-A +A

Vrijwaring wegens verborgen gebreken

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

Het verborgen gebrek van de verkochte zaak, dat de verkoper tot vrijwaring verplicht met toepassing van het art. 1641 B.W., moet de zaak ongeschikt maken voor een normaal gebruik (Cass. 15 september 1978, Pas. 1979, I, p. 60) of althans het gebruik waartoe de koper ze, naar de verkoper wist, bestemde (Cass. 17 mei 1984, R.W. 1984-85, 2090). Antwerpen 22 april 1991, R.W. 1994-95, 405; Gent 20 oktober 1995, A.J.T. 1995-96, 567, met noot J. Vanbelle).
 

Het verborgen gebrek wordt gesanctioneerd door 1644 B.W., de actio redhibitoria. Deze vordering veronderstelt een rechtsgeldige koop en kan derhalve niet gecombineerd met een vordering tot nietigverklaring wegens wilsgebrek.

Een verborgen gebrek in de zin van artikel 1641 B.W. is een gebrek dat een  zekere ernst dient te vertonen. Hierbij geldt een functioneel criterium.

Maar het functioneel criterium vereist daarom niet dat het gebrek de zaak definitief onbruikbaar maakt. Het volstaat dat de zaak gedurende een zekere tijd onbruikbaar is voor het doel waarvoor hij werd aangekocht.

Het gebrek moet in de kiem bestaan op het ogenblik waarop het risico op de koper overgaat. Voor later ontstane gebreken moet de verkoper niet instaan.

Deze regel werd in concreto toegepast door de Rechtbank van koophandel te Tongeren, 10 juni 2008, NJW 192, 890:

"Abnormaal stroomverlies belet het normale gebruik van een personenwagen. Dit probleem is een verborgen gebrek, waarvan de oorzaak ligt in de software, die al van bij aankoop in het voertuig aanwezig was, zodat voldaan is aan de vereiste van anterioriteit.
De vordering in ontbinding (actio redhibitoria) is gegrond, gezien de gebreken aan het voertuig voldoende ernstig zijn om een ontbinding te verantwoorden. Het (zeer beperkte) gebruik van het voertuig voordat duidelijk was dat het met ernstige gebreken behept was, kan het optierecht van de koper niet doen vervallen. De ontbinding heeft uitwerking ex tunc, zodat de partijen moeten worden teruggeplaatst in de toestand alsof zij niet hadden gecontracteerd. In een dergelijk geval kan de rechter op grond van het principe van de ongerechtvaardigde verrijking een vergoeding opleggen aan de partij die genoten heeft van de prestaties die niet kunnen worden teruggegeven. De rechter veroordeelt de koper tot een vergoeding voor de periode van nuttig gebruik."

 

rechtspraak:

•• Rechtbank van Koophandel te Brussel, 25e Kamer D – 13 februari 2006, RW 2008-2009 120.

samenvatting

De korte termijn waarbinnen de koper een vordering op grond van een verborgen gebrek van de gekochte zaak dient in te stellen, begint te lopen wanneer de koper het verborgen gebrek ontdekt of behoort te ontdekken en zodra vaststaat dat een minnelijke regeling uitgesloten is.

Een contractueel bedongen waarborgtermijn van in dit geval één jaar, d.w.z. de termijn waarbinnen het gebrek zich dient te manifesteren om gedekt te zijn door de waarborgverplichting van de verkoper, ontslaat de koper niet van zijn verplichting om de vordering op grond van verborgen gebreken alsnog in te stellen binnen de korte termijn van art. 1648 B.W.

Tekst van het vonnis

Feiten en retroacta

1. De relevante feiten, nuttig voor de beoordeling van de zaak, zoals zij uit de stukken en uit de conclusies van partijen blijken, kunnen als volgt worden samengevat.

Op 24 april 2003 brandde het voertuig (...), eigendom van de NV Van B. Garage, verzekerde van eiseres, volledig uit.

Eiseres vergoedde haar verzekerde voor de geleden schade en betaalde een bedrag van 11.922,32 euro uit.

Betreffende de vorderingen

2. De hoofdeis strekt ertoe om verweerster te horen veroordelen tot betaling van de som van 11.922,32 euro, vermeerderd met de interesten vanaf 11 juni 2003, zijnde de datum van betaling, tot de datum van de uiteindelijke betaling;

...

Bespreking

4. Door eiseres wordt geargumenteerd dat het litigieuze voertuig was behept met een verborgen gebrek in de zin van het art. 1641 B.W.

Zelfs indien men zou aannemen dat het voertuig was behept met een verborgen gebrek, wordt er in dit verband door verweerster terecht geargumenteerd dat de vrijwaringsvordering van de koper voor verborgen gebreken binnen een korte tijd diende te worden ingeleid.

De in het art. 1648 B.W. bepaalde korte termijn begint te lopen wanneer de koper het verborgen gebrek ontdekt of behoort te ontdekken en zodra vaststaat dat een minnelijke regeling uitgesloten is (J. Herbots, S. Stijns, E. Degroote, W. Lauwers en I. Samoy, «Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten 1995-1998», T.P.R. 2002, p. 57, nrs. 127 en 130).

De voornoemde korte termijn dient te worden geapprecieerd op grond van de aard van het aangeklaagde gebrek en het doel dat de wetgever nastreefde bij het instellen van die voorwaarde. Dat de wetgever met de korte termijn van art. 1648 B.W. heeft willen voorkomen dat het onderzoek naar de oorsprong van de gebreken en de staat van het goed bij de levering in het gedrang zou komen en de verkoper in de gelegenheid heeft willen stellen om zijn eigen leverancier in het geding te betrekken (Antwerpen 20 september 1995, R.W. 1997-98, 880; Rb. Luik 27 januari 1987, R.G.A.R. 1988, nr. 11402; Kh. Antwerpen 3 mei 1995, R.W. 1997-98, 991).

