-A +A

Wie dient ingeschreven op het tableau van de vastgoedmakelaars

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
vri, 05/02/2016
A.R.: 
D.15.0010.F

Elke zaakvoerder, bestuurder of actieve vennoot, die zelf de gereglementeerde activiteit van vastgoedmakelaar uitoefent in een rechtspersoon die niet op het tableau of op de lijst is ingeschreven, moet aan de inschrijvingsplicht voldoen.

Publicatie
tijdschrift: 
juridat
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve
Nr. D.15.0010.F
C. G.,
tegen
BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKELAARS,

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen de beslissing van 4 maart 2015 van de Fransta-lige kamer van beroep van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars.

II. CASSATIEMIDDEL

De eiseres voert een middel aan.

Geschonden wettelijke bepalingen

- artikel 22 van het reglement van plichtenleer, opgemaakt door het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars, bindend verklaard door het koninklijk besluit van 27 september 2006 (artikel 1) en, voor zover nodig, artikel 1 van dat koninklijk besluit van 27 september 2006 tot goedkeuring van het reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars;

- de artikelen 5, 8 en 10 van de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar;

- voor zover nodig, artikel 4 van de kaderwet betreffende de dienstverlenende intellectuele beroepen, gecodificeerd bij het koninklijk besluit van 3 augustus 2007.

Aangevochten beslissingen

De bestreden beslissing verklaart grief 1 jegens de eiseres bewezen, in zoverre deze gegrond is op artikel 22 van het reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars, en kent aan de eiseres de gewone opschorting van de uitspraak van de tuchtstraf toe, waarbij de proeftermijn wordt vastgesteld op een periode van drie jaar te rekenen van de uitspraak van de beslissing.

De bestreden beslissing steunt op de in de bladzijden 2 tot 5 opgegeven redenen, die hier als volledig weergegeven worden beschouwd, en inzonderheid op grond van de volgende overwegingen:

"De uitvoerende kamer heeft de volgende motivering in aanmerking genomen:

‘Wat betreft de grief sub 1, wordt [de eiseres] verweten dat zij, gedurende ongeveer zes en een half jaar, heeft samengewerkt met een niet door het instituut erkende zelfstandige, te dezen de heer P.W.;

De desbetreffende ontkenningen en beweringen van [de eiseres] worden ontkracht door de analyse van het dossier, aangezien met name uit de stukken 14, 20, 26 en 27 van het dossier van de rechtspleging en zelfs uit de stukken 1 tot 18 van het dossier van stukken van [de eiseres], waarnaar de kamer [van beroep] verwijst, blijkt dat de heer P.W., partner van [de eiseres] en medeoprichter, samen met haar, van de bvba Bureau d'études Wolf, waarvan hij 90 pct. van de aandelen in zijn bezit heeft maar die niet [door het Instituut] is erkend, wel degelijk, en onvermijdelijk in zijn hoedanigheid van zelfstandige, sinds in werkelijkheid vóór 18 mei 2007, te weten reeds vanaf 26 januari van datzelfde jaar, bij de vereniging van mede-eigenaars "Résidence Saint-Jean" rechtshandelingen en materiële handelingen heeft gesteld die tot het beroep van syndicus behoren, met name het voorstellen van vastgoeddiensten in de hoedanigheid van syndicus, ondertekenen van oproepingen voor algemene vergaderingen, voorzitten van algemene vergaderingen van mede-eigenaars, opmaken en ondertekenen van processen-verbaal van algemene verga-deringen, ondertekenen van arbeidsovereenkomsten, meer bepaald van stage-overeenkomsten "Château Massart" (instituut dat, met name, vastgoedopleidingen verstrekt) en van brieven die de vennootschap binden met betrekking tot handelingen die tot het beroep van syndicus behoren (...)' ;

Die overwegingen, die de kamer van beroep overneemt, zijn juist;

(...) De grief sub 1 is wel degelijk bewezen;

