Contractpartijen in Vlaanderen zullen hun rechtsverhoudingen op het stuk van woningkwaliteitsnormen in de regel onderworpen zien aan zowel de federale regelgeving (de federale minimumnormen die krachtens art. 2 Woninghuurwet zijn vastgesteld in het bovenvermelde KB van 8 juli 1997) als aan de regionale regelgeving (de kwaliteitsnormering vervat in de Vlaamse Wooncode), weze het afhankelijk van het contract omdat de federale norm de openbare orde niet raakt.
Dit ligt geheel in de lijn van de intentie van de wetgever die blijkens art. 2 en 11bis Woninghuurwet ook nadrukkelijk de koppeling heeft willen leggen tussen de federale en de regionale (gewestelijke) kwaliteitsnormen.
Tegen deze aldus tot stand gebrachte interferentie kan op het eerste gezicht uiteraard geen bezwaar bestaan; het kan alleen maar worden aangemoedigd dat zowel de decreetgever (Vlaamse Wooncode) als de federale wetgever nadrukkelijk willen ingrijpen op diverse dimensies van het grondrecht op een behoorlijke huisvesting (art. 23 Gw.), zoals de kwaliteit in al haar aspecten van deze huisvesting.
Maar deze samenloop van federale en gewestelijke bepalingen leidt tot verschillende substantiële juridische en praktische problemen (en soms zelfs tot ongewilde consequenties zoals hierna zal blijken), geheel te wijten aan het feit dat de federale Woninghuurwet en de gewestelijke Vlaamse Wooncode niet op elkaar afgestemd zijn. Daardoor komt de bovenvermelde interferentie over als een beoogde verzoening van water en vuur:
1) De federale woningkwaliteitsnormen zijn niet van openbare orde. De gewestelijke normen zijn wel van openbare orde.
2) De federale normen beschermen slechts de private belangen en zijn van toepassing tussen de partijen van de huurovereenkomst. De gewestelijke normen regelen enkel de betrekkingen tussen de verhuurder en de openbare overheid.
3) Het sanctiesysteem van de voormelde normen is zeer verschillend. De federale normen hanteren een contractueel sanctiesysteem, terwijl in de Vlaamse reglementering strafrechtelijke en administratieve sancties zijn bepaald.
Doordat verschillende regelgevers reglementeringen hebben vastgesteld voor dezelfde materie (de woningkwaliteitsnormen), rijzen vooral op het vlak van de sancties substantiële vraagtekens. Er moet namelijk worden vastgesteld dat die uiteenlopende reglementeringen elkaar daadwerkelijk hinderen. Indien een gehuurde woning niet voldoet aan de federale elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (art. 2 Woninghuurwet), dienen als gevolg van het federaal gehanteerde sanctiesysteem de gemeenrechtelijke sancties bij niet-uitvoering van verplichtingen uit een wederkerige overeenkomst toegepast te worden, d.w.z. hetzij de uitvoering van werken om het goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, hetzij de ontbinding van de overeenkomst met bijgaande schadevergoeding. uitvoering van werken zoals voormeld.
Een veroordeling tot het uitvoeren van werken zou een perfect burgerrechtelijk gevolg zijn van het niet voldoen aan de federale elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, ware het niet dat dit contractuele sanctiesysteem op basis van de Woninghuurwet, buiten werking wordt gesteld bij een overtreding van de in Vlaanderen eveneens van toepassing zijnde strengere – Vlaamse elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
Een eisende partij die in de woning wil blijven en herstelling beoogt roept dus best de Vlaamse wooncode niet in maar de federale wet. Een partij die nietigverklaring van de huur en terugbetaling vordert, dient de Vlaamse wooncode in te roepen.
Het is immers zo dat de Vlaamse woningkwaliteitsnormen van openbare orde zijn, aangezien ze strafrechtelijk worden beteugeld (gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en/of geldboete van 500 euro tot 25.000 euro) en verband houden met het algemeen belang (cf. M. Dambre, “Over huurgenot en woningkwaliteit” in Overeenkomstenrecht 1999-2000, XXVIste postuniversitaire cyclus Willy Delva 1999-2000, Antwerpen, Kluwer, 2000, 269 e.v.).
Welnu, wanneer het gehuurde goed ook niet aan de gewestelijke normen voldoet zal dit de absolute nietigheid van de overeenkomst met zich meebrengen. De woning kan dan immers niet het voorwerp uitmaken van een huurovereenkomst.
Deze nietigheid zal ambtshalve door de rechter moeten worden ingeroepen en geldt in principe van bij de aanvang van het contract. De vaststelling van de nietigheid van bij de aanvang van de overeenkomst zal dan onder meer tot gevolg hebben dat er géén overeenkomst meer bestaat op het moment dat de rechter uitspraak doet, waardoor de huurder (in casu eisende partij) géén rechtsgrond meer heeft om nog de uitvoering van werken te vorderen. Met andere woorden: door aan te voeren dat de verhuurder niet heeft voldaan aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (gelet op art. 2, § 1, eerste lid Woninghuurwet a fortiori de federale én de gewestelijke vereisten) ontneemt eisende partij zichzelf – gelet op de huidige bestaande inadequate sanctiesysteem het recht om de uitvoering van werken te vorderen.
De lege ferenda kan in dit verband wel worden aangemerkt dat er een “lichtpunt” is. Ingevolge regionalisering van het woninghuurrecht door de zesde staatshervorming (art. 15 van de bijzondere wet van 6 januari 2014, BS 31 januari 2014) komen de woninghuur én de woningkwaliteitsbewaking bij dezelfde overheid terecht, zodat deze (de decreetgever) nu de mogelijkheid heeft om aan deze uiteraard niet gewilde gevolgen van de twee sanctiesystemen voorgoed een einde te maken.