-A +A

Wat is de zelfstandigheid van de zaak - Dwaling

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
woe, 23/01/2013
A.R.: 
C.13.0114.N

Tot de zelfstandigheid van de zaak volgens artikel 1110, eerste lid, Burgerlijk Wetboek, behoort ieder element dat de dwalende partij er hoofdzakelijk heeft toe bewogen om de overeenkomst te sluiten, derwijze dat zonder dit element de overeenkomst niet zou zijn tot stand gekomen (1); een dwaling hieromtrent leidt enkel tot de nietigheid van de overeenkomst indien de medecontractant van dit element kennis had of hierop redelijkerwijze had moeten bedacht zijn. (1) Zie Cass. 3 maart 1967, AC 1967, 829; Cass. 27 okt. 1995, AR C.95.0002.F, AC 1995, nr. 456; Cass. 24 sept. 2007, AR C.05.0246.F, AC 2007, nr. 426; Cass. 14 jan. 2013, AR C.10.0661.N, AC 2013, nr. 23.

Publicatie
tijdschrift: 
juridat
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Nr. C.13.0114.N
H R,
eiseres,

tegen

1. N D,
2. A B,

verweerders,

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Antwerpen van 12 november 2012.

II. CASSATIEMIDDEL

De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest gehecht is, een middel aan.

III. BESLISSING VAN HET HOF
Beoordeling

1. De eiseres voert in essentie aan dat de appelrechters artikel 1110 Burgerlijk Wetboek schenden door de verkoopovereenkomst van het onroerend goed nietig te verklaren wegens dwaling omtrent de zelfstandigheid van de zaak omdat de kopers de bedoeling hadden in het goed een horecazaak uit te baten en dit niet mogelijk bleek, zonder vast te stellen dat de eiseres van deze bedoeling op de hoogte was of hoorde te zijn.

2. Volgens artikel 1110, eerste lid, Burgerlijk Wetboek, is dwaling enkel een oorzaak van de nietigheid van de overeenkomst wanneer zij de zelfstandigheid van de zaak betreft die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt.

Tot de zelfstandigheid van de zaak behoort ieder element dat de dwalende partij er hoofdzakelijk heeft toe heeft bewogen om de overeenkomst te sluiten, derwijze dat zonder dit element de overeenkomst niet zou zijn tot stand gekomen.

Een dwaling hieromtrent leidt enkel tot de nietigheid van de overeenkomst indien de medecontractant van dit element kennis had of hierop redelijkerwijze had moe-ten bedacht zijn.

3. De appelrechters stellen vast dat:
- de eiseres op 16 december 2008 een onroerend goed te Beerse verkocht aan de verweerders;

- de kopers een krediet hadden aangevraagd met het oog op de uitbating van een horecazaak;

- het onroerend goed het uitzicht heeft van een café-uitbating;

- tot 2004 in het pand ook effectief een horecazaak werd uitgebaat;

- de verweerders op 1 april 2009 aan de eiseres lieten weten van het verlijden van de notariële koopakte af te zien omdat de vereiste vergunningen ontbraken.

4. De appelrechters die vaststellen dat de verweerders het pand hadden aangekocht met de bedoeling hierin een horecazaak uit te baten en dit niet mogelijk bleek omdat het pand in agrarisch gebied lag en die oordelen dat de omstandig-heid dat het pand het uitzicht had van een horecazaak en tot voor kort ook als dusdanig werd uitgebaat, tot gevolg had dat de eiseres de verplichting had de kopers te informeren over de stedenbouwkundige toestand, geven aldus te kennen dat de eiseres redelijkerwijze diende te weten dat de mogelijkheid het pand als horecazaak uit te baten voor de kopers van doorslaggevend aard kon zijn en verantwoorden hun beslissing dat de overeenkomst nietig is wegens dwaling dan ook naar recht.

Het middel kan niet worden aangenomen.

Dictum
Het Hof,
Verwerpt het cassatieberoep.
Veroordeelt de eiseres tot de kosten.
Bepaalt de kosten voor de eiseres op 896,33 euro en voor de verweerders op 184,71 euro.
Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer

Noot: 

Bedrog is meer dan een loutere verkeerde voorstelling.

