Advocatenkantoor elfri.be

Wanneer een onroerend goed verkocht wordt door een verkoper buiten de makelaar om heeft de verkoper impliciet de makelaarsopdracht beëindigd, waardoor het opzegbeding toepasselijk is. Het beding dat de mogelijkheid geeft om de overeenkomst vroegtijdig te beëindigen is een opzegbeding en geen schadebeding.

[…]

[…]

Het hoger beroep tegen het vonnis op tegenspraak van de rechtbank van eerste aanleg te Brugge, eerste kamer, van 9 juni 2004 (AR nr. 03/14131A), werd ingesteld bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het hof op 23 september 2004. Het is tijdig en regelmatig naar de vorm. Het is ontvankelijk.

Antecedenten

1. Met dagvaarding d.d. 29 april 2003 vorderde de heer J.D. (hierna aangeduid als de ‘geïntimeerde’) de veroordeling, solidair, minstens in solidum, de ene bij ontstentenis van de andere, van de heer A.S., mevrouw As.S. en mevrouw D.S. (hierna aangeduid als de ‘appellanten’), tot betaling van 5.577,60 EUR, meer de wettelijke rente vanaf 21 januari 2003, de gerechtelijke rente en de gerechtskosten.

In de dagvaarding zette de geïntimeerde uiteen dat hij bij overeenkomst van 20 april 2002 door de appellanten werd gelast met het vinden van een koper en het afsluiten van een koop/verkoop van een in onverdeeldheid gehouden eigendom te Che-rain-Vaux, tegen een commissie van 5% op de vraagprijs van 4.500.000 BEF, voor een periode van 1 jaar, stilzwijgend te verlengen. Volgens de geïntimeerde hadden de appellanten eenzijdig contractbreuk gepleegd door voor het conventionele einde van de overeenkomst de woning te hebben verkocht, buiten iedere tussenkomst van zijnentwege. Ingevolge deze contractbreuk meende hij recht te hebben op de conventionele schadeloosstelling, begroot op 5% van de gestelde vraagprijs, hetzij 5.577,60 EUR.

De appellanten betwistten de vordering. Zij stelden dat:

de geïntimeerde geen mandaat had om te verkopen, doch enkel een opdracht had om kandidaat-kopers te vinden;

er geen exclusiviteit in de overeenkomst was bepaald;

zij het onroerend goed slechts na het conventionele einde van overeenkomst hebben verkocht;

de geïntimeerde de woning zelf niet kon verkopen omdat er een verkavelingsvergunning nodig was;

de geïntimeerde een fout had begaan door hen er niet over in te lichten dat een verkoop zonder verkavelingsvergunning niet mogelijk was;

een schadebeding, waarbij aan de geïntimeerde een vergoeding wordt toegekend, wanneer de appellanten zelf het goed verkopen, nietig is;

de geïntimeerde hoogstens recht zou kunnen hebben op een vergoeding voor de geleverde prestaties, die hij moet bewijzen; de tussenkomsten van de geïntimeerde waren zeer beperkt;

de geïntimeerde niet bewees dat er een kandidaat-koper was.

De geïntimeerde betwistte elk van de argumenten van de appellanten.

2. Bij vonnis d.d. 9 juni 2004 veroordeelde de eerste rechter de appellanten ‘in solidum’ tot betaling van 5.577,60 EUR, meer de wettelijke rente vanaf 21 januari 2003 tot 29 april 2003 en vanaf dan de gerechtelijke rente tot de dag van de volledige betaling, en meer de gerechtskosten.

In essentie oordeelde de eerste rechter dat:

uit de termen van de overeenkomst duidelijk blijkt dat het om een exclusieve verkoopopdracht gaat;

de appellanten nog tijdens de loop van de exclusiviteitsovereenkomst het onroerend goed hebben verkocht;

 de opzeg bij aangetekende brief van 19 januari 2003 niet beantwoordt aan de contractuele voorwaarden en duidelijk een eenzijdige verbreking van de overeenkomst inhoudt;

de geïntimeerde geen contractuele wanprestatie heeft begaan, aangezien de nieuwe wettelijke regeling inzake de verplichting om een verkavelingsvergunning te hebben vooraleer te verkopen slechts van toepassing werd op 1 oktober 2002, terwijl de makelaarsovereenkomst dateert van 6 maanden eerder,

het niet de opdracht van de geïntimeerde was een verkavelingsvergunning te verkrijgen, en dat de appellanten geen verkavelingsvergunning voorleggen ter staving van hun bewering;

 de geïntimeerde aanspraak kan maken op een schadevergoeding op grond van artikel 1794 van het Burgerlijk Wetboek, die contractueel kan bepaald worden; de partijen zijn overeengekomen deze vergoeding te bepalen op 5% van de vraagprijs van 111.552,00 EUR of 5.577,60 EUR.

