-A +A

Woninghuur van korte duur omzetting in huurovereenkomst van negen jaar bij ontstentenis van opzegging

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
don, 09/10/2014
A.R.: 
C.13.0354.F

Uit artikel 3 van de bijzondere regels met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder, vervat in artikel 2 van de wet van 20 februari 1991, volgt dat de huurovereenkomst van korte duur, bij ontstentenis van een opzegging binnen de bij § 6, vierde lid, bepaalde termijn, geacht wordt te zijn gesloten voor een duur van negen jaar en onderworpen is aan de §§ 1 tot 5, van dat artikel te rekenen van de eerste dag van de derde maand voorafgaand aan het verstrijken van de in de aanvankelijke overeenkomst bepaalde duur.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2015-2016
Pagina: 
823
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Nr. C.13.0354.F
G. G.,
tegen
C. C.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Luik van 15 maart 2013.

II. CASSATIEMIDDEL
De eiser voert volgend middel aan.

Geschonden wettelijke bepalingen
- artikel 149 Grondwet;
- artikel 3, inzonderheid § 2 en § 6, van afdeling 2 van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, zoals het daarin is ingevoegd door artikel 2 van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, genaamd "regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder".

Aangevochten beslissingen

Het bestreden vonnis stelt de volgende feiten vast: 1. de eiser heeft aan de verweerster een appartement in een pand te Luik als hoofdverblijfplaats verhuurd voor een duur van drie jaar, vanaf 1 november 2007; 2. in een brief van 4 juni 2010, die de verweerster betwist te hebben ontvangen, schrijft de eiser: "Hierbij deel ik u mee dat ik voornemens ben uw huurovereenkomst niet te hernieuwen.

Ze zal dus beëindigd worden op 31 augustus eerstkomende. Mijn aanstaande echtge-note en ik wensen het appartement immers volgend jaar te betrekken"; 3. in een brief van 18 augustus 2010, die de eiser aangetekend heeft verstuurd op 20 augustus 2010, schrijft hij de verweerster:

"Naar aanleiding van ons gesprek ga ik akkoord met de voorlopige verlenging van de bewoning van uw appartement tot na het verstrijken van de einddatum van de huurovereenkomst maar onder normale voorwaarden, dus zonder rekening te houden met de zeer voordelige huurprijs die u tot nu toe hebt kunnen genieten. Vanzelfsprekend blijft de opzegging gelden die ik u in juni heb toegestuurd.

Aangezien het in werkelijkheid een persoonlijke bezetting betreft (...), stel ik u voor dat u in het appartement kunt blijven wonen vanaf september tot uiterlijk april 2011 (d.i. acht maanden)".

Het bestreden vonnis beslist vervolgens, met bevestiging van het vonnis van de eerste rechter, dat de verweerster het pand momenteel bewoont overeenkomstig een huurovereenkomst van negen jaar. Het verklaart de door de eiser ingestelde vordering tot uitdrijving ongegrond en veroordeelt de eiser tot de kosten van eerste aanleg en hoger beroep.

Die beslissing is gegrond op de volgende redenen :

"1. Artikel 3, § 6, van de regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder bepaalt wat volgt :

‘In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.

Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de paragrafen 2 tot 5.

Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.

Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.

Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de § 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7'.

Enkel wanneer de opzegging niet wordt betekend binnen de in artikel 3, § 6, vierde lid, bepaalde termijnen (dus ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de overeengekomen duur) of wanneer de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, wordt de huurovereenkomst met toepassing van het vijfde lid van die § 6 dus geacht te zijn gesloten voor een duur van negen jaar, te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden.

Enkel wanneer de opzegging niet ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de overeengekomen duur wordt betekend of wanneer de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, wordt de huurovereenkomst derhalve geacht te zijn gesloten voor een duur van negen jaar en is ze dus onderworpen aan artikel 3, § 1 tot § 5.

Het is het begin van de termijn van negen jaar die teruggaat tot de datum van inwerkingtreding van de aanvankelijke huurovereenkomst; de paragrafen 1 tot 5 van artikel 3, van hun kant, zijn pas toepasselijk vanaf de datum waarop de huurovereenkomst geacht wordt te zijn aangegaan voor negen jaar, hetzij bij ontstentenis van een regelmatige opzegging, hetzij indien de huurder het pand na de eerste drie jaar blijft bewonen.

