In toepassing van art. 1583 oud BW wordt algemeen aangenomen dat, in principe, de verkoopovereenkomst een consensuele overeenkomst is.
Dit principe geldt evenwel niet onverminderd (meer) voor alle verkoopovereenkomsten zonder onderscheid. Voor de geldige totstandkoming van verkoopovereenkomsten die in het bijzonder onroerende goederen tot voorwerp hebben, volstaat de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen niet (meer) en gelden specifieke door de wet opgelegd vormvereisten. In dat verband kan bijvoorbeeld verwezen worden naar art. 101 van het decreet van 27 oktober 2006 «betreffende de bodemsanering en de bodembescherming» en art. 116 van ditzelfde decreet.
Gelet op de bepalingen van voormeld decreet is voor de rechtsgeldige totstandkoming van een verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen, de redactie van een onderhandse akte vereist waarin de inhoud van het bodemattest wordt opgenomen.
Vandaar dat de verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen veeleer een plechtig contract is.
Uit de wettelijke bepalingen van de Wet Elektronische Handel volgt dat een koop-verkoopovereenkomst m.b.t. een onroerend goed, zoals in dit geval, niet tot stand kan komen via elektronische weg (lees: via e-mail).
Artikel XII.16 van het WER sluit de totstandkoming via elektronische weg uit voor de verkoop van onroerende goederen:
"Art. XII.16 WER (art. 17 Wet Elektronische Handel) bepaalt:
«Artikel XII.15 is niet van toepassing op de contracten die tot één van de volgende categorieën behoren:
1° Contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, met uitzondering van huurrechten;".
De verkoop van onroerende goederen kan dus niet tot stand komen noch bewezen worden via e-mail. De e-mail kan zelfs niet gelden als begin van bewijs gelet op de artt. XII.15 § 2, derde lid en XII.16 WER.
Evenmin kan een e-mail gelden als buitengerechtelijke bekentenis
Een buitengerechtelijke bekentenis is een verklaring waarmee een partij het bestaan van een rechtshandeling of de juistheid van het feit, door een ander partij tegen haar aangevoerd, erkent en die wordt afgelegd buiten een geding dat betrekking heeft op het feit in kwestie. De buitengerechtelijke bekentenis kan uitgaan van de partij of haar gevolmachtigde.
De buitengerechtelijke bekentenis is echter niet toegelaten bij plechtige contracten, omdat de vormvoorwaarden daar gelden als vereiste voor de geldigheid van het contract. Bij gebreke van die vormvoorwaarde, is de overeenkomst niet geldig tot stand gekomen en kan zij ook niet worden bewezen door een bekentenis.
zie evenwel www.elfri.be - Artikel - Bepalingen van de elektronische handtekening in het economisch wetboek