Een huurovereenkomst die betrekking heeft op een ongeschikte of onbewoonbare woning is absoluut nietig, wegens strijdigheid met de openbare orde. Het karakter "openbare orde wordt afgeleid niet alleen op basis van de strafbaarstelling maar ook omdat de wetgever, (lees decreetgever) met deze normen het grondrecht op een behoorlijke huisvesting wou uitwerken en grondrechten de openbare orde aanbelangen (Vred. Sint-Truiden 12 april 2001, Huur 2002, 139 en T.Vred. 2003, 86; Vred. Mol 17 september 2002, T.Vred. 2004, 48, noot M. Dambre en Ech.Log. 2004, 161. Zie ook: A. Van Oevelen.
Het is niet alleen verboden een onbewoonbaar verklaarde woning te verhuren, het is bovendien strafbaar.
De verhuurder die weet dat de door hem verhuurde woning onbewoonbaar werd verklaard, moet die woning renoveren of de huurovereenkomst beëindigen.
Heel wat huurders die geconfronteerd worden met een onbewoonbaar verklaarde woning stellen een vordering in tot volledige terugbetaling van de huur van bij de aanvang van het contract. Het valt evenwel moeilijk te begrijpen dat huurders de nietigverklaring ab initio van de huurovereenkomst vorderen (met terugbetaling van alle huurgelden vanaf de aanvang van de huur), terwijl zij ondertussen het huurgoed zijn blijven bewonen op basis van een beweerde ab initio nietige huurovereenkomst. In deze omstandigheden kan aangenomen dat het huurgoed bij de aanvang van de huur en minstens ook in de eerstvolgende maanden (jaren?) in een aanvaardbare staat verkeerde en op het ogenblik van de aanvang van de huurovereenkomst niet onbewoonbaar was.
Daaruit volgt dan dat de huurovereenkomst op het ogenblik van de totstandkoming ervan, niet nietig was wegens een ongeoorloofd voorwerp (overtreding van de woningkwaliteitsnormen) en dat deze huurovereenkomst initieel rechtsgeldig is tot stand gekomen. Deze conclusie wordt nog versterkt door het gegeven dat de huurders, die de staat van de woning hebben gezien bij de aanvang van de huurovereenkomst, hebben besloten om deze huurovereenkomst aan te gaan
Het is dan ook slechts vanaf het besluit van onbewoonbaarheid dat decisief is komen vast te staan dat het voorwerp van de initieel rechtsgeldig tot stand gekomen overeenkomst was verdwenen. De absolute nietigheid dient dan ook met ingang vanaf die datum te worden uitgesproken. Derhalve kan aan de verhuurder geen achterstallige huur meer worden toegekend voor de maanden sinds de datum van onbewoonbaarheid en volgende (wordt overigens ook niet meer gevorderd), evenmin als een wederverhuringsvergoeding. Vanaf de onbewoonbaarverklaring bestaat de huurovereenkomst immers niet meer.
Anderzijds dient de vordering van de huurders tot terugbetaling van de huur voor de periode voorafgaand aan de onbewoonbaarverklaring afgewezen.
Vanaf de onbewoonbaarverklaring zij de huurder geen huur maar wel een vervangende bezettingsvergoeding verschuldigd, gebaseerd op een verrijking zonder oorzaak De omvang van deze vervangende bezettingsvergoeding dient het effectieve genot te weerspiegelen dat de huurders nog van het onroerend goed hebben.
Let wel deze visie van bepaalde rechtspraak die de nietigheid van de huurcontracten in deze gevallen voorziet wordt niet uniform aanvaard.
Artikel 5, § 1 Vlaamse Wooncode bepaalt op welke vlakken een woning moet voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, die door de Vlaamse Regering nader worden bepaald.
