Een pachtcontract is een overeenkomst ten bezwarende titel. Een contract tot gebruik van landbouwgronden zonder betaling van een pachtprijs is derhalve geen pachtovereenkomst maar een overeenkomst van bruikleen of commodaat.
De bezetting ter bede is in tegenstelling tot het contract van bruikleen, een intuitu personae contract ten bezwarende titel (eindigend bij overlijden en vervreemding), waarbij een faciliteit over een onroerend goed wordt verleend tegen betaling met dien verstande dat partijen overeenkomen dat de faciliteit ten alle tijde kan worden opgezegd door de partij die de failiteit verleende. Indien er geen prijs betaald wordt, spreken we niet meer over een contract ter bede maar over een bruileen of commodaat.
Niettegenstaande de opzegbaarheid "ten alle tijde", vereist de redelijkheid dat de opzegging gebeurt met een redelijke opzegtermijn, die zelfs contractueel kan vastgelegd.
Hij die landbouwgronden ter beschikking stelt middels een contract ter bede heeft niet de bedoeling zich te verbinden zoals een verpachter en een persoon die een landbouwgronden in gebruik neemt ter bede, ziet met zoveel woorden af van zijn bescherming als pachter.
De constructie "bezit ter bede" over pachtgronden kan evenwel slechts zeer tijdelijk als uitzonderingsregime gelden en zeker niet ter omzeiling van de pachtwet, zoals een tijdelijke regeling in afwachting van de vereffening-verdeling van een nalatenschap, een regeling in afwachting va een uitgesteld vertrek va een pachter, temporele exploitatie van gronden die het statuut van landbouwgronden hebben verloren. Deze voorbeelden, die als goede voorbeelden naar Belgisch recht kunnen aangewend, maar alsdusdanig niet beschreven werden in Belgische wetgeving werden geïnspireerd door artikel 411, 2 van de Franse Code rural.
Wanneer een eigenaar, tegen betaling van een vergoeding, het genot van een onroerend goed geeft aan een persoon die dit goed, met instemming van de eigenaar, hoofdzakelijk gebruikt in zijn landbouwbedrijf, zijn de dwingende bepalingen van de Pachtwet in beginsel van toepassing.
Wanneer bijzondere omstandigheden voorhanden zijn, waarbij de eigenaar zich bevindt in een wachtsituatie die verantwoordt dat de dwingende bepalingen van de Pachtwet niet van toepassing zijn, kunnen de partijen, zonder enige bedoeling van wetsontduiking, een overeenkomst van bezetting ter bede sluiten waarbij aan de gebruiker slechts een precair gebruiksrecht wordt toegekend.
De bezetting ter bede veronderstelt bijgevolg niet enkel de bedoeling om slechts een precair gebruiksrecht en geen aan de Pachtwet onderworpen pachtrecht te verlenen, maar ook het bestaan van bijzondere omstandigheden die de uitsluiting van de dwingende bepalingen van de Pachtwet verantwoorden.
Voorbeelden alwaar bezetting ter bede kan worden aangenomen:
– een verwachte onteigening;
– een aanstaande stedenbouwkundige ingreep;
– een lopende procedure;
– een sanering na een natuurramp
– tijdelijke situatie in afwachting van regelingen voorlopig bewind;
– gezondheidsproblemen of toestanden van eerder tijdelijke onnozelheid
– een nakende examenuitslag;
–de bedoeling van de eigenaar om het goed te verkopen;
–de afwachtingssituatie wegens de hoge leeftijd van de eigenaar
Kortom en hoe dan ook omstandigheden zoals in concreto door de rechter te beoordelen en al dan niet te weerhouden.
Een bezetting ter bede is een overeenkomst, en wie zijn rechtsvordering steunt op een concrete overeenkomst of de beëindiging daarvan, moet als eisende partij deze overeenkomst bewijzen.
Pas wanneer het bestaan van een overeenkomst van bezetting ter bede aannemelijk te maken, is het aan de wederpartij om deze kwalificatie te ontkrachten door het bestaan van een andere overeenkomst, zoals een pachtovereenkomst, te bewijzen.
In tegenstelling tot wat in bepaalde rechtsleer en rechtspraak aangenomen wordt, wordt door andere rechtspraak gesteld dat een bezetting ter bede geen sui generis-contract is, maar een eenvoudige, precair bedongen huurovereenkomst, die van een andere huurovereenkomst alleen daarin verschilt dat zij ingevolge bijzondere omstandigheden conventioneel uitgesloten kan worden van het toepassingsgebied van een bijzonder huurregime (zoals landpacht, handelshuur, woninghuur).