Te dezen is de rechtbank van oordeel dat de vrijwaringsvordering van de koper voor verborgen gebreken niet ontvankelijk is, aangezien ze werd ingeleid meer dan twee jaar na het schadegeval en net geen twee jaar na de ontkenning door verweerster van elke aansprakelijkheid van de constructeur bij brief van 30 mei 2003. Dat er in de periode, voorafgaand aan het instellen van de vordering, bovendien geen enkele onderzoeksmaatregel werd gevorderd, waardoor de aanstelling van een gerechtsdeskundige in de huidige stand van de procedure de rechtbank als te laat voorkomt en er geen ernstige onderhandelingen werden gevoerd.

5. De in art. 6 van de algemene verkoops- en waarborgvoorwaarden van verweerster vermelde termijn van een jaar betreft een waarborgtermijn, dit is een termijn die de periode bepaalt waarbinnen het gebrek zich dient te manifesteren om gedekt te zijn door de waarborgverplichting van de verkoper.

Een contractueel bepaalde waarborgtermijn van een jaar ontslaat de koper niet van zijn verplichting om de vordering op grond van verborgen gebreken alsnog in te stellen binnen de korte termijn van art. 1648 B.W. (Kh. Hasselt 1 december 2000, T.B.H. 2003, 248, noot I. Samoy).

...


Vordering van de verkoper tegen zijn leverancier in vrijwaring:

Ook deze vordering tot vrijwaring wegens verborgen gebrek in de gelverde zaak gericht door de verkoper aan zijn leverancier of verkoper, wanneer de verkoper wordt aangesproken wordt door de kper dient ingesteld binnen korte termijn:

Zie Cass. 29 januari 2004, RW 2004-05, 431 en  

• Cassatie 25 juni 2010, 
AR nr. C.09.0085.F, RW 2012-2013, 251

NV A. t/ BVBA H. en NV T.B.

I. Rechtspleging voor het Hof

Het cassatieberoep is gericht tegen een arrest, op 6 juni 2008 gewezen door het Hof van Beroep te Brussel. ..

II. Beslissing van het Hof

Beoordeling
...
Het middel

Eerste onderdeel

Krachtens art. 1648 BW moet de rechtsvordering op grond van koopvernietigende gebreken door de koper worden ingesteld binnen een korte tijd, al naar de aard van de koopvernietigende gebreken en de gebruiken van de plaats waar de koop gesloten is.

Deze bepaling geldt eveneens voor de rechtsvordering van de verkoper tegen degene die hem de zaak heeft verkocht.

De korte tijd waarbinnen de verkoper zijn vordering tot vrijwaring moet instellen, begint pas te lopen op het tijdstip waarop hij zelf door zijn koper in rechte wordt gedaagd.

Het arrest dat vermeldt dat “de korte tijd in de zin van art. 1648 BW niet begint te lopen vanaf het ogenblik waarop de verkoper door zijn koper wordt gedagvaard om te verschijnen, maar wel vanaf de datum waarop hij over het gebrek werd ingelicht. In deze zaak is bewezen (...) dat het verborgen gebrek van de door (de verweerster) vervaardigde blokken door (de verweerster) werd ontdekt en zeker in oktober 1995 ter kennis (van de eiseres) werd gebracht; die datum was dus het beginpunt van de korte tijd waarbinnen laatstgenoemde tegen (de verweerster) moest optreden”, terwijl de eiseres op 27 juli 1999 door de verweerster tot gedwongen tussenkomst werd gedagvaard, schendt art. 1648 BW.


• Hof van Beroep Antwerpen 21/12/2001, RW 2004-2005, 110

Samenvatting

Bij het bepalen van de korte termijn kan rekening worden gehouden met onderhandelingen die tussen de partijen nog werden gevoerd

...

 



 

Nog dit: 

Uittreksel uit het burgerlijk wetboek:

VRIJWARING VOOR GEBREKEN VAN DE VERKOCHTE ZAAK.

Art. 1641. De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.

Art. 1642. De verkoper moet niet instaan voor de gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelf heeft kunnen waarnemen.

Art. 1643. Hij moet instaan voor de verborgen gebreken, zelfs wanneer hij die niet gekend heeft, tenzij hij in dat geval bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal zijn gehouden.

Art. 1644. In het geval van de artikelen 1641 en 1643, heeft de koper de keus om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald.

Art. 1645. _ Indien de verkoper de gebreken van de zaak gekend heeft, is hij niet alleen gehouden tot teruggave van de prijs die hij ervoor ontvangen heeft, maar bovendien tot vergoeding van alle schade aan de koper.

Art. 1646. Indien de verkoper de gebreken van de zaak niet gekend heeft, is hij slechts gehouden tot teruggave van de prijs, en tot vergoeding aan de koper van de door de koop veroorzaakte kosten.

Art. 1647. Indien de zaak welke gebreken had, is teniet gegaan ten gevolge van haar slechte hoedanigheid, is het verlies voor rekening van de verkoper, die jegens de koper gehouden is tot teruggave van de prijs, en tot de overige schadevergoedingen in de twee vorige artikelen bepaald.
Maar het verlies door toeval veroorzaakt is voor rekening van de koper.

Art. 1648. De rechtsvordering op grond van koopvernietigende gebreken moet door de koper worden ingesteld binnen een korte tijd, al naar de aard van de koopvernietigende gebreken en de gebruiken van de plaats waar de koop gesloten is.

Art. 1649. Deze vordering kan niet worden ingesteld wat betreft verkopingen die op rechterlijk gezag geschieden.

