De bepalingen van de wet betreffende de juridische aspecten van de informatiemaatschappij zijn inmiddels opgenomen in het WER in gewijzigde vorm.
Onder de oude wetgeving kon een verkoopovereenkomst van een onroerend goed niet bewezen worden door een e-mail.
Bij artikel 17 van de wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij werd voorgeschreven:
“Artikel 16 is niet van toepassing op de contracten die tot één van de volgende categorieën behoren:
1° contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, met uitzondering van huurrechten;
(…)”.
Artikel 16 van dezelfde wet stelde:
Ҥ 1.
Aan elke wettelijke of reglementaire vormvereiste voor de totstandkoming van contracten langs elektronische weg is voldaan wanneer de functionele kwaliteiten van deze vereiste zijn gevrijwaard.
§ 2.
Voor de toepassing van § 1, moet in overweging worden genomen dat:
aan de vereiste van een geschrift is voldaan door een opeenvolging van verstaanbare tekens die toegankelijk zijn voor een latere raadpleging, welke ook de drager en de transmissiemodaliteiten ervan zijn;
aan de uitdrukkelijke of stilzwijgende vereiste van een handtekening is voldaan wanneer deze laatste beantwoordt aan de voorwaarden van ofwel artikel 1322, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, ofwel van artikel 4, § 4, van de wet van 9 juli 2001 tot vaststelling van bepaalde regels in verband met het juridische kader voor elektronische handtekeningen en certificatiediensten;
aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt, kan worden voldaan door om het even welk procedé dat waarborgt dat de vermelding effectief uitgaat van deze laatste.
(…)”.
Een verkoopovereenkomst van een onroerend goed is een contract dat rechten overdraagt in verband met een onroerende zaak. Bij toepassing van de hierboven geciteerde wetsbepalingen (die geen onderscheid maken tussen onderhandse akten of authentieke akten) kan volgens de rechter in deze oudere zaak een dergelijke overeenkomst niet worden bewezen (zelfs niet tot stand komen) aan de hand van elektronische technieken. Ten aanzien van een (beweerde) langs elektronische weg tot stand gekomen verkoopovereenkomst inzake een onroerend goed is immers voldaan, noch aan de vereiste van een geschrift, noch aan de vereiste van een handtekening, noch aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt. Dat de geïntimeerden nooit zouden hebben betwist dat de betrokken e-mailberichten van hen afkomstig zijn, kan daaraan niets veranderen.
Aangezien de verkoop van een onroerend goed in de regel een rechtshandeling betreft waarvan de waarde 375 EUR (vandaag verhoogd tot 3.500 euro) te boven gaat, is bewijs door getuigen of vermoedens niet toegelaten (art. 1341 BW).
Nieuwe wetgeving
Ingevolge de wetsaanpassing van 20/09/2018 inhoudende wijziging van art. XII 15 en XII.16 kunnen voortaan alle contracten via elektronische weg afgesloten worden (art. XII 15) .
Aldus zou ook de verkoop van onroerende goederen binnen het raam van voormelde wet elektronisch kunnen gebeuren.
Heel wat contracten zijn onderworpen aan vormvoorwaarden. Welnu deze worden geacht voldaan te zijn voor de totstandkoming van contracten langs elektronische weg op voorwaarde:
• dat wanneer een geschrift vereist is, dit geschrift blijkt uit verstaanbare tekens die op een elektronische drager zijn aangebracht, mits de integriteit ervan is beschermd en mits deze gegevens toegankelijk zijn voor de contractpartijen
• mits de handtekening is voldaan wanneer deze voldoet aan
ofwel artikel 3.10. van verordening 910/2014 (“elektronische handtekening”: gegevens in elektronische vorm die gehecht zijn aan of logisch verbonden zijn met andere gegevens in elektronische vorm en die door de ondertekenaar worden gebruikt om te ondertekenen);
ofwel van artikel 3.12. van verordening 910/2014 (“gekwalificeerde elektronische handtekening”: een geavanceerde elektronische handtekening die is aangemaakt met een gekwalificeerd middel voor het aanmaken van elektronische handtekeningen en die gebaseerd is op een gekwalificeerd certificaat voor elektronische handtekeningen;)
• dat het bewijs van aanvaarding blijkt uit een (éénder welk) procédé dat waarborgt dat de vermelding effectief uitgaat van deze laatste.
