In zoverre een eigenaar en huurder louter op basis van het gemene huurrecht vrij over hun rechten en plichten kunnen overeenkomen is er bij wanprestatie onmiskenbaar de mogelijkheid om een herstel-beslissing naar eigen inzicht te vorderen.
In zoverre de dwingende federale Woninghuurwet geldt, dient te worden vastgesteld dat art. 2, § 1, bij miskenning van de elementaire vereisten, aan de huurders als keuzemogelijkheid geeft: hetzij de ontbinding, hetzij de uitvoering van de nodige werken en in afwachting hiervan, een vermindering van de huurprijs; dit is van dwingend recht, inzonderheid ten voordele van de huurder; maar op zicht van de recente wijziging van art. 2 (zie hierna) wordt een huurprijsbeperking als enige maatregel mogelijk niet uitgesloten.
In zoverre de partijen inzonderheid onderworpen zijn aan de Vlaamse decreten (van 15 juli 1997, per 9 september 2007 verstrengd bij art. 8 van het decreet van 7 juli 2006), wordt aanvaard dat deze de openbare orde betreffen (verplicht voor verhuurder én huurder) en meestal resulteren in de initiële nietigheid van een strijdige overeenkomst wegens het grondwettelijk recht op behoorlijke huisvesting en de volksgezondheid. Het openbare orde-karakter vindt bevestiging in het strafrechtelijk beteugelbare. De Vlaamse Wooncode stelt thans elke overtreding van de kwaliteitsvereisten strafbaar. Dit openbare orde-karakter impliceert (misschien soms helaas) dat de huurder het gevolg, nl. zijn eigen vertrek, niet kan verhinderen.
Nu de wet precies is gemaakt om inzonderheid de zwakke huurder te beschermen tegen gezondheids- en veiligheidsrisico’s, komt naar voor dat de huurder die zich precies in zo’n situatie bevindt, zich onmogelijk op zijn zwakke positie kan beroepen om toch in het pand te kunnen blijven. Er kan maar moeilijk een systeem van relatieve nietigheid worden aangenomen nl. alleen op vraag van de huurder. Te dezen gaat dit zover dat de huurder, onverminderd zijn stelling inzake de staat van het pand, niet alleen wenst te blijven, mits een huurprijsvermindering wordt toegepast, maar zelfs vordert dat de eigenaar tussenkomt in de verwarmingskosten.
5. Gesteld wordt dat de nietigheidssanctie niet steeds moet worden toegepast in zoverre de doelstelling van de wet ook anders kan worden bereikt, ook al omdat art. 2 van de federale wet thans ook verwijst naar art. 1720, 1754 en 1755 BW. De nietigheid is immers niet steeds passend (wegens de mindere ernst van de tekorten, omdat herstelwerken mogelijk zijn, wegens de wanverhouding die kan ontstaan indien de huurder het pand dient te verlaten, omdat de huurder zelf oorzaak is van de problematiek.