De kwalificatie woninghuur wordt bepaald volgens bedoeling van partijen en niet volgens het opschrift van het contract
Het is de eerder de taak van de rechter om na te gaan wat de gemeenschappelijke bedoeling was van de partijen bij het afsluiten van de overeenkomst, dan zich te laten leiden door de letterlijke bewoordingen die werden gebruikt. M.a.w. het is niet zo omdat de huurovereenkomst expliciet vermeldt dat het gaat om een gemene huur, dat de toepassing van de Woninghuurwet is uitgesloten op basis van intrinsieke en externe gegevens. De werkelijke bedoeling van de partijen primeert op de kwalificatie die partijen aan de huurovereenkomst hebben gegeven. De rechter heeft derhalve de mogelijkheid om de overeenkomst tussen de partijen te herkwalificeren.
Een huurovereenkomst afgesloten met een vennootschap, kan niet kan vallen onder de toepassing van de Woninghuurwet, tenzij deze ter beschikking wordt gesteld van de bestuurder.
Wanneer een huurder het gehuurde goed niet heeft gehuurd als hoofdverblijfplaats kan hij derhalve dit niet onderverhuren als hoofdverblijfplaats (andere bestemming). Op basis van een algemeen rechtsbeginsel kan de huurder niet meer rechten overdragen dan zijzelf bezit.
Art. 1717, tweede lid BW stelt: "... kan de huurder die het gehuurd goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, het goed niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren opdat het voor de onderhuurder als hoofd verblijfplaats zou dienen".
Het gevolg van dit alles is dat de vorderingen van een woning verhuurd met uitsluiting van de woonfunctie als hoofdverblijf, wat ook de benaming van het contract weze, dienen beoordeeld te worden binnen het kader van het gemeen huurrecht. Gemeenrechtelijke huur is de algemene vorm van huurovereenkomsten. De bepalingen van gemeen huurrecht zijn voor het overgrote deel louter aanvullend. M.a.w. men kaner in de huurovereenkomst van afwijken, waarbij de wettelijke bepalingen slechts toepasselijk zijn voor zaken die niet zouden zijn geregeld in de overeenkomst of andere dwingende wetten.
Exceptie van verjaring: van teveel betaalde huur
art. l728quater, § l, 3de lid BW luidt als volgt:
§ 1. Indien de huurder meer betaald heeft dan hij in toepassing van de wet of de overeenkomst verschuldigd is moet hem het teveel betaalde op zijn verzoek worden terugbetaald. Dit verzoek dient aan de verhuurder te worden verzonden bij ter post aangetekende brief . De teruggave kan evenwel slechts geëist worden voor de bedragen die vervallen zijn en betaald werden tijdens de 5 jaar die aan dit verzoek voorafgaan.
De vordering tot teruggave verjaart door verloop van een termijn van één jaar, zoals bepaald in artikel 2273.
§ 2. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig.
§ 3. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.
Deze wetsbepaling biedt de mogelijkheid aan de huurder teveel betaalde huur en indexeringen terug te vorderen van de verhuurder. Dit slaat niet enkel op zowel een te hoge huurprijs of te hoge indexeringen, doch ook op teveel aangerekende kosten en lasten
Art. l728quater BW is een wettelijke bepaling van dwingend recht die een toelaatbaarheidsvereiste voor de eis tot terugbetaling van onverschuldigde huurkosten door de huurder inhoudt. De voorafgaande ingebrekestelling is dus vereist opdat de eis als toelaatbaar kan worden gekwalificeerd. Nu het gaat om een toelaatbaarheidsvereiste en niet om een nietigheidsbepaling, is het argument dat het normdoel zou zijn bereikt door het indienen van het verzoekschrift niet ter zake. Zelfs wanneer dergelijke hoofd- of tegeneis wordt ingesteld bij conclusies, is de eis ontoelaatbaar bij gebreke aan voorafgaande aangetekende ingebrekestelling.