3. De appellanten vragen het vonnis te vernietigen en opnieuw wijzende:

– te zeggen voor recht dat de overeenkomst van 28 maart 2002 vervallen of nietig is dan wel in het nadeel van de geïntimeerde dient ontbonden of verbroken te worden;

– minstens te zeggen voor recht dat het schadebeding nietig is;

– dienvolgens de oorspronkelijke vordering van de geïntimeerde af te wijzen als ongegrond en de geïntimeerde te veroordelen tot het terugbetalen van de som van 6.941,68 EUR, meer de wettelijke rente vanaf 5 oktober 2004, en hem te veroordelen tot de kosten van beide aanleggen;

– subsidiair de vordering te beperken tot een bedrag van 4.576,05 EUR. Samengevat argumenteren de appellanten dat:

– de makelaarsovereenkomst ongeldig (geworden) is, omdat het onroerend goed niet kon verkocht worden zonder een verkavelingsvergunning;

– de makelaarsovereenkomst buitengerechtelijk werd ontbonden wegens verregaande contractuele wanprestatie van de geïntimeerde, omdat (1) de geïntimeerde gedurende ruim 9 maanden niets van zich heeft laten horen, (2) de geïntimeerde hen niet had ingelicht omtrent de wetgeving in verband met de verkavelingsvergunning;

– de overeenkomst geen exclusieve opdracht inhoudt, zodat de appellanten het recht hadden het onroerend goed te verkopen zonder tussenkomst van de geïntimeerde;

het beding dat aan de geïntimeerde een vergoeding toekent nietig is wegens strijdigheid met de wet op de handelspraktijken;

de geïntimeerde geen recht heeft op een schadevergoeding, aangezien het onroerend goed na het einde van de makelaarsovereenkomst is verkocht aan kopers, die niet door de geïntimeerde zijn aangebracht; bovendien heeft de geïntimeerde zelf niet verkocht en was het hem ook onmogelijk te verkopen vóór het einde van de overeenkomst; de appellanten stellen dat het niet bewezen is dat er een kandidaat-koper was;

indien de geïntimeerde recht heeft op een vergoeding, deze dient berekend te worden op de werkelijke verkoopprijs van 91.521,06 EUR, wat neerkomt op 4.576,05 EUR;

hij geen aanspraak kan maken op BTW, vermits het gaat om een schadevergoeding;

de geïntimeerde hoogstens aanspraak kan maken op een vergoeding voor de geleverde prestaties, die hij dient te bewijzen; zijn tussenkomsten waren bijzonder beperkt.

4. De geïntimeerde vraagt het hoger beroep ongegrond te verklaren, het bestreden vonnis te bevestigen en de appellanten te veroordelen tot de gerechtskosten.

Hij betwist elk van de verweermiddelen van de appellanten. Voor zover het hof zou twijfelen aan het gegeven dat de geïntimeerde een koper had gevonden, biedt het aan om met alle middelen van recht, getuigenverhoor inbegrepen, te bewijzen dat de heer

B. bereid was de hoeve aan te kopen.

Bespreking

I. Ontvankelijkheid

Voor het eerst in hoger beroep vorderen de appellanten dat gezegd wordt voor recht dat de overeenkomst van 28 maart 2002 vervallen, nietig dan wel in het nadeel van de geïntimeerde dient ontbonden/verbroken te worden.

Aangezien deze vordering steunt op een feit of op een akte in de dagvaarding vermeld, is deze tegenvordering ontvankelijk.

II. Ten gronde

1. Met fax van 28 maart 2002 bezorgden de appellanten aan de geïntimeerde een door hen ondertekend ‘mandaatsattest door de eigenaar’ (‘Attestation mandate par le propriétaire’), waarbij zij aan de geïntimeerde de toelating gaven tot verkoop van een terrein en gebouw, gelegen te Ch. (…), G., met kadasternummers (…) voor het bedrag van 111.552 EUR + kosten en taksen.

Zij voegden er een plannetje bij, waarbij zij er op wezen dat een klein terrein in het aangeduide punt op het plan niet in de verkoop begrepen was, aangezien dit diende voor de toegang naar andere terreinen.

Volgende clausules zijn voor de verdere beoordeling van het geschil van belang (door het hof vertaald vanuit het Frans):

“Op de verkoopprijs is een commissie van 5% + BTW overeengekomen, die de eigenaar aan D.J. betaalt.