2. (De eiser) voert aan dat hij de opzegging heeft betekend bij brief van 4 juni 2010 (in de bovenvermelde bewoordingen) (...).
(De verweerster) betwist die brief te hebben ontvangen. (De eiser), die beweert de brief aangetekend te hebben verstuurd maar dat niet aantoont, bewijst de betekening van de opzegging niet, naast het feit dat de huurovereenkomst tussen de partijen uitdrukkelijk bepaalt dat de opzegging bij aangetekende brief moet geschieden.

De brief van 18 augustus 2010 (waarvan de bewoordingen hierboven worden herhaald), die verwijst naar de in juni verstuurde opzegging, volstaat niet als bewijs van de betekening op 4 juni 2010.

Gesteld dat de brief van 4 juni 2010 de voormelde betekening oplevert, quod non, zou hoe dan ook moeten worden vastgesteld dat de opzegging niet regelmatig is omdat die betekening niet heeft plaatsgevonden ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur, d.i. ten minste drie maanden vóór 31 augustus 2010.

3. (...) Ten tijde van de brief van 18 augustus 2010 (waarvan de bewoordingen hierboven worden herhaald) was de huurovereenkomst tussen de partijen dus nog steeds niet onderworpen aan de bepalingen van de paragrafen 1 tot 5 van dat artikel 3, op grond waarvan de huurovereenkomst met name te allen tijde beëindigd kan worden wegens persoonlijke betrekking, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden (artikel 3, § 2).

De brief van 18 augustus 2010 kon de huurovereenkomst van drie jaar dus niet wegens persoonlijke betrekking beëindigen. Voor huurovereenkomsten van drie jaar is die mogelijkheid niet voorzien en wordt ze zelfs uitgesloten door de wet van 20 februari 1991 regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder (artikel 3, § 6, tweede lid).

De opzegging van 18 augustus 2010 is, net zomin als de brief van 4 juni 2010, regelmatig, aangezien die betekening niet ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de overeengekomen duur heeft plaatsgevonden, d.i. ten minste drie maanden vóór 31 augustus 2010.

4. (De eiser) bewijst niet dat hij zich ertegen heeft verzet dat (de verweerster) het appartement zou blijven bewonen na 31 augustus 2010. Noch de brief van 4 juni 2010 noch die van 18 augustus 2010 vormen een dergelijk verzet.

In de brief van 18 augustus 2010 vermeldt (de eiser) weliswaar dat hij akkoord gaat met een verlenging van de huur tot uiterlijk april 2011, maar enerzijds bewijst die brief (van de eiser) het door hem aangevoerde akkoord niet, aangezien niemand zichzelf een bewijs kan verschaffen, en anderzijds gaat dat akkoord gepaard met voorwaarden waarvan niet is aangetoond - en zelfs niet is aangevoerd - dat (de verweerster) ze zonder voorbehoud zou hebben aanvaard.

Ten slotte, en in elk geval, is artikel 3, § 6, vijfde lid, van toepassing niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst.

5. Aangezien geen van beide partijen de huurovereenkomst vóór 31 augustus 2010 heeft opgezegd overeenkomstig artikel 3, § 6, vijfde lid, van de regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder en (de verweerster) het appartement is blijven bewonen na 31 augustus 2010, zonder verzet (van de eiser), wordt de huurovereenkomst tussen de partijen, vanaf 1 september 2010, geacht te zijn gesloten voor een duur van negen jaar, met ingang op 1 september 2007.

Aangezien uit geen enkel gegeven waarop de rechtbank vermag acht te slaan, volgt dat (de eiser) de huurovereenkomst, die onderworpen is aan artikel 3, paragrafen 1 tot 5, van de regels met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder, regelmatig zou hebben beëindigd, is de litigieuze overeenkomst nog steeds van kracht (...).

Er bestaat geen grond om de uitdrijving van de (verweerster) te bevelen op grond dat de huurovereenkomst zou zijn beëindigd, aangezien zulks, zoals hierboven is uiteengezet, niet het geval is".

Grieven
(...)

Tweede onderdeel

1. De huurovereenkomst van korte duur, die gesloten wordt voor een duur van minder of gelijk aan drie jaar, is onderworpen aan artikel 3, § 6, van afdeling 2, hoofdstuk II, titel VIII, boek III van het Burgerlijk Wetboek, zoals vermeld in het middel (hierna afdeling II).

