De natrekkingsregels van de artt. 552 e.v. BW zijn gebaseerd op een dubbel vermoeden, namelijk
(1) dat de constructies die worden opgericht boven of onder andermans grond aan de grondeigenaar toebehoren en
(2) dat die constructies ook op kosten van de grondeigenaar zelf zijn tot stand gebracht.
Beide dimensies van het vermoeden zijn weerlegbaar (V. Sagaert, Goederenrecht in Beginselen van Belgisch privaatrecht, V, Mechelen, Kluwer, 2014, p. 745-746, nr. 972).
Tot weerlegging van het eerste deel van het vermoeden moet worden aangetoond dat de grondeigenaar geen (exclusieve) volle eigenaar is van de constructie. Dit komt neer op een weerlegging van de eigendomsrechtelijke dimensie van natrekking. Die weerlegging staat gelijk met de vestiging van een opstalrecht.
De afstand van het recht van natrekking impliceert inderdaad de vestiging van een recht van opstal (Cass. 19 mei 1988, RW 1988-89, 573; Cass. 18 mei 2007, RW 2007-08, 736, noot V. Sagaert; V. Sagaert, Goederenrecht in Beginselen van Belgisch privaatrecht, V, Mechelen, Kluwer, 2014, p. 593, nr. 740).
De weerlegging van het tweede deel van het vermoeden (dat die constructies ook op kosten van de grondeigenaar zelf zijn tot stand gebracht.) is een loutere feitenkwestie en mag met alle bewijsmiddelen rechtens worden geleverd.
Slaagt de beoogde weerlegging niet en speelt derhalve natrekking ten volle, dan blijft het verhaal, inzonderheid dat van de niet-grondeigenaar, wat de constructie betreft, steken in de verbintenisrechtelijke dimensie.
Slaagt de weerlegging van het dubbele vermoeden wel, dan geldt een opstalrecht. Bij feitelijke samenwoners waarbij gebouw werd op de grond van één van de samenwoners, geldt dan voor beiden een opstalrecht. Zij zijn onverdeelde zakenrechtelijke titularissen van de constructie. Zij zijn meer precies onverdeelde opstalhouders.
Dit neemt niet weg dat, als de ene feitelijke/wettelijke samenwoner meer heeft geïnvesteerd in de constructie dan de andere en dit (uiteraard) kan bewijzen, diezelfde feitelijke/wettelijke samenwoner een ruimere vergoedingsaanspraak heeft dan de andere.
Een andere optie is dat, als de ene feitelijke/wettelijke samenwoner meer heeft geïnvesteerd in de constructie dan de andere en dit (uiteraard) kan bewijzen, de zakenrechtelijke verdeling van het opstalrecht geen 50/50-verhouding uitmaakt, maar een andere verhouding die (beter) beantwoordt aan de ongelijke investering.
Bij het einde van het opstalrecht kan de niet-grondeigenaar (hoe dan ook en behalve in geval van een andersluidende regeling) aanspraak maken op een vergoeding (art. 6 van het Opstalwet van 10 januari 1824).
Aangenomen wordt dat van het recht van natrekking stilzwijgend afstand kan worden gedaan, zo ook (wat daarmee gelijkstaat) dat een recht van opstal stilzwijgend kan worden gevestigd (V. Sagaert, «Concubanten bouwen op de eigen grond van een van hen: de stilzwijgende afstand van natrekking als zakenrechtelijke remedie?» in I. Boone e.a. (eds.), Liber amicorum Patrick Senaeve, Mechelen, Kluwer, 2017, p. 427-428, nr. 7). De gemeenschappelijke bedoeling van de feitelijke/wettelijke samenwoners kan, zelfs indien een van hen zich naderhand verzet, worden afgeleid uit de feitelijke omstandigheden die ondubbelzinnig wijzen op de wil van de partners om een opstalovereenkomst te sluiten. De afstand van het recht van natrekking is immers een consensuele rechtshandeling die stilzwijgend tot stand kan komen, althans voor zover dat stilzwijgen niet anders kan worden geïnterpreteerd dan als de vestiging van een opstalrecht. Het moet m.a.w. gaan om een zogeheten «omstandig stilzwijgen». Dit omstandig stilzwijgen kan evenwel uit de context dan wel de begeleidende omstandigheden worden afgeleid.
Enkel met het oog op de tegenwerpbaarheid aan derden die een zakenrechtelijk recht op de constructie hebben verkregen, is een hypothecaire overschrijving en derhalve een notariële formalisering vereist (art. 1 Hyp.W.; V. Sagaert, «Concubanten bouwen op de eigen grond van een van hen: de stilzwijgende afstand van natrekking als zakenrechtelijke remedie?» in I. Boone e.a. (eds.), Liber amicorum Patrick Senaeve, Mechelen, Kluwer, 2017, p. 429, nr. 9). De vermelding in de hypothecaire registers is in de onderlinge verhouding tussen de feitelijk/wettelijk samenwonende partners irrelevant.
De stilzwijgende afstand van het recht van natrekking dan wel de stilzwijgende vestiging van een recht van opstal is ook mogelijk in een context van feitelijke samenwoning (Cass. 26 december 2014, RW 2015-16, 183, noot V. Sagaert) en, anders dan V. wil voordoen, evengoed in een context van wettelijke samenwoning.