We zijn akkoord dat D.J. het terrein en het gebouw kan verkopen vanaf nu en voor een periode van één jaar, die zal verlengd worden met een zelfde periode.

Alleen een aangetekende brief, één maand voor het jaar, kan de overeenkomst beëindigen.

De eigenaar moet niet betalen aan D.J. indien er geen verkoop is gebeurd.

Indien het contract voor het jaar beëindigd wordt [“Si le contrat se termine avant l’an”], moet de eigenaar de helft van het bedrag + BTW aan D.J. betalen.

Indien de eigenaar het terrein of het gebouw niet meer wil laten verkopen, kan de eigenaar het terrein of het gebouw niet meer verkopen binnen het eerste jaar.

(…)

Na het einde van de overeenkomst kan de vastgoedmakelaar een aangetekende brief geven met de namen van de personen met wie hij contact gehad heeft voor de percelen en gebouwen om een verkoopovereenkomst te sluiten.

Indien de eigendom binnen het jaar na het einde van de overeenkomst verkocht wordt aan één van de personen in de aangetekende brief, moet de verkoper een tarief van 5% + BTW aan de vastgoedmakelaar betalen.”

Na een bezoek van de geïntimeerde op 18 januari 2003 aan het onroerend goed, maakten de appellanten met aangetekende brief van 19 januari 2003 formeel een einde aan de makelaarsovereenkomst. In deze brief schreven de appellanten dat:

zij de woning kort voordien verkocht hadden aan de echtgenoten C.-D.,

artikel 89 van de nieuwe Code Wallon (Waals Wetboek) voorafgaand een verkavelingsvergunning oplegt, aangezien er een verdeling van het goed is en er een creatie van minstens twee loten is; daardoor diende de verkoop met meerdere maanden uitgesteld te worden;

de geïntimeerde hen had moeten inlichten omtrent de nieuwe verplichtingen.

Met brief van 21 januari 2003 stelde de raadsman van de geïntimeerde de appellanten in gebreke tot betaling van het bedrag van 5.577,60 EUR, meer BTW, wegens foutieve contractbreuk. Hij betwistte elke beweerde fout van de geïntimeerde, die nooit in gebreke was gesteld.

Hij wees er eveneens op dat de appellanten niet de ontbinding van de overeenkomst hadden gevorderd, alvorens tot verkoop over te gaan.

Met brief van 1 februari 2003 antwoordden de appellanten dat zij het onroerend goed nog niet hadden verkocht, aangezien er nog geen verkavelingsvergunning was. De echtgenoten C.-D. bezetten enkel het gebouw ingevolge een tijdelijk gebruiksrecht, waarvoor zij een bezettingsvergoeding betaalden.

Met brief van 22 februari 2003 antwoordde de raadsman van de geïntimeerde dat de appellanten in hun brief van 19 januari 2003 duidelijk hadden geschreven dat zij het onroerend goed hadden verkocht en dat het feit dat de notariële akte nog niet verleden was, daaraan geen afbreuk deed. Hij wees er bovendien op dat er een kandidaat-koper was, zodat hij de appellanten vroeg of zij bereid waren te verkopen aan deze kandidaat.

Met brief d.d. 4 maart 2003 antwoordden de appellanten o.a. dat de overeenkomst met C.-D. ongeldig was omdat deze niet in overeenstemming was met het Waalse Wetboek.

2. Uit voormeld overzicht blijkt dat de appellanten op 28 maart 2002 aan de geïntimeerde de opdracht gaven om over te gaan tot de verkoop van het aangeduide onroerend goed en dat deze opdracht gegeven werd voor een periode van 1 jaar.

De termijn van 1 jaar ving aan op 28 maart 2002, vermits de opdracht in die zin is opgesteld dat zij akkoord waren gekomen dat D.J. het onroerend goed kon verkopen “vanaf nu en voor een periode van één jaar” (“dès maintenant et pour une période d’un an”).

‘Vanaf nu’ is vanaf het ogenblik dat het akkoord werd gegeven. Dit akkoord werd gegeven op 28 maart 2002. De appellanten konden de overeenkomst zonder vergoeding beëindigen tegen ten vroegste 28 maart 2003, mits de overeenkomst één maand vooraf op te zeggen.