Afdeling IV. Bepalingen met betrekking tot de verkopen aan consumenten. <Ingevoegd bij W 2004-09-01/38, art. 3, Inwerkingtreding : 01-01-2005>

Art. 1649bis. <Ingevoegd bij W 2004-09-01/38, art. 3, Inwerkingtreding : 01-01-2005> § 1. Deze afdeling is van toepassing op de verkopen van consumptiegoederen door een verkoper aan een consument.
§ 2. Voor de toepassing van deze afdeling wordt verstaan onder :
1° " consument " : iedere natuurlijke persoon die handelt voor doeleinden die geen verband houden met zijn beroepsactiviteit of zijn commerciële activiteit;
2° " verkoper " : iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die consumptiegoederen verkoopt in het kader van zijn beroepsactiviteit of zijn commerciële activiteit;
3° " consumptiegoederen " : alle roerende lichamelijke zaken, behalve :
- goederen die in uitvoering van een beslag of anderszins gerechtelijk zijn verkocht,
- water en gas die niet marktklaar zijn gemaakt in een bepaald volume of in een bepaalde hoeveelheid,
- elektriciteit;
4° " producent " : de fabrikant van consumptiegoederen, de importeur van consumptiegoederen op het grondgebied van de Europese Gemeenschap of elke andere persoon die zich als producent voordoet door zijn naam, handelsmerk of enig ander onderscheidend teken op de consumptiegoederen aan te brengen;
5° " garantie " : elke door een verkoper of producent tegenover de consument aangegane verbintenis om de betaalde prijs terug te betalen, of om de consumptiegoederen te vervangen of te herstellen, of om er zich op enigerlei wijze om te bekommeren, indien de goederen niet overeenstemmen met de beschrijving in het garantiebewijs of in de desbetreffende reclame;
6° " herstelling " : het consumptiegoed in geval van gebrek aan overeenstemming met de overeenkomst, daarmee in overeenstemming brengen.
§ 3. Voor de toepassing van deze afdeling worden overeenkomsten tot levering van te vervaardigen of voort te brengen consumptiegoederen eveneens als verkoopovereenkomsten beschouwd.

Art. 1649ter. <Ingevoegd bij W 2004-09-01/38, art. 3, Inwerkingtreding : 01-01-2005> § 1. Voor de toepassing van artikel 1604, eerste lid, wordt het door de verkoper aan de consument geleverde consumptiegoed geacht slechts in overeenstemming met de overeenkomst te zijn indien :
1° het in overeenstemming is met de door de verkoper gegeven beschrijving ervan en de eigenschappen bezit van de goederen die de verkoper aan de consument als monster of als model heeft getoond;
2° het geschikt is voor elk bijzonder door de consument gewenst gebruik dat deze aan de verkoper bij het sluiten van de overeenkomst heeft medegedeeld en dat de verkoper heeft aanvaard;
3° het geschikt is voor het gebruik waartoe goederen van dezelfde soort gewoonlijk dienen;
4° het de kwaliteit en prestaties biedt die voor goederen van dezelfde soort normaal zijn en die de consument redelijkerwijs mag verwachten, gelet op de aard van het goed en op de eventuele door de verkoper, de producent of diens vertegenwoordiger publiekelijk gedane mededelingen over de bijzondere kenmerken ervan, namelijk bij de reclame en de etikettering.
§ 2. De verkoper is niet gebonden door de in § 1, 4°, bedoelde publiekelijk afgelegde mededelingen indien hij aantoont dat :
- bedoelde mededeling hem niet bekend was en hem redelijkerwijs niet bekend kon zijn,
- deze mededeling op het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst was rechtgezet, of
- de beslissing tot aankoop van het consumptiegoed niet door deze mededeling kon beïnvloed zijn.
§ 3. Gebrek aan overeenstemming wordt geacht niet te bestaan in de zin van dit artikel als, op het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst, de consument het gebrek kende of redelijkerwijs daarvan op de hoogte moest zijn, dan wel als het gebrek aan overeenstemming voortvloeit uit het materiaal geleverd door de consument.
§ 4. Gebrek aan overeenstemming ten gevolge van een verkeerde installatie van het consumptiegoed wordt gelijkgesteld met gebrek aan overeenstemming van het goed wanneer de installatie deel uitmaakt van de koopovereenkomst betreffende het goed en door de verkoper of onder diens verantwoordelijkheid is uitgevoerd.
Hetzelfde geldt als een goed dat bestemd is om door de consument geïnstalleerd te worden, door deze geïnstalleerd wordt en de verkeerde installatie een gevolg is van een fout in de montagehandleiding.

Art. 1649quater. <Ingevoegd bij W 2004-09-01/38, art. 3, Inwerkingtreding : 01-01-2005> § 1. De verkoper is jegens de consument aansprakelijk voor elk gebrek aan overeenstemming dat bestaat bij de levering van de goederen en dat zich manifesteert binnen een termijn van twee jaar te rekenen vanaf voornoemde levering.
De termijn van twee jaar bedoeld in het eerste lid wordt opgeschort tijdens de periode vereist voor de herstelling of de vervanging van het goed of in geval van onderhandelingen tussen de verkoper en de consument met het oog op een minnelijke schikking.
In afwijking van het eerste lid kunnen voor de tweedehandsgoederen de verkoper en de consument een kortere termijn dan twee jaar overeenkomen zonder dat die termijn korter dan één jaar mag zijn.
§ 2. De verkoper en de consument kunnen een termijn overeenkomen waarbinnen de consument de verkoper op de hoogte moet brengen van het gebrek aan overeenstemming, zonder dat die termijn korter mag zijn dan twee maanden vanaf de dag waarop de consument het gebrek heeft vastgesteld.
§ 3. De rechtsvordering van de consument verjaart na verloop van één jaar vanaf de dag waarop hij het gebrek aan overeenstemming heeft vastgesteld, zonder dat die termijn vóór het einde van de termijn van twee jaar, bedoeld in § 1, mag verstrijken.
§ 4. Manifesteert zich een gebrek aan overeenstemming binnen een termijn van zes maanden vanaf de levering van het goed, dan geldt tot bewijs van het tegendeel het vermoeden dat dit gebrek bestond op het tijdstip van levering, tenzij dit vermoeden onverenigbaar is met de aard van het goed of met de aard van het gebrek aan overeenstemming, door onder andere rekening te houden met het feit of het goed nieuw dan wel tweedehands is.
§ 5. De bepalingen in dit hoofdstuk met betrekking tot de vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak zijn van toepassing na het verstrijken van de termijn van twee jaar bedoeld in § 1.