Bedrog veronderstelt het bewijs van kunstgrepen of listen die door de wederpartij werden aangewend om een partij een verkeerde voorstelling van zaken op te verschaffen dan wel middels kunstgrepen of listen een partij tot contracteren te bewegen.

Dwaling daarentegen 
resulteert in de nietigheid van een overeenkomst, onder volgende cumulatief te vervullen voorwaarden:
[1] de dwaling moet bestaan op het ogenblik van de contractsluiting,
[2] de dwaling moet de zelfstandigheid betreffen van de zaak waarover de overeenkomst
[3] de dwaling moet verschoonbaar zijn voor de dwalende partij. Een dwaling is ondermeer niet verschoonbaar indien de dwalende partij zich niet voldoende geïnformeerd heeft alvorens zijn toestemming te geven.

Rechtsleer

C.L. Vernietiging overeenkomst wegens dwaling: verschoonbaarheid versus informatieplicht, NJW 2011, 581

• Revue trimestrielle de droit familial [RTDF] ANDRE-DUMONT, A.-P.; Note sous cassation 2015, n° 4, p. 970-973.

• Rechtskundig Weekblad [RW] TERMONIA, Anne; Noot 'Rechtsdwaling als oorzaak van de dwaling betreffende de oorzaak' 2013-14, nr. 9, p. 342-346.

• Cassatie, 12/02/2015, C.14.0330.F, juridat en TBBR 2018-1, 35

samenvatting

De zelfstandigheid van de zaak bestaat in elk gegeven dat een partij ervan heeft overtuigd de overeenkomst te sluiten, dat de medecontracterende partij moest kennen en waarzonder de overeenkomst niet zou zijn gesloten.

De onverschoonbare dwaling is geen wilsgebrek in de zin van de artikelen 1109 en 1110 van het Burgerlijk Wetboek en kan niet als grondslag dienen voor de in artikel 1117 van dat wetboek bedoelde rechtsvordering tot nietigverklaring.

