Advocatenkantoor elfri.be

• Burgerlijke Rechtbank te Gent, 14e Kamer – 9 november 2010, RW 2012-2013, 751

samenvatting

De notaris die de schijn wekt op te treden als vastgoedmakelaar verbindt de verkoper op basis van de theorie van het schijnmandaat.

tekst arrest

E. en A.D. t/ N.V.

...

II. Relevante elementen

1. De partijen twisten over een door de eisers (E. en A.D.) als kopers onderschreven onderhandse (als zodanig niet-gedateerde) verkoopovereenkomst met betrekking tot een woning te Gent (...).

2. De eisers blijken deze verkoopovereenkomst te hebben onderschreven ten kantore van notaris K. te (...) waar zij zich als reactie op de tekoopstelling dienovereenkomstig hebben aangeboden in de loop van de maand juni 2009.

Door toedoen van notaris K., die zich daarbij (minstens ogenschijnlijk) als (vastgoed)bemiddelaar ten behoeve van de verkoper profileerde, zijn de eisers op de bedoelde verkoopsovereenkomst ingegaan, en dit tegen de prijs ten bedrage van 130.000 euro. Zodoende hebben zij per 24 juni 2009 een voorschot van 5.000 euro gestort op een daartoe door notaris K. gehouden rekening. Zodoende hebben zij vervolgens een hypothecair krediet aangevraagd en verkregen bij de bank, met het oog op vervulling van de in de verkoopovereenkomst opgenomen opschortende voorwaarde.

3. De verweerster (E. Van L.) zou met het oog op voormelde vastgoedbemiddeling niet ten kantore van notaris K. aanwezig zijn geweest.

In de lijn van een verzoekschrift van 16 juli 2009 (met een bijhorend medisch getuigschrift van 9 juli 2009) is zij overigens korte tijd nadien onder voorlopig bewind gesteld bij beslissing van de vrederechter van 23 juli 2009, met aanstelling van advocaat N.V. als voorlopige bewindvoerder.

4. De eisers beklagen zich over het beweerde gegeven dat de verweerster, haar bewindvoerder, de finalisering en verdere uitvoering van de verkoopovereenkomst op haar beloop heeft gelaten (eventueel met het oog op verkoop aan een derde). Op die manier zien de eisers de verkoopovereenkomst als (door het foutieve toedoen van de verweerster) eenzijdig verbroken en zodoende ontbonden.

III. Vordering

1. De vordering van de eisers strekt tot:

– de vaststelling van de ontbinding van voormelde verkoopovereenkomst ten nadele van de verweerster;

– de veroordeling van de verweerster tot terugbetaling aan de eisers van het voormelde voorschot van 5.000 euro, vermeerderd met de interesten;

– de veroordeling van de verweerster tot betaling aan de eisers van een schadevergoeding ten bedrage van 10% van voormelde prijs van 130.000 euro = 13.000 euro, vermeerderd met de interesten.

2. De verweerster neemt conclusie tot afwijzing van voormelde vordering.

IV. Beoordeling

1. Anders dan de verweerster aanvoert, is de dagvaarding geenszins nietig; evenmin is de bij deze dagvaarding ingestelde vordering niet-ontvankelijk.

Gelet op de onderbewindstelling van de verweerster bij beslissing van de vrederechter van 23 juli 2009, diende de dagvaarding krachtens art. 488bis, k BW aan het voorlopig bewind E. Van L./de voorlopige bewindvoerder en op diens adres te worden betekend (zie over de mogelijkheid tot regularisatie: Vred. Westerlo 23 mei 2005, RW 2006-07, 656, met goedkeurende noot F. Swennen; vgl. Vred. Asse 22 november 2007, T.Vred. 2009, 169; Th. Delahaye en Ch. Castelein, Het voorlopig bewind, Gent, Larcier, 2007, p. 100, nr. 153, en p. 160-161, nr. 257).

De rechtbank stelt vast dat de betekening van de dagvaarding aan advocaat N.V., in haar hoedanigheid van voorlopige bewindvoerder van E. Van L. en op haar kantooradres heeft plaatsgevonden, wat beantwoordt aan art. 488bis, k BW. De dagvaarding behelst duidelijk advocaat N.V. “in haar hoedanigheid van voorlopige bewindvoerder van E. Van L.” en zodoende het voorlopig bewind. De dagvaarding behelst geenszins de persoon van advocaat N.V. De dagvaarding behelst evenmin de persoon van voorlopige bewindvoerder N.V., los van de onderbewindgestelde E. Van L.

...