De huurovereenkomst van korte duur wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent (artikel 3, § 6, vierde lid, van afdeling 2). Krachtens artikel 3, § 6, tweede lid, kan de verhuurder dat type huurovereenkomst evenwel niet te allen tijde beëindigen met inachtneming van een voorafgaande opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken (artikel 3, § 2, van afdeling 2).

Enkel de huurovereenkomsten van negen jaar kunnen op die manier beëindigd worden.
Artikel 3, § 6, vijfde lid, van afdeling 2 bepaalt dat de huurovereenkomst (van korte duur), niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging (dus ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de overeengekomen duur, krachtens artikel 3, § 6, vierde lid) of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, geacht wordt te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden, en is zij derhalve onderworpen aan de § 1 tot § 5 (die bepalen welk stelsel van toepassing is op de duur van de huurovereenkomsten van negen jaar).

Wanneer, bijgevolg, de verhuurder de huurovereenkomst van korte duur niet heeft beëindigd door een opzegging, die ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de overeengekomen duur aan de huurder werd betekend, wordt de huurovereenkomst geacht voor een duur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop ze aanvankelijk in werking is getreden, en onder dezelfde voorwaarden te zijn gesloten.

Het stelsel van de negenjarige huurovereenkomsten zal dan van toepassing zijn, met inbegrip van de mogelijkheid voor de verhuurder om ze te allen tijde te beëindigen wegens persoonlijke betrekking, zodra de termijn waarbinnen de opzegging moest zijn betekend verstreken is, d.w.z. vanaf de eerste dag van de derde maand voorafgaand aan het verstrijken van de overeenkomst. Vanaf die datum staat immers vast dat de huurovereenkomst van korte duur is veranderd in een huurovereenkomst van negen jaar, aangezien de verhuurder de in artikel 3, § 6, vierde lid, bepaalde opzegging niet meer tijdig kan doen betekenen.

Hieruit volgt dat wanneer de verhuurder de huurovereenkomst van korte duur niet heeft beëindigd door een opzegging die hij ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur aan de huurder heeft betekend, de huurovereenkomst geacht wordt te zijn gesloten voor een duur van negen jaar, te rekenen vanaf de aanvankelijke datum waarop de huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden, en de verhuurder die overeenkomst wegens persoonlijke betrekking kan beëindigen, met toepassing van artikel 3, § 2, van afdeling 2, vanaf de eerste dag van de derde maand voorafgaand aan het verstrijken van de huurovereenkomst van korte duur.

De opzegging waarin melding wordt gemaakt van de wil van de verhuurder om het goed persoonlijk te betrekken, die vanaf die datum aan de huurder wordt betekend, laat dus niet toe dat de huurovereenkomst van korte duur (die intussen is veranderd in een huurovereenkomst van negen jaar) op de vervaldag ervan wordt beëindigd, maar beëindigt rechtsgeldig de nieuwe huurovereenkomst van negen jaar, zoals artikel 3, § 2, bepaalt.

2. In voorliggend geval neemt het bestreden vonnis aan dat wanneer een huurovereenkomst van korte duur niet regelmatig is beëindigd bij ontstentenis van een opzegging die door de verhuurder ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de overeengekomen duur wordt betekend, en die huurovereenkomst is veranderd in een huurovereenkomst van negen jaar, het stelsel van de negenjarige huurovereenkomsten bepaald in artikel 3, § 3 tot § 5, van afdeling 2, met inbegrip van de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen wegens persoonlijke betrekking (§ 2), van toepassing is "vanaf de datum waarop de huurovereenkomst geacht wordt te zijn aangegaan voor negen jaar, hetzij bij ontstentenis van een regelmatige opzegging, hetzij indien de huurder het pand na de eerste drie jaar blijft bewonen".

Het vonnis neemt bovendien aan dat geen van de opzeggingen die de eiser aan de verweerster heeft betekend op 4 juni en 18 augustus 2010 de opzegging kunnen uitmaken die de huurovereenkomst van korte duur kan beëindigen, zoals bedoeld in artikel 3, § 6, vierde lid, van afdeling 2, "omdat die betekening niet heeft plaatsgevonden ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de overeengekomen duur, d.i. ten minste drie maanden vóór 31 augustus 2010".