Het wordt immers niet betwist dat de heer P.W. rechtshandelingen en materiële handelingen heeft gesteld die tot het beroep van syndicus behoren, in zijn hoedanigheid van zaakvoerder van de bvba Bureau d'études Wolf, terwijl hij noch bij de Orde van architecten noch bij het Instituut was ingeschreven; die vaststelling blijkt overigens uit de stukken van het dossier waarop de beroepen beslissing terecht heeft gewezen;

Daarenboven, en in tegenstelling tot wat [de eiseres] betoogt, is het niet voldoende ‘dat een van de aangewezen bestuurders over de nodige erkenningen en inschrijvingen beschikt' opdat de andere, niet door het Instituut erkende zaakvoerders, bestuurders of actieve vennoten handelingen mogen stellen die tot het reglementeerde beroep van syndicus van gebouwen behoren, waarbij de omstan-digheid dat zij al dan niet over de beschermde beroepstitel beschikken voor die kwestie irrelevant is;

De wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar heeft geenszins de regels gewijzigd die vermeld worden in de kaderwet van 1 maart 1976 tot reglementering van de bescherming van de be-roepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen (in werkelijkheid de kaderwet betreffende de dienstverlenende intellectuele beroepen, gecodificeerd bij het koninklijk besluit van 3 augustus 2007) maar heeft daarin enkel de mogelijkheid voor rechtspersonen om zich bij het Instituut in te schrijven ingevoegd;

Wanneer de rechtspersoon, zoals in voorliggend geval, niet bij het Instituut is ingeschreven, bepaalt artikel 10, § 2, 1°, van de wet van 11 februari 2013 - die enkel de beginselen overneemt die reeds eerder zijn vastgelegd in artikel 4, tweede lid, van de kaderwet, gecodificeerd bij het koninklijk besluit van 3 augustus 2007 - dat ‘de zaakvoerders, bestuurders of actieve vennoten die de gereglementeerde activiteit uitoefenen en die de effectieve leiding hebben over de afdelingen waarin de activiteit wordt uitgeoefend, ingeschreven moeten zijn in de overeenkomstige kolom van het tableau of van de lijst';

Punt 2° van die bepaling, luidens hetwelk 'de verplichting bedoeld in punt 1°, bij gebrek aan deze personen, van toepassing is op een zaakvoerder of een bestuurder of een actieve vennoot van de rechtspersoon die hiertoe wordt aangewezen', is enkel van toepassing op het, in deze zaak niet voorkomend, geval waarin geen van de bestuurders, zaakvoerders of actieve vennoten van de rechtspersoon de gereglementeerde activiteit uitoefenen of de leiding heeft over de afdelingen waarin die activiteit wordt uitgeoefend;

Aangezien de zaakvoerders, bestuurders en actieve vennoten die de gereglementeerde activiteit uitoefenen op onweerlegbare wijze worden vermoed die activiteit als zelfstandige uit te oefenen (zelfde artikel), moet elke bestuurder, zaakvoerder of actieve vennoot die de gereglementeerde activiteit in het kader van een rechtspersoon uitoefent, zelf bij het Instituut ingeschreven zijn (in dit geval, in de kolom van de syndici);

Bijgevolg is wel degelijk bewezen dat [de eiseres] ‘een gereglementeerde activiteit van vastgoedmakelaar heeft uitgeoefend in samenwerking met een persoon die een dergelijke activiteit onwettig uitoefent' (artikel 22 van het reglement van plichtenleer van het Instituut); in zoverre de grief op die bepaling steunt, zal hij dus in aanmerking worden genomen;

(...) Kortom, de grieven 1 en 3 zijn bewezen, waarbij eerstgenoemde een tekortkoming aan artikel 22 van het reglement van plichtenleer van het Instituut en het tweede een tekortkoming aan artikel 20 van dat reglement vormt;

Gelet evenwel op het feit dat de situatie werd geregulariseerd, zowel wat betreft de vereiste vermeldingen op de website als wat betreft de uitoefening van de syndicusactiviteiten door de heer P.W., die sinds 19 september 2013 bij het Instituut is ingeschreven, [de eiseres] kennelijk geen kwaadwillig opzet had en gelet op de familiale context waarnaar zij verwijst, zal bij wijze van uitzondering de gewone opschorting van de uitspraak van tuchtsanctie worden toegekend, en dat volgens de modaliteiten die nader worden toegelicht in het dictum van deze beslissing".

