Een vastgoedmakelaar kan aansprakelijk worden gesteld indien bij de ondertekening van de compromis de betaling van het voorschot nog niet heeft plaatsgevonden en wanneer de betaling van dit voorschot voorzien is in de compromis.
De vastgoedmakelaar in wiens bijzijn de compromis wordt ondertekent dient derhalve toe te zien of de voorwaarde van de betaling is voldaan, ook al is voorzien dat de betaling dient te gebeuren op de derdenrekening van de notaris, die in een dergelijk geval niet aansprakelijk kan gesteld. De notaris draagt in een dergelijke zaak geen verantwoordelijkheid.
De schade bij een dergelijke fout bestaat niet uit de niet betaling van het voorschot maar uit het tijdverlies en de kosten veroorzaakt bij de ontbinding van de verkoop.
De verkoper draagt een medeverantwoordelijkheid in een dergelijk geval gezien ook de verkoper kan en moet verifiëren in hoeverre het voorschot werd betaald.
Ook de vastgoedmakelaar kent een zorgvuldigheidsplicht. Zo dient hij er op toe te zien dat de verkoper zich geen moeilijkheden op de hals haalt door de redactie en het ondertekenen van de onderhandse overeenkomst. Civielrechtelijk heeft hij de verplichting aan de opdrachtgever een aspirant-koper voor te stellen die blijk geeft van een zekere solvabiliteit. Hij dient daar een redelijke aandacht aan te besteden zonder dat hij daar garanties kan voor geven. Tuchtrechtelijk is hij niet verantwoordelijk voor de solvabiliteit van de gegadigden die hij aan de opdrachtgever voorstelt, evenmin als voor de wijze waarop die personen hun verbintenissen tegenover de opdrachtgever nakomen, tenzij de vastgestelde tekortkoming of fout (onder meer) het gevolg is van een daad of een verzuim strijdig met de inhoud van de contractuele verbintenis.
De zorgvuldigheid vereist dat de makelaar het nodige doet opdat de cliënt wordt ingedekt tegen risico's, wat onder meer kan inhouden dat in de onderhandse koopovereenkomst een opschortende voorwaarde met tijdsbepaling wordt voorzien, zodat bij niet-nakoming van de betaalverplichtingen dit de ontbinding van de koop met zich brengt.
Aan de vastgoedmakelaar, die de verantwoordelijkheid voor de redactie van de onderhandse verkoopovereenkomst op zich neemt, kan het verwijt worden gemaakt dat hij geen opschortende voorwaarde met betrekking tot de betaling van een voorschot binnen een vastgestelde termijn heeft bedongen. Zulks zou bij de niet-vervulling van de betaling van het voorschot de totstandkoming van de koop in de weg hebben gestaan alsmede een gerechtelijke procedure, strekkende tot nietigverklaring van de koop.
De door deze fout veroorzaakte schade bestaat precies in de kosten, gemaakt voor de nietigverklaring en de daarmee samenhangende vertraging bij de herverkoop van het onroerend goed.