Geldigheidsvereiste plaatsbeschrijving
At. 1730, § 1, lste lid BW bepaalt dat in een huurovereenkomst elke partij kan eisen dat, op tegenspraak, en voor de gemeenschappelijke rekening, een omstandige plaatsbeschrijving wordt opgemaakt van het gehuurde goed. Art. 1731, § 1 BW bepaalt vervolgens dat indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als deze waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst "behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen van recht kan worden geleverd".
Sinds de wet van 29 december 1983 is uitdrukkelijk bepaald dat de plaatsbeschrijving op tegenspraak moet zijn opgemaakt en omstandig moet zijn. Een omstandige plaatsbeschrijving is een plaatsbeschrijving die het gehuurde goed in zijn verschillende gedeelten, vertrek per vertrek, gedetailleerd en nauwkeurig omschrijft.
Er zijn een aantal voorwaarden betreffende de geldigheid van de plaatsbeschrijving. De plaatsbeschrijving moet:
1) tegensprekelijk worden opgesteld, namelijk in de aanwezigheid van huurder en verhuurder of hun vertegenwoordigers;
2) gedetailleerd zijn: de clausule die bepaalt dat "het goed in goede staat is" is niet voldoende om als plaatsbeschrijving te worden beschouwd; een volledige plaatsbeschrijving bevat zowel een inventaris van alle kamers en van al wat aanwezig is in het huurgoed (aantal kamers, materialen, toestellen, meubels, aantal sleutels, type vloerbekleding enz.) als een beschrijvend deel, waarin de toestand van de kamers en de woning gedetailleerd wordt beschreven;
3) gedateerd en ondertekend zijn door de huurder en verhuurder persoonlijk.
Vordering huurschade voorwaarden
Men kan pas spreken van huurschade op voorwaarde dat:
Vooreerst de gedane vaststellingen in de uitgaande staat van bevinding vergeleken worden met de vaststellingen in de ingaande staat van bevinding. Wanneer verschillen worden vastgesteld tussen de toestand bij het einde van de huur en deze bij aanvang van de huur, dit huurschade kan zijn, voor zover de vastgestelde schade niet het gevolg is van normale gebruiksslijtage, een vreemde oorzaak of overmacht waaraan de huurder geen schuld treft
Bovendien dient erop gewezen dat een in- en uitgaande plaatsbeschrijving enkel en alleen een beschrijving is van de materiële toestand van het huurgoed bij aanvang en einde van de huur, zonder dat op dat ogenblik reeds geoordeeld wordt over huurschade. Er kan slechts gesproken worden van huurschade indien na vergelijking van de in- en uitgaande plaatsbeschrijving er duidelijke verschillen naar boven komen en deze verschilpunten niet het gevolg zijn van normale slijtage of gebruik. In die optiek dient een plaatsbeschrijving te worden beschouwd als een vaststellingsovereenkomst, waarbij de betrokken partijen het eens zijn over wat werd vastgesteld, niet meer en niet minder.
Het principe van het tegensprekelijk karakter van een uitgaande plaatsbeschrijving als bewijsstuk voor huurschade is fundamenteel om de rechten van de huurders, te kunnen waarborgen. Een plaatsbeschrijving op het einde van de huurovereenkomst moet objectief, omstandig en gemotiveerd zijn, met naleving van het recht van verdediging en het recht op tegenspraak.
Wanneer de huurder aanwezig was bij het opstellen van een plaatsbeschrijving bij uittrede, maar weigerde de plaatsbeschrijving te ondertekenen omdat hij niet instemde met de vergoedingsaanspraken van de verhuurder, zijn de feitelijke vaststellingen uit deze plaatsbeschrijving tegenstelbaar aan de huurder.
De verhuurder heft het zelfbeschikkingsrecht over de huurschadevergoeding en is niet verplicht de schade daadwerkelijk te herstellen.
Het maakt rechtsmisbruik uit om bovenop de betaalde bezettingsvergoeding een contractueel bedongen onbeschikbaarheidsvergoeding voor één maand, gelijk aan het dubbele van de maandelijkse huurprijs, te vorderen wanneer het gehuurde goed onmiddellijk na afloop van de huur af gebroken werd zonder herstelling van de huurschade.