Grieven

1. Artikel 22 van het reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars, goedgekeurd door artikel 1 van het koninklijk besluit van 27 september 2006, bepaalt dat "de vastgoedmakelaar geen gereglementeerde activiteit van vastgoedmakelaar mag uitoefenen in samenwerking met een persoon die een dergelijke activiteit onwettig uitoefent".

De regels van toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar zijn bepaald in de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar.

Krachtens artikel 5 van de wet van 11 februari 2013 mag niemand het beroep van vastgoedmakelaar-bemiddelaar of vastgoedmakelaar-syndicus in de hoedanigheid van zelfstandige in hoofd- of bijberoep uitoefenen, of die titel dragen, indien hij niet ingeschreven is op het tableau van de beoefenaars in de kolom van het beroep dat hij uitoefent of op de lijst van stagiairs in de kolom van het beroep dat hij uitoefent.

Aan de uit het artikel 5 voortvloeiende verplichtingen moet niet worden voldaan om het beroep in het kader van een arbeidsovereenkomst uit te oefenen (artikel 8 van de wet van 11 februari 2013).

Artikel 10, § 2, van de wet van 11 februari 2013 bepaalt dat, wanneer het beroep van vastgoedmakelaar wordt uitgeoefend in het kader van een rechtspersoon en die rechtspersoon niet is ingeschreven op het tableau,

- de zaakvoerders, bestuurders of actieve vennoten die de gereglementeerde activiteit uitoefenen en die de effectieve leiding hebben over de afdelingen waarin de activiteit wordt uitgeoefend, ingeschreven moeten zijn (1°);

- wanneer geen van de zaakvoerders, bestuurders of actieve vennoten de gereglementeerde activiteit uitoefenen of de effectieve leiding hebben over de afdelingen waarin de activiteit wordt uitgeoefend, de inschrijvingsverplichting van toepassing is op een zaakvoerder, bestuurder of actieve vennoot van de rechtspersoon die hiertoe wordt aangewezen (2°);

- voor de toepassing van de wet de zaakvoerders, bestuurders of actieve vennoten die de gereglementeerde activiteit uitoefenen en die de leiding hebben over de afdelingen waarin de activiteit wordt uitgeoefend, op onweerlegbare wijze worden vermoed deze werkzaamheid als zelfstandige uit te oefenen.

Uit die bepalingen volgt dat, wanneer het beroep van vastgoedmakelaar uitgeoefend wordt in het kader van een rechtspersoon en de rechtspersoon niet is ingeschreven op het tableau, enkel de zaakvoerders, bestuurders of actieve venno-ten die de gereglementeerde activiteit uitoefenen en die de effectieve leiding hebben over de afdelingen waarin de activiteit wordt uitgeoefend, bij het Instituut ingeschreven moeten zijn en dat enkel die personen (die cumulatief aan de twee voorwaarden voldoen) op onweerlegbare wijze worden vermoed de activiteit als zelfstandige uit te oefenen.

Het gebruik van het voegwoord "en" in plaats van het voegwoord "of" - zoals het voorkwam in artikel 3 van de kaderwet van 1 maart 1976 tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen en voorkomt in artikel 4 van de kaderwet betreffende de dienstverlenende intellectuele beroepen, gecodificeerd bij het koninklijk besluit van 3 augustus 2007 - toont duidelijk aan dat de wetgever heeft geëist dat de voorwaarden cumulatief worden vervuld.

