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Brussel 18 november 2011, TBO, 2013, 185

Conventionele regelingen over de totstandkoming van een overeenkomst

Samenvatting

De verkoop van een onroerend goed gebeurt in het algemeen in verschillende fasen, waarbij de partijen de essentiële en substantiële voorwaarden van de overeenkomst bekendmaken.

Partijen kunnen bij overeenkomst andere elementen dan de prijs en het goed als essentieel of substantieel element van de overeenkomsty aanzien.


Tekst arrst

M.L. / Epoux D.C., M.L., D.S., F.S., N.S., SPRL Y., A.-H.

Vu les pièces de la procédure et notamment:

la jugement prononcé par défaut à l'égard d'Ilham Khoubiza le 22 juin 2007 par le tribunal de première instance de Nivelles, décision signifiée à Ilham Khoubiza le 12 novembre 2008,

le jugement prononcé contradictoirement à l'égard d'Ilham Khoubiza le 25 juillet 2008 par le tribunal de première instance de Nivelles, décision également signifiée à Ilham Khoubiza le 12 novembre 2008,

la requête d'appel déposée le 11 décembre 2008 au greffe de la cour,

l'appel incident formé par conclusions déposées le 14 septembre 2008 au greffe de la cour.

Les faits et les antécédents de la procédure:

Le 14 décembre 2002, Etienne Bert et Ilham Khoubiza d'une part et Ulf Ionsson et Helen Nissan (ci-après appelée les consorts Jonsson-Nilsson) d'autre part, ont signé une convention intitulée "promesse d'achat et de Vente" qui se lit:

"Entre les soussignés:

A) ( ) ci-après dénommés "candidat-acheteur"

B) ( )ci-après dénommés "candidat-vendeur"

Est convenu ce qui suit:

Mes deux parties promettent d'acheter/de vendre le bien décrit ci-après.

Par conséquence les deux parties promettent de [signer] le compromis de vente (pour autant que les notaires jugent utile d'officialiser cette vente aujourd'hui par compromis) dudit bien immobilier endéans le terme de 20 jours (de) la présente.

Pour les parties, il y a vente à partir d'aujourd'hui et ceci sans conditions suspensives. Les acheteurs veulent créer une société pour y placer cette maison.

L'acte authentique passera au plus tard 14 avril 2003 (sic). Situation du bien:

Villa sur 42 ares 39 ca située chemin d'Odrimont 2 à 1380 Lasne( ... )

Conditions:

1. Selon le prix de 632.128,00 €.

Aujourd'hui une première somme de 65.000,00 € de arrhes (comme garantie) est déjà payée par le candidat acheteur aven un chèque ( ... ) en main des vendeurs.

En cas que la nouvelle société paye la somme totale à l'acte et pas seulement le solde (ce qui est l'idée aujourd'hui), alors cette somme (garantie) sera redonnée aux acheteurs à l'acte même.

2. Le candidat-acheteur désigne comme notaire Maître ( )

et le candidat vendeur désigne comme notaire Maître ( ).

3. La partie qui renonce à la signature de l'acte, devra à l'autre partie une indemnité forfaitaire de 10% sur le prix de vente convenu. Les parties se réservant toutefois le droit de demander l'exécution forcée de cette vente."

Le chèque de 65.000,00 € qui leur a éte remis par Etienne Bert n'était pas provisionné.

Par lettres des 6 mars et 14 mai 2003, l'assureur défense en justice, puis le conseil des consorts Jonsson-Nilsson ont mis Etienne Bert en demeure de payer la somme de 65.000,00 €. A la suite de sa carence, les consorts Jonsson-Nilsson ont poursuivi Etienne Bert devant le tribunal correctionnel de Nivelles qui, par jugement du 26 juin 2008 prononcé par défaut, l'a condamné au pénal et statuant sur la demande des parties civiles, l'a condamné à payer la somme de 65.000,00 €.

Saisi par les consorts Jonsson-Nilsson d'une demande ayant pour objet la condamnation solidaire d'Etienne Bert et Ilham Khoubiza à leur payer une indemnité forfaitaire du fait d'un défaut de passation d'acte authentique de vente immobilière compte tenu de ce que la chèque remis à titre de garantie n'a pu être payé en raison d'un manque de provision, le tribunal de première instance de Nivelles a, aux termes d'un jugement prononcé le 23 novembre 2003 (que les parties ne reproduisent pas) condamné Etienne Bert à payer aux consorts Jonsson-Nilsson la somme de 63.212 € augmentée des intérêts et renvoyé la cause au rôle pour le surplus.

Par jugement prononcé par défaut à l'égard d'Etienne Bert et Ilham Khoubiza le 22 juin 2007, le tribunal de première instance de Nivelles a condamné cette dernière à payer aux consorts Jonsson-Nilsson la somme de 31.608,40 € augmentée des intérêts, condamnant, en outre Etienne Bert à la garantir de cette condamnation.

Par acte de 1er février 2008, Ilham Khoubiza a formé opposition contre ce jugement.

Aux termes du jugement attaqué, prononcé le 25 juillet 2008, le tribunal de première instance de Nivelles a déclaré l'opposition recevable mais non fondée.

Devant la cour:

Ilham Khoubiza poursuit la réformation du jugement attaqué et sollicite, en substance, que la demande originaire dirigée contre elles soit déclarée non fondés;

elle développe également une thèse subsidiaire;

les consorts Jonsson-Nilsson concluant au non-fondement de l'appel et, formant un appel incident, sollicitent que la promesse d'achat et de vente du 14 décembre 2002 soit dite résolue aux torts et griefs d'Ilham Khoubiza et que sa condamnation soit portée à 63.212,80 € augmentée des intérêts et de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour appel téméraire et vexatoire.

