De Vlaamse Codex Wonen van 2021 heeft sinds 1 januari 2021, (BS 13-11-2020) de plaats ingenomen van de Vlaamse Wooncode. Deze codificatie is geschied aan de hand van het besluit van de Vlaamse Regering van 17 juli 2020 tot codificatie van de decreten betreffende het Vlaamse woonbeleid en van Besluit van de Vlaamse Regering van 11 september 2020 tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
De Vlaamse Wooncode codificeert (bundelt) de regelgeving over het Vlaamse woonbeleid. Er is een nieuwe structuur met een nieuwe nummering van de bestaande artikels. Inhoudelijk is er niet veel gewijzigd. De Vlaamse Wooncode kreeg nu ook een nieuwe naam. Zij werd omgedoopt tot de Vlaamse Codex Wonen.
Bij deze codex hoort ook een uitvoeringsbesluit dat alle bestaande uitvoeringsbesluiten van de Vlaamse Wooncode en de andere decreten bundelt.
De Vlaamse codex wonen voegt een aantal nieuwe principes toe:
- • Een conformiteitsattest kan niet meer worden afgeleverd voor zogeheten domiciliewoningen waarop een stedenbouwkundige inbreuk rust. Zelfs wanneer een zogeheten domiciliekamer voldoet aan de minimale woningkwaliteitsvereisten kan dus geen conformiteitsattest meer worden afgeleverd. Indien er reeds een conformiteitsattest werd afgeleverd voor een domicilie vervalt het conformiteitsattest van rechtswege. De Vlaamse codex wonen werkt deze regeling verder in detail uit.
- • De procedure tot opheffing van een verzegeling wordt verder uitgewerkt (wijze waarop verzoekschrift dient ingediend, beslissingstermijn, sancties voor zegelverbreking…).
- • Mogelijkheid tot bestuurlijke beboeting indien het parket seponeert bij krotverhuur.
- • Opheffing van gecodificeerde decreten en bekrachtiging van de Vlaamse codex wonen 2021.
- • Introductie van de woonmaatschappijen. Een woonmaatschappij is een woonactor (er bestaat een woonactor per gemeente) die het aanspreekpunt uitmaakt voor de kandidaat-huurder op de sociale huurmarkt en die zich niet langer meer dient te richten tot alle sociale huisvestingsmaatschappijen afzonderlijk.
- • Woonmaatschappijen worden besloten vennootschappen als privaatrechtelijke vennootschap (voorheen bestond de keuze tussen een coöperatieve of naamloze vennootschap met sociaal oogmerk). Weze opgemerkt dat het hier geen gewone besloten vennootschappen betreft maar dat er bijzondere regels gelden met modelstatuten opgelegd door de Vlaamse Gemeenschap. Alleen publieke partijen kunnen aandeelhouder zijn van de woonmaatschappij. Private aandeelhouders kunnen niet meer participeren een woonmaatschappij. Bestaande private aandeelhouders kunnen evenwel niet verplicht worden om uit te treden. Ze hebben wel het recht op uittreding met een beperking van de vergoeding tot de nominale waarde van de werkelijk gestorte en nog niet terugbetaalde inbreng.
Onverminderd het karakter van een besloten vennootschap kan de woonmaatschappij herwerking niet te regelen volgens de regels van het wetboek van vennootschappen en verenigingen. Zij blijft gehouden aan de regels opgelegd door de decreetgever.
- • Woonmaatschappij mogen uitsluitend actief zijn in het werkingsgebied waarvoor zij zijn erkend. Er mag slechts één woonmaatschappij per werkingsgebied actief zijn. De Vlaamse regering stelt de werkingsgebieder vast.
- • Woonmaatschappijen zijn het resultaat van de samenvoeging van SHM’s en SVK’s. De opdracht bestaat aldus een het bouwen en verhuren van sociale woningen volgens het sociale huurstelsel en het inhuren van woningen op de private markt om deze onder te verhuren volgens het sociale huurstelsel. Ook de sociale koper blijft mogelijk. Dit behelst het bouwen van sociale woningen om deze nadien sociaal te verkopen. Hierbij kunnen de woonmaatschappijen optreden als erkend kredietbemiddelaar van het Vlaams woningfonds.
