Een deskundig verslag op basis van een inspectie door een derde (te dezen een plaatsbeschrijving voor inhuurname) terwijl het verslag blijkbaar opgesteld en ondertekend werd door een andere is nietig.
Het feit dat een tegensprekelijke plaatsbeschrijving wordt opgesteld door een landmeter – deskundige die blijkbaar zelf niet ter plaatse is geweest maar zijn verslag enkel en alleen steunt op bevindigen van een derde persoon die het plaatsbezoek heeft gedaan, druist in tegen de meest elementaire regel waaraan een deskundig verslag dient te voldoen. Immers, de opdracht aan een deskundige is steeds een persoonlijke opdracht.
Dit wil zeggen dat de deskundige die ter plaatse de toestand vaststelt ook gehouden is het verslag op te stellen en te ondertekenen. Hoe kan een deskundige een objectief verslag opstellen indien hij zich steunt op bevindingen van derden. Een deskundige die een plaatsbeschrijving opstelt, moet ook zelf ter plaatse gaan en mag er zich niet van af maken door een medewerker of een derde te belasten met de waarnemingen ter plaatse.
Het doel van een plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur is een correcte en objectieve beschrijving van de plaatsen te geven ten einde, bij het einde van de huurovereenkomst, een vergelijking te kunnen maken van de toestand van het pand bij het begin en bij het einde van de huur. Hoe kan een deskundige een objectief oordeel geven over de toestand bij aanvang van de huur indien hij het pand niet zelf heeft gezien?
Zelfs wanneer de verhuurder en de huurder aan een vennootschap de opdracht geven om de plaatsbeschrijving op te stellen, dan nog dient deze plaatsbeschrijving opgesteld te worden door de persoon die ook zelf ter plaatse is geweest. Dit is niet meer dan de meest essentiële regel van een deskundig verslag. Een verslag dat opgesteld wordt op basis van bevindingen van een ander persoon, kan dan ook niet anders dan nietig te worden verklaard daar het niet voldoet aan de meest essentiële vereisten van een deskundige vaststelling.
Met deze een ingaande of intredende plaatsbeschrijving kan dan ook geen rekening gehouden worden.
De huurschade dient begroot te worden aan de hand van een objectieve vergelijking van de toestand van de woning bij het begin en bij het einde van de huur. Wanneer de plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur nietig is, is er geen enkele objectieve basis om deze vergelijking te maken.