Een onroerend goed verkopen behept met gebrek dat reeds aanwezig is bij het sluiten van de koopovereenkomst, dat ernstig is en dat de zaak ongeschikt maakt voor het gebruik dat de koper op het oog heeft en dat door een leek zonder professionele bijstand niet kan ontdekt/gezien worden bij een bezoek aan de woning, betreft een verkoop met een verborgen gebrek.
Het gebrek mag geacht aan de verkoper bekend te zijn, wanneer deze erkent dat hij de gebreken nooit als hinderlijk heeft ervaren en wanneer blijkt dat er herstellingen her en daar gebeurd zijn.
Dat dit verzwijgen met opzet is gebeurd, lijdt geen twijfel wanneer wel andere miniemere problemen (enkel glas, elektrische installatie) aan de koper werden gemeld en werden opgenomen in de overeenkomsten.
Dit alles maakt dat de koper zich terecht kan beroepen op de artikelen 1641 en volgende (oud) BW en dat de vrijwaringsverplichting van de verkoper voor de verborgen gebreken van de zaak dient te spelen.
Dat de verkoper zich voor deze vrijwaringsverplichting geëxonereerd heeft, hetgeen in principe perfect mogelijk is voor een niet-professionele verkoper van onroerend goed, doet aan dit alles niets af gelet op de voorkennis van het gebrek in hoofde de verweerster/verkoper. De exoneratie heeft in dergelijk geval geen waarde en de vrijwaringsverplichting dient ten volle te spelen.
Gelet op deze vrijwaringsplicht heeft de koper de keuze tussen de actio redhibitoria of de actio quanti minoris.
In de alhier besproken aak kiest de eiseres resoluut voor de teruggave van het gekochte goed en voor de terugbetaling door de verweerster van de betaalde prijs, hetgeen haar recht is.
Deze keuze voor de actio redhibitoria maakt allerminst rechtsmisbruik uit zoals de verweerster argumenteert. Het staat immers vast met welke ernstige gebreken de aan de eiseres verkochte woning te kampen heeft en het kan onmogelijk ernstig betwist worden dat dergelijke - quasi onherstelbare (behalve bij volledige afbraak en heropbouw) - verzakking van de volledige vloerplaat van een woning ernstige en permanente ongemakken en hinder veroorzaakt. Het is zeer goed mogelijk dat de door de eiseres gekozen vordering de meest zware gevolgen zal hebben voor de verweerster doch dit betekent niet automatisch dat de eiseres zich daardoor schuldig zou maken aan rechtsmisbruik.
Van rechtsmisbruik is enkel sprake wanneer de titularis van een subjectief recht dit recht uitoefent op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en bezorgd persoon. In het huidige geval oefent de eiseres haar rechten op een normale en logische wijze uit binnen de formele grenzen van deze rechten. De vrijwaringsverplichting van de verkoper voor de ernstige verborgen gebreken die zich in de door de eiseres aangekochte woning voordoen laat toe dat de eiseres de koopovereenkomst laat ontbinden en de door haar betaalde prijs terugvraagt aangevuld met een vergoeding voor alle geleden schade (zie artt. 1641, 1643, 1644 en 1645 (oud) BW).
De koopprijs dient door de verkoper worden terugbetaald met inbegrip van moratoire intresten berekend aan de wettelijke rentevoet.
Ook de aan de notaris betaalde kosten, de onroerende voorheffing dienen door de verkoper terug betaald aangezien al deze kosten ten onrechte werden betaald (en derhalve als schade dienen te worden beschouwd), met uitzondering van de registratiebelasting die door de koper bij de Vlaamse belastingdienst kan worden gerecupereerd (zie art. 3.6.0.0.6 Vlaamse Codes fiscaliteit).
De kosten en vergoedingen die de koper heeft betaald aan haar kredietverstrekker kunnen niet als rechtstreekse schade die een gevolg is van de sluiting/ontbinding van de koopovereenkomst worden beschouwd en komen derhalve niet voor vergoeding in aanmerking.
Hetzelfde geldt voor de kosten van (eigen) technische bijstand die de koper heeft gemaakt bij architecten. Aangezien er een deskundigenonderzoek werd bevolen door de rechtbank en ook is uitgevoerd, waren deze kosten niet absoluut noodzakelijk en blijven ze in ieder geval ten laste van de eiseres.
Schade doordat thans op de markt geen gelijkaardige woning aan dezelfde prijs meer zou kunnen vinden, mede omwille van inflatie en stijging van vastgoedprijzen, komt niet voor schadevergoeding in aanmerking. Deze beweerde schade is geen rechtstreeks gevolg van de door de verkoper gepleegde contractuele wanprestatie.
Dat de koper morele schade heeft geleden door de situatie, door de onzekerheid van de uitkomst van de gerechtelijke procedure en in hoofdzaak door de ongemakken die veroorzaakt zijn geweest door het moeten wonen in de woning met dit concrete gebrek, staat echter wel vast.
Bij gebreke aan concrete gegevens met betrekking tot de geleden schade begroot de rechtbank deze ex aequo et bono (naar billijkheid) op 2.000,00 euro.
De kosten van doorhaling van de hypothecaire inschrijving komen ten laste van de eiseres en niet van de verweerster. De eiseres heeft immers zelf beslist om een hypothecair krediet aan te gaan voor de aankoop, zij was daartoe echter niet verplicht.
De kosten van de overschrijving/kantmelding van het vonnis vallen ten laste van de verweerster, als gerechtskosten.