Deze stilzwijgende afstand van de natrekking en derhalve de stilzwijgende vestigging van een opstalrecht voor beiden kan blijken uit de gezamenlijke constructie van het bouwwerk door de samenwonenden bv door
- Het samen ondertekenen van een architectenovereenkomst gesloten;
- Het samen sluiten van aannemingsovereenkomsten gesloten;
- De gezamenlijke aanvraag en het gezamenlijk bekomen van de bouwvergunning aangevraagd op 9/17 juni 2011 en verkregen op 16 augustus 2011;
- De gezamenlijke opvolging van bouwwerkzaamheden
- Het uitvoeren van eigen bijkomende werkzaamheden bij de opbouw van de woning
- Het gezamenlijk plaatsen van bestellingen en het doen van gezamenlijke aankopen in het raam van de woningbouw;
- Het voldoen van diverse rekeningen/bonnen/facturen aangaande de woningbouw via de gemeenschappelijke bankrekening,
- Het gezamenlijk, dan wel de ene voor de andere of voor beiden voeren van elektronische briefwisseling en andere correspondentie omtrent de bouw van de woning en toebehoren;
- Het samen aangaan en afbetalen van een hypothecaire lening via de gemeenschappelijke bankrekening;
- Het samen genieten van de fiscale voordelen van de woningbouwlening genoten in het raam van de personenbelasting
- Het samen voeren van procedures in rechte omtrent de woningbouw en de nutsvoorzieningen.
Een gezamenlijk opstalrecht ten aanzien van een gezamenlijk gebouwd goed behelst een conventionele onverdeeldheid, zodat art. 815, eerste lid BW niet zonder meer kan dienen als grondslag voor de vordering tot uitonverdeeldheidtreding m.b.t. de onverdeelde. Het gaat immers om een conventionele en derhalve vrijwillige onverdeeldheid, die de deelgenoten vrij kunnen invullen, ook qua bedoeling en qua duurtijd en beëindiging. De in art. 815, eerste lid BW bedoelde noodzaak om de onverdeeldheid onverkort te (kunnen) beëindigen, speelt bij een vrijwillige onverdeeldheid als zodanig niet.
De wilsautonomie primeert, terwijl art. 577-2, § 8 juncto art. 815 BW inzake een vrijwillige onverdeeldheid slechts een aanvullend karakter vertoont. Door een regeling qua duurtijd en beëindiging kan worden afgeweken van
(1) de regel van art. 815, eerste lid BW dat de uitonverdeeldheidtreding te allen tijde kan worden nagestreefd en
(2) de regel van art. 815, tweede lid BW dat afwijkende overeenkomsten slechts kunnen verbinden voor vijf jaar.
Het gebeurlijke gebrek aan een dienstige regeling qua duurtijd en beëindiging (in het raam van de artt. 4-6 Opstalwet van 10 januari 1824), maakt niet dat de vrijwillige onverdeeldheid zonder meer (gedurende vijftig jaar) moet blijven duren
Het gebrek aan een uitdrukkelijke regeling qua duurtijd en beëindiging in geval de onverdeeldheid kadert binnen een samenwoningsrelatie, kan neerkomen op een vrijwillige onverdeeldheid met een impliciete duurtijd die afhankelijk is van de relatie.
Een dergelijke impliciete duurtijd betekent niet dat de onverdeeldheid zomaar kan worden opgeblazen (met miskenning van art. 1134 BW) om zodoende uit de conventionele constructie te stappen. Maar art. 815, eerste lid BW kan niet (zonder meer) dienen als grondslag voor een vordering tot uitonverdeeldheidtreding.
In die optiek moet worden nagegaan wat de onderliggende bedoeling was van de voorliggende vrijwillige onverdeeldheid. Bij samenwoners is deze bedoeling (in de regel) de bestendiging van de wettelijke samenwoningsrelatie door een gezamenlijk beheer van het onverdeelde doelvermogen met een enigszins bijhorende woonzekerheid in geval van vooroverlijden van een van beide partners in de loop van de wettelijke samenwoningsrelatie.
Bij relatiebreuk gaat die bedoeling teloorgegaan ingevolge de beëindiging van de samenwoningsrelatie.
De beëindiging van de wettelijke samenwoningsrelatie heeft alsdan aan de vrijwillige onverdeeldheid iedere (redelijke) zin ontnomen. In dit geval kan de rechter dan de uitonverdeeldheidtreding bevelen met aanstelling van een notaris tot vereffening-verdeling.
Bij gebrek aan bewijs in andere zin, dient de rechter, uit te gaan van een zakenrechtelijke verdeling van het opstalrecht als een 50/50-verhouding. Indien de ene partner hypothecaire leningen m.b.t. de woning van de andere partner mee afbetaalde, heeft die ene partner, bij gebrek aan weerlegging van het wettelijk vermoeden van gelijke aandelen bij mede-eigendom door de andere partner, recht op de helft van het verschil van het saldo van de verkoopprijs van het goed, verminderd met de waarde van de bouwgrond.