Het is duidelijk dat, nu het recht op behoorlijke huisvesting (het zij herhaald, inclusief woonzekerheid) is «gepromoveerd» tot een heus grondwettelijk recht, de verhuurder ertoe gehouden is zijn recht tot opzeg uit te oefenen met de nodige omzichtigheid, de nodige goede trouw en de sociale situatie van de huurder. Deze elementen dienen dan ook in concreto een rol te spelen bij de belangenafweging in het raam van het onderzoek naar een eventueel rechtsmisbruik van het recht op opzegging.
Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst te bezwarende titel, consensueel van aard, bestaande uit opeenvolgende prestaties van tijdelijke aard die aan de huurder een persoonlijk vorderingsrecht verleent, maar niet intuïtu personae geslote.
De opzeg van een huurovereenkomst van korte duur dient niet te worden gemotiveerd. Dit is in de Woninghuurwet (thans woninghuurdecreet) geen absoluut principe, omdat de wetgever in het raam van een negenjarig contract de opzegging zonder motief aan beperkingen onderwerpt.
Een contractuele relatie stelt een verbod tot misbruik van recht in dat zijn grondslag vindt in de leer van de beperkende werking van de goede trouw (art. 1134, derde lid, B.W.). De controle van het verbod van rechtsmisbruik wordt geconcretiseerd in een belangenafweging, waarbij het voordeel van de uitoefening van het recht door de houder ervan niet buiten verhouding mag staan tot het nadeel voor de schuldenaar. De theorie van het verbod van rechtsmisbruik komt in huurzaken herhaaldelijk aan bod.
Art. 23 van de Grondwet waarborgt een recht op een behoorlijke huisvesting. Dit recht omvat het element woonzekerheid of de eliminatie van het risico van verlies van zijn woning.
Er wordt aangenomen dat het grondwettelijk recht op een behoorlijke huisvesting geen directe werking heeft. Toch dient te worden vastgesteld dat art. 23 van de Grondwet in geschillen die private huurovereenkomsten betreffen, wordt ingeroepen en toegepast als een middel van marginale toetsing en correctie ten aanzien van de bepalingen van het huurrecht, wanneer de zuivere toepassing ervan tot sociaal ongewenste toestanden zou kunnen leiden.
Huurcontracten bieden een zeker huisvestingsperspectief.
De rechtbank mag de werkelijke reden van de beëindiging van de huurovereenkomst onderzoeken, zeker wanneer blijkt dat de beëindiging te wijten is aan een meningsverschil (zoals i.c. de toepassing van een indexclausule) en des te meer wanneer het meningsverschil uit de hand loopt.
Ook al verplicht de wetgever niet tot motivering van de opzeg, dan kan alleszins worden opgemerkt in het raam van de marginale toetsing een bepaald motief door de rechter weerhouden zeker wanneer geen ander motief kan worden gevonden.
Er dient overigens te worden opgemerkt dat, hoewel vaststaat dat de opzeg van een huurovereenkomst niet dient te worden gemotiveerd, de wetgever in het raam van de woninghuur de opzeg zonder motief toch enigszins aan banden legt, door deze te beperken qua periode en te koppelen aan een schadevergoeding, zij het weliswaar in het raam van een negenjarige huurovereenkomst.
Wanneer de verhuurder niet in staat is een geldig motief van opzeg voor te leggen, kan de rechtbank oordelen dat de oorzaak van de opzeg gelegen is in een woordenwisseling en/of meningsverschil (i.c. omtrent de toepassing van de indexclausule), welk element kan beoordeeld worden als een een niet essentieel voorwerp.
Daartegenover ka de rechter oordelen dat het voordeel van de ene partij louter bestaat uit een mentale bevrediging en aldus niet niet opweegt tegen de financiële, praktische en mentale nadelen die een verhuis voor een huurder zou teweegbrengen.
Op die gronden kan de rechter oordelen dat er sprake is van rechtsmisbruik bij het geven van een huuropzeg en aldus oordelen dat de opzeg is gegeven in strijd met de goede trouw bij de uitvoering van de huurovereenkomst.