Planschade is de schade van de eigenaar van een bebouwbare grond als zijn grond door een bestemmingswijziging niet meer bebouwbaar of verkavelbaar is.
Dit recht op planschadevergoeding ontstaat als binnen vijf jaar na de bestemmingswijziging:
- de grond wordt verkocht of ingebracht in een vennootschap;
- een stedenbouwkundige vergunning wordt geweigerd;
- een negatief stedenbouwkundig attest wordt afgeleverd.
Het bedrag van de planschadevergoeding
De planschadevergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering van de grond als gevolg van de bestemmingswijziging. De waardevermindering is het verschil tussen de geïndexeerde oorspronkelijke verwervingsprijs en de waarde op het ogenblik dat het recht op planschadevergoeding ontstaat.
Planschade geldt evenwel enkel voor direct bebouwbare bouwgrond.
Het recht op planschadevergoeding is enkel van toepassing op:
• percelen die voor de bestemmingswijziging bebouwbaar waren.
• percelen die aan een uitgeruste weg liggen.
• enkel de eerste 50 meter van het perceel, grenzend aan de weg.
Artikel 2.6.1 VCRO bepaalt:
"§ 1 De ruimtelijke uitvoeringsplannen kunnen erfdienstbaarheden van openbaar nut doen ontstaan en eigendomsbeperkingen inhouden, met inbegrip van bouwverbod.
In de gevallen, vermeld in§ 2 en§ 3, kan een bouw- of verkavelingsverbod aanleiding geven tot een beperkte schadevergoeding, planschadevergoeding genaamd.
§ 2 Planschadevergoeding wordt toegekend wanneer; op basis van een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan, een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen, vermeld in artikel 4.2.1, 1 °, of voor het verkavelen van gronden, terwijl het de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat definitieve plan wel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen of voor het verkavelen van gronden."
Als hoofdvoorwaarde tot het bekomen van een planschadevergoeding geldt dat het perceel door het ruimtelijk uitvoeringsplan niet meer in aanmerking komt om te bouwen, maar voor de inwerkingtreding van het plan wel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen.
Het volstaat niet dat het perceel na de inwerkingtreding van het PRUP in aanmerking komt voor een bouwvergunning om elke vorm van planschade uit te sluiten. Men dient een vergelijking te maken tussen wat voor de inwerkingtreding van het PRUP mogelijk was en wat erna (zie o.m. F. DE PRETER, "Planbaten en planschade in het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening", TMR 2000, 2-23 (5)).
De planschaderegeling in het decreet van 18 mei 1999 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening (DRO) verschilt niet fundamenteel van de voorheen geldende regeling.
Inzake planschadevergoeding wordt in grote lijnen het bestaande systeem behouden.
In de memorie van toelichting van het DRO wordt gesteld dat de planschaderegeling in grote lijnen behouden wordt (Parl.St. VI.Pari. 1998-99, nr. 1332/1, 5). Er zijn herformuleringen, maar gelet op de uitgesproken bedoeling om de oude regeling in grote lijnen te behouden, dient de interpretatie van het DRO, later overgenomen in de VCRO, zoveel mogelijk aan te sluiten bij de oude regeling.
De decreetgever gaat er blijkbaar van uit dat de planschaderegeling niet zo ingrijpend gewijzigd wordt. Ook het Hof van Cassatie oordeelde reeds dat de inhoud van beide regelingen overeenstemt. De nieuwe regeling heeft tot gevolg dat in principe elke waardevermindering die voortvloeit uit een nieuwe beperking van de mogelijkheid om een vergunning te verkrijgen in aanmerking kan komen om vergoed te worden.
Een absoluut bouwverbod is niet vereist vooraleer een planschadevergoeding verschuldigd zou kunnen zijn. Zo brengt bv. een 'specifiek regionaal bedrijventerrein voor kleinhandel' geen volledig bouwverbod met zich mee, doch deze wijziging van bestemming, komende van 'woongebied met landelijk karakter', beperkt de bouwmogelijkheden voor woningen.
Planschadevergoeding kan worden toegekend wanneer, op basis van een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan, een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen, vermeld in artikel 4.2.1, 1° VCRO (d.i. a) het optrekken of plaatsen van een constructie, b) het functioneel samenbrengen van materialen waardoor een constructie ontstaat, c) het afbreken, herbouwen, verbouwen en uitbreiden van een constructie).
Ook de weigering van een stedenbouwkundig attest met betrekking tot het verbouwen van een constructie valt dus onder de planschadevergoedingsregeling.
Procedure:
Een planschadevergoeding wordt niet automatisch toegekend. De eigenaar die er recht op meent te hebben, dient een planschadevordering in bij de rechtbank van eerste aanleg. Hij doet dit uiterlijk 1 jaar na het ontstaan van het recht op planschadevergoeding. De rechtbank beoordeelt of aan de toepassingsvoorwaarden is voldaan en stelt een deskundige aan die een raming maakt van de waardevermindering.
Overeenkomstig art. 2.6.2 § 2 VCRO moeten alle eisende partijen, op straffe van verval van het recht op planschadevergoeding, binnen zes maanden na de inleiding van de zaak en uiterlijk voor de eerste rechterlijke uitspraak over de grond van de zaak per aangetekende brief gericht aan de griffie van de bevoegde rechtbank een staat neerleggen met vermelding op de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan of zij al dan niet in het bezit zijn van andere, bebouwde of onbebouwde gronden in het Gewest of aandelen in een vennootschap die als hoofddoel het beheer van onroerende goederen heeft.
De hieraan verbonden sanctie staat uitdrukkelijk in het decreet omschreven, in die zin dat het recht op een vergoeding wegens planschade definitief komt te vervallen indien niet voldaan wordt aan de verplichting om de bedoelde staat neer te leggen. Deze verplichting blijft bestaan ook indien de eisende partijen geen andere bebouwde of onbebouwde gronden in eigendom heeft.
Uitzonderingen:
Er geldt een aantal uitzonderingen waarin geen planschade verschuldigd is. Zo is er geen recht op een planschadevergoeding in de volgende gevallen:
• bij een bouwverbod dat voortvloeit uit een onteigeningsbeslissing;
• als de waardevermindering minder dan 20% bedraagt van de waarde van het perceel.
Meer informatie over planschade:
Meer informatie over de planschaderegeling is te vinden in artikel 2.6.1. tot en met 2.6.3. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.