Let wel:
In uitzonderlijke omstandigheden (en XII.16 WER) kan de rechter toch oordelen dat het contract niet elektronisch kan tot stand komen en een elektronische overeenkomst als niet gesloten aanzien wanneer de rechter praktische belemmeringen vaststelt voor het vervullen van een wettelijke of reglementaire vormvereiste in het kader van de totstandkoming van een contract.
Een ‘duurzame gegevensdrager’ wordt omschreven als: ‘elk hulpmiddel dat een fysieke persoon of rechtspersoon in staat stelt om persoonlijk aan hem gerichte informatie op te slaan, op een wijze die deze informatie voor hem toegankelijk maakt voor toekomstig gebruik gedurende een tijdsduur die is afgestemd op het doel waarvoor de informatie kan dienen, en die een ongewijzigde reproductie van de opgeslagen informatie mogelijk maakt.
Voor zover deze functionaliteiten bewaard worden, kunnen als duurzame gegevensdrager beschouwd worden het papier of, in een digitale omgeving, een e-mail ontvangen door de bestemmeling of een elektronisch document bewaard op een opslagapparaat of toegevoegd aan een e-mail ontvangen door de bestemmeling.’
Het blijvend probleem van de ondertekening van de e-mail.
De vereisten verbonden aan de handtekening vermeld in verordening 910/2014 impliceren dat een klassieke e-mail die niet minstens voorzien is van elektronische gegevens in elektronische vorm die gehecht zijn aan of logisch verbonden zijn met andere gegevens in elektronische vorm en die door de ondertekenaar worden gebruikt om te ondertekenen beletten dat een klassieke e-mail niet aan deze voorwaarden voldoet.
Het bodemattest
Deze wetgeving verandert niet aan de bepalingen inzake de vereisten van het bodemattest.
Uittreksel uit het Wetboek van economisch recht sinds 20/09/2018
Art. XII.15.[1 § 1. Aan elke wettelijke of reglementaire vormvereiste voor de totstandkoming van contracten langs elektronische weg is voldaan wanneer de functionele kwaliteiten van deze vereiste zijn gevrijwaard.
§ 2. Voor de toepassing van § 1, moet in overweging worden genomen dat :
- [3 aan de vereiste van een geschrift is voldaan door een geheel van alfabetische tekens of van enige andere verstaanbare tekens aangebracht op een drager die de mogelijkheid biedt toegang ertoe te hebben gedurende een periode die is afgestemd op het doel waarvoor de informatie kan dienen en waarbij de integriteit ervan wordt beschermd, welke ook de drager en de transmissiemogelijkheden zijn;]3
- aan de uitdrukkelijke of stilzwijgende vereiste van een handtekening is voldaan wanneer deze laatste beantwoordt aan de voorwaarden van [3 ofwel artikel 3.10. van verordening 910/2014]3, [2 ofwel van artikel 3.12. van verordening 910/2014]2;
- aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt, kan worden voldaan door om het even welk procédé dat waarborgt dat de vermelding effectief uitgaat van deze laatste.]1
----------
(1)<Ingevoegd bij W 2013-12-15/51, art. 3, 010; Inwerkingtreding : 31-05-2014>
(2)<W 2015-10-26/06, art. 46, 028; Inwerkingtreding : 09-11-2015>
(3)<W 2018-09-20/14, art. 10, 067; Inwerkingtreding : 20-10-2018>
Art. XII.16.[1 [2 Op voorwaarde dat ze het bestaan van praktische belemmeringen vaststellen voor het vervullen van een wettelijke of reglementaire vormvereiste in het kader van de totstandkoming van een contract langs elektronische weg, kunnen de bevoegde hoven en rechtbanken het artikel XII.15 niet toepassen]2 op de contracten die tot één van de volgende categorieën behoren :
1° contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, met uitzondering van huurrechten;
2° contracten waarvoor de wet de tussenkomst voorschrijft van de rechtbank, de autoriteit of de beroepsgroep die een publieke taak uitoefent;
3° contracten voor persoonlijke en zakelijke zekerheden welke gesteld worden door personen die handelen voor doeleinden buiten hun handels- of beroepsactiviteit;
4° contracten die onder het familierecht of het erfrecht vallen.]1
----------
(1)<Ingevoegd bij W 2013-12-15/51, art. 3, 010; Inwerkingtreding : 31-05-2014>
(2)<W 2018-09-20/14, art. 9, 067; Inwerkingtreding : 20-10-2018>