Het bestreden vonnis leidt hieruit af dat, "aangezien geen van beide partijen de huurovereenkomst vóór 31 augustus 2010 heeft opgezegd overeenkomstig artikel 3, § 6, vijfde lid, van (afdeling 2) en (de verweerster) het appartement is blijven bewonen na 31 augustus 2010, zonder verzet (van de eiser), de huurovereenkomst tussen de partijen, vanaf 1 september 2010, wordt geacht te zijn gesloten voor een duur van negen jaar, met ingang op 1 september 2007".

Het bestreden vonnis beslist niettemin dat de huurovereenkomst tussen de partijen op 18 augustus 2010, "nog steeds een huurovereenkomst van drie jaar was, onderworpen aan het voormelde artikel 3, § 6" en "dus nog steeds niet onderworpen aan de bepalingen van de paragrafen 1 tot 5 van dat artikel 3, op grond waarvan de huurovereenkomst met name te allen tijde beëindigd kan worden wegens persoonlijke betrekking". Het bestreden vonnis dat het vonnis van de eerste rechter bevestigt, besluit hieruit dat de litigieuze huurovereenkomst, die in een huurovereenkomst van negen jaar is veranderd, "nog steeds van kracht is".

3. Aangezien het bestreden vonnis aanneemt dat de litigieuze huurovereenkomst geacht was te zijn gesloten voor een duur van negen jaar met ingang van 1 september 2007, datum waarop de huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden, bij ontstentenis van een opzegging die door de eiser ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de in de aanvankelijke overeenkomst bepaalde duur was betekend, vormde de opzegging die de eiser aan de verweerster had betekend op 18 augustus 2010, de opzegging wegens persoonlijke betrekking die bepaald is in artikel 3, § 2, van afdeling 2, die de nieuwe huurovereenkomst van negen jaar beëindigt.

Het bestreden vonnis dat geen van de twee door de eiser aan de verweerster betekende opzeggingen in aanmerking neemt en beslist dat, "aangezien uit geen enkel gegeven waarop de rechtbank vermag acht te slaan, volgt dat (de eiser) de huurovereenkomst, die onderworpen is aan artikel 3, paragrafen 1 tot 5, van (afdeling 2), regelmatig zou hebben beëindigd, de litigieuze overeenkomst nog steeds van kracht is", schendt derhalve artikel 3, inzonderheid § 2 en § 6, van afde-ling 2.
(...)
III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Tweede onderdeel

Krachtens artikel 3, § 1, eerste lid, van de regels met betrekking tot de hoofdver-blijfplaats van de huurder in het bijzonder, vervat in artikel 2 van de wet van 20 februari 1991, wordt elke huurovereenkomst bedoeld in artikel 1 geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar.

Die huurovereenkomst wordt beëindigd overeenkomstig de bepalingen van para-graaf 1, tweede en derde lid, en van de paragrafen 2 tot 5 van het voormelde arti-kel 3.

Paragraaf 6, eerste en tweede lid, bepaalt evenwel dat de huurovereenkomst, in afwijking van § 1, schriftelijk kan worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar en dat die huurovereenkomst niet onderworpen is aan de bepalingen van de paragrafen 2 tot 5.

Overeenkomstig het vierde lid van de voormelde paragraaf 6 wordt die huurover-eenkomst van korte duur beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maan-den vóór het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.

Het vijfde lid van paragraaf 6 bepaalt dat de huurovereenkomst, niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zon-der verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huur-overeenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, geacht wordt te zijn aange-gaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvanke-lijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en zij derhalve on-derworpen is aan de paragrafen 1 tot 5.

Uit die bepalingen volgt dat, bij ontstentenis van een opzegging binnen de bij pa-ragraaf 6, vierde lid, bepaalde termijn, de huurovereenkomst van korte duur ge-acht wordt te zijn gesloten voor een duur van negen jaar en onderworpen is aan de paragrafen 1 tot 5, te rekenen van de eerste dag van de derde maand voorafgaand aan het verstrijken van de in de aanvankelijke overeenkomst bepaalde duur.