Het Grondwettelijk Hof besliste (GwH 11 maart 2009, nr. 47 /2009, http:/ /www. const.-court.be) immers dat als een woning niet beantwoordt aan de vereisten van de Vlaamse Wooncode, de burgerrechtelijke gevolgen van deze toestand niet worden beheerst door de Vlaamse Wooncode, maar door de regels van het verbintenissenrecht en van de Woninghuurwet. De Vlaamse Wooncode regelt enkel de betrekkingen tussen de verhuurder en de openbare overheid.
De Vlaamse decreetgever heeft niet de bedoeling gehad om burgerrechtelijke sancties te koppelen aan de niet-naleving van de in de Vlaamse Wooncode vervatte veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten.
Artikel 2, § 1 van de Woninghuurwet bepaalt dat, indien het gehuurde goed niet beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid de huurder de keuze heeft ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met deze vereisten, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.
In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.
De huurder heeft de keuze tussen het vorderen van de uitvoering van de werken of het vorderen van de ontbinding van de overeenkomst.
De absolute nietigheid van de overeenkomst omdat niet voldaan is aan de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode, is onverenigbaar met artikel 2 van de Woninghuurwet
De huurder zou dan nooit de uitvoering van werken kunnen vorderen wanneer bij het afsluiten van de overeenkomst niet voldaan is aan de kwaliteitsvereisten van de Woninghuurwet.
Dergelijke woning beantwoordt immers ook niet aan de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode en, volgens deze stelling, zou de rechter de nietigheid van de huurovereenkomst moeten vaststellen, wat uitsluit dat de rechter de verhuurder verplicht werken aan de woning uit te voeren.
Artikel 2 van de Woninghuurwet werd niet, ook niet impliciet, gewijzigd door de Vlaamse Wooncode. Dit betekent dat wanneer de verhuurde woning niet voldoet aan de kwaliteitseisen van de Woninghuurwet (en dus ook niet voldoet aan de kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode) de huurder nog steeds het recht heeft van de verhuurder de uitvoering van de noodzakelijke werken te eisen en de huurovereenkomst niet nietig is.
Er is geen reden om de huurovereenkomst nietig te verklaren enkel en alleen omdat de woning op het ogenblik dat de huurovereenkomst werd afgesloten niet zou voldaan hebben aan de vereisten van de Vlaamse Wooncode.
Ook het feit dat de burgemeester de woning ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde heeft niet tot gevolg dat de huurovereenkomst nietig is.
Door deze beslissing mag de woning niet meer verder bewoond worden. Het gehuurde goed kan niet meer gebruikt worden voor de bestemming waarvoor het werd verhuurd. De huurovereenkomst is van rechtswege ontbonden op datum van de beslissing van de burgemeester wegens het volledig tenietgaan van het voorwerp van de overeenkomst.
Deze ontbinding heeft tot gevolg dat vanaf die datum de huurovereenkomst beëindigd is en de huurder vanaf die datum geen huur meer verschuldigd is.
De ontbinding van de overeenkomst is één van de wijzen van beëindiging van de overeenkomst. Nadat de overeenkomst reeds geëindigd is, kan een partij geen vordering tot beëindiging van deze overeenkomst wegens de wanprestatie van de andere partij instellen. Het is zinloos de beëindiging te vorderen van iets wat reeds geëindigd is.
Wel kan nog onderzocht te worden of deze ontbinding het gevolg is van de huurder of de verhuurder met oog op een recht op vergoeding van de schade die door de ontbinding werd geleden.
Artikel 20, § 1 van de Vlaamse Wooncode bepaalt dat, wanneer een woning die niet voldoet aan de vereisten van artikel 5, rechtstreeks of via tussenpersoon wordt verhuurd of ter beschikking gesteld met het oog op bewoning, de verhuurder, de eventuele onderverhuurder of diegene die de woning ter beschikking stelt, wordt gestraft met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en een geldboete van 500 tot 25.000 euro.
