is hij die de activiteit van bemiddelaar, syndicus of rentmeester uitoefent.
is degene die voor rekening van derden bepalende bijstand verleent met oog op het tot stand komen van een overeenkomst van verkoop, aankoop, ruil, verhuring of overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen.
is hij die handelt in het kader van het beheer en het behoud van de gemene delen van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen in de zin van de artikelen 577-2 en volgende BW.
is hij die voor rekening van derden activiteiten ontwikkelt inzake het beheer van onroerende goederen of van onroerende rechten, andere dan de activiteiten als syndicus.
Wet van 11 februari 2013, BS 22 augustus 2013, inwerkingtreding op 1 september 2013.
Vastgoedmakelaars worden sinds 2018 verplicht te werken met een derdenrekening. Dit zal voorkomen dat consumenten het slachtoiffer worden van malafide makelaars en treedt er een betere bescherming op bij onvermogen of faillissement van de vastgoedmakelaar. De derdenrekening valt immers wettelijk buiten het vermogen van de makelaar zodat derden zoals schuldeisers van de vastgoedmakelaar hier geen aanspraak kunnen opmaken. Het BIV krijgt meer slagkracht en kan preventief een voorlopig bewindvoerder over een vastgoedmakelaar laten aanstellen.
De syndicus moet geen lijsten met zijn beheerde mede-eigendommen meer toesturen aan het BIV, indien de VME de gegevens van hun syndicus heeft geregistreerd in bij de Kruispuntbank. Deze registratie dient te gebeuren voor iedere vereniging waarvoor de syndicus is aangesteld.
De syndicus wordt verplicht om de VME op de hoogte te brengen van een eventuele tuchtrechtelijke sanctie die hij/zij oploopt en dit via een aangetekend schrijven, waar de wetgever de verplichte inhoud heeft vastgelegd.Herziening van het sepot in tuchtzaken: Als de rechtskundig assessor een klacht seponeert, kan de klager een herziening van deze beslissing vragen aan een rechtskundig assessor-generaal. Een vorm van beroep wordt dus mogelijk gemaakt.
zie ook:
Wat betekent de nieuwe Vastgoedmakelaarswet voor u? (Tips en Advies)
Op grond van de Kaderwet van 1 maart 1976van 1 maart 1976 tot reglementering en bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen (B.S.27 maart 1976) werd het Koninklijk Besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar (B.S. 13 oktober 1993) uitgevaardigd (hierna te noemen ‘Vestigingsbesluit’).
Door dit koninklijk besluit is de vastgoedmakelaardij in België wettelijk gereglementeerd. Wie niet ingeschreven is bij de publiekrechtelijke beroepscorporatie wordt zonder meer uit de markt geweerd.
De door een niet erkende makelaar met een opdrachtgever gesloten overeenkomst wordt als volstrekt nietig beschouwd wegens strijdigheid met de openbare orde (Cass. 29 november 2007, T. App. 2008, nr. 603; zie ook Kh. Oudenaarde 23 april 2002, R.J.I. 2002, p. 243; B. LOUVEAUX, La responsabilité de l’agent immobilier, Kluwer, 1997, p. 16, nr. 10), hetgeen leidt tot de nietigheid ex tunc van het contract. Daar een nietige overeenkomst geen gevolgen kan hebben (art. 1131 B.W.), ook geen financiële, is de vordering tot het bekomen van loon, gesteld door een niet-erkende tussenpersoon, op grond van het beginsel nemo auditur turpitudinem suam allegans niet toelaatbaar (Hof Gent 8 juni 2005, T.G.R. 2006, p. 86; L. COLLON, Le statut juridique de l’agent immobilier, Larcier, 2008, p. 77, nr. 49).
Om inschrijving te bekomen bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars is immers vereist dat de aspirant een welbepaald diploma voorlegt, zoals omschreven in artikel 5 § 1, 1_ van het Vestigingsbesluit, waaruit de kennis van het vak blijkt.