2. Hieruit volgt dat de bestreden beslissing, volgens welke de zaakvoerders, bestuurders en actieve vennoten die de gereglementeerde activiteit uitoefenen, op onweerlegbare wijze worden vermoed die activiteit als zelfstandige uit te oefenen, zodat elke zaakvoerder, bestuurder of actieve vennoot die de gereglementeerde activiteit in het kader van een rechtspersoon uitoefent, zich bij het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars moet inschrijven, ook al heeft hij niet de effectieve leiding over de afdelingen waarin de activiteit wordt uitgeoefend:

- het wettelijk begrip "zaakvoerders, bestuurders of actieve vennoten" miskent in de zin van artikel 10, § 2, van de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar, dat betrekking heeft op de zaakvoerders, bestuurders of actieve vennoten die de gereglementeerde activiteit uitoefenen en die de effectieve leiding hebben over de afdelingen waarin de activiteit wordt uitgeoefend (schending van die bepaling en, voor zover nodig, van artikel 4 van de kaderwet betreffende de dienstverlenende intellectuele beroepen, gecodificeerd bij het koninklijk besluit van 3 augustus 2007),

- de draagwijdte van het onweerlegbaar vermoeden, bepaald in artikel 10, § 2, van de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar, miskent, welk vermoeden enkel geldt voor de zaakvoerders, bestuurders of actieve vennoten die de gereglementeerde activiteit uitoefenen en die de effectieve leiding hebben over de afdelingen waarin de activiteit wordt uitgeoefend (schending van de voormelde bepaling en, voor zover nodig, van artikel 4 van de kaderwet betreffende de dienstverlenende intellectuele beroepen, gecodificeerd bij het koninklijk besluit van 3 augustus 2007),

- en derhalve niet naar recht zijn beslissing verantwoordt om de grief 1 jegens de eiseres bewezen te verklaren, in zoverre die grief steunt op artikel 22 van het reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (schending van de artikelen 5, 8 en 10 van de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar en 22 van het reglement van plichtenleer, opgemaakt door het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars, bindend verklaard bij het koninklijk besluit van 27 september 2006 (artikel 1) en, voor zover nodig, van artikel 1 van voornoemd koninklijk besluit van 27 september 2006 houdende goedkeuring van het reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars en van artikel 4 van de kaderwet betreffende de dienstverlenende intellectuele beroepen, gecodificeerd bij het koninklijk besluit van 3 augustus 2007).

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Het middel, dat niet verduidelijkt hoe de bestreden beslissing artikel 4 van de ka-derwet betreffende de dienstverlenende intellectuele beroepen, gecodificeerd bij het koninklijk besluit van 3 augustus 2007, schendt, is in zoverre niet ontvankelijk.

Voor het overige bepaalt artikel 10, § 2, van de wet van 11 februari 2013 houden-de organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar dat, als de rechtspersoon niet is ingeschreven op het tableau, de zaakvoerders, bestuurders of actieve vennoten van die rechtspersoon die de gereglementeerde activiteit uitoefenen en die de effectieve leiding hebben over de afdelingen waarin de activiteit wordt uitgeoefend, ingeschreven moeten zijn in de overeenkomstige kolom van het tableau of van de lijst; bij gebrek aan deze personen is die verplichting van toepassing op een zaak-voerder of een bestuurder of een actieve vennoot van de rechtspersoon die hiertoe wordt aangewezen. Voor de toepassing van voornoemde wet worden die personen op onweerlegbare wijze vermoed die werkzaamheid als zelfstandige uit te oefenen.

Uit die bepaling volgt dat elke zaakvoerder, bestuurder of actieve vennoot die zelf de gereglementeerde activiteit in een rechtspersoon uitoefent maar niet is inge-schreven op het tableau of op de lijst, aan de inschrijvingsplicht moet voldoen.

In zoverre het middel ontvankelijk is, steunt het volledig op de opvatting dat de inschrijvingsplicht enkel op die personen rust indien zij daarenboven de effectieve leiding hebben over de afdelingen waarin de activiteit wordt uitgeoefend, en faalt het zodoende naar recht.

Dictum
Het Hof,
Verwerpt het cassatieberoep.
Veroordeelt de eiseres tot de kosten.
Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, en in openbare terechtzitting van 5 februari 2016 uitgesproken

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: za, 02/09/2017 - 13:51
Laatst aangepast op: za, 02/09/2017 - 13:51

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.