Art. 1649quinquies. <Ingevoegd bij W 2004-09-01/38, art. 3, Inwerkingtreding : 01-01-2005> § 1. Naast desgevallend schadevergoeding, heeft de consument het recht van de verkoper die met toepassing van artikel 1649quater aansprakelijk is voor een gebrek aan overeenstemming te eisen, hetzij de herstelling of de vervanging van het goed onder de voorwaarden bedoeld in § 2, hetzij een passende vermindering van de prijs of de ontbinding van de overeenkomst, overeenkomstig de voorwaarden bepaald in § 3.
Desgevallend wordt er evenwel rekening gehouden met de verergering van de schade voortvloeiend uit het gebruik van het goed door de consument na het ogenblik waarop hij het gebrek aan overeenstemming heeft vastgesteld of zou hebben moeten vaststellen.
§ 2. In eerste instantie heeft de consument het recht om van de verkoper het kosteloze herstel of de kosteloze vervanging van het goed te verlangen behalve als dat onmogelijk of buiten verhouding zou zijn. Elke herstelling of vervanging moet, rekening houdend met de aard van het goed en het door de consument beoogd gebruik, binnen een redelijke termijn en zonder ernstige overlast voor de consument verricht worden.
De kosten bedoeld in het vorige lid zijn de kosten die moeten worden gemaakt om de goederen in overeenstemming te brengen, namelijk de verzendingskosten en de kosten die verband houden met loon en materiaal.
Voor de toepassing van het eerste lid wordt een vorm van genoegdoening geacht buiten verhouding te zijn indien zij voor de verkoper kosten meebrengt die, vergeleken met de alternatieve vorm van genoegdoening onredelijk zijn, gelet op :
- de waarde die het goed zonder het gebrek aan overeenstemming zou hebben;
- de ernst van het gebrek aan overeenstemming;
- de vraag of de alternatieve vorm van genoegdoening concreet mogelijk is zonder ernstige overlast voor de consument.
§ 3. De consument heeft het recht van de verkoper een passende prijsvermindering of de ontbinding van de koopovereenkomst te eisen :
- indien hij geen aanspraak kan maken op herstelling of vervanging, of
- indien de verkoper niet binnen een redelijke termijn of zonder ernstige overlast voor de consument de herstelling of de vervanging heeft verricht.
In afwijking van het eerste lid heeft de consument niet het recht de ontbinding van de overeenkomst te verlangen indien het gebrek aan overeenstemming van geringe betekenis is.
Voor de toepassing van het eerste lid wordt elke terugbetaling aan de consument verminderd teneinde rekening te houden met het gebruik dat deze van het goed heeft gehad sinds de levering ervan.

Art. 1649sexies. <Ingevoegd bij W 2004-09-01/38, art. 3, Inwerkingtreding : 01-01-2005> Wanneer de verkoper jegens de consument aansprakelijk is uit hoofde van een gebrek aan overeenstemming, kan hij tegen de producent of tegen iedere contractuele tussenpersoon in de eigendomsoverdracht van het consumptiegoed, verhaal doen op grond van contractuele aansprakelijkheid waartoe deze producent of deze tussenpersoon met betrekking tot het goed is gehouden zonder dat een contractueel beding dat tot gevolg heeft die aansprakelijkheid te beperken of op te heffen, hem mag tegengeworpen worden.

Art. 1649septies. <Ingevoegd bij W 2004-09-01/38, art. 3, Inwerkingtreding : 01-01-2005> § 1. Elke garantie is bindend voor diegene die haar biedt volgens de in het garantiebewijs en de daarmee samenhangende reclame vastgestelde voorwaarden.
§ 2. In de garantie :
- moet vermeld staan dat de consument krachtens de toepasselijke nationale wetgeving betreffende de verkoop van consumptiegoederen wettelijke rechten heeft en moet duidelijk worden gesteld dat de garantie die rechten onverlet laat;
- moeten in duidelijke en begrijpelijke taal de inhoud van de garantie en de essentiële gegevens vermeld staan die noodzakelijk zijn om van de garantie gebruik te kunnen maken, met name de duur en het geografische toepassingsgebied van de garantie, alsmede de naam en het adres van de garant.
§ 3. Op verzoek van de consument moet de garantie hem schriftelijk of op een andere te zijner beschikking staande en voor hem toegankelijke duurzame drager beschikbaar worden gesteld.
Wanneer de verkoopovereenkomst schriftelijk is, behoudt ze in ieder geval de inlichtingen bedoeld in § 2.
§ 4. Indien een garantie niet conform de vereisten bepaald in §§ 2 en 3 is, doet zulks op generlei wijze afbreuk aan het recht van de consument om de naleving ervan te eisen.
Zulks geldt eveneens wanneer de garantie niet conform is aan de eisen voorzien in artikel 13, eerste lid, van de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument.

Art. 1649octies. <Ingevoegd bij W 2004-09-01/38, art. 3, Inwerkingtreding : 01-01-2005> Zijn nietig, contractuele bedingen of afspraken overeengekomen vooraleer het gebrek aan overeenstemming aan de verkoper door de consument ter kennis is gebracht, en waardoor, rechtstreeks of onrechtstreeks, de rechten die de consument uit deze afdeling put, worden beperkt of uitgesloten.
Een beding dat de wet van een Staat die geen lid is van de Europese Unie op een overeenkomst beheerst door deze afdeling toepasselijk verklaart, is nietig wat betreft de in deze afdeling geregelde aangelegenheden, wanneer bij gebreke van dat beding de wet van een lidstaat van de Europese Unie toepasselijk zou zijn en die wet de consument in genoemde aangelegenheden een hogere bescherming verleent.