De appellanten hebben echter eerder de overeenkomst beëindigd:

– zij hebben het onroerend goed ten laatste begin 2003 verkocht aan de echtgenoten C.-D.; zij hebben dit uitdrukkelijk geschreven in hun brief van 19 januari 2003: “Le samedi 18 janvier 2003, vous avez rencontré dans la maison de V. les époux C.-D., avec qui nous avons passé il y a peu une convention de vente, en dehors de toute intervention de votre part” (vertaald door het hof: “Zaterdag 18 januari 2003 hebt u in het huis te V. een ontmoeting gehad met de echtgenoten C.-D., met wie wij kort geleden een verkoopovereenkomst hebben gesloten, buiten elke tussenkomst van uwentwege”); weliswaar hebben zij deze verkoop in een brief van 1 februari 2003 ontkend, doch nadat de raadsman van de geïntimeerde hen op voormelde verklaring in de brief van 19 januari 2003 had gewezen, antwoordden zij dat deze overeenkomst ongeldig (“caduque”) was, wat er nogmaals op wijst dat zij hoe dan ook in de loop van december 2002 of begin januari 2003 een verkoopovereenkomst met C.-D. hebben gesloten.

Door het goed te verkopen hebben zij impliciet een einde gemaakt aan de overeenkomst met de geïntimeerde, vermits het hem daardoor onmogelijk werd gemaakt zelf nog het goed te verkopen;

– daarenboven hebben zij de overeenkomst (voor zoveel als nodig) expliciet beëindigd bij brief van 19 januari 2003, zonder opzegtermijn, wat strijdig was met de in de overeenkomst toegelaten opzegmogelijkheid zonder vergoeding. De overeenkomst kon slechts zonder vergoeding op 28 maart 2003 beëindigd worden, mits een vooropzeg van één maand.

3. De opdracht van de geïntimeerde was niet beperkt tot het zoeken naar kandidaat-kopers. Hij had eveneens de bevoegdheid zelf het onroerend goed te verkopen in naam en voor rekening van de appellanten. Dit blijkt duidelijk uit de inhoud van de overeenkomst.

Immers:

“Je soussigné... autorise la vente des propriétés ci-desus à Mr. D.J.” (vertaald: “Ik ondergetekende laat de verkoop van voormelde eigendommen aan dhr. D.J. toe.”.

“On est venu d’accord que D.J. peut vendre le terrain ou le bâtiment dès maintenant et pour une période d’un an...” (vertaald: “We zijn akkoord gekomen dat D.J. het terrein en het gebouw kan verkopen vanaf nu en voor een periode van één jaar.”).

4. Het was de appellanten toegelaten de overeenkomst vroegtijdig te beëindigen, waarbij een bedrag, gelijk aan de helft van het commissieloon + BTW, verschuldigd was.

“Si le contrat se termine avant l’an, le propriétaire doit payer la moitié de la somme

+ TVA à D.J..” (vertaald: “Indien het contract een einde neemt voor het einde van het jaar, moet de eigenaar de helft van de som + BTW aan D.J. betalen.”).

Deze clausule is duidelijk. Er wordt daarin geen onderscheid gemaakt naargelang de wijze waarop door de opdrachtgever een einde aan de overeenkomst gemaakt wordt.

De appellanten verwijzen in hun synthesebesluiten, neergelegd op 15 mei 2007, naar deze clausule (p. 11), doch menen dat dit beding nietig is.

Dit beding is geldig. Door dit beding wordt aan de appellanten de mogelijkheid gegeven de overeenkomst vroegtijdig te beëindigen, waarbij zij dan een bedrag verschuldigd zijn, gelijk aan de helft van het commissieloon.

Dit is geen straf- of schadebeding. Een straf- of schadebeding bepaalt conventioneel een schadevergoeding wanneer er sprake is van een contractuele fout of wanprestatie van één van de partijen.

De artikelen 32, 15., 32, 21. en 33 van de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument (‘WHPC’) zijn hier niet van toepassing op dit beding, omdat deze artikelen enkel van toepassing zijn op straf- of schadebedingen.

Dit beding heeft eveneens tot gevolg dat de overeenkomst tussen partijen niet te beschouwen is als een ‘onherroepelijk mandaat’, zijnde een mandaat dat niet kan herroepen worden voor het einde van de éénjarige periode, maar wel als een overeenkomst, die door de opdrachtgever kan beëindigd worden voor het einde van het jaar, waarbij conventioneel een vergoeding, gelijk aan de helft van het commissieloon op de prijs van 111.552,00 EUR, verschuldigd is.

Het gaat over de helft van de commissie op de overeengekomen prijs van 111.552,00 EUR, omdat aan de geïntimeerde enkel de toelating werd gegeven te verkopen aan de prijs van 111.552,00 EUR en niet aan een lagere prijs.

