Een bod op een onroerend goed is niet bindend zonder kennisname van het bodemattest.
Wij bespreken deze materie aan de hand van een arrest van het hof van beroep te Gent van 20 maart 2009:
Uittreksel
"Het bod van D.G. is summier gemotiveerd en niets wijst erop dat in deze summiere motivering een of ander van minder belang zou zijn en derhalve niet essentieel met het oog op het eventueel sluiten van een koop- verkoop met betrekking tot het onroerend goed in kwestie.
Hoe dan ook heeft D.G. met het in zijn summier gemotiveerde bod vervatte “N.B. Goedgekeurd bodemattest wordt bij compromis meegeleverd.” duidelijk aangemerkt en laten verstaan dat voor hem geen sprake kon zijn van het sluiten van een koop- verkoop en het ondertekenen van een verkoopscompromis zonder dat een goedgekeurd bodemattest zou voorliggen.
Terecht beroept D.G. zich in die zin ook op art. 36 en 37 van het Bodemsaneringdecreet van 22 februari 1995; de essentie betracht door deze regelgevende bepalingen is steeds te beletten dat de verwerver (koper) definitief verbonden zou kunnen zijn vooraleer hij op de hoogte is van de inhoud van het bodemattest.
Deze bepalingen betrachten de verwerver toe te laten om met kennis van zaken te onderhandelen over een eventuele overdracht, hem toe te laten met volledige kennis van zaken zijn keuze tot contracteren te vormen.
D.G. wijst erop dat op het ogenblik dat de consorten V.-B. hun akkoord met zijn bod lieten kennen hij nog niets wist met betrekking tot de bodemgesteldheid, meer specifiek met betrekking tot de exacte vervuiling van de grond in kwestie: hij kon misschien zien dat er daar een garage met werkplaats voor autoherstelling was (geweest) maar stelt niet te weten dat het hier om historisch sinds decennia verontreinigde risicogrond ging, waar er een overschrijding is van 120 % van de achtergrondwaarde op bepaalde plaatsen voor lood, nikkel, zink en minerale olie, zonder dat er reeds sprake is van overschrijding van de 80 % -waarde van de bodemsaneringnorm type II en uiteraard zonder dat er sprake is van overschrijding van de bodemsaneringnorm type III (cf. de bevindingen van het als stuk overgelegd OBO en van de verstrekte bodemattesten).
Er is niet aangetoond, laat staan ook maar aannemelijk gemaakt dat op het ogenblik van het bod of bij de voorgehouden aanvaarding ervan door de consorten V.-B., D.G. van een en ander reeds kennis zou hebben gehad want er waren alsdan nog geen (goedgekeurde) bodemattesten met betrekking tot de grond in kwestie, ook het meldingsformulier voor overdracht van risicogronden was nog niet eens verstuurd aan OVAM.
Het Bodemsaneringdecreet legt bovendien de last van het (tijdig) bekomen en nakomen van dit alles op de verkoper die zijn vervuilde grond wenst over te dragen.
Wanneer D.G. vervolgens naderhand van een en ander wél op de hoogte kwam en er hem bodemattesten werden overgemaakt besliste hij om zich toch niet (definitief) als koper van deze vervuilde grond te verbinden.
Dit is zijn goed recht: hij had blijkbaar plannen om op de grond in kwestie een appartementsgebouw op te richten, wat derhalve een bestemmingswijziging van de grond zou inhouden van garage/autoherstellingen naar woonfunctie.
Hij wenste in alle geval op geen enkel ogenblik ooit zelf opgezadeld te zitten met de last van op zijn minst een oriënterend bodemonderzoek evenals van de aangifteprocedure in verband met risicogrond bij OVAM indien hij op zijn beurt, al dan niet na het bouwen van een appartementsgebouw, de grond of gedeelten ervan zou verkopen aan nieuwe eigenaars.
Het feit dat D.G. in deze omstandigheden en nadat hij op de hoogte kwam van de toestand van de bodemgesteldheid ter zake vervuiling zich niet (meer) definitief wou verbinden maakt in zijnen hoofde geen fout uit en impliceert geen rechtsmisbruik of het uitoefenen van zijn recht op een wijze die kennelijk de grenzen zou overschrijden van de rechtsuitoefening door een normaal en zorgvuldig, redelijk koper, in dezelfde omstandigheden geplaatst.
Er is uiteindelijk geen koop- verkoop definitief afgesloten tussen partijen en derhalve is er geen reden om deze te ontbinden in wiens nadeel ook.
Gelet op het vorenstaande kan het D.G. niet ten kwade worden geduid van op de inleidingzitting van de betrokken zaak in de eerste aanleg niet akkoord te willen gaan met de door de consorten V.-B. voorgestelde ontbinding van de koop- verkoop ten laste van wie het behoort.
Van zodra D.G. kennis van zaken had nopens de werkelijke bodemgesteldheid ter zake vervuiling van de grond in kwestie, heeft hij op geen enkel ogenblik meer te verstaan gegeven dat hij nog verder aanspraak maakte als koper op de grond in kwestie; hij heeft de verkoop door de consorten V.-B. van de grond in kwestie aan een andere koper op geen enkel ogenblik nog in de weg gestaan.
Er kan dienvolgens niet worden besloten dat D.G. wegens enig handelen, fout of tekortkoming schade zou hebben berokkend aan de consorten V.-B..
Over de in alle geval louter subsidiair gestelde tegenvordering van D.G., strekkende tot ontbinding lastens de consorten V.-B. met schadevergoeding, voor het geval tot een geldig gesloten koop-verkoop zou worden beslist, wat te dezen niet het geval is, dient bijgevolg te dezen niet te worden geoordeeld door het hof."
Het Hof van Cassatie nuanceert in haar arrest 22 maart 2018 (vermeld onder het arrest van het Hof van Beroep.