Het bestreden vonnis stelt vast dat de partijen een huurovereenkomst betreffende de hoofdverblijfplaats van de verweerster hebben gesloten voor een duur van drie jaar en dat er geen enkele opzegging binnen de wettelijke termijn is betekend.

Het bestreden vonnis dat oordeelt dat de overeenkomst tijdens de drie maanden vóór het verstrijken van de in de aanvankelijke overeenkomst bepaalde duur "nog steeds een huurovereenkomst van drie jaar was, onderworpen was aan het voor-melde artikel 3, § 6" en "dus nog steeds niet onderworpen was aan de bepalingen van de paragrafen 1 tot 5", schendt het voormelde artikel 3, § 1 tot § 6.

Het onderdeel is gegrond.
Overige grieven
De overige grieven kunnen niet tot ruimere cassatie leiden.

Dictum
Het Hof
Vernietigt het bestreden vonnis in zoverre het de door de eiser ingestelde vorde-ring tot uitdrijving verwerpt en uitspraak doet over de kosten.
Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeel-telijk vernietigde vonnis.
Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over.
Verwijst de aldus beperkte zaak naar de rechtbank van eerste aanleg te Namen, rechtszitting houdende in hoger beroep.
Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel

Noot: 

• Rechtbank van Eerste Aanleg West-Vlaanderen Afdeling Brugge, sectie Burgerlijke Rechtbank, 10e Kamer quater – 9 november 2015, RW 2016-2017, 788

Samenvatting

Noch art. 3 § 2, vierde lid en art. 12 Woninghuurwet noch enige andere wetsbepaling beletten dat de partijen bij een woninghuurovereenkomst in onderlinge overeenstemming, overeenkomstig het in art. 1134 BW vastgelegde beginsel van de wilsautonomie, de door de verhuurder gegeven opzegging met het oog op de persoonlijke of familiale ingebruikneming van het goed als niet-bestaande beschouwen, zodat de overeenkomst alsnog op een andere wijze kan worden beëindigd.

De verplichtingen die voor de verhuurder voortvloeien uit een door hem gegeven opzegging, kunnen rechtsgeldig herroepen worden door een later akkoord van partijen om de huurovereenkomst in der minne te beëindigen vooraleer deze opzeggingstermijn is verstreken (vgl. in enigszins andere zin: Rb. Leuven 16 maart 2011, RW 2013-14, 267). De inhoud van de (te bewijzen) afspraken tussen de partijen is hierbij voor doorslaggevend belang.

Tekst vonnis

E.D. t/ P.M. en C.L.

...

3. De grond van de zaak

1. Appellant herneemt zijn oorspronkelijke vordering strekkend tot de hoofdelijke veroordeling van geïntimeerden tot betaling van een vergoeding van achttien maanden huur, zijnde 10.748,88 euro, vermeerderd met de interesten.

Appellant baseert zijn vordering op art. 3 § 2, vierde lid Woninghuurwet.

De eerste rechter heeft deze vordering afgewezen als ongegrond.

Geïntimeerden besluiten tot de ongegrondheid van het hoger beroep van appellant.

2. Op 23 februari 2011 hebben de partijen een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats gesloten voor een termijn van één jaar, een aanvang nemend op 1 mei 2011 en eindigend op 30 april 2012.

De huurovereenkomst van een dergelijke korte duur verstrijkt niet automatisch bij het bereiken van de vervaldag. De partij die aan de overeenkomst een einde wil maken, dient ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging te betekenen.

In dit geval werd de huurovereenkomst niet opgezegd tegen de vervaldag, dit is tegen 30 april 2012. Bijgevolg, en in tegenstelling tot wat geïntimeerden menen, ontstond automatisch een negenjarige huurovereenkomst te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huur van korte duur in werking is getreden, zijnde in dit geval vanaf 1 mei 2011 (art. 3 § 6, laatste lid Woninghuurwet).

Vanaf de omzetting van de huur van korte duur in een negenjarige woninghuur waren alle opzeggingsmogelijkheden van de negenjarige huurovereenkomsten, zoals de opzeggingsmogelijkheid voor eigen betrekking of door familie, bepaald in art. 3, § 2 Woninghuurwet, wel degelijk van toepassing. Overeenkomstig art. 3 § 6, laatste lid Woninghuurwet blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke waren bepaald in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur.

...