Rechtspraak

• Rechtbank van Koophandel te Dendermonde, 2e Kamer – 12 september 2013, RW 2016-2017, 714

Samenvatting

Niettegenstaande de korte termijn van art. 1648 BW vereist dat de vordering zelf binnen een korte termijn wordt ingesteld, d.w.z. dat er ten gronde moet worden gedagvaard binnen korte termijn, is de rechtbank van oordeel dat tot op zekere hoogte rekening kan worden gehouden met een dagvaarding in kort geding tot aanstelling van een deskundige, aangezien een dergelijke procedure strekt tot contradictoire bewijsvergaring en bijgevolg zelfs kan bijdragen tot een eventuele minnelijke regeling.

Bodemverontreiniging dient als een gebrek van een onroerend goed te worden beschouwd, wanneer de koper geconfronteerd wordt met een saneringsplicht of met gebruiksbeperkingen die het ongestoorde genot van het terrein aantasten.

Dat er geen wettelijke normen inzake asbest overschreden zouden zijn, staat er in beginsel niet aan in de weg dat het (de hoeveelheid) asbest, dat (die) werd vastgesteld, als gebrek in aanmerking kan worden genomen; de verkoper dient op dat gebied geen enkel risico te nemen.

Tekst arrest

 

Vennootschap naar Duits recht GmbH L.B. & Co KG t/ BVBA J.

...

2. Voorwerp van de vorderingen

Eiseres, vordert:

– te zeggen voor recht dat de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in de ondergrond van het door haar aangekochte terrein (...) een verborgen gebrek uitmaakt overeenkomstig art. 1641 BW.

– de veroordeling van verweerster tot betaling aan haar van de som van 360.812,37 euro, vermeerderd met de gerechtelijke intresten vanaf 22 april 2011

...

3. Samenvatting van de standpunten van partijen

...

3.2. De feiten die aan onderhavige procedure ten grondslag liggen, laten zich relatief eenvoudig samenvatten.

Eiseres heeft van verweerster een onroerend goed aangekocht bij onderhandse overeenkomst van 6 maart 2009. De koopsom bedroeg 1.175.000 euro.

De bedoeling was om hier een winkel met parking te bouwen.

De desbetreffende overeenkomst werd aangegaan onder een aantal opschortende voorwaarden, waaronder de uitvoering van een bodemonderzoek op kosten van de koper. De resultaten van dit onderzoek (finaal rapport van 24 april 2009) toonden geen specifieke vervuiling aan.

De akte werd notarieel verleden op 21 mei 2010, nadat alle opschortende voorwaarden gerealiseerd waren.

Er werd een asbestinventaris opgesteld, aangezien het ging om oude gebouwen waarin asbestmaterialen voorkwamen. Eiseres beklemtoont dat het ging om asbest in de gebouwen alleen.

Volgens eiseres is, ter gelegenheid van de afbraak (afgraven van de vloerplaat), komen vast te staan dat zich in de ondergrond van dit terrein asbesthoudende materialen bevonden; het zou gaan om afbraakmaterialen die opgestapeld lagen in de ondergrond.

Volgen eiseres werd er door het laboratorium dat zij onder de arm nam op 18 stalen maar liefst in 17 stalen asbest vastgesteld.

Aangezien verweerster haar aansprakelijkheid betwistte werd in kort geding een gerechtsdeskundige aangesteld (beschikking van de voorzitter van deze rechtbank van 22 september 2010).

Het eindverslag van deze gerechtsdeskundige, neergelegd op 23 november 2011, besluit dat het asbest voorheen reeds in de ondergrond aanwezig was.

Eiseres vordert als prijsvermindering (op de aankoopprijs van het litigieuze terrein) de som van 360.812,37 euro; dit bedrag stemt overeen met de in totaal 3.404.060 kg vervuilde grond die afgevoerd werd ter plaatse.

Het zou volgens eiseres gaan om een verborgen gebrek in de zin van ar. 1641 BW.

Verweerster betwist de vordering en concludeert in dat verband o.a. dat:

– zij (als loutere patrimoniumvennootschap) geen gespecialiseerd verkoper is, aangezien zij niet actief is in de verkoop van onroerende goederen en geen projectontwikkelaar, aannemer van werken of bouwpromotor is;

– zij zelf nooit enige exploitatie heeft uitgevoerd op de betrokken site;

– het vermeende gebrek voor haar onnaspeurbaar was;

– er geen vrijwaringsplicht bestaat (en eiseres geen vorderingsrechten heeft op grond van art. 1641 BW), gelet op de schrapping in gemeen overleg van de garantiebepaling (die aanvankelijk bedongen was) inzake de ondergrond, c.q. het bestaan van een rechtsgeldige exoneratieclausule;

– eiseres, als gekend professionele onderneming die ook op de hoogte is van de milieuwetgeving, de nodige onderzoeksplichten heeft;

– de korte termijn verstreken is;

– er geen sprake is van een verborgen gebrek, aangezien niet aangetoond is dat er asbestverontreiniging in de ondergrond bestond ten tijde van de verkoop (voorafgaandelijk aan de gerechtelijke expertise is er geen enkel stuk waaruit dit zou blijken);

– te betwijfelen valt of de sloop in opdracht van eiseres (van de opstallen en magazijnen die asbesthoudende materialen bevatten) oordeelkundig is gebeurd, zodat zij ervan overtuigd is dat door deze sloop materialen met asbest in de ondergrond terechtgekomen zijn;

– er geen sprake is van enige overschrijding van de norm voor asbest (100 mg per kg droge stof);

– er veel meer is afgevoerd dan alleen maar de ophopingslaag alleen;

...

4. Beoordeling

4.1. Eiseres heeft de bewijslast van de gegrondheid van haar aanspraken (art. 1315, eerste lid BW en art. 871 Ger.W.).

4.2. Ten onrechte meent verweerster te kunnen aanvoeren dat zij a priori geen enkele vrijwaringsplicht zou hebben, gelet op het “exoneratiebeding”, dat volgens verweerster volgt uit de schrapping van de aanvankelijk bedongen clausule nopens de ondergrond.