Net als elke andere huurovereenkomst strekt de bezetting ter bede er inderdaad toe tegen betaling het genot van een zaak "gedurende een zekere tijd" ter beschikking te stellen van de medecontractant (= artikel 1709 van het Burgerlijk Wetboek), zonder dat die duurtijd gegarandeerd is.
De "zekere tijd" bij huur slaat immers enkel op het feit dat er een beginpunt en een eindpunt moeten zijn (en dat er met andere woorden geen eeuwigdurende huur bestaat): het is dus "zeker" dat er een beginpunt en een eindpunt is.
Alleen staat het effectieve eindpunt niet (per se) vast, en kan er in huurovereenkomsten onder bepaalde voorwaarden precariteit bedongen worden. Ook bij een bezetting ter bede mag de bezetter tegen betaling het goed enige tijd gebruiken, maar het eindpunt van zijn gebruik staat niet vast (Het Hof van Cassatie vult het ontduikingsverbod objectief in!", noot onder Cass. 2 november 2017, RW2018-19, p. 215, nr. 4).
Door zich op de overeenkomst van bezetting ter bede te beroepen, erkent de beweerde bezetter met andere woorden impliciet, maar ondubbelzinnig dat het genot van onroerende goederen toegestaan geweest is op basis van een reële huurovereenkomst, die omwille van bijzondere omstandigheden toch niet onder het toepassingsgebied van een wettelijk vastgelegd huurregime (in de hier besporoken casus: de Pachtwet) valt.
Ten onrechte kan gestelkd dat aangezien geen bijzonder huurcontract (te dezen geen pachtovereenkomst) bewezen wordt, de overeenkomst automatisch verondersteld wordt een bezetting te bede te zijn. De kwalificatie "bezetting ter bede" zou volgens deze redenering een soort restcategorie zijn die van rechtswege van toepassing is zolang geen andere overeenkomst bewezen wordt. Daarmee wordt de eigen bewijslast ten onrechte afgewimpeld. Wie het bezet ter bede inroept moet zelf bewijzen dat de huurovereenkomst die zij of haar rechtsvoorganger j gesloten heeft door bijzondere omstandigheden niet onder een specifiek huurregime valt.
Een overeenkomst van bezetting ter bede is een precair uitdrukkelijk bedongen huurovereenkomst die ingevolge bijzondere omstandigheden en zonder het oogmerk van wetsontduiking conventioneel uitgesloten werd van het toepassingsgebied van een bijzonder huurregime.
Een overeenkomst van bezetting ter bede vereist een wachtsituatie die verantwoordt dat de dwingende bepalingen van de gereglementeerde huurregimes niet van toepassing zijn.
Het Hof van Cassatie bepaalt in het arrest van 2 november 2017 (RW2018-19, 213) dat wanneer, zoals hier het geval is, een eigenaar tegen betaling van een vergoeding het genot van een onroerend goed verleent aan een persoon die dit goed, met instemming van de eigenaar, hoofdzakelijk gebruikt in zijn landbouwbedrijf, principieel de dwingende bepalingen van de Pachtwet van toepassing zijn, en dat de partijen dan alleen in bijzondere omstandigheden, waarbij de eigenaar zich bevindt in een wachtsituatie die verantwoordt dat de dwingende bepalingen van de Pachtwet niet van toepassing zijn, zonder enige bedoeling van wetsontduiking, een overeenkomst van bezetting ter bede kunnen sluiten die aan de gebruiker alleen een precair gebruiksrecht toekent. Naast de bedoeling alleen een precair gebruiksrecht en geen aan de Pachtwet onderworpen pachtrecht te verlenen, moet de eigenaar volgens deze cassatierechtspraak, waarbij de vrederechter zich aansluit, dus ook het bestaan bewijzen van bijzondere omstandigheden die de uitsluiting van de dwingende bepalingen van de Pachtwet verantwoorden.
Een geldige reden om de Pachtwet uit te sluiten is bijvoorbeeld wanneer binnen afzienbare tijd met zekerheid een andere bestemming aan het goed gegeven zal worden, zoals afbraak van het goed, nakend eigen gebruik door een van de mede-eigenaars, verkoop van het goed, evenals de hogervermelde voorbeelden, enz
Wanneer de landbouwpercelen tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding ter beschikking gesteld zijn van een huurder die de percelen in het kader van zijn landbouwbedrijf uitbaat, zijn principieel de regels van de Pachtwet van toepassing.
Een wens van de eigenaar om zijn percelen na zijn overlijden vrij van pacht aan zijn erfgenamen na te laten maakt geen wachtsituatie uit die verantwoordt dat de dwingende bepalingen van de Pachtwet conventioneel uitgesloten worden.