Tekst arrest

Nr. C.14.0330.F
J. L.,
tegen
1. M. T.,
2. P. G,
I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Brussel van 15 november 2013.
II. CASSATIEMIDDELEN
De eiser voert twee middelen aan.
Eerste middel
Geschonden wettelijke bepalingen
- artikel 149 van de Grondwet;
- de artikelen 1101, 1102, 1108, 1109, 1110, 1116, 1117, 1134, 1168, 1169, 1179, 1181, 1304, 1582 en 1583 van het Burgerlijk Wetboek;
- artikel 870 van het Gerechtelijk Wetboek;
- artikel 98, § 1, 5°, van het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening van 9 april 2004 (Bwro);
- artikel 84, § 1, 5°, van de Brusselse ordonnantie van 29 augustus 1991 houdende organisatie van de planning en de stedenbouw;
- algemeen rechtsbeginsel volgens hetwelk afstand van een recht niet kan worden vermoed en strikt moet worden uitgelegd.
Aangevochten beslissingen
Het arrest verklaart het hoger beroep van de eiser ongegrond, bevestigt het vonnis van de eerste rechter dat de rechtsvordering van de eiser ontvankelijk maar ongegrond verklaart en deze verwerpt, behalve in zoverre het uitspraak doet over de kosten, en veroordeelt de eiser tot de kosten. Die beslissing steunt op de volgende overwegingen:
"(De eiser) moet het bewijs leveren van hetzij de verzwijgingen of bedrieglijke kunstgrepen (van de eerste verweerder), hetzij van een dwaling omtrent een substantiële eigenschap van het verkochte goed, waardoor hij verschoond kan worden.
Uit de stukken waarvan het hof [van beroep] kennis heeft, blijkt het volgende:
- de advertentie die in de ‘Vlan' is verschenen met het oog op de verkoop, spreekt van ‘een gelijkvloerse verdieping + gerenoveerde kelderverdieping, met mog. handelszaak';
- het wordt niet betwist dat het goed, in de voorgevel, een groot venster bevat van het type dat men bij winkels aantreft, waaruit zijn oorspronkelijke bestemming blijkt;
- van bij de ondertekening van de koopovereenkomst op 2 september 2002 heeft de koper verklaard te hebben kennisgenomen van de basisakte en van het huishoudelijk reglement; de basisakte geeft uitdrukkelijk de inhoud weer van de brief die op 29 januari 1999 aan de [tweede verweerder] is gestuurd door de dienst stedenbouw van de gemeente Sint-Gillis, die bevestigt dat het goed sinds 28 december 1961 bestemd is ‘als handelszaak op de benedenverdieping + magazijn achterin en woonruimte op de verdiepingen';
- de opschortende voorwaarde in de onderhandse koopovereenkomst betreffende de verificatie van de stedenbouwkundige toestand van het goed stond de koper toe inlichtingen in te winnen en met kennis van zaken te beslissen of hij het al dan niet zou kopen;
- de ontwerpakte die aan de eiser was voorgelegd en de authentieke akte die hij heeft ondertekend, bevatten niet langer het beding betreffende de zekerheid van de bestemming of de verklaring van de verkoper volgens welke hij alle nodige vergunningen voor de bouwwerkzaamheden had verkregen en vermelden, met betrekking tot de stedenbouwkundige toestand van het goed, dat de partijen verklaren volkomen op de hoogte te zijn van het antwoord van de gemeente van 26 september 2002, omdat zij daarvan een afschrift hebben ontvangen;
- in die brief van 26 september 2002 preciseerde de gemeente opnieuw ‘dat de bestemming van de benedenverdieping, vooraan als handelszaak en achteraan als magazijn, en van de verdiepingen als woonruimte, als regelmatig kan worden aangemerkt sinds 28 december 1961';
- volgens de [tweede verweerder] had het vraagstuk van de bestemming van het goed bij het ondertekenen van de koopakte voor discussie gezorgd tussen de partijen;
- de authentieke akte werd door (de eiser) ondertekend op 25 november 2002, zonder het minste voorbehoud.
Bijgevolg is niet bewezen dat (de eiser) door bedrieglijke kunstgrepen of verzwijgingen zou zijn overgehaald om het goed te kopen.
Evenmin is aangetoond dat hij een verschoonbare dwaling zou hebben begaan.
Integendeel, aangezien (de eiser) tijdig alle nodige en wenselijke inlichtingen had verkregen over de appartementen die hij wenste te kopen, wist hij of had hij moeten weten, gezien de wijzigingen in de akten tussen de onderhandse koopovereenkomst en de authentieke akte, dat het goed was verbouwd en een nieuwe bestemming had gekregen als woonst, waarvoor hij, in voorkomend geval, niet over de vereiste vergunningen beschikte (...).
Ten overvloede moet erop gewezen worden dat de eerste rechters terecht hebben gepreciseerd dat (de eiser) niet aantoonde dat de wijziging van de bestemming van handelsruimte naar woonruimte een vergunning vereiste of dat de toestand niet geregulariseerd kon worden".
Grieven
(...)
Tweede onderdeel