Hoewel het correct is dat het aanvankelijk besproken garantiebeding inzake de ondergrond (dat het terrein inbegrepen de ondergrond volledig vrij was van giftige en vervuilende stoffen) ingevolge de precontractuele onderhandelingen finaal niet in de (onderhandse) verkoopsovereenkomst opgenomen werd, kan dit gegeven echter niet worden beschouwd als een exoneratiebeding.

Verweerster heeft weliswaar geen garantieverbintenis op zich genomen (die een afwijking zou inhouden van het gemene recht inzake koop, c.q. haar vrijwaringsplicht suppletief zou uitbreiden), maar een exoneratiebeding (dat haar vrijwaringsplicht contractueel zou beperken of zelfs uitsluiten) blijkt nergens uit de contractuele documenten.

Er is dan ook geen sprake van een contractuele uitsluiting van de vrijwaringsplicht van de verkoper.

Volgens artikel 1643 BW moet de verkoper immers instaan voor de verborgen gebreken van de door hem verkochte zaak (zelfs wanneer hij die niet gekend heeft), tenzij hij bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal gehouden zijn.

Aan voorgaande overwegingen en vaststellingen wordt geen afbreuk gedaan door de onderzoekstermijn die eiseres voor zichzelf had bedongen, c.q. door de opschortende voorwaarde die opgenomen was in de onderhandse koopovereenkomst, luidens welke eiseres een bodemonderzoek kon verrichten binnen zes weken na de ondertekening van de compromis. Afgezien van het feit dat dit onderzoek slechts een mogelijkheid biedt (en geen verplichting oplegt aan eiseres), terwijl ook redelijkerwijze aan te nemen is dat een gebeurlijk onderzoek slechts een prima facie-inspectie betrof van het terrein, zij nog opgemerkt dat de koop slechts ontstaat en definitief is na het verstrijken van deze termijn. Pas op dat ogenblik ontstaat ook de vrijwaringsplicht van de verkoper.

4.3. Verweerster roept de laattijdigheid van de vordering van eiseres in.

De vordering wegens verborgen gebreken in de zin van art. 1641 BW dient te worden ingesteld binnen een “korte” termijn, zoals bepaald in art. 1648 BW.

De korte termijn wordt door de feitenrechter vrij beoordeeld, rekening houdend met alle omstandigheden van de zaak, zoals de aard van het verkochte goed, de aard van het gebrek, de gebruiken, de hoedanigheid van de partijen alsmede de door hen verrichte buitengerechtelijke en gerechtelijke handelingen, zoals het vorderen van een gerechtelijk deskundigenonderzoek (Cass. 23 maart 1984, RW 1984-85, 127). De rechter zal dus geval per geval, rekening houdend met de aard van het gebrek en de omstandigheden eigen aan de zaak, moeten nagaan of de vordering tijdig werd ingesteld (W. De Bondt, “Over gedupeerde kopers, vervallen termijnen en teleurgestelde rechtzoekenden” (noot onder Antwerpen 3 januari 1990), TBBR 1993-94, 346; H. De Page en A. Meinertzhagen-Limpens, Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1997, p. 290, nr. 207; J. Van Ryn en J. Heenen, Principes de droit commercial, III, Brussel, Bruylant, 1981, p. 547, nr. 699).

De termijn van art. 1648 BW wijkt af van het gemene recht en dient, naar het oordeel van de rechtbank, strikt geïnterpreteerd te worden, d.w.z. dat niet te snel besloten mag worden tot een laattijdigheid, op gevaar af de “korte termijn” zonder meer als een loutere vervaltermijn te beschouwen, daar de korte termijn een functioneel karakter heeft en rechtstreeks aan de bewijsproblematiek dient gerelateerd te worden (zie infra).

De korte termijn van art. 1648 BW begint te lopen vanaf de ontdekking van het gebrek en zodra vaststaat dat een minnelijke schikking uitgesloten is. Bijgevolg is het aanvangspunt niet de datum van de akte (21 mei 2010), maar wel de datum waarop eiseres redelijkerwijze kon aannemen dat de ondergrond van het door haar aangekochte onroerend goed ernstige vervuiling bevatte. In dat verband dient te worden opgemerkt dat pas in de loop van september 2010 ernstige vermoedens van asbestvervuiling bestonden (...). Uit de voorgelegde aannemingsovereenkomst blijkt dat de werf pas werd gestart op 14 juni 2010 (aanvang afbraakwerken), terwijl het einde van de afbraakwerken (althans volgens planning) pas op 13 augustus 2010 voorzien was.

Niettegenstaande de korte termijn van art. 1648 BW vereist dat de vordering zelf binnen een korte termijn wordt ingesteld, d.w.z. dat er ten gronde moet worden gedagvaard binnen korte termijn, is de rechtbank van oordeel dat tot op zekere hoogte rekening kan worden gehouden met een dagvaarding in kort geding tot aanstelling van een deskundige, aangezien een dergelijke procedure strekt tot contradictoire bewijsvergaring en bijgevolg zelfs kan bijdragen tot een eventuele minnelijke regeling (vgl. Kh. Hasselt 16 april 1999, RW 2002-03, 465). In dat verband zij opgemerkt dat, gelet op de weigering van aansprakelijkheid door verweerster (medegedeeld door verweerster aan eiseres in september 2010), eiseres in kort geding gedagvaard heeft tot aanstelling van een deskundige: de beschikking dateert reeds van 22 september 2010 en het eindverslag van de gerechtsdeskundige werd pas neergelegd op 23 november 2011. Het komt in de gegeven omstandigheden, gelet op de complexiteit van de problematiek (asbest in de ondergrond), aannemelijk voor dat eiseres – alvorens ten gronde te dagvaarden – de beëindiging van de expertisewerkzaamheden heeft afgewacht, omdat de oorzaak van de vervuiling onduidelijk en betwist was (Gent 24 januari 2008, RW 2009-10, 1184; vgl. Brussel 17 november 2009, T.Not. 2010, 473). Eiseres heeft zeker gehandeld met de gepaste diligentie.