4. Bij brief van 1 november 2012, aangetekend verstuurd op 3 november 2012, hebben geïntimeerden appellant in kennis gesteld van de opzegging van de huurovereenkomst als volgt:

“Conform de wet op de woninghuur deel ik u mee dat ik de huurovereenkomst opzeg die ik met u heb gesloten op 23 februari 2011 en die betrekking heeft op het appartement gelegen te (...).

“De huurovereenkomst wordt beëindigd met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden. Deze opzegging gaat in op de eerste dag van de volgende maand, nl. op 1 december 2012 en verstrijkt op 31 mei 2013.

“De reden van opzegging is “persoonlijk gebruik”. Ik ben voornemens het goed persoonlijk en werkelijk te laten betrekken door onze dochter en haar man. Conform de wet op de woninghuur vermeld ik hier de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap die zij met mij als verhuurder heeft, te weten: (...), bloedverwante in eerste graad.

...”

Dit betreft een kennisgeving van een opzegging op grond van art. 3, § 2 van de Woninghuurwet.

...

6. Appellant heeft het huurgoed “reeds” tegen 1 december 2012 verlaten. Het staat niet ter discussie dat geïntimeerden dit wisten.

De partijen geven hier elk een eigen verklaring voor. Volgens appellant bestond er een overeenkomst tussen de partijen tot inkorting van de opzegtermijn, in die zin dat de opzegtermijn zou lopen tot 1 december 2013 in plaats van tot 31 mei 2013, maar zonder te raken aan het eventuele recht van appellant op een “uitzettingsvergoeding”. Volgens geïntimeerden was er een akkoord tussen de partijen tot stand gekomen om de huurovereenkomst “gewoon” te beëindigen op 1 december 2012 en niets van hun aanspraken te laten gelden.

Het komt aan de partijen toe om hun respectieve beweringen te bewijzen (art. 870 Ger.W.).

6.1. Het is niet aangetoond dat appellant een tegenopzegging heeft gegeven in de zin van art. 3 § 5, laatste lid Woninghuurwet, met het oog op de beëindiging van de huurovereenkomst (tegen 1 december 2012).

De opzegging is een rechtshandeling, waarbij één van de partijen haar wederpartij op basis van een eenzijdige wilsuiting te kennen geeft dat zij de overeenkomst wenst te beëindigen.

Het verlaten van het huurgoed maakt op zich geen (rechtsgeldige) opzegging door appellant uit. Appellant heeft geen opzegging aan geïntimeerden ter kennis gebracht.

6.2. Appellant maakt ten onrechte gewag van een “inkorting” van de opzeggingstermijn van zes maanden, namelijk tot 1 december 2013 in plaats van tot 31 mei 2013.

Appellant kon zulks niet op rechtsgeldige wijze eenzijdig beslissen, terwijl een akkoord met geïntimeerden niet ten genoege van recht bewezen is, dit is volgens de toepasselijke burgerlijke bewijsregels.

6.3. Noch art. 3 § 2, vierde lid en art. 12 Woninghuurwet noch enige andere wetsbepaling beletten dat de partijen bij een woninghuurovereenkomst in onderlinge overeenstemming, overeenkomstig het in art. 1134 BW vastgelegde beginsel van de wilsautonomie, de door de verhuurder gegeven opzegging met het oog op de persoonlijke of familiale ingebruikneming van het goed als niet-bestaande beschouwen, zodat de overeenkomst alsnog op een andere wijze kan worden beëindigd.

In deze zin staat het de partijen vrij overeen te komen om de opzegging die door de verhuurder werd betekend op grond van voornoemd art. 3, § 2 Woninghuurwet, te vervangen door een vervroegde en gezamenlijk overeengekomen beëindiging, los van elke vergoeding. In dit geval is de verhuurder op grond van art. 3, § 2, vierde lid Woninghuurwet geen enkele vergoeding (meer) verschuldigd aan de huurder (vgl. Cass. 27 november 2008, C.07.0377.F, Arr.Cass. 2008).

Hierbij dient opgemerkt te worden dat het recht van de huurder in een woninghuurovereenkomst om van de verhuurder schadevergoeding te vorderen wanneer deze de opzegging voor werkelijk en persoonlijk gebruik niet correct ten uitvoer legt, van dwingend recht is ten voordele van de huurder. De huurder kan hiervan pas afstand doen als dit recht daadwerkelijk is ontstaan, namelijk vanaf het ogenblik waarop de verhuurder kennis heeft gegeven van de opzegging (vgl. GwH 26 november 2009, nr. 189/2009).