2. Voorts moet de verweerster inzien dat notaris K. zich in voormelde omstandigheden minstens ogenschijnlijk als vastgoedbemiddelaar ten behoeve van de verweerster profileerde, zodat de eisers rechtmatig geloof mochten hechten aan diens bevoegdheid om de bedoelde verkoopovereenkomst te concretiseren tegen de prijs van 130.000 euro. Het enkele gegeven dat de in die optiek door notaris K. bewerkstelligde compromis noch een datum noch een handtekening van de verweerster bevat, is niet onoverkomelijk. Door toedoen van notaris K. als ogenschijnlijke vastgoedbemiddelaar (met vertegenwoordigingsbevoegdheid maar mogelijk zonder handtekeningsbevoegdheid) konden en mochten de eisers zich richten naar een (bereikte) wilsovereenstemming over essentiële en substantiële elementen van de verkoopovereenkomst. De eisers konden en mochten redelijkerwijze voortgaan op de door toedoen van notaris K. verwekte schijn betreffende de bereikte wilsovereenstemming. Deze schijn is aan de verweerster toerekenbaar, ook al kan haar niet noodzakelijk een fout worden aangewreven (Cass. 20 juni 1988, RW 1989-90, 1425, noot A. Van Oevelen; S. Stijns, Leerboek verbintenissenrecht, Brugge, die Keure, 2005, p. 124-125, nrs. 171-172; W. Van Gerven, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2000, 103-104). De eisers konden en mochten ervan uitgaan dat de overeenkomst door middel van de (navolgende, louter formele) handtekening van de verweerster finalisering zou vinden.

In die optiek hebben de eisers dan ook per 24 juni 2009 een voorschot van 5.000 euro gestort op een daartoe door notaris K. gehouden rekening. In diezelfde optiek hebben de eisers vervolgens een hypothecair krediet aangevraagd en verkregen bij de bank, met het oog op vervulling van de in de verkoopovereenkomst opgenomen opschortende voorwaarde.

De verweerster heeft de storting van het voorschot van 5.000 euro niet geprotesteerd. Evenmin is zij tot terugstorting overgegaan.

Het gaat zodoende om (veel) meer dan louter eenzijdige rechtshandelingen van de eisers, zo ook om meer dan een loutere aankoopbelofte of een aanbod van de eisers.

...

3. De onderbewindstelling van E. Van L. korte tijd nadien, betekent niet dat zij eerder dan de datum van het verzoekschrift van 16 juli 2009 handelingsonbekwaam was (art. 488bis, i BW), laat staan wilsongeschikt. Wilsgeschiktheid en handelingsbekwaamheid zijn overigens de regel, terwijl wilsongeschiktheid en handelingsonbekwaamheid (te bewijzen) uitzonderingen uitmaken (art. 1108 en 1123 BW).

De onderbewindstelling doet geen afbreuk aan het voormelde (eerder aan de orde zijnde) schijnmandaat van notaris K., waaraan de eisers rechtmatig geloof konden en mochten hechten.

4. De verweerster, thans haar bewindvoerder, heeft de finalisering van de verkoopovereenkomst op haar beloop gelaten.

Het vertrouwen van de eisers is onherroepelijk geschonden, zodat zij met recht en reden de verkoopovereenkomst als door het foutieve toedoen van de verweerster eenzijdig verbroken en zodoende ontbonden beschouwen.

5. De verweerster dient het voormelde bedrag/voorschot van 5.000 euro terug te betalen, dat immers onverschuldigd blijkt.

6. De verweerster dient bovendien de contractueel bepaalde schadevergoeding van 10% van de prijs, zijnde 10% van 130.000 euro = 13.000 euro, te betalen.

...

• Hof van Beroep te Gent , 1e Kamer – 11 februari 2016, RW 018-2019, 112

samenvatting:

De notaris moet zich door de eigenaar schriftelijk laten mandateren wanner hij optreedt als bemiddelaar bij de verkoop van vastgoied. Bij ontstentenis daarvan, mag de notaris geen ereloon aanrekenen, zelfs niet als de koopovereenkomst door zijn tussenkomst is tot stand gekomen. (Art. 2, § 1, van de bij KB van 14 november 2016 goedgekeurde regels van 20 juni 2006 inzake bemiddeling door notarissen bij minnelijke of gerechtelijke verkoop van onroerende goederen). Een notaris mag deze dwingende bepaling niet omzeilen via een onrechtmatig beding ten behoeve van een derde, namelijk zichzelf als penhouder van de overeenkomst.

tekst arrest

BVBA H.T. en C. De M. t/ NV B.

Bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van dit hof op 24 december 2013, heeft BVBA H.T. en C. De M. tijdig en op regelmatige wijze hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 15 november 2013, op tegenspraak gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Dendermonde, achtste Kamer.
...
Bijzonderste gegevens

1. BVBA H.T. en C. De M. liet op 15 november 2012 overgaan tot dagvaarding van NV B. in betaling van een bedrag van 9.098,84 euro, vermeerderd met 1.910,76 btw, op basis van een pro-formafactuur van 23 mei 2012 als (naar haar zeggen) vergoeding voor een ingewikkelde en tijdrovende bemiddeling rond het lot van twee onroerende goederen in onverdeeldheid, waarbij zij verkopers en koper bij elkaar bracht. Voormeld bedrag was uitdrukkelijk bij wijze van beding ten behoeve van een derde tussen de betrokken partijen bij de koopovereenkomst overeengekomen (art. 12 van de overeenkomst van 17 april 2012 waarin deze vergoeding op 0,5 % van de koopsom, vermeerderd met btw, werd vastgelegd)

Naderhand vorderde zij bijkomend een schadevergoeding van 5.000 euro wegens tergend en roekeloos verweer.
NV B. vroeg de afwijzing van deze vordering en stelde een tegenvordering waarbij deze een schadevergoeding van 5.000 euro wegens tergend en roekeloos geding vorderde.

2. In het bestreden vonnis werd de hoofdvordering afgewezen als ontoelaatbaar en de tegenvordering als ongegrond.

De eerste rechter argumenteerde m.b.t. de hoofdvordering:
– dat de bij KB van 14 november 2006 goedgekeurde regels van 20 juni 2006 inzake bemiddeling door notarissen bij minnelijke of gerechtelijke verkoop van onroerende goederen van toepassing zijn;
– dat BVBA H.T. en C. De M. beweert dat zij haar taak heeft aangevat, zonder dat van een intentie tot verkoop van de eigenaars sprake was, maar dat zij niet kan worden bijgevallen;
– dat art. 1 van voormelde regels bepaalt: «Voor zover de opdracht samengaat met een ambtsverrichting is het de notaris geoorloofd onroerende goederen van zijn cliënten te koop te stellen en te bemiddelen bij de verkoop. Hij dient daarbij de navolgende regels in acht te nemen.»
– dat niet ernstig kan worden betwist dat notaris T., wat ook de aanleiding mag zijn van zijn aanvankelijke tussenkomst voor de familie N., uiteindelijk en wel degelijk bemiddeld heeft in de verkoop van de betrokken onroerend goederen, onder meer gelet op de vermelding «bemiddeling» op de pro-formafactuur;
– dat het dus niet gaat over kosten en erelonen die verschuldigd zouden zijn ingevolge de aanvankelijke tussenkomsten, toen NV B. nog niet ten tonele was verschenen;
– dat de notaris nagelaten heeft zich schriftelijk te laten mandateren door de eigenaar en dus geen loon mag aanrekenen, zelfs niet als de koop door zijn tussenkomst is tot stand gekomen (art. 2);
– dat, zo een schriftelijke mandaat al zou bestaan, het bemiddelingsloon uitsluitend ten laste van de verkoper valt (art. 4, § 3);
– dat notaris T. zijn bemiddelingsloon ten laste gelegd heeft van de koper, in strijd met de regels;
– dat het beding in de overeenkomst flagrant in strijd is met de dwingende deontologische bepalingen, zodat de vordering van de notaris, openbaar ambtenaar, gebaseerd op een onrechtmatig, zelfs ongeoorloofd beding, niet toelaatbaar is.

3. BVBA H.T. en C. De M. kan zich niet verzoenen met de beslissing van de eerste rechter en tekent hoger beroep aan, waarbij ze opnieuw de veroordeling vraagt van NV B. tot het betalen van een bedrag van 11.009,60 euro, vermeerderd met de intrest. Ze meent dat de eerste rechter er ten onrechte van uitging dat ze een bemiddelingsloon factureerde, terwijl het om een niet-getarifeerd ereloon ging.

NV B. besluit tot de afwijzing van het hoger beroep.

Beoordeling

1. BVBA H.T. en C. De M. vordert de betaling van haar pro-formafactuur van 23 mei 2012. De factuur vermeldt als voorwerp: «Aard van de akte: loon bemiddeling verkoop (...) familie N.» (cursivering door het hof).

In de overeenkomst van 17 april 2002 tussen de consoorten N. (als kandidaat-verkopers) en NV B. (als kandidaat-koper) was ook het volgende overeengekomen: «Het bemiddelingsloon van de notarissen, beperkt tot 0,5 % berekend op de koopsom vermeerderd met de btw zal uiterlijk bij het verlijden van de akte ten laste van de kandidaat-koper vereffend dienen te worden, na voorlegging van een factuur» (cursivering door het hof).

Per brief van 21 april 2012 liet BVBA H.T. en C. De M. aan de notaris van NV B. weten: «De factuur inzake bemiddeling waarvan sprake in de overeenkomst ten laste van de koper zal U nog worden overgemaakt» (cursivering door het hof).

