuldigd) betaalde voorschot te kwader trouw in de zin van artikel 1378 van het Burgerlijk Wetboek, zodat op de terug te betalen som wel degelijk ook intrest verschuldigd is vanaf de datum van betaling en aan de wettelijke rentevoet,
Deze intrest is evenwel (geen verwijl- maar) vergoedende intrest. Deze intrest wordt gerechtelijke intrest genoemd vanaf de datum van de dagvaarding (hier: 25 april 2012).
Uittreksel uit het NBW
Art. 5.24. Voorkeurscontract
Het voorkeurscontract is een contract waarbij een partij zich ertoe verbindt om voorrang te geven aan de begunstigde ervan indien zij zou beslissen te contracteren. Tenzij de wet of het contract anders bepaalt, is het voorkeurscontract aan volgende regels onderworpen.
De partij mag slechts met een derde contracteren nadat zij aan de begunstigde de gelegenheid heeft gegeven om zijn voorkeursrecht uit te oefenen. Te dien einde geeft zij aan de begunstigde kennis van de essentiële en substantiële bestanddelen van het contract dat zij beoogt te sluiten.
Deze kennisgeving geldt als aanbod.
Wordt het aanbod niet aanvaard, dan mag de partij niet contracteren met een derde tegen een lagere prijs of gunstigere voorwaarden zonder opnieuw over te gaan tot een kennisgeving overeenkomstig het tweede lid.
Uittreksel uit de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel houdende Boek 5 “Verbintenissen” van het Burgerlijk Wetboek
De regeling is geïnspireerd op de regeling van artikel 48 Pachtwet (zie ook: B. TILLEMAN, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, X, Antwerpen, Kluwer, 2001, 271-303; W. VAN GERVEN en A. VAN OEVELEN, 160; P. WÉRY, I, 195-199, nr. 182-185). In het gemeen recht is zij van aanvullend recht.
Uittreksel uit het NBW
Art. 5.25. Optiecontract of eenzijdige contractbelofte
Het optiecontract, of de eenzijdige contractbelofte, is een contract waarbij een partij aan de begunstigde ervan het recht geeft te beslissen om met haar een contract te sluiten waarvan de essentiële en substantiële bestanddelen vastliggen en voor de totstandkoming waarvan enkel nog de toestemming van de begunstigde ontbreekt.
Uittreksel uit de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel houdende Boek 5 “Verbintenissen” van het Burgerlijk Wetboek
Dit artikel bevestigt het geldende recht (zie: B. TILLEMAN, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, X, Antwerpen, Kluwer, 2001, 207-270; W. VAN GERVEN en A. VAN OEVELEN, 160; P. WÉRY, I, 189-194, nr. 175-180).
De algemene regels inzake totstandkoming van het contract zijn van toepassing. Het beloofde contract komt na de toestemming van de begunstigde tot stand zonder retroactief effect.
Uittreksel uit het NBW
5.26 Sanctie
Wanneer een contract met een derde het voorkeurs- of optiecontract schendt, beschikt de begunstigde over de sancties bij niet-nakoming van de schuldenaar.
Ten laste van de derde die medeplichtig is aan de schending van het voorkeurs- of optiecontract, kan de begunstigde ook herstel van de geleden schade of de niet-tegenwerpelijkheid van het contract vorderen, of eisen dat hij de plaats van de derde inneemt in het gesloten contract.
Uittreksel uit de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel houdende Boek 5 “Verbintenissen” van het Burgerlijk Wetboek
Het eerste lid bevestigt het uitgangspunt dat de begunstigde bij een miskenning van het voorkeurs- of optiecontract over het recht beschikt op herstel van de geleden schade en meer in het algemeen over de sancties bij niet-nakoming bedoeld in de artikelen 5.83 en volgende.
Met substitutie wordt bedoeld dat de begunstigde de plaats kan innemen van de derde medeplichtige (aan de prijs en de voorwaarden met de derde afgesproken). Door een substitutie te vorderen, uit de begunstigde zijn wil om te contracteren aan die voorwaarden.