- • Woonmaatschappij en hebben een herinvesteringsverplichting voor “uitgevallen” sociale woningen.
- • De omvorming van SHM’s en SVK’s in woonmaatschappij een voorziet in tal van overgangsbepalingen
Wijzigingen aan het sociale huurstelsel
• Eigen woningen en ingehuurde woningen zo veel mogelijk gelijk behandeld
• Onderscheid wordt gemaakt tussen de sociale huurder met zelfstandige huurders rechten en bijwoners die voor hun woonrecht afhankelijk zijn van de sociale huurder. De huurder is de persoon die bij de aanvang van de huurovereenkomst als huurder wordt vermeld in de huurovereenkomst. Huurder is bovendien de persoon die tijdens de huurovereenkomst echtgenoot, wettelijk samenwonen of feitelijk partner van de persoon is die reeds van bij de aanvang huurder is. Wanneer in de loop van de huurders een relatiebreuk of een overlijden optreedt kan de nieuwe partners van de overblijvende huurder slechts huurdersrechten verwerven voor zover hierna beide personen samen voldoen aan de toelatingsvoorwaarden en daardoor de samenwoonst geen overbezetting van de woning optreedt. Inwonende kinderen of kleinkinderen van een sociale huurder kunnen na het overlijden van de ouder of grootouder niet zelf huurder worden.
• Echtgenoten, wettelijke samenwoners of feitelijke partners die samen de sociale huurwoning willen gaan bewonen, zijn verplicht zich samen in te schrijven als kandidaat-huurder. Ze moeten aldus samen voldoen aan alle inschrijvingsvoorwaarden. Als meer personen, andere dan echtgenoten, wettelijke samenwoners of feitelijke partners, samen de sociale huurwoning willen bewonen, kan slechts r één persoon zich inschrijven als kandidaat-huurder en later huurder worden met een eigen woonrecht. Alleen deze persoon moet voldoen aan de inschrijvingsvoorwaarden.
Centraal woning- en inschrijvingsregister
Zowel de woonmaatschappijen als de sociale verhuurders dienen gebruik te maken van een uniek Centraal woning en inschrijvingsregister. Deze beide registers worden op elkaar afgestemd. Kandidaat-huurders dienen zich in te schrijven in het Centraal inschrijvingsregister, zonder dat zij zich bij verschillende maatschappijen telkens opnieuw dienen aan te melden. Dit Centraal register is digitaal waardoor geïnteresseerden zichzelf kunnen inschrijven als kandidaat-huurder en waarbij deze hun inschrijving kunnen volgen en aanpassen.
Personen die zich wil inschrijven als kandidaat-huurder mogen geen huurovereenkomst hebben gehad met een sociale verhuurder die tijdens de drie jaar die voorafgaan aan de datum waarop de kandidaat-huurder zich wil inschrijven, is beëindigd door rechterlijke tussenkomst wegens onder meer het veroorzaken van ernstige overlast, asociaal gedrag of ernstige verwaarlozing van de sociale huurwoning (of bv. huurachterstal), behoudens indien de sociale verhuurder om billijkheidsredenen beslist om dit beletsel buiten toepassing te stellen. In dat geval kan de verhuurder de inschrijving afhankelijk maken van een begeleidingsovereenkomst.
Basisprincipes van het nieuwe toewijzingsmodel van een sociale huurwoning
(i) de keuze van de kandidaat-huurder (type, ligging, maximale huurprijs en vaste huurlasten);
(ii) de rationele bezetting (de verhuurder rekening houdt met het aantal personen die de sociale huurwoning op duurzame wijze bewonen of gaan bewonen en de fysieke toestand van die personen)
(iii) de toewijzingsregels die de Vlaamse Regering vaststelt en (volgorde en voorrangsregels)
(iv) eventuele lokale toewijzingsregels tussen de kandidaat-huurder en een welzijns- of gezondheidsvoorziening volgorde en voorrangsregels).