Het is hierbij niet van belang of de woning op het ogenblik van het afsluiten van de huurovereenkomst aan deze vereisten voldeed. Het volstaat vast te stellen dat de woning niet aan die vereisten voldoet en de verhuurder niets onderneemt om hieraan een einde te stellen om een inbreuk op artikel 20 van de Vlaamse Wooncode vast te stellen.
De huurgelden die de verhuurder ontvangt voor de verhuring van een woning die niet voldoet aan de vereisten van artikel 5 van de Vlaamse Wooncode zijn voor de verhuurder een onrechtmatig voordeel. De woning mag niet verhuurd worden in die toestand.
Opgelet: Deze tekst omvat slechts een gedeeltelijke inhoud
Word ook lid en lees onbeperkt alle bijdragen.
Art. 614 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Aanslag op de persoon van een buitenlands staatshoofd stelt: “De aanslag op de persoon van een buitenlands staatshoofd is elke aanslag die gericht…
Art. 564 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) definities stelt: “Voor de toepassing van dit hoofdstuk moet onder de volgende begrippen worden begrepen: 1° bondgenoot: elke Staat die, zelfs zonder bondgenootschapsverdrag…
Art. 625 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Het verzuim om op te treden tegen een wederrechtelijke vrijheidsberoving stelt: “Het verzuim om op te reden tegen een wederrechtelijke vrijheidsberoving is het…
Art. 542 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Aanslag op de staatsordening stelt: “De aanslag op de staatsordening is elke aanslag gepleegd met het oogmerk om de grondwettelijke staatsordening of de…
Art. 542 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Aanslag op de staatsordening stelt: “De aanslag op de staatsordening is elke aanslag gepleegd met het oogmerk om de grondwettelijke staatsordening of de…
Art. 542 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Aanslag op de staatsordening stelt: “De aanslag op de staatsordening is elke aanslag gepleegd met het oogmerk om de grondwettelijke staatsordening of de…
Commentaar: Onder de gelding van het Sw. 1867, voorafgaand aan de invoering van het Sw. 2024 waren er verscheidene bepalingen die het aantasten van het overheidsgezag strafbaar stellen. Artikel 2 van…
Art. 548 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Verstoring van parlementaire werkzaamheden stelt: “De verstoring van parlementaire werkzaamheden is het opzettelijk in een lokaal van een wetgevende vergadering aannemen van een…
Art. 551 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Aanslag op het leven van de Koning of de vermoedelijke troonopvolger stelt: “De aanslag op het leven van de Koning of de vermoedelijke…
Art. 558 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Samenspanning tegen de monarchie stelt: “De samenspanning tegen de monarchie is elke samenspanning met het oogmerk om een aanslag te plegen: 1° op…
Art. 561 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Majesteitsschennis stelt: “Majesteitsschennis is het met het oogmerk de beschermde persoon belachelijk te maken, smaden door daden, woorden, gebaren of bedreigingen van de…
Uittreksel uit het strafwetboek 1867: TITEL IV. - MISDADEN EN WANBEDRIJVEN TEGEN DE OPENBARE ORDE, GEPLEEGD DOOR AMBTENAREN IN DE UITOEFENING VAN HUN AMBT OF DOOR BEDIENAREN DER EREDIENSTEN IN DE…
1. ART.2262BIS BW Een betaling die niet als een erkenning van schuld kan worden aanzien stuit de verjaring niet voor het saldo. A. SCHULDERKENNING De erkenning van de schuld stuit de verjaring. De…
Uittreksel uit het vonnis. I. FEITEN EN VOORGAANDEN Beide partijen wonen in de Kapenstraat van G. Dit is een straat in het centrum met aaneengesloten bebouwing. Eisers wonen in het huis met nummer 16…