Luidens artikel 1101 van het Burgerlijk Wetboek is een contract een overeenkomst waarbij een of meer personen zich jegens een of meer andere verbinden iets te geven, te doen, of niet te doen.
Artikel 1102 van dat wetboek bepaalt dat een contract wederkerig of tweezijdig is wanneer de contractanten zich over en weder jegens elkaar verbinden.
Zo bepaalt artikel 1582 van het Burgerlijk Wetboek dat koop een overeenkomst is waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.
Luidens artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek is een koop tussen partijen voltrokken, en verkrijgt de koper van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is. Hij kan bij authentieke of bij onderhandse akte worden aangegaan.
Hoewel de koopovereenkomst betreffende een onroerend goed voor de partijen betekent dat zij moeten samenwerken met het oog op het verlijden van de authentieke akte, teneinde die akte te doen overschrijven in het daartoe bestemde register op het bureau van bewaring der hypotheken, overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de Hypotheekwet van 16 december 1851, belet zulks niet dat de koopovereenkomst bestaat zodra de onderhandse koopovereenkomst is ondertekend.
Uit artikel 1108 van het Burgerlijk Wetboek blijkt dat een geldige overeenkomst de toestemming vereist van de partij die zich verbindt.
Artikel 1109 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt met name dat geen toestemming geldig is indien zij alleen door dwaling is gegeven, door geweld afgeperst of door bedrog verkregen.
Luidens artikel 1110, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek is dwaling alleen dan een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst, wanneer zij de zelfstandigheid betreft van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt.
Artikel 1116 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat bedrog een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst is wanneer de kunstgrepen, door een van de partijen gebezigd, van dien aard zijn dat de andere partij zonder die kunstgrepen klaarblijkelijk het contract niet zou hebben aangegaan. Bedrog wordt niet vermoed, het moet worden bewezen.
Het bestaan van een geldige toestemming wordt beoordeeld op de datum waarop de overeenkomst werd gesloten.
Hieruit volgt dat het bestaan van het aangevoerde wilsgebrek beoordeeld moest worden op de datum van de ondertekening van de koopovereenkomst, namelijk op 2 september 2002.
Aangezien de eiser aanvoerde dat hij meende twee appartementen te hebben gekocht in een pand gelegen ...straat te S., die als zodanig waren omschreven in de onderhandse koopovereenkomst en in de basisakte, terwijl achteraf is gebleken dat de benedenverdieping bestemd was om vooraan als handelszaak en achteraan als magazijn te dienen, en dat de binnenplaats van het gebouw op onrechtmatige wijze was overdekt, diende de feitenrechter te bepalen of de toestemming van de eiser op 2 september 2002 was aangetast hetzij door bedrog hetzij door dwaling, zoals hij beweerde, door acht te slaan op de inlichtingen waarover hij destijds beschikte of kon beschikken.
In dit geval verwijst het arrest even goed naar feiten die dagtekenen van vóór de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst als naar feiten van na die overeenkomst, namelijk :
- enerzijds, de advertentie die in de ‘Vlan' is verschenen met het oog op de verkoop, spreekt van ‘een gelijkvloerse verdieping + gerenoveerde kelderverdieping, met mog. handelszaak', het feit dat niet wordt betwist dat het goed, in de voorgevel, een groot venster bevat van het type dat men bij winkels aantreft, waaruit zijn oorspronkelijke bestemming blijkt, en het feit dat de koper, van bij de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst op 2 september 2002, verklaard heeft te hebben kennisgenomen van de basisakte, die uitdrukkelijk de inhoud weergeeft van de brief die op 29 januari 1999 aan de [tweede verweerder] is gestuurd door de dienst stedenbouw van de gemeente Sint-Gillis, die bevestigt dat het goed sinds 28 december 1961 bestemd is ‘als handelszaak op de benedenverdieping + magazijn achterin en woonruimte op de verdiepingen', alsook van het bestaan van een opschortende voorwaarde en van het huishoudelijk reglement;
- anderzijds, de ontwerpakte, d.i. de authentieke akte, die aan de eiser was voorgelegd en de authentieke akte die hij heeft ondertekend, de brief van 26 september 2003 van de gemeente Sint-Gillis en de brieven van de [tweede verweer-der] volgens welke het vraagstuk van de bestemming van het goed bij het onderte-kenen van de koopakte voor discussie had gezorgd tussen de partijen, en uiteindelijk de ondertekening, door de eiser, van de authentieke akte van 25 november 2002, zonder het minste voorbehoud.
