Een huurder die in het huurcontract de registratieverplichting van de verhuurder leest kan en mag overeenkomstig art. 1134 BW op rekenen dat geïntimeerde tijdig zijn contractuele verplichting tot registratie zou nakomen en hij dus de bescherming zou genieten op grond van een vaste dagtekening in geval van vervreemding van het gehuurde goed.
De niet-registratie (zij het door huurde of verhuurder) van de huurovereenkomst doet geenszins afbreuk aan de verplichting van de verhuurder om het rustige genot van het gehuurde goed te laten aan de huurder.
Luidens art. 1719, 3° BW rust op de verhuurder de verplichting om aan de huurder het rustige genot te laten van het gehuurde goed. Hij dient zich dan ook te onthouden van elk persoonlijk feit dat voor de huurder een genotsstoornis kan teweegbrengen.
Van deze verplichting kan de verhuurder slechts ontslagen worden in geval van vreemde oorzaak, overmacht of toeval waardoor het hem onmogelijk zou zijn om nog aan deze verplichting te voldoen.
Indien, de verhuurder vrijwillig beslist om het verhuurde goed te verkopen, is hij derhalve niet ontslagen van zijn voormelde verplichting tot het verschaffen van het rustige genot aan zijn huurder en dient hij er zorg voor te dragen om aan de verkrijger van het gehuurde goed de verplichting op te leggen om de lopende huurovereenkomst na te leven.
Hij dient als verhuurder/verkoper derhalve in de koop-verkoopovereenkomst met de koper te voorzien in een clausule tot naleving van de lopende huur.
De omstandigheid dat de huurovereenkomst ten tijde van de vervreemding geen vaste dagtekening had, doet daaraan dan ook geen afbreuk
Indien daarenboven, op de verhuurder een contractuele verplichting rustte om de huurovereenkomst te laten registreren, kan hij geenszins ontslagen worden van zijn vrijwaringsverplichting t.a.v. de huurder (om die het rustig genot te laten van het gehuurde goed).
Wanneer de huurovereenkomst door de fout van de verhuurder niet werd geregistreerd, er ook door de verhuurder niet in een eerbiedigingsbeding werd voorzien in de koop-verkoopakte, is de uiteindelijke verkrijger/nieuwe verhuurder niet gebonden door de huurovereenkomst die deze niet tegenwerpelijk is.
In die zin is ook een in de huurovereenkomst opgenomen «uitzettingsbeding» de nieuwe verkrijger evenmin tegenwerpelijk.
De artt. 1744-1745 e.v. BW zijn dan ook niet van toepassing, omdat deze enkel slaan op de gebruikmaking door de verhuurder of de verkrijger van een in de huurovereenkomst opgenomen uitzettingsbeding naar aanleiding van de vervreemding van de verhuurde zaak.
De vergoeding van de door de huurder geleden schade kan derhalve niet automatisch bestaan uit een bedrag gelijk aan zes maanden huur, rekening houdende met de normale opzeggingstermijn van zes maanden, bedongen in art. 2 van de huurovereenkomst en voorgeschreven door art. 3, § 2 Woninghuurwet.
Indien de verhuurder tot registratie was overgegaan, dan wel contractueel de naleving van de huurovereenkomst had bedongen met de nieuwe verkrijger, had deze laatste een opzeggingstermijn van zes maanden moeten naleven voor eigen bewoning (art. 3, § 2 Woninghuurwet en artt. 13 en 2 huurovereenkomst).
Wanneer de verkrijger de huurder een redelijke opzeggingstermijn van bv. drie maanden - hoewel daartoe zelfs niet eens wettelijk verplicht te zijn, is er enkel sprake van een eventuele schade in oorzakelijk verband met de in aanmerking genomen fout van de verhuurderdie bestaat uit de noodzaak om drie maanden eerder het gehuurde goed te moeten verlaten.
Hierbij kan niet de parallel gemaakt met de vergoeding bepaald in art. 3, § 4, tweede lid Woninghuurwet, omdat deze vergoeding enkel slaat op een opzegging door de verhuurder zonder motief, terwijl in de hier besproken casus de opzegging door de verkrijger/nieuwe verhuurder gebeurt wegens de persoonlijke bewoning overeenkomstig art. 3, § 2 Woninghuurwet.