Rolnummer 7434Arrest nr. 157/2021van 28 oktober 2021ARREST__________In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 1 van de wet van 6 april 1847 « tot bestraffing van de beledigingen aan den…
Tekst arrest Nr. P.16.0103.F PROCUREUR-GENERAAL BIJ HET HOF VAN BEROEP TE LUIK, tegen 1. P. G., 2. Y. G. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te…
Art. 541 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Belemmering of verstoring van de vrijheid van opbod of van inschrijving stelt: “Belemmering of verstoring van de vrijheid van opbod of van inschrijving is…
uittreksel uit het strafwetboek 1867: Art. 458. Geneesheren, heelkundigen, officieren van gezondheid, apothekers, vroedvrouwen en alle andere personen die uit hoofde van hun staat of beroep kennis dragen van geheimen die…
Het fabrieksgeheim is informatie die verband houdt met productie, methodiek, grondstoffen, techniek, structuur, financiën, personeel, werkwijze in een onderneming en die de onderneming een concurrentieel voordeel oplevert of kan opleveren…
wettelijke basis: de wet van 30 april 1848 en door een organiek reglement bepaald door de Gemeenteraad van de Stad Brussel van 19 december 1994 en goedgekeurd door het Brusselse…
wettelijke basis: de wet van 30 april 1848 en door een organiek reglement bepaald door de Gemeenteraad van de Stad Brussel van 19 december 1994 en goedgekeurd door het Brusselse…
Een lijfrente wordt in de rechtsleer omschreven als een rechtsverhouding krachtens welke een persoon aan een andere persoon verplicht is tot een periodieke uitkering van een geldbedrag, gedurende het leven…
Il. Beroepen vonnis Investeren in andermans woning verrijking zonder oorzaak waarbij de kosten de normale lasten in de huishouding overschrijden - verrijking zonder oorzaakWanneer de uitgaven van de ene feitelijke…
PrincipesDe vastgoedmakelaar heeft recht op commissieloon in dien de beoogde verkoopovereenkomst effectief tot stand komen ten gevolge van zijn tussenkomst De vastgoedmakelaar heeft recht op commissie wanneer de koop met…
T.D. t.\ P.W. en N.V. II. Feiten en vorderingen 1. Eiser voert aan dat hij, in de zomer van 2011, verschillende (telefonische) contacten heeft gehad met verweerders met betrekking tot…
E. t./ B. bvba( ... )Antecedenten1. Het geschil vindt zijn oorsprong in een overeenkomst van "verkoopstoelating - verhuring van diensten", door de partijen ondertekend op 2 juli 2010.1.1. Met deze…
Rechtspraak: • Hof van Cassatie, 1e Kamer 2 februari 2006, RW 2008-2009, 926 .... III. Beslissing van het Hof Beoordeling Eerste middel 1…
Elfri.be bestaat als site sinds 2003. Sinds 15 augustus 2018 werkt de site in haar nieuwste editie met Arc3c als uitgever. Nieuw is de https omgeving, het dynamisch karakter, web 3 .0 technologie, betere zoekmogelijkheden en een 40 tal nieuwe functies. De site wordt inhoudelijk voortdurend, lees dagelijks, aangepast en aangevuld met de recentste wetswijzigingen, nieuwe rechtspraak en nieuwe rechtsleer. Bijna alle rechtspraak die in België aandacht krijgt is terug te vinden op de elfri.be. Anders dan andere dure websites, hebben we een technologie uitgewerkt waarbij de gezochte informatie onmiddellijk wordt verschaft door een gewone vraagstelling in gewoon Nederlands, het weze op de site zelf, het weze gewoon in Google. Wij spreken uw taal en werken niet met onbegrijpelijke of onlogische boomstructuren die verwijzen naar documenten die ofwel niet relevant, ofwel niet kunnen gelezen worden. Om volledige informatie met bronnen, rechtsleer, rechtspraak en wetgeving, kan u een vrij goedkoop abonnement nemen (reeds mogelijk vanaf 1 maand)