Welnu, hoewel de eerste categorie feiten de koper inlichtte dat het goed op een bepaald tijdstip had gediend als handelszaak en dat er daarin nog steeds handel kon worden gedreven, blijkt uit geen van die gegevens dat de koper wist of diende te weten dat de twee appartementen, die in de onderhandse koopovereenkomst van 2 september 2002 waren aangeduid als appartement "A01" en appartement "A02", destijds geenszins waren bedoeld als woonruimte maar hun oorspronkelijke bestemming als handelszaak en magazijn hadden behouden, en evenmin dat de eerste verweerder hem erop gewezen had dat de ruimten die bestemming hadden behouden.
Uit de tweede categorie feiten, die allemaal dagtekenen van na de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst, blijkt evenmin dat de eiser van die zaken weet had op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst of dat de eerste verweerder hem daarvan tijdig op de hoogte had gebracht.
Daaruit volgt dat het arrest, in zoverre het tot de slotsom komt dat er geen sprake is van een wilsgebrek aan de zijde van de eiser, door te verwijzen naar feiten die hetzij betrekking hebben op de bestemming die het goed had vóór de verkoop, hetzij dagtekenen van na de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst, niet wettig het bestaan heeft kunnen uitsluiten van het aangevoerde wilsgebrek dat de koopovereenkomst van 2 september 2002 ongeldig zou hebben gemaakt (schending van de artikelen 1101, 1102, 1108, 1109, 1110, 1116, 1582 en 1583 van het Burgerlijk Wetboek).
Derde onderdeel
Uit de artikelen 1101, 1102 en 1108 van het Burgerlijk Wetboek blijkt dat een wederkerige overeenkomst bestaat zodra de wederzijdse toestemmingen zijn betuigd.
Het bestaan van een geldige toestemming moet worden beoordeeld op de datum waarop die overeenkomst is gesloten, te weten die waarop de wederzijdse toestemmingen zijn betuigd, zelfs als de overeenkomst werd gesloten onder een opschortende voorwaarde.
Zo bepaalt artikel 1582 van het Burgerlijk Wetboek dat koop een overeenkomst is waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren en de andere om daarvoor een prijs te betalen, terwijl artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een koop tussen partijen is voltrokken en de koper van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper verkrijgt, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is. Hij kan bij authentieke of bij onderhandse akte worden aangegaan.
Het bestaan van een opschortende voorwaarde wijkt daar niet van af.
Volgens artikel 1168 van het Burgerlijk Wetboek is een verbintenis voorwaardelijk wanneer men deze doet afhangen van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, hetzij door de verbintenis op te schorten totdat de gebeurtenis zal plaatshebben, hetzij door ze teniet te doen, naargelang de gebeurtenis plaatsheeft of niet plaatsheeft. Luidens artikel 1169 van het Burgerlijk Wetboek is de toevallige voorwaarde die welke van een louter toeval afhangt en geenszins in de macht is van de schuldeiser of van de schuldenaar.
Een voorwaarde kan opschortend of ontbindend zijn.
Luidens artikel 1181 van het Burgerlijk Wetboek is een verbintenis voorwaardelijk wanneer ze afhangt ofwel van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad maar aan partijen nog onbekend is. In het eerste geval kan aan de verbintenis pas na de gebeurtenis worden voldaan. In het tweede geval heeft de verbintenis uitwerking op de datum waarop ze is aangegaan.
Artikel 1179 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de vervulde voorwaarde terugwerkt tot op de dag waarop de verbintenis is aangegaan. Indien de schuldeiser overleden is voordat de voorwaarde vervuld is, gaan zijn rechten over op zijn erfgenaam.
Hieruit volgt dat, indien de onder een opschortende voorwaarde gesloten overeenkomst pas moet worden uitgevoerd wanneer de opschortende voorwaarde is vervuld, die overeenkomst vanaf haar ondertekening bestaat en voor de partijen bindend is met toepassing van artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek en de schuldenaar ze zal moeten nakomen zodra de opschortende voorwaarde is vervuld, zonder te mogen beslissen dat hij de overeenkomst niet meer wil sluiten.
Te dezen blijkt uit de feitelijke vaststellingen van het arrest dat de onderhandse koopovereenkomst werd gesloten onder een opschortende voorwaarde, te weten "de verificatie van de huidige stedenbouwkundige toestand van het goed".
Bijgevolg bestond de koopovereenkomst vanaf de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst, namelijk op 2 september 2002, en moest zij wor-den uitgevoerd zodra de opschortende voorwaarde was vervuld.
