Onderdelen en uitrustingen van een gebouw, die een geheel vormen met het gebouw en aldus nuttig of noodzakelijk zijn voor de normale werking en het normaal genot van het gebouw of onroerend goed, zijn onroerend door incorporatie. Het feit of deze goederen al dan niet zonder beschadiging kunnen weggenomen worden is geen criterium. De incorporatie betekent aldus de materiële en functionele eenheid van een roerend goed met een onroerend goed.
Het incorporatiecriterium voor onroerende goederen is aldus een functioneel criterium geworden. Het oude criterium dat slechts van incorporatie sprake was bij een verbinding met de grond derwijze dat het goed niet meer kon worden gescheiden zonder breekwerk of beschadiging is aldus verlaten.
Incorporatie houdt in dat een voorwerp duurzaam op een bepaalde plaats blijft en daar is verbonden met de grond, ook als het eenvoudig verplaatsbaar is of zelfs beperkte, functionele bewegingen maakt.
Onderdeel van het gebouw zijn alle goederen die één geheel vormen met het gebouw of bouwwerk en noodzakelijk zijn om het gebouw te voltooien voor zijn normaal gebruik. Zij zijn onroerend uit hun aard, door hun functie in het gebouw, ook al kan men ze wegnemen zonder beschadiging (R. Derine, F. Van Neste en H. Vandenberghe, Zakenrecht, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, 1978, IA, nr. 43A). Te denken valt aan water-, gas- of elektriciteitsleidingen, verwarming, klimaattoestellen, zonnepanelen, warmtepompen, zonweringen, liften, waterverzachters, sanitaire installaties, ingemaakte kasten deuren, trappen, rolluiken.
Uittreksel het nieuw Burgerlijk Wetboek
Art. 3.47. Onroerende goederen uit hun aard, door incorporatie of door bestemming: definitie
Onroerend uit hun aard zijn de grond en de samenstellende volumes, die in drie dimensies zijn bepaald.
Onroerend door incorporatie zijn alle bouwwerken en beplantingen die, doordat zij geïncorporeerd zijn in onroerende goederen uit hun aard, hiervan een inherent bestanddeel vormen.
Ook inherente bestanddelen van deze bouwwerken en beplantingen zijn onroerend door incorporatie, ongeacht of zij geïncorporeerd zijn.
Accessoria van een onroerend goed worden geacht onroerend door bestemming te zijn.
Art. 3.48. Bijzondere regels
De partijen kunnen overeenkomen om het goed vervroegd als roerend te beschouwen doordat het binnen een technisch en economisch redelijke termijn zal worden losgemaakt.
Een element dat tijdelijk losgemaakt is van het onroerend goed en daaraan terug zal worden verbonden, blijft onroerend.
Uittreksel uit het oud burgerlijk wetboek:
Art. 517. Goederen zijn onroerend, of uit hun aard, of door hun bestemming, of door het voorwerp waarop zij betrekking hebben.
Art. 518. Onroerend uit hun aard zijn gronderven en gebouwen.
Art. 519. Onroerend uit hun aard zijn ook windmolens of watermolens die op palen staan en van het gebouw deel uitmaken.
Art. 520. Wortelvaste veldvruchten en onafgeplukte boomvruchten zijn eveneens onroerend.
Zodra het graan is afgemaaid en de vruchten zijn afgescheiden, zijn zij roerend, ook al zijn zij nog niet weggehaald.
Indien slechts een gedeelte van de oogst is afgemaaid, is alleen dit gedeelte roerend.
Art. 521. De gewone hak van schaarbossen of van hoogstammig hout dat aan geregelde kappingen is onderworpen, wordt maar roerend naarmate de bomen geveld worden.
Art. 522. Dieren die de eigenaar van het erf aan de pachter of aan de deelpachter voor de landbouw aflevert, al dan niet geschat, worden voor onroerend gehouden zolang zij uit kracht van de overeenkomst aan het erf verbonden blijven.
Dieren die hij in veepacht geeft aan anderen dan de pachter of de deelpachter, zijn roerend.
Art. 523. Buizen, dienende voor de waterleiding in een huis of op een ander erf, zijn onroerend en maken deel uit van het erf waaraan zij verbonden zijn.
