Bespreking decreet van 13 juli 2012 houdende de ruimtelijke economie dat de vroegere expansiewetgeving in het Vlaamse Gewest vervangen heeft.
Het wederinkooprecht is een beding waarbij de verkoper zich voorbehoudt de verkochte zaak terug te nemen, tegen de teruggave van de oorspronkelijke prijs en de vergoeding waarvan sprake in artikel 1673 B.W.
Het betreft een ontbinding van de verkoopsovereenkomst op wens van de verkoper, het betreft aldus een ontbindende voorwaarde van de verkoopsovereenkomst.
In het decreet ruimtelijke economie zijn het terugkooprecht en het recht van wederovername sanctiemechanismen om zowel proactief als reactief zorgvuldig ruimtegebruik te bewerkstelligen. Daarom voorziet het decreet in de (relatieve) verplichting voor bepaalde personen om voor bepaalde gronden gelegen binnen een bedrijventerrein een recht van terugkoop of wederovername in de verkoops- of zakenrechtelijke overeenkomsten op te nemen.
Het aldus uitgewerkte contractueel terugkooprecht en recht van wederovername is te onderscheiden van het recht van wederinkoop bedoeld in artikel 1661, B.W., en beoogt een modernisering van het terugkooprecht zoals dat opgenomen was in artikel 32, §1, van de wet van 30 december 1970 op de economische expansie.
Hett het recht van terugkoop en het recht van wederovername moeten opgenomen worden in de aktes van terbeschikkingstelling van de gronden. Het betreft met andere woorden een recht dat nadere uitwerking zal vinden via de opname in de aktes van terbeschikkingstelling. Hierdoor beperkt de regeling ook zo weinig als mogelijk de wilsautonomie van de partijen en heeft de private onderneming steeds de keuzemogelijkheid om, indien hij zich aan de regeling wil onttrekken, om de bewuste gronden niet aan te kopen, maar elders te zoeken. Meer in het bijzonder wordt voorzien in een regeling waarin in de aktes clausules moeten opgenomen worden die het volgende bevatten:
1° de economische bedrijvigheid die moet worden uitgeoefend, de voorwaarden waaronder die bedrijvigheid wordt uitgeoefend en de daarmee gepaard gaande bouw- en exploitatieverplichting binnen een bepaalde periode, preciseren. De bedoeling is de aard van de economische activiteit ruim genoeg te formuleren zodat de normale bedrijfseconomische evoluties doorheen de tijd door de omschrijving gedekt zijn;
2° bepalen dat de verkoper de gronden kan terugkopen of het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik terug kan overnemen (zonder dat er sprake is van enige verplichting in hoofde van deze verkoper, of de andere begunstigden, zie hierna) in het geval de gronden niet (conform) gebruikt worden zonder uitzicht op gebruik (zoals bij het staken van de bedrijvigheid, ook bijvoorbeeld in geval van faillissement), de gebruiksvoorwaarden niet nageleefd worden, de toepasselijke regelgeving niet wordt nageleefd (waaronder, zonder dat het hier om een limitatieve opsomming gaat, de milieuvoorwaarden, de ruimtelijke ordenings- en stedenbouwkundige voorschriften, de voorschriften die volgen uit de wet op de handelsvestigingen enzovoort);
3° de begunstigden van het terugkooprecht waarbij de oorspronkelijke verkoper en de gemeente worden aangeduid als begunstigde. De begunstigden van het recht van terugkoop of het recht van wederovername. Aangezien niet alle gemeenten zich geroepen zullen voelen om deze rol op te nemen, biedt het decreet de mogelijkheid aan elke betrokken gemeente om in hun plaats één andere instantie aan te duiden als begunstigde van de rechten van terugkoop of rechten van wederovername. De aanduiding gebeurt dan nog voor de authentieke aktes verleden worden zodat de instantie rechtstreeks in de aktes wordt opgenomen. De gemeente kan met name in haar plaats een autonoom gemeentebedrijf, een intergemeentelijk samenwerkingsverband waarbij ze aangesloten is én die actief zijn in de (her)aanleg van bedrijventerreinen of de bevoegde POM aanduiden als begunstigde van de rechten van terugkoop of rechten van wederovername. In de situatie dat een gemeente, intergemeentelijk samenwerkingsverband, autonoom gemeentebedrijf of een POM zelf een bedrijventerrein ontwikkelt, kan het