In een procedure wordt principieel geoordeeld op basis van het gerechtsdossier zoals gestaafd middels stukken die door partijen worden neergelegd. De conclusies houden de middelen in tot ondersteuning van de eis…
Artikel 213 Burgerlijk wetboek stelt: “Echtgenoten zijn jegens elkaar tot samenwoning verplicht, zij zijn elkaar getrouwheid, hulp en bijstand verschuldigd”. Deze bepaling werd opgenomen in Hoofdstuk VI Wederzijdse rechten en verplichtingen…
Bronnen en referenties Bücherhexe (2007). Paul Watzlawick. Wikipedia die freie Enzyklopädie. Verkregen 04-02-2007 van http://de.wikipedia.org/wiki/Paul_Watzlawick ExplicitImplicity (2007). Paul Watzalwick. Wikipedia, the free encyclopedia. Verkregen 04-02-2007 van http://en.wikipedia.org/wiki/Paul_Watzlawick Auteur onbekend (2006). Uittreksel van ‘De…
De regels betreffende de foutaansprakelijkheid worden weergegeven in de artikelen 1382 en 1383 oud Burgerlijk Wetboek. Volgens deze artikelen dient degene die door zijn fout of nalatigheid aan een ander schade…
Een nietig verklaarde overeenkomst kan voor partijen geen grondslag van rechten en verplichtingen zijn. De nietige overeenkomst kan ook niet aan derden worden tegengeworpen. Bovendien werkt een nietige rechtshandeling terug…
Voorbeelden van beschikkingen: uittreksel uit het gerechtelijk wetboek: Art. 98. Wanneer een rechter wettig verhinderd is of er een plaats van rechter openstaat in een rechtbank van eerste aanleg of van koophandel…
ONTLEDING LASTER ONDER DE GELDING VAN HET Sw. 1867 • Laster bestaat erin aan een persoon kwaadwillig een bepaald feit ten laste te leggen dat zijn eer kan krenken of hem…
Hoe kan men onroerende goederen verkrijgen door verkrijgende verjaring? voorwaarden: - een voortdurend bezit - een onafgebroken bezit - een openbaar bezit - een niet dubbelzinnig bezit - een bezit als eigenaar…
Principieel is in toepassing van het WER een persoonlijk faillissement van een (ex) bestuurder (nieuwe naam voor zaakvoerder) mogelijk, los van het faillissement van de onderneming waarin deze optrad. Boek I…
Nr. P.15.0880.N H J, inverdenkinggestelde, eiser, tegen H W, burgerlijke partij, verweerder. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent…
Art. 474 Sw. 2024 (Inwerkintreding 8 april 2026) Verzwarende factoren van diefstal en afpersing stelt: “Bij de keuze van de straf of maatregel en de zwaarte ervan voor een in deze…
De OBSI schaal, wordt soms afgekort als de schaal mbt de wijze waarop volledige blindheid,.... wordt vastgesteld (KB 08/02/2006. Dit verkort opschrift mag geen verwarring stichten. De lijst betreft niet…
Bekom toegang tot alle informatie op deze website
Met een abonnement krijgt u toegang tot een schat aan bijkomende informatie (vaak elders niet te vinden), lezen van de volledige teksten zonder beperkingen, verwijzingen naar wetten, rechtspraak en wetten, antwoorden op nog meer vragen, opzoekingen allerhande mogelijkheid tot knippen, plakken, afdrukken, modellen, tips, trics, aandachtspunten professioneel gedeelte en zoveel meer.
Met een abonnement (vanaf 5,95 euro per maand) heeft u steeds een professionele juridische bibliotheek met 25.000 bijdragen ter beschikking
BVBA Advocatenkantoor Elfri De Neve
Stationsstraat 29 - 9700 Oudenaarde
voor afspraak 055/31.86.47
Fax: 055/31.14.03
U heeft geen toegang tot knippen, plakken, opslaan, printen, downloaden, raadpleging archief, sociaal netwerk, vacaturedienst slechts gedeeltelijke toegang tot deze pagina. Om hiervan gebruik te maken van deze functies en diensten dient u u een pro-abonnement te nemen. klik hier voor de verschillende formules