Naast de beroepsopleiding moet de aspirant-vastgoedmakelaar daarenboven een stage van één jaar doorlopen.
Vanaf de aanvang van de stage mag de stagiair onder begeleiding van zijn patroon het beroep uitoefenen
De vastgoedmakelaars moeten een aantal deontologische regels naleven. Deze regels staan in het reglement van Plichtenleer, ook wel kortweg de Plichtenleer genoemd.
De Plichtenleer en de bijhorende richtlijn werden goedgekeurd bij koninklijk besluit van 29 juni 2018 en in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd op 31 oktober 2018. De Plichtenleer is in werking getreden op 30 december 2018. Zie Deontologie van de vastgoedmakelaar | BIV
Voor de vastgoedmakelaardij gelden een aan tal belangrijke consumentenbeschermende maatregelen.
Hierbij wordt verwezen naar het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars (B.S. 19 januari 2007) (R. TIMMERMANS, Bemiddelingsovereenkomsten vastgoedmakelaars. Algemene contractvoorwaarden wettelijk gereglementeerd’, NjW 31 januari 2007, p. 50; R. STEENNOT, ‘K.B. beschermt consument bij contract met vastgoedmakelaar’, Juristenkrant 28 februari 2007, p. 1 en 6; G. BAELDE, ‘Makelaarscontracten moeten sinds 1 februari op papier’, Vastgoedinfo 15 februari 2007, p. 1;.
De hierna volgende voorwaarden en bedingen zijn verboden in een vastgoedmakelaarscontract:
1° De bedingen die verwarring scheppen tussen een mogelijkheid tot opzeg door de consument mits vergoeding en de strafbedingen die de niet-uitvoering van de verbintenissen door deze laatste sanctioneren.
2° Voor de bemiddelingsovereenkomsten van bepaalde duur, de opzegbedingen die voorzien in een opzegtermijn van langer dan één maand vóór het einde van de overeenkomst.
3° Schadebedingen die meer dan 75 % van de commissie en/of ereloon van de vastgoedmakelaar bedragen, onverminderd de toepassing van artikel 32.21. van de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument.
Bedingen die een forfaitair bedrag vastleggen bij het miskennen van de exclusiviteit doordat de consument het onroerend goed, voorwerp van de bemiddelingsopdracht, zelf verkoopt, of doordat een andere vastgoedmakelaar (in strijd met de bedongen exclusiviteit) belast wordt met de verkoopbemiddeling, dienen beschouwd te worden als schadebedingen.
4° Schadebedingen die niet wederkerig en gelijkwaardig te zijn, onverminderd de toepassing van artikel 32.15. van de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument.
De vereiste wederkerigheid brengt met zich mee dat tegenover een schadebeding dat een bedrag vastlegt bij niet-nakoming door de consument van zijn verplichtingen, er altijd een schadebeding dient opgenomen te worden dat een bedrag vastlegt bij niet-nakoming van een verplichting van de makelaar die hieraan beantwoordt.
De vereiste van gelijkwaardigheid brengt onder meer met zich mee dat het bedongen bedrag van dezelfde orde moet zijn, en dat niet aan één partij het bewijs van schade wordt opgelegd, terwijl een schadebeding ten voordele van de andere partij dit bewijs van schade niet oplegt.
4. Elke andere bepaling van de contractvoorwaarden die rechtstreeks of onrechtstreeks de rechten opheft of beperkt die de consument haalt uit dit besluit, is verboden en nietig.
Zie ook E. SWAENEPOEL, ‘Het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 inzake de bemiddelingsovereenkomsten tussen vastgoedmakelaar en consument: een effectieve oplossing voor de knelpunten uit het verleden?’, T.B.B.R. 2007, p. 399; B. VAN BAEVEGHEM, ‘Vastgoedbemiddelingsovereenkomsten’, NjW 2008, p. 146).