Art. 524. Voorwerpen die de eigenaar van een erf voor de dienst en de exploitatie van dat erf daarop geplaatst heeft, zijn onroerend door bestemming.
Zo zijn de navolgende voorwerpen onroerend door bestemming, wanneer de eigenaar deze geplaatst heeft voor de dienst en de exploitatie van het erf :
De aan het landbouwbedrijf verbonden dieren;
Het landbouwgereedschap;
De aan de pachters of deelpachters gegeven zaden;
De duiven van de duiventillen;
De konijnen van de konijnenwaranden;
De bijenkorven;
De vissen van de vijvers;
De persen, ketels, distilleerkolven, kuipen en tonnen;
Het gereedschap dat nodig is voor de exploitatie van smederijen, papierfabrieken en andere fabrieken;
Stro en mest.
Onroerend door bestemming zijn ook alle roerende voorwerpen die de eigenaar blijvend aan het erf verbonden heeft.
Art. 525. De eigenaar wordt geacht roerende voorwerpen blijvend aan zijn erf verbonden te hebben, wanneer zij daaraan met gips, kalk of cement zijn bevestigd, of wanneer men deze voorwerpen niet kan losmaken zonder die zelf of het gedeelte van het erf waaraan zij verbonden zijn, te breken of te beschadigen.
Spiegels van een vertrek worden geacht blijvend geplaatst te zijn, wanneer het houtwerk waaraan zij verbonden zijn, van het beschot deel uitmaakt.
Hetzelfde geldt voor schilderijen en andere sieraden.
Beelden zijn onroerend wanneer zij geplaatst zijn in een opzettelijk daarvoor gemaakte nis, al kunnen zij weggenomen worden zonder breken of beschadigen.
Art. 526. Onroerend door het voorwerp waarop zij betrekking hebben, zijn :
Het vruchtgebruik van onroerende goederen;
Erfdienstbaarheden of grondlasten;
Rechtsvorderingen die strekken tot het opeisen van een onroerend goed.
Het hof van beroep te Luik oordeelde dat zonnepanelen (die overigens kunnen aanzien als onroerend door bestemming, zie Cass. 11/09/1980,A.C. 1980-81, 32) tevens onroerend zijn door incorporatie, omdat zij het gebouw van elektriciteit voorzien en aldus nuttig en noodzakelijk zijn om het gebouw van elektriciteit te voorzien (Luik, 11 september 2014, NJW/321, 320, met noot Julie del Coral, Zonnepanelen: onroerend door incorporatie.
Toepassing
Spiegels van een vertrek worden geacht blijvend geplaatst te zijn, wanneer het houtwerk waaraan zij verbonden zijn, van het beschot deel uitmaakt.
Hetzelfde geldt voor schilderijen en andere sieraden.
Beelden zijn onroerend wanneer zij geplaatst zijn in een opzettelijk daarvoor gemaakte nis, al kunnen zij weggenomen worden zonder breken of beschadigen.
De wet laat niet toe het onroerend karakter van beelden op basis van een ornamentele bestemming aan te nemen louter op basis van een veronderstelde bedoeling zonder een onmiskenbare constructieve of conceptuele veruiterlijking daarvan.
Een goudlederen wandbekleding is vergelijkbaar met spiegels of schilderijen of sierraden, waarvoor artikel 525 BW (art. 3.9 juncto 3.47 (nieuw) BW bepaalt dat ze geacht worden blijvend geplaatst te zijn «wanneer het houtwerk waaraan zij verbonden zijn, van het beschot deel uitmaakt» of minstens op een goed vergelijkbare wijze vastgehecht zijn aan het onroerend goed. Ook met betrekking tot deze goederen stelt de wetgever uitdrukkelijk dat er constructief een bijzondere hechting vereist is in de vorm van een fysieke incorporatie in een beschot.
Onroerende goederen van nature, zoals prefabwoningen, camping- en vakantiehuisjes, stacaravans, die bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven ook al zijn ze verplaatsbaar, kunnen als onroerend aanzien. De versoepeling van de immobiliteitsvereiste maakt dat ook dergelijke constructies door hun opzet, doel en bestemming aangenomen worden als zijnde onroerend van nature wegens hun bestemming