Discussion:

La convention intervenue entre les partie le 14 décembre 2002 pose un réel problème d'interprétation dès lors que, d'une part, intitulée "promesse d'achat et de vente", elle commence par la phrase "les deux parties promettent d'acheter/de vendre le bien décrit ci-après" et se poursuit plus loin par la phrase "pour les parties il y a vente à partir d'aujourd'hui et ceci sans condition suspensive", ce qui est manifestement contradictoire.

Cette contradiction est accentuée par le fait qu'il est également écrit dans la convention que "les parties promettent de [signer] le compromis de vente ( ... ) endéans le terme de 20 jours (de) la présente", ce qui fait apparaître que la promesse réciproque doit être suivie d'une confirmation sous la forme d'un compromis de vente.

Contrairement à ce que soutiennent les consorts JonssonNilsson, le fait qu'aux termes de la convention du 14 décembre 2002, il y ait pu avoir un accord sur le prix (632.128,00 €) et sur la chose (une villa située 2, chemin d'Odrimont à Lasne) ne peut suffire pour que la vente soit parfaite à cette date.

Certes, l'article 1583 du Code civil énonce que la vente "est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé".

Néanmoins, si cette disposition consacre le caractère purement consensuel de la vente, qu'elle porte sur un meuble ou sur un immeuble, et qu'elle déclare que la vente est réputée parfaite entre les parties dès qu'elles sont d'accord sur la chose et sur le prix. Il est tout aussi exact que, dans les faits, la vente d'un immeuble se négocie de manière très différente de celle de la vente d'un bien meuble par exemple liée à la satisfaction des besoins de la vie courante, comme la vente de biens de consommation.

Le processus contractuel en matière de vente immobilière se décompose généralement en plusieurs étapes au cours desquelles les parties définissent les éléments essentiels et substantiels de leur accord, celui-ci ne dépendant pas nécessairement de leur seul accord sur la chose et sur le prix, mais peuvent également dépendre d'autres éléments auxquels les parties ont entendu subordonner leur accord, leur conférant ainsi un caractère essentiel ou substantiel, comme peuvent l'être les modalités de paiement du prix ou de transfert de propriété, la situation hypothécaire, urbanistique ou locative de l'immeuble, la signature d'un compromis de vente (qui est souvent l'occasion de préciser les points essentiels de la vente) ou encore la prise en charge de frais de rénovation décidés par l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble à appartements.

Ceci est confirmé, en l'espèce, non seulement par le fait qu'en tête de la convention, les parties se qualifiant "candidat-acheteur" et "candidat-vendeur"! et non comme acheteur et de vendeur, mais aussi par le fait que les parties ont expressément envisagé de signer, pour le 3 janvier 2003, un compromis et ce, alos que les consorts Jonsson-Nilsson ni ne démontrent, ni même n'offrent de démontrer que leur notaire aurait émis l'avis qu'un tel compromis aurait été inutile.

En tout état de cause et à tout le moins, il appartient aux consorts Jonsson-Nilsson, en leur qualité de demandeurs originaires, d'apporter la preuve qu'il y eut entre les parties, à la date du 14 décembre 2002, un réel concours de volontés sur les conditions de la vente de la villa litigieuse.

Or, au contraire, il ressort de la convention du 14 décembre que même l'identité de l'acquéreur est inconnue puisqu'il est notamment écrit qu't'en cas que la nouvelle société paye la somme totale à l'acte et pas seulement le solde (ce qui est l'idée aujourd'hui"), alors cette somme (la garantie) sera redonnée aux acheteurs à l'acte même!".

Il se déduit des constatations et considérations qui précèdent que la vente dont se prévalent les consorts Jonsson-Nilsson n'est pas parfaite et que, partant, leur demande d'idernnité pour non passation de l'acte authentique n'est pas fondée.

La cour relève, par ailleurs, que les consorts Jonsson-Nilsson n'invoquant à l'appui de leur demande d’indemnité, aucune faute pré-contractuelle (culpa in contrahendo).

Dès lors qu'il découle de ce qui précède que l'appel formé par Ilham Khoubiza est fondé, l'appel incident formé par les consorts Jonsson-Nilsson ne l'est pas.

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement,

Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire.

Après avoir approuvé les renvois en bas de page comme

faisant partie intégrante de la motivation du présent arrêt, Dit les appels recevables,

Dit l'appel principal seul fondé, Met le jugement attaqué à néant,

Et, statuant par voie de dispositions nouvelles,

Dit la demande originaire d 'Ulf Jonsson et Helen Nilsson, en ce qu'elle est dirigée contre Ilham Khoubiza non fondée,

C'est la cour qui souligne.

Insert qui confirme que les parties ne sont pas d'accord sur les modalités mêmes de la vente à la date du 14 décembre 2002.

Ce qui confirme, une fois encore, qu'au moment de la signature de la convention, il n'y a pas d'accord sur l'identité de l'acheteur.

Noot

Jennifer CALLEBAUT , NOOT - Een onderhandse akte als voorwaarde voor de verkoop van onroerend goed Over het toenemende belang van essentiële en substantiële voorwaarden tijdens de onderhandelingsfase van het contract, TBO 2013, 185, Jurabibliotheek