Gewestelijke toewijzingsregels
a. Standaardtoewijzing op basis van lokale binding en chronologie
Kandidaat-huurders die geen beroep kunnen doen op voorrangsregels, krijgen een sociale huurwoning toegewezen op basis van achtereenvolgens lokale binding, het verlenen of ontvangen van mantelzorg en vervolgens op basis van de chronologische volgorde van hun inschrijving in het inschrijvingsregister. Een kandidaat-huurder voldoet aan de vereiste van lokale binding wanneer hij in de periode van tien jaar voorafgaand aan de toewijzing minstens vijf jaar ononderbroken inwoner is of is geweest van de gemeente, het deelgebied of het werkingsgebied van de woonmaatschappij waar de toe te wijzen woning ligt. Enkel minstens vijf jaar ononderbroken inwoner zijn of geweest zijn komt in aanmerking voor de voorrang.
b. Versnelde toewijzingen
Deze voorrang geldt voor personen met een bijzondere nood of in precaire omstandigheden. Hiervoor geldt een verplicht toe te passen toewijzingspercentage van 20%. Het betreft:
(i) personen die dak- en thuisloos zijn of dat dreigen te worden;
(ii) jongeren die zelfstandig wonen of gaan wonen met begeleiding door een erkende dienst;
(iii) personen met geestelijke gezondheidsproblemen;
(iv) personen die in slechte huisvesting wonen en
(v) personen die zich in bijzondere omstandigheden van sociale aard bevinden
c. Toewijzing van kandidaat-huurders die behoren tot een specifieke doelgroep
deze doelgroep is facultatief te bepalen
d. Interne mutaties en bijzondere toewijzingsregels
voor woningen die met voorrang dienen toegewezen aan sociale huurders die om dwingende redenen dienen te worden ge(her)huisvest.
Lokale invulling via een toewijzingsreglement
Middels het lokaal toewijzingsreglement kan worden afgeweken van de gewestelijk bepaalde toewijzingsregels en het gaat dus over een uitzondering op de algemene regel.
Nieuwe huurdersverplichtingen
1. Verstrenging taalkennisvereiste (niveau A2)
2. De verplichting voor de sociale huurder zich in te schrijven bij de VDAB
De duur van de sociale huurovereenkomst
Principieel woonrecht van negen jaar (artikel 6.27 Vlaamse Codex Wonen). De sociale verhuurder is verplicht zijn sociale huurder te herhuisvesten en een nieuwe sociale huurovereenkomst aan te bieden wanneer hij in de loop van het woonrecht de sociale huurwoning niet langer kan verhuren (bv. omdat het een ingehuurde woning is waarvan de hoofdhuurovereenkomst eindigt. Zittende SVK-huurders krijgen op 1 januari 2023 een woonrecht van negen jaar vanaf die datum, terwijl voor andere sociale huurders het woonrecht van negen jaar wordt geacht te zijn ingegaan op het ogenblik dat hun negenjarige huurovereenkomst werd gesloten.
Overlijden van de laatste sociale huurder
Bij het overlijden van de laatste huurder, eindigt het woonrecht en eventuele bijwoners zullen de sociale huurwoning moeten verlaten
Beheer van sociale huurwoningen die leegstaan in afwachting van sloop, renovatie of verkoop
De sociale verhuurder kan woningen die leegstaan in afwachting van sloop, renovatie of verkoop, kan verhuren aan openbare besturen, welzijns- of gezondheidsvoorzieningen of daarvoor erkende leegstandsbeheerders.
De sociale verhuurder kan deze woningen ook rechtstreeks verhuren aan natuurlijke personen (die niet tot de doelgroep van de sociale huur behoren) verhuren buiten het sociale huurstelsel.
Wetgeving
Concordantietabel Vlaamse Codex Wonen – Gecodificeerde decreten
Concordantietabel Gecodificeerde Decreten - Vlaamse Codex Wonen