Bovendien wordt afstand van recht niet vermoed, maar moet dit bewezen worden (vgl. Cass. 24 december 2009, C.09.0024.N, Arr.Cass. 2009, p. 3231, nr. 788).

Geïntimeerden laten na de door hen beweerde overeenkomst tot minnelijke beëindiging van de huurovereenkomst te bewijzen volgens de toepasselijke burgerlijke bewijsregels.

Uit de voorliggende gegevens en stukken blijkt niet dat de partijen overeengekomen zijn om de opzegging door geïntimeerden met het oog op de ingebruikneming van het goed door hun dochter als niet-bestaande te beschouwen en te vervangen door een vervroegde en gezamenlijk overeengekomen beëindiging van de huurovereenkomst, zonder enige vergoeding.

Het is niet aangetoond dat appellant afstand heeft gedaan van zijn recht om een vergoeding op grond van voornoemd art. 3, § 2, vierde lid Woninghuurwet, te vorderen.

Uit de loutere omstandigheid dat geïntimeerden tot dusver de huurgelden voor de periode van 1 december 2013 tot en met 31 mei 2014 niet hebben gevorderd van appellant, kan niet worden afgeleid dat de partijen de minnelijke beëindiging van de huurovereenkomst (per 1 december 2013) zijn overeengekomen, noch dat appellant van zijn kant afstand heeft gedaan van zijn recht om de “uitzettingsvergoeding” te vorderen.

...

6.4. Appellant verwijst naar een arrest van 26 november 2009 van het Grondwettelijk Hof, waarin beslist werd dat het tijdstip van de tegenopzegging of het ontbreken daarvan irrelevant is voor het al dan niet handhaven van de “uitzettingsvergoeding” (zie GwH 26 november 2009, nr. 2009/189).

...

Anders dan appellant meent, is het onderhavige geschil niet gelijk(soortig) aan de situatie waarover het Grondwettelijk Hof zich bij arrest van 26 november 2009 heeft uitgesproken. In huidige zaak is er immers geen sprake van een tegenopzegging door appellant.

Het arrest van 26 november 2009 van het Grondwettelijk Hof laat de mogelijkheid onverlet dat de partijen overeenkomen om de opzegging door de verhuurder met het oog op de persoonlijke ingebruikneming van het goed als niet-bestaande te beschouwen, zodat de overeenkomst alsnog op een andere wijze kan worden beëindigd (principe van de wilsautonomie; zie supra).

De verplichtingen die voor de verhuurder voortvloeien uit een door hem gegeven opzegging, kunnen rechtsgeldig herroepen worden door een later akkoord van partijen om de huurovereenkomst in der minne te beëindigen vooraleer deze opzeggingstermijn is verstreken (vgl. in enigszins andere zin: Rb. Leuven 16 maart 2011, RW 2013-14, 267). De inhoud van de (te bewijzen) afspraken tussen de partijen is hierbij voor doorslaggevend belang.

7. De huurovereenkomst werd beëindigd door de opzegging van geïntimeerden per 31 mei 2014.

Het is aangetoond dat mevr. I.M. het kwestieuze onroerend goed niet heeft betrokken onder de voorwaarden en binnen de termijnen bepaald in art. 3, § 2 Woninghuurwet. Het appartement werd integendeel verhuurd aan mevr. G.M.G., die geen familielid is in de zin van art. 3 § 2, eerste lid Woninghuurwet. Dit gegeven wordt op zich niet betwist, laat staan weerlegd, door geïntimeerden. In dit verband kan ook verwezen worden naar de erkenning door geïntimeerden in hun brief van 5 december 2013.

Geïntimeerden werpen niet op, laat staan bewijzen, dat er sprake is van buitengewone omstandigheden in de zin van art. 3 § 2, vierde lid Woninghuurwet.

Derhalve zijn geïntimeerden de in art. 3 § 2, vierde lid Woninghuurwet bepaalde vergoeding verschuldigd aan appellant.

...

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 24/01/2016 - 09:38
Laatst aangepast op: wo, 15/02/2017 - 18:20

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.