Voorts heeft eiseres ook geen houding aangenomen waardoor zij de indruk wekte dat zij de aangekochte zaak – na de ontdekking van het gebrek of sedert het voorhanden zijn van ernstige vermoedens die in die richting wezen – alsnog zou hebben aanvaard; van een totaal gebrek aan reactie kan geen sprake zijn in de periode die de dagvaarding ten gronde voorafgaat, wel integendeel. Ten slotte zij nog opgemerkt dat verweerster ook niet aantoont dat haar recht van verdediging zou aangetast zijn door het tijdsverloop: de ratio legis van de korte termijn is immers het vermijden van bewijsproblemen en bestaat in de overweging dat het onderzoek naar de oorsprong van de gebreken en de staat van het goed bij de levering niet in het gedrang mag komen.

Dit maakt dan ook dat de vordering van eiseres niet getroffen is door enig verval wegens laattijdigheid. De exceptie faalt.

4.4. De Rechtbank is van oordeel dat eiseres ten genoege van rechte het bewijs levert dat er sprake is van een verborgen gebrek.

Art. 1641 BW bepaalt dat de verkoper gehouden is tot vrijwaring van de koper voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken voor het gebruik waartoe de koper haar bestemt, of die het gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.

Het deskundig verslag, opgesteld door de gerechtsdeskundige die in kort geding werd aangesteld, stelt duidelijk dat het asbest voorheen reeds in de ondergrond aanwezig was. Aan deze vaststellingen wordt geen afbreuk gedaan door het (oriënterend) bodemonderzoek dat voordien uitgevoerd was. Het spreekt voor zich dat verweerster geen dienende argumenten kan putten uit het (geactualiseerd) oriënterend bodemonderzoek, aangezien dit type van onderzoek (in de regel trouwens decretaal voorgeschreven in de daarvoor bepaalde gevallen) niet als specifieke finaliteit heeft om (hechtgebonden) asbest in de ondergrond op te sporen. Overigens stelt het verslag van dit bodemonderzoek zelf dat dit een momentopname is en dat beïnvloeding kan plaatsvinden na uitvoering van dit onderzoek, bv. door bouwrijp maken.

De werkwijze van dit expert kan, op zich beschouwd, geen reden vormen om de conclusies van deze deskundige te ondergraven: het is de deskundige zelf die, in beginsel op discretionaire wijze, beslist op welke wijze hij zijn onderzoek voert, welke testen hij uitvoert en welke gegevens hij nodig heeft voor het formuleren van zijn advies. De deskundige oefent zijn opdracht in volle vrijheid en onafhankelijkheid uit en dit geldt in het bijzonder voor de organisatie van de materiële verrichtingen van de expertise, evenals voor de door hem aangewende methodes (P. Taelman, “Het deskundigenonderzoek in burgerlijke zaken” in G. de Leval en B. Tilleman (eds.), Gerechtelijk deskundigenonderzoek, Brugge, die Keure, 2003, (61), p. 85-89, nrs. 40-47; P. Lefranc, “Heeft de civiele rechter vat op het verloop van het deskundigenonderzoek?”, P&B 2005, (175), p. 191, nr. 72; J. Gillardin, “Le déroulement de l’expertise” in J. Gillardin en P. Jadoul (eds.), L’expertise, Publications des Facultés universitaires Saint-Louis, 1994, (139) 149).

Een gerechtsexpertise is een evolutief proces, mede ingevolge het recht op tegenspraak dat partijen kunnen laten gelden, zodat verweerster geen argument kan putten uit het loutere feit dat de deskundige zijn visie (zelfs grondig) heeft bijgesteld na toezending van de preliminaria. Het blijkt ook dat het gewijzigde besluit er gekomen is onder invloed van de gegraven proefsleuven (tien in totaal), waarbij asbest (o.a. asbesthoudende Eternitplaat, Eternitbuis, ...) vastgesteld werd in de ondergrond.

Ook het feit dat de expert niet alle briefwisseling van eiseres zou hebben medegedeeld in kopie, is niet van aard om de betrouwbaarheid van de expertise te ondergraven. Van een schending van het recht van verdediging of het recht op tegenspraak ligt alleszins geen bewijs voor.

Evenmin kan het de deskundige ten kwade worden geduid dat een aantal (onder)aannemers van eiseres zich als technisch raadsman zouden hebben gemanifesteerd in de loop van de expertise.

Ongeoorloofde beïnvloeding van de expert wordt door verweerster gesuggereerd, maar is evenmin aangetoond.

Ten slotte was de deskundige, naar het oordeel van de rechtbank, niet gebonden door de beweerde overeenkomst om zijn opdracht in te perken: de deskundige was als zodanig geen “partij” bij dit akkoord en heeft de opdracht uitgevoerd, conform de bewoordingen van zijn zending in het aanstellingsvonnis. Hierbij zij opgemerkt dat een gerechtsdeskundige zijn opdracht ontleent aan de rechter en in essentie ook de rechter van advies moet dienen. Het deskundigenonderzoek is een onderzoeksmaatregel waarbij de tussenkomst van een specialist bevolen wordt om de rechter in staat te stellen een beter inzicht te krijgen in de technische aspecten van het geschil dat hem wordt voorgelegd, zowel wat de feiten als hun oorzaken en gevolgen betreft. Het deskundigenonderzoek kan geen ander doel hebben dan de rechter een onafhankelijk en onpartijdig advies te verschaffen over technische punten die door hem beoordeeld dienen te worden, teneinde het voor hem gebrachte geschil te beslechten. Dat de gerechtsexpertise in kort geding bevolen werd, doet aan het bovenstaande geen afbreuk. Het beweerde akkoord denatureert de gerechtsexpertise overigens ook niet tot een minnelijk deskundigenonderzoek, waarop de regels van het gemene verbintenissen- en overeenkomstenrecht onverkort van toepassing zouden zijn.