Het arrest, dat overweegt dat de eiser de mogelijkheid had de koop niet te sluiten wegens de opschortende voorwaarde in de onderhandse koopovereenkomst van 2 september 2002 met betrekking tot de stedenbouwkundige verificatie van het goed, die hem in staat stelde inlichtingen in te winnen en met kennis van zaken te beslissen, miskent derhalve de gevolgen van de opschortende voorwaarde (schending van de artikelen 1168, 1169, 1179 en 1181 van het Burgerlijk Wetboek) en miskent aldus de verbindende kracht van de overeenkomst, die bestaat zodra de onderhandse koopovereenkomst is ondertekend (schending van de artikelen 1101, 1102, 1108, 1134, 1582 en 1583 van het Burgerlijk Wetboek).
(...)
III. BESLISSING VAN HET HOF
Beoordeling
Eerste middel
Derde onderdeel
Het arrest stelt vast dat de onderhandse koopovereenkomst preciseert dat "de ver-koper verklaart dat het goed bestemd is om als woning gebruikt te worden en biedt de koper de garantie dat de voormelde goederen als woning zijn bestemd" en dat "de verkoper verklaart alle vereiste vergunningen te hebben verkregen voor de constructies, werkzaamheden en handelingen die hij zou hebben verricht en waarvoor de wet een vergunning vereist" en erop wijst dat "de onderhandse koopovereenkomst een opschortende voorwaarde betreffende, onder meer, de ve-rificatie van de huidige stedenbouwkundige toestand van het goed bevat".
Het overweegt dat "de opschortende voorwaarde in de onderhandse koopover-eenkomst betreffende de verificatie van de stedenbouwkundige toestand van het goed stond de koper toe inlichtingen in te winnen en met kennis van zaken te be-slissen of hij het al dan niet zou kopen".
Het arrest, dat de opschortende voorwaarde uit de koopakte zodanig uitlegt dat het de litigieuze koop onderwerpt aan de voorwaarde dat de stedenbouwkundige toestand van het goed moet overeenstemmen met die welke was bedongen in de onderhandse koopovereenkomst, zonder te worden verweten dat het de bewijs-kracht van dat beding miskent, overweegt door de bovenstaande vermelding dat, indien die stedenbouwkundige toestand niet overeenkwam met de bedongen toe-stand, de eiser mocht weigeren de koop te sluiten en met name mocht weigeren de authentieke akte te verlijden, door daartegen in te brengen dat de voorwaarde niet was vervuld.
Het arrest miskent derhalve niet de gevolgen van de opschortende voorwaarde en miskent noch de verbindende kracht van de overeenkomst noch de in dat onder-deel bedoelde wettelijke bepalingen.
Het onderdeel kan niet worden aangenomen.
Tweede onderdeel
Krachtens artikel 1109 Burgerlijk Wetboek is geen toestemming geldig, indien zij alleen door dwaling is gegeven, door geweld afgeperst of door bedrog verkregen.
Luidens artikel 1110, eerste lid, van hetzelfde wetboek is dwaling alleen dan een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst, wanneer zij de zelfstandigheid be-treft van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt.
De zelfstandigheid van de zaak bestaat in elk gegeven dat een partij ervan heeft overtuigd de overeenkomst te sluiten, dat de medecontracterende partij moest kennen en waarzonder de overeenkomst niet zou zijn gesloten.
De onverschoonbare dwaling is geen wilsgebrek in de zin van de voormelde arti-kelen 1109 en 1110 en kan niet als grondslag dienen voor de in artikel 1117 van dat wetboek bedoelde rechtsvordering tot nietigverklaring.
Overeenkomstig artikel 1315 Burgerlijk Wetboek moet degene die beweert een dwaling te hebben begaan die dwaling en het verschoonbaar karakter ervan bewijzen.
Artikel 1116 van dat wetboek bepaalt dat bedrog een oorzaak is van nietigheid van de overeenkomst, wanneer de kunstgrepen, door een van de partijen gebruikt, van dien aard zijn dat de andere partij zonder die kunstgrepen klaarblijkelijk het contract niet zou hebben aangegaan. Bedrog wordt niet vermoed, het moet worden bewezen.
De geldigheidsvoorwaarden van een overeenkomst worden weliswaar beoordeeld op het tijdstip dat zij wordt gesloten. Bij die beoordeling kan de rechter evenwel rekening houden met bewijselementen die dagtekenen van na het sluiten van de overeenkomst.
Het arrest overweegt wat volgt:
- "de advertentie die in de ‘Vlan' is verschenen met het oog op de verkoop, spreekt van ‘een gelijkvloerse verdieping + gerenoveerde kelderverdieping, met mog. handelszaak'";
- "het wordt niet betwist dat het goed, in de voorgevel, een groot venster bevat van het type dat men bij winkels aantreft, waaruit zijn oorspronkelijke bestem-ming blijkt";
- "van bij de ondertekening van de koopovereenkomst op 2 september 2002 heeft de koper verklaard te hebben kennisgenomen van de basisakte en van het huis-houdelijk reglement; de basisakte geeft uitdrukkelijk de inhoud weer van de brief die op 29 januari 1999 aan de notaris [tweede verweerder] is gestuