De oppervlaktenorm voor zelfstandige wooneenheden van 18 m
2 was is van kracht vanaf 1 februari 2008.
[Vandaag bestaat het systeem van strafpunten niet langer. Er wordt thans met categorieën van gebreken gewerkt, waarbij de miskenning van een minimumoppervlakte van 18 m² voor een zelfstandige wooneenheid een «ernstig gebrek» (categorie II) uitmaakt (art. 3.1 § 1 derde lid Vlaamse Codex Wonen van 2021 en art. 3.2 Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, alsook bijlage 5 bij dat besluit)].
Wanneer niet aan dit vereiste voldaan is, kunnen deze wooneenheden ongeschikt worden verklaard.
De verkoper die de koper bewust niet informeert over de dreigende ongeschiktheid van verkochte wooneenheden, pleegt de verkoper hoofdbedrog en kan op die grond de vordering tot vernietiging van de koop worden ingewilligd.
Wanneer een vastgoedmakelaar een onroerend goed aan als een «Opbrengsteigendom in oude centrum bestaande uit 20 studio’s, allen gemeubileerd en volledig verhuurd. Het betreft een betonnen gebouw in goede staat, volledig vergund, ( ... ). Gezonde opbrengsteigendom met een hoog rendement op een goede locatie en met vele mogelijkheden!» en de notariële aankoopakte omschrijft het onroerend goed dienovereenkomstig als een «opbrengsthuis bestaande uit twintig studio’s» mag worden aangenomen dat de koper ervan uitging dat deze een opbrengsteigendom aankocht dat bestond uit twintig studio’s - te onderscheiden van kamers - die voldeden aan de door de wetgever in de Vlaamse Wooncode opgelegde kwaliteitsnormen, waaronder de minimale oppervlaktenorm.
Een aldus verkeerd gedane voorstelling van zaken is doorslaggevend geweest voor de koper. Deze koper zou de betrokken opbrengsteigendom niet hebben aangekocht mocht deze geweten hebben dat veertien van de twintig "studio’s" niet beantwoordden aan de erop van toepassing zijnde oppervlaktenorm. De studio's werden bijgevolg onterecht als wooneenheid verhuurd en konden in de toekomst ook niet meer dusdanig worden verhuurd.
Bij artikel 1602 BW wordt voorgeschreven:
«De verkoper is verplicht duidelijk te verklaren waartoe hij zich verbindt. Ieder duister of dubbelzinnig beding wordt tegen de verkoper uitgelegd.»
Overeenkomstig hun informatieverplichting bedoeld bij deze wetsbepaling, hadden de verkoper en de makelaar tot taak duidelijk te verklaren wat het voorwerp van de verkoop was. Door gebruik te maken van het woord «studio’s» en niet van het woord «kamers» gaven ze aan dat de opbrengsteigendom bestond uit zelfstandige wooneenheden. Door het gebruik van de term «studio’s» in de door hen gevoerde publiciteit en in de notariële akte, is er sprake van misleiding , hetgeen een kunstgreep uitmaakt.
De nietigheid van een overeenkomst heeft tot gevolg dat het contract moet worden geacht nooit te hebben bestaan. De partijen moeten bijgevolg worden geplaatst in de toestand die zou hebben bestaan mocht er geen contract zijn geweest, dit met terugwerkende kracht. Zij zijn derhalve verplicht tot teruggave van hetgeen in uitvoering van de nietige overeenkomst werd gepresteerd.
Voor de wettelijke bepalingen van bedrog in het NBW zie www.elfri.be - Artikel - Bedrog