...

Bodemverontreiniging dient als een gebrek van een onroerend goed te worden beschouwd, wanneer de koper geconfronteerd wordt met een saneringsplicht of met gebruiksbeperkingen die het ongestoorde genot van het terrein aantasten (F. Van Nuffel, “De contractuele bescherming tegen het milieurisico bij overdrachten van ondernemingen en van onroerende goederen”, TMR 2005, p. (614), p. 618, nr. 13; Brussel 1 april 2009, T.Not. 2010, 191; Brussel 17 november 2009, T.Not. 2010, 473).

Het staat vast dat de normale bestemming van het aangekochte perceel slechts realiseerbaar was door het maken van aanzienlijke meerkosten (vgl: Antwerpen 17 januari 2000, AJT 2000-01, 255). Deze voor eiseres, ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst, niet voorzienbare toestand heeft tot gevolg dat het perceel niet kon worden aangewend overeenkomstig zijn normale bestemming, zonder hoge bijkomende kosten.

Dat er geen wettelijke normen inzake asbest overschreden zouden zijn, staat er in beginsel niet aan in de weg dat het (de hoeveelheid) asbest, dat (die) werd vastgesteld, als gebrek in aanmerking kan worden genomen; de verkoper dient op dat gebied geen enkel risico te nemen. Dit geldt zeker voor eiseres, die zinnens is/was op de litigieuze site een handelszaak (winkel) uit te baten, waar per definitie talrijke personen langskomen (ook met kinderen), die ook gebruik maken van de parking. Ook de deskundige stelde duidelijk dat zelfs hechtgebonden asbest laten zitten geen aanvaardbare optie is. In twee stalen werden overigens hoeveelheid asbest aangetroffen boven de bewuste grenswaarde. Wat er ook van zij, in de loop der jaren is het besef gegroeid dat asbest zeer schadelijk kan zijn voor de gezondheid. Reeds decennialang bestaat er in de internationale wetenschappelijke literatuur een consensus over het verband tussen een blootstelling aan asbest en het risico op de ontwikkeling van ziekten zoals asbestose, bepaalde kankers, e.d.m. Illustratie van deze toenemende bewustwording is het KB van 28 augustus 1986 betreffende de strijd tegen de risico’s te wijten aan asbest. Overigens bestaat een evolutie van de doorwerking van het zgn. voorzorgsbeginsel in het privaatrecht, als leidraad voor het handelen van rechtssubjecten in privaatrechtelijke verhoudingen. Het voorzorgsbeginsel houdt in dat bij onzekerheid over het bestaan en de omvang van risico’s voor de menselijke gezondheid of het leefmilieu maximaal beschermende maatregelen moeten worden genomen, ook al bestaat geen wetenschappelijke zekerheid over deze risico’s (zie o.a.: N. De Sadeleer, “Het voorzorgbeginsel: een stille revolutie”, TMR 1999-2000, 82-99; I. Larmuseau, “Het voorzorgbeginsel geïntroduceerd in de Belgische rechtspraak: zoveel hoofden, zoveel zinnen”, TMR 1999-2000, 24-32; P. De Smedt, “Over G.S.M.-masten, appartementsrecht en het voorzorgsbeginsel. Een gewaagde dans van het privaatrecht met het milieurecht?”, (noot onder Vred. Oostende 29 juni 2000), AJT 2000-01, 199).

De vaststaande aanwezigheid van aanzienlijke hoeveelheden asbestpartikels in de ondergrond volstaat dan ook als rechtsgrond voor de vordering van eiseres. Ook het gegeven dat de zgn. asbestinventaris melding maakte van gebouwen met asbestmaterialen, is zonder relevantie, aangezien deze vaststelling (de bewuste inventaris betreft de aanwezigheid van asbest in de gebouwen) los kan worden gezien van vervuilingen in de ondergrond (onder de vloerplaat) en de noodzaak tot sanering/afgraving van het terrein. Overigens zij in dat verband nog opgemerkt dat de bewuste asbestinventaris dateert van mei 2010 (d.w.z. vóór het verlijden van de akte); zoals deze inventaris zelf vermeldt, werd deze inventarisatie opgesteld voorafgaandelijk aan de sloop en aan de hand van een visuele rondgang/waarneming. In het bewuste verslag staat overigens vermeld dat in het geval werken worden uitgevoerd, het logisch en vanzelfsprekend is dat naarmate meer en meer materialen beroerd worden, er meer aangewende materialen zichtbaar zullen worden en eventuele aanvankelijk verborgen asbesthoudende materialen kunnen worden ontdekt doordat deze komen bloot te liggen. Het verslag van Tr@nslab Asbest Laboratorium van 27 augustus 2010 (redactie rapport van 2 september 2010) dateert overigen van na de akte, waarbij achttien staalnames gebeurden onder de weggegraven vloerplaten en op diverse andere delen van het terrein.

Ten slotte zij vastgesteld dat verweerster niet aantoont dat het asbest door haar onmogelijk kon worden ontdekt; in dat verband zij opgemerkt dat de elementen van het dossier (eiseres stootte immers reeds op het asbest bij de uitvoering van de werken in het kader van de aanleg van de parking, terwijl ook de staalnames de aanwezigheid van asbest aantoonden) de stelling van verweerster trouwens tegenspreken.

Dat verweerster geen beroepsverkoper zou zijn (als loutere patrimoniumvennootschap) en zelf nooit enige exploitatie zou hebben verricht op de site in kwestie, doet aan het bovenstaande geen afbreuk.

Er kan ook niet worden beweerd dat eiseres, als zgn. verwittigde koper, het perceel grond op eigen risico zou hebben aangekocht.

...

 

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: wo, 15/07/2009 - 15:14
Laatst aangepast op: vr, 10/02/2017 - 16:03

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.