Deze clausule heeft niet tot gevolg dat de geïntimeerde er alle belang bij had de verkoop zolang mogelijk uit te stellen. Integendeel had hij er belang bij de verkoop zo snel mogelijk te realiseren. Indien hij een verkoop kon realiseren, kon hij aanspraak maken op een volledige commissie. Zolang hij niet verkocht, bestond het risico dat vroegtijdig een einde kwam aan de overeenkomst, zodat hij dan hoogstens aanspraak kon maken op een bedrag, gelijk aan de helft van de commissie.

Omdat aan de geïntimeerde eveneens de opdracht werd gegeven het onroerend goed te verkopen, konden de appellanten tijdens de conventionele duur van de overeenkomst het onroerend goed zelf niet verkopen, zonder aan de geïntimeerde een vergoeding verschuldigd te zijn, gelijk aan de helft van het commissieloon op de afgesproken prijs.

Evenmin konden zij de overeenkomst op een andere wijze beëindigen voor het einde van het jaar zonder voormelde vergoeding verschuldigd te zijn.

5. In tegenstelling tot wat de appellanten voorhouden was de overeenkomst van in het begin geldig en is zij geldig gebleven tot het einde ervan.

Ten onrechte verwijzen de appellanten naar de wettelijke regeling in Wallonië in verband met de verkavelingsvergunning (het CWATUP: ‘Code wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme et du Patrimoine’ (‘Waals Wetboek van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw en Patrimonium’).

Vooreerst is deze nieuwe regeling slechts in werking getreden op 1 oktober 2002, nadat deze in het Belgisch Staatsblad van 21 september 2002 is gepubliceerd, zodat de overeenkomst in elk geval geldig was op het ogenblik dat de opdracht werd gegeven, nl. 28 maart 2002.

Door de inwerkingtreding van deze nieuwe regeling, is de overeenkomst niet komen te vervallen, omdat de oorzaak en het voorwerp nog steeds bleven bestaan, ongeacht de vraag of er al dan niet een verkavelingsvergunning vereist was.

In werkelijkheid bleek geen verkavelingsvergunning vereist, wat reeds blijkt uit de authentieke akte van de verkoop van de woning aan de echtgenoten C.-D., waarin vermeld wordt:

“Le bien vendu provenant d’un bien plus grand sans que cette division n’ait fait l’objet d’un permis d’urbanisme ou de lotir...” (vertaald: “Het verkocht goed, afkomstig van een groter goed zonder dat deze verdeling het voorwerp heeft uitg-maakt van een stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning...”) (stuk 13 in de bundel met ‘stukken tegenpartij’, neergelegd door de geïntimeerde).

De bewering van de appellanten in hun brief van 4 maart 2003 dat de verkoopovereenkomst “caduque” (ongeldig) was, was dus onjuist.

Uit de nota ter attentie van de afgevaardigde ambtenaren d.d. 19 december 2002 blijkt dat een verkavelingsvergunning niet nodig is wanneer één van de loten niet bestemd is voor de bouw van een woning of voor de plaatsing van een vaste of beweegbare installatie, die kan gebruikt worden voor bewoning (art. 89 § 1, 4de al.), zoals wanneer deze bestemd wordt voor het gebruik als tuin. De bestemming hangt af van deze, die in de verdelingsakte aan het lot wordt gegeven (stuk 11 in de bundel met ‘stukken tegenpartij’, neergelegd door de geïntimeerde).

Doch zelfs al was een verkavelingsvergunning vereist, dan nog verdween de oorzaak of het voorwerp van de makelaarsovereenkomst niet, aangezien dit niet uitsloot dat een verkoopovereenkomst kon gesloten worden onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een verkavelingsvergunning.

6.  De appellanten beweren dat zij de overeenkomst ‘buitengerechtelijk ontbonden’ hebben wegens verregaande contractuele wanprestatie van de geïntimeerde.

De appellanten kunnen hierin niet gevolgd worden.

In principe kan een overeenkomst enkel door de rechter ontbonden worden (art. 1184, 2de lid BW).

Niettemin wordt vaak aangenomen dat een buitengerechtelijke ontbinding mogelijk is mits aan een aantal cumulatieve voorwaarden is voldaan, nl.:

 een toerekenbare tekortkoming die van aard is een gerechtelijke ontbinding te rechtvaardigen;

door bijzondere omstandigheden is de verplichte voorafgaande uitstelbevoegdheid van de rechter zinloos of zonder voorwerp geworden;

een ingebrekestelling (tenzij nutteloos geworden);

een kennisgeving van de ontbindingsverklaring aan de schuldenaar.

(E. SWAENEPOEL, “De eenzijdige vervanging en de eenzijdige ontbinding: verwarringtroef...”, TBBR 2007, p. 156, meer bepaald p. 159).

Noch aan de eerste voorwaarde, noch aan de derde voorwaarde is voldaan.

6.1. De appellanten verwijten de geïntimeerde dat hij hen tijdens de overeenkomst niet op de hoogte heeft gebracht van eventuele kandidaat-kopers.

De appellanten bewijzen hun bewering niet. Zij hebben bovendien de geïntimeerde in dit verband nooit in gebreke gesteld vóór het einde van de overeenkomst.

Overigens bestond de opdracht van de geïntimeerde er in het onroerend goed te verkopen aan een welbepaalde prijs van 4.500.000 BEF. In de overeenkomst was niet bepaald dat het mogelijk was een lagere prijs te aanvaarden. Zolang er geen kandidaat was, die bereid was de afgesproken prijs van 4.500.000 BEF te betalen, hoefde de geïntimeerde de appellanten niet in te lichten.

6.2. De appellanten verwijten de geïntimeerde hen niet op de hoogte te hebben gebracht van de gewijzigde Waalse regelgeving in verband met de verkavelingsvergunning.

Het hof stelt vast dat de nieuwe regeling slechts op 21 september 2002 in het Belgisch Staatsblad is verschenen en dat de appellanten reeds uiterlijk begin december 2002 op de hoogte van de nieuwe regeling waren. In dit verband schreef de notaris van de appellanten, notaris C., op 6 december 2002 een brief naar de burgemeester en schepenen van de gemeente G. (stuk 8 van de appellanten).

De geïntimeerde kon er niet toe gehouden zijn de appellanten in te lichten vóór de publicatie van de nieuwe regeling in het Belgisch Staatsblad.

Indien het foutief was hen niet onmiddellijk te informeren na de publicatie van de nieuwe regeling, dan hebben de appellanten daardoor geen schade geleden vermits zij reeds begin december, twee maanden na de inwerkingtreding van de nieuwe regeling, op de hoogte ervan waren. Bovendien belette deze nieuwe regeling niet dat het onroerend goed kon verkocht worden zonder verkavelingsvergunning, wat daadwerkelijk gebeurd is.

De appellanten hebben de geïntimeerde dienaangaande ook niet in gebreke gesteld vóór het einde van de overeenkomst. Indien de appellanten de geïntimeerde in gebreke hadden gesteld van zodra zij op de hoogte van de nieuwe regeling waren, kon de geïntimeerde daarmee nog rekening houden.

Rekening houdend met dit alles was de eventuele fout, erin bestaande de appellanten niet onmiddellijk van de nieuwe regeling op de hoogte te brengen, niet ernstig genoeg om de overeenkomst voor het normale einde van één jaar, die slechts nog enkele maanden te lopen had, onmiddellijk op te zeggen.

6.3. Bovendien heeft de beëindiging van de overeenkomst niets te maken met het ontbreken van informatie over kandidaat-kopers of over de nieuwe regeling.

De appellanten hebben de geïntimeerde slechts op de hoogte van de verkoop gebracht en de overeenkomst uitdrukkelijk beëindigd nadat zij vernomen hadden dat de geïntimeerde, naar aanleiding van zijn bezoek aan het pand op 18 januari 2003, te weten gekomen was dat het verkocht was. Reeds daags nadien, met brief van 19 januari 2003 bevestigden de appellanten de verkoop en maakten zij uitdrukkelijk een einde aan de overeenkomst. Zij waren toen reeds ten laatste sinds begin december 2002 op de hoogte van de nieuwe regelgeving.

Op te merken valt dat zij in deze brief de geïntimeerde niet het verwijt maken hen onvoldoende op de hoogte te hebben gebracht van eventuele kandidaat-kopers...

7. De appellanten argumenteren dat het beding dat aan de geïntimeerde een schadevergoeding toekent nietig is.

7.1. In verband met het beding dat, indien de overeenkomst voor het einde van het jaar beëindigd wordt, een vergoeding, gelijk aan de helft van de commissie meer BTW verschuldigd is, heeft het hof reeds overwogen dat dit beding geldig is.

7.2. Verder verwijzen de partijen nog naar de clausule, luidende dat de commissie van 5% + BTW verschuldigd is, wanneer het onroerend goed gedurende het jaar, volgend op het einde van de makelaarsovereenkomst, verkocht wordt aan een kandidaat-koper, die voorkomt op een lijst, die de makelaar per aangetekende brief aan de medecontractant na het einde van de overeenkomst overmaakt.

Dit beding is niet van toepassing op de situatie, erin bestaande dat de overeenkomst vroegtijdig beëindigd wordt door de opdrachtgever, al dan niet door de verkoop zonder tussenkomst van de makelaar aan een kandidaat, die niet door de opdrachtgever is aangebracht.

Er is geen reden om deze clausule hier ‘naar analogie’ toe te passen omdat er helemaal geen analogie bestaat tussen de situatie, bedoeld in de clausule, en de thans door het hof te beoordelen situatie.

Hoe dan ook betreft voormeld beding geen schadebeding maar wel een beding ter vergoeding van de inspanningen van de makelaar, dank zij dewelke de eigenaar het onroerend goed heeft kunnen verkopen aan een kandidaat, die de makelaar heeft aangebracht.

7.3. In verband met de bespreking van de geldigheid van dergelijk beding citeren de appellanten een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Charleroi, waarin o.a. verwezen wordt naar de wettelijke regeling inzake makelaarsovereenkomsten gesloten ten huize van de consument.

Ingevolge de artikelen 86 tot en met 88 WHPC dient een makelaarsovereenkomst, gesloten ten huize van de consument, een verzakingsbeding te bevatten, tenzij de consument het bezoek van de makelaar voorafgaandelijk en uitdrukkelijk gevraagd heeft, met de bedoeling te onderhandelen over de aankoop van dat product of van de dienst.

De overeenkomst is echter niet ten huize van de appellanten gesloten. De appellanten stellen zelf dat de overeenkomst is ontstaan op het ogenblik dat zij een ondertekend exemplaar per fax aan de geïntimeerde hadden overgemaakt (zie hun synthesebesluiten. p. 5, nr. 22). In dit geval ontstond de overeenkomst op het kantoor van de geïntimeerde, waar hij kennis nam van de opdracht.

Bovendien verklaren zij in dezelfde conclusie dat zij zelf contact opnamen met de geïntimeerde met het oog op een gedeeltelijke verkoop van hun eigendom (p. 2, nr. 2).

8.

8.1. Op grond van het beding dat een bedrag, gelijk aan de helft van de commissie verschuldigd is. in geval de overeenkomst een einde neemt voor het verstrijken van het jaar, heeft de geïntimeerde enkel recht op deze vergoeding en niet op het volledige commissieloon.

Deze clausule heeft ook betrekking op de huidige situatie. Er wordt in dit beding geen onderscheid gemaakt naar gelang de reden van het einde van de overeenkomst, zodat deze ook geldt wanneer de eigenaar het onroerend goed zelf verkoopt of wanneer hij de overeenkomst voor het einde van het jaar opzegt zonder opzeggingstermijn.

8.2. Het hof herhaalt dat de geïntimeerde ten onrechte verwijst naar de clausule in verband met de verkoop van het onroerend goed na het einde van de overeenkomst aan een kandidaat-koper, die voorkomt op een door de makelaar overgemaakte lijst van kandidaat-kopers. Dit beding kan hier niet naar analogie worden toegepast.

8.3. Evenmin kan de geïntimeerde gevolgd worden waar hij meent aanspraak te kunnen maken op een schadevergoeding, gelijk aan het volledige commissieloon omdat de kans om het onroerend goed te verkopen aan een door hem aangebrachte kandidaat 100% zou geweest zijn. Dienaangaande biedt hij het getuigenverhoor van dhr. B. aan.

In elk geval was (nog) geen verkoopovereenkomst met de heer B. tot stand gekomen, precies omdat de geïntimeerde beweert dat, hadden de appellanten het onroerend goed niet verkocht, hijzelf dan ontegensprekelijk zou hebben kunnen verkopen aan B., wat impliceert dat er nog geen koopverkoopovereenkomst met B. was gesloten.

Aangezien er nog geen verkoopovereenkomst met een kandidaat-koper was gesloten, kan enkel de clausule in verband met de vergoeding, gelijk aan de helft van de commissie, in geval van beëindiging van de overeenkomst voor het einde van het jaar, van toepassing zijn. De geïntimeerde kan aldus aanspraak maken op een vergoeding van 2.788,80 EUR. Vandaar dat het door de geïntimeerde aangeboden getuigenbewijs niet dienstig is.

8.4. Volledigheidshalve merkt het hof op dat, zelfs zonder rekening te houden met deze clausule, de geïntimeerde niet bewijst dat de kans om het onroerend goed te verkopen binnen de conventionele looptijd van de overeenkomst 100% was:

indien er reeds een toezegging van de kandidaat was, vooraleer de geïntimeerde kennis had gekregen van de verkoop door de appellanten, dan was er niets dat de geïntimeerde kon beletten deze toezegging schriftelijk te laten vastleggen;

uit niets blijkt dat de kandidaat-koper bereid was te kopen aan de prijs in de makelaarsovereenkomst bepaald, nl. 111.552,00 EUR;

indien de geïntimeerde zeker was dat de kandidaat zou kopen aan de afgesproken prijs, dan kon er geen beletsel zijn om de appellanten daarvan onmiddellijk schriftelijk op de hoogte te brengen; de geïntimeerde heeft half december blijkbaar wel gemeld dat er een kandidaat-koper was (zonder dat blijkt voor welke prijs), evenwel zonder zijn identiteit te vermelden en deed dit zelfs niet toen hij kennis kreeg van de verkoop door de appellanten en hun verbreking van de overeenkomst; het is pas in zijn synthesebesluiten voor de eerste rechter, neergelegd op 17 februari 2004 dat de geïntimeerde de naam van deze beweerde kandidaat voor het eerst vermeldde, wat niet geloofwaardig voorkomt;

de geïntimeerde verklaart zelf dat hij op 18 januari 2003 een bezoek bracht aan het onroerend goed met een andere kandidaat (R.G.), wat er op wijst dat de interesse van dhr. B. allesbehalve zeker was;

in zijn eerste besluiten voor de eerste rechter, neergelegd op 12 september 2003, verklaarde de geïntimeerde dat de kandidaat hem op 21 december 2002 meedeelde dat hij het onroerend goed wilde kopen, doch dat hij daartoe eerst een vennootschap zou oprichten en dat hij ondertussen zou proberen een lening te verkrijgen; indien B. bijzonder veel interesse had, dan kan daaruit niet afgeleid worden dat de geïntimeerde er zou in geslaagd zijn voor het einde van het jaar (28 maart 2003) het onroerend goed te verkopen aan B. of zijn vennootschap en dit aan de prijs van 111.552,00 EUR.

Rekening houdend met deze vaststellingen en met het feit dat de waarheidsgetrouwheid van een getuigenverhoor sterk gehypothekeerd zou zijn door de lange tijdsperiode (5 jaar), kan ook daarom niet ingegaan worden op het door de geïntimeerde voorgestelde getuigenverhoor.

Dus, zelfs op grond van artikel 1184 BW zou de geïntimeerde geen aanspraak kunnen maken op het volledige commissieloon en is niet bewezen dat het verlies van een kans zou moeten begroot worden op een bedrag dat hoger is dan de helft van het commissieloon, nl. 2.788,80 EUR.

(…)

OP DEZE GRONDEN,

HET HOF,

Rechtsprekend op tegenspraak,

(…)

Verklaart het hoger beroep ontvankelijk en deels gegrond, Bevestigt het bestreden vonnis inzake de ontvankelijkheid van de vordering en de beoordeling en begroting van de gerechtskosten,

Doet het voor het overige teniet, en opnieuw rechtsprekend,

Veroordeelt de heer A.S., mevrouw As.S. en mevrouw D.S. in solidum om aan J.D. tweeduizend zevenhonderd achtentachtig euro en tachtig cent (2.788,80 EUR) te betalen, meer de wettelijke interesten aan de wettelijke rentevoet vanaf 21 januari 2003 tot en met 28 april 2003, en meer de gerechtelijke interesten vanaf 29 april 2003 tot de datum van betaling;

Verklaart het door J.D. meer gevorderde ongegrond;

Verklaart de tegenvordering, ertoe strekkende te zeggen voor recht dat de overeenkomst van 28 maart 2002 vervallen, nietig dan wel in het nadeel van de geïntimeerde dient ontbonden/verbroken te worden, ontvankelijk doch ongegrond;

Zegt voor recht dat het huidige arrest, waarbij het vonnis wordt hervormd en de vordering van de geïntimeerde deels ongegrond wordt verklaard, op zich een uitvoerbare titel is voor de restitutie van de bedragen, die in uitvoering van het vonnis te veel zijn betaald, rekening houdend met het bedrag waartoe de appellanten in dit huidig arrest zijn veroordeeld;

Veroordeelt J.D. tot het rolrecht in hoger beroep, uitgegeven door de appellanten, begroot op 186,00 EUR, en zegt voor recht dat de rechtsplegingsvergoedingen in hoger beroep gecompenseerd worden.

Waar aanwezig waren: P. Vanherpe, raadsheer wnd. voorzitter; E. Dursin en G. Danneels, raadsheren.