dus zijn dat er slechts één begunstigde is van de rechten van terugkoop of rechten van wederovername. In andere gevallen kunnen er twee begunstigden zijn van de rechten van terugkoop of rechten van wederovername. De doelstelling van deze regeling is vooral ervoor te zorgen dat in de gevallen waar privaatrechtelijke organisaties, die bij verdwijnen geen rechtsopvolger hebben, bedrijventerreinen ontwikkelen er toch nog altijd een begunstigde van het recht van terugkoop of recht van wederovername is indien de privaatrechtelijke begunstigde uit het rechtsverkeer verdwijnt. De keuze voor de gemeente, autonoom gemeentebedrijf, intergemeentelijk samenwerkingsverband of POM komt voort uit hun rol op vlak van het bewerkstelligen van zorgvuldig gebruik van het bedrijventerrein c.q. het zorgvuldig ruimtegebruik, c.q. de economische ontwikkeling van de betrokken regio;
4° de prijs of – voor de opstallen of bij het recht van wederovername – de wijze van prijsbepaling;
Het decreet bepaalt ten slotte ook (en bepaalt dat dit ook in de overeenkomsten moet worden bevestigd) via een limitatieve lijst de omstandigheden waarin kan gebruik gemaakt worden van het recht van terugkoop en het recht van overname, zodat het uitoefenen ervan redelijk en objectief verantwoord is; de limitatieve lijst omvat:
– langdurig niet- (conform-) gebruik van een (substantieel) deel van de gronden. Wat moet verstaan worden onder een substantieel deel van de gronden zal in concreto moeten beoordeeld worden. Hierbij moet rekening gehouden worden zowel met de verhouding niet benutte grond ten opzichte van wel benutte grond op niveau van het bedrijf dat eigenaar is of geniet van een recht van erfpacht, recht van opstal of vruchtgebruik, maar ook zal rekening moeten gehouden worden met de mate waarin de gronden een rol kunnen spelen in het creëren van een aanbodbeleid aan bedrijventerreinen voor kandidaat-investeerders in de betreffende subregio, zodat niet steeds nieuwe bedrijventerreinen moeten bestemd worden om aanbod te creëren;
– ernstige schendingen van de toepasselijke regelgeving (onder meer ruimtelijke ordenings- en stedenbouwkundige voorschriften) als dit ernstige hinder voor de overige bedrijven van het bedrijventerrein veroorzaakt waardoor een normaal terreinbeheer niet meer mogelijk is.
Het terugkooprecht of recht van wederovername kan ook uitgeoefend worden voor een gedeelte van de oorspronkelijk verkochte gronden, meer bepaald de niet-benutte gronden of de gronden waarvoor de gebruiksvoorwaarden niet worden nageleefd, om te vermijden dat sommige eigenaars zich formeel, voor wat betreft een klein gedeelte van de grond zouden conformeren aan de voorwaarden, alhoewel het grootste gedeelte van de grond onbenut blijft of in strijd met de voorwaarden wordt gebruikt.
Er moet evenwel sprake zijn van een voldoende substantieel deel van de grond. Voldoende substantieel kan in concreto beschouwd worden vanuit het oogpunt van het bedrijf dat de gronden in eigendom heeft of van een erfpacht, recht van opstal of vruchtgebruik geniet, maar ook vanuit oogpunt van het algemeen belang waarbij gekeken moet worden of de gronden deel kunnen uitmaken van het aanbodbeleid aan bedrijventerreinen voor kandidaat-investeerders in de desbetreffende subregio, zodat niet steeds nieuwe bedrijventerreinen moeten bestemd worden om aanbod te creëren, terwijl al bouwrijp aanbod onbenut blijft
Wat onder normaal terreinbeheer moet verstaan worden zal in concreto moeten beoordeeld worden rekening houdende met het door het Vlaamse Gewest gevoerde beleid op dit vlak, het op subregionaal niveau gevoerde beleid op dit vlak, het eventuele inrichtingsplan, uitgifteplan en terreinbeheersplan zoals geëxpliciteerd door de ontwikkelaar van het bedrijventerrein en de vaste beleidslijnen die de beheerder van het bedrijventerrein ontwikkelt
5° het overnemen van de rechten en verplichtingen bepaald in de artikelen 30 tot en met 33 van het decreet , zodat de kopers of de personen die het zakelijk recht verwerven te allen tijde op de hoogte zijn en instemmen met de gevolgen die het recht van terugkoop en wederovername zullen kunnen hebben