Per e-mail van 23 mei 2012 werd deze factuur aan de notaris van NV B. toegezonden. Ook in het e-mailbericht staat vermeld: «Tevens laat ik U als bijlage de pro-formafactuur voor de bemiddeling tussen de partijen zoals afgesproken in de verkoopovereenkomst ten laste van de koper» (cursivering door het hof).
BVBA H.T. en C. De M. spreekt dan ook tegen de stukken als ze aanvoert dat ze geen bemiddelingsloon vordert, maar slechts een getarifeerd ereloon. De stukken (en daarbij gaat het niet enkel om de factuur die zogenaamd zonder haar medeweten werd opgemaakt door de boekhouder) laten niet de minste twijfel bestaan. BVBA H.T. en C. De M. vordert bemiddelingsloon, meer bepaald een commissie van 0,5 % op de koopsom (van 1.800.000 euro + 19.768 euro), dit is 9.098,84 euro, vermeerderd met 21 % btw.

Dat de notaris misschien voordien (nog vóór de NV B. ten tonele verschenen is) bepaalde adviezen heeft verstrekt aan de familie N. kan goed zijn, maar dit doet niets af aan het voorwerp van de vordering tegen NV B. (de koper van het door de consoorten N. verkochte goed). Als de notaris ereloon te vorderen heeft m.b.t. deze adviezen aan de consoorten N., dient hij dat aan deze laatsten aan te rekenen. NV B. heeft hier niets mee te maken. Zij heeft ook hoegenaamd geen zicht op de aard en de inhoud van deze tussenkomsten, waarvan het ereloon volgens de notaris toevallig zou neerkomen op 0,5 % van de koopsom (meer BTW).

2. Terecht oordeelde de eerste rechter dan ook dat de bij KB van 14 november 2006 goedgekeurde regels van 20 juni 2006 inzake bemiddeling door notarissen bij minnelijke of gerechtelijke verkoop van onroerende goederen van toepassing zijn.

Art. 1 van voormelde regels bepaalt: «Voor zover de opdracht samengaat met een ambtsverrichting is het de notaris geoorloofd onroerende goederen van zijn cliënt te koop te stellen en te bemiddelen bij de verkoop. Hij dient daarbij de navolgende regels in acht te nemen.»

Conform art. 2, § 1 van voormelde regels dient de notaris zich schriftelijk te laten mandateren door de eigenaar en mag hij, bij ontstentenis daarvan, geen loon aanrekenen, zelfs niet als de koop door zijn tussenkomst is tot stand gekomen. Dit mandaat moet ook bepaalde welomschreven vermeldingen bevatten (art. 2, § 1, tweede lid).

Een dergelijk mandaat wordt door BVBA H.T. en C. De M. niet voorgelegd. zij mag dus geen bemiddelingsloon aanrekenen. En zelfs zo een dergelijk schriftelijk mandaat al zou bestaan, valt het bemiddelingsloon overeenkomstig art. 4, § 3 van voormelde regels uitsluitend ten laste van de verkoper (art. 4, § 3).

Notaris T., die de koopakte geredigeerd heeft, heeft evenwel zijn bemiddelingsloon – waarop hij niet gerechtigd is, gelet op de afwezigheid van een mandaat – ten laste van de koper gelegd, eveneens tegen de regels in. Nochtans zijn deze regels van dwingend recht. Art. 91 van de Organieke Wet op het Notariaat legt de Nationale Kamer, meer bepaald haar algemene vergadering, de verplichting op de deontologische beginselen te codificeren. Ook de activiteiten van een notaris inzake bemiddeling in vastgoed werden door een dergelijke code vastgelegd en gereglementeerd. De code werd bekrachtigd door het KB van 20 juni 2006 (BS 28 november 2006).

Notaris T., die de overeenkomst zelf heeft opgemaakt, kan de dwingende bepalingen niet omzeilen via dit onrechtmatig «beding ten behoeve van een derde» (namelijk zichzelf, als penhouder van de overeenkomst).

Met de eerste rechter dient dan ook te worden besloten dat het beding in de overeenkomst in strijd is met de dwingende deontologische bepalingen, zodat de vordering van de notaris, als openbaar ambtenaar, gebaseerd op een onrechtmatig, zelfs ongeoorloofd beding, niet toelaatbaar is.

Dat er geen tuchtrechtelijke sanctie gevolgd is voor notaris T., doet aan dit alles geen afbreuk en impliceert allerminst dat voormeld beding wél rechtmatig zou zijn.

Opvallend bij dit alles is ten slotte dat het «beding» spreekt over de bemiddelingsloon van de notarissen. Ook notaris M. zou blijkens dit beding gerechtigd zijn op een deel van dit bemiddelingsloon. Hij vordert evenwel niets. Meer nog, hij heeft NV B. geadviseerd niet tot betaling van de factuur over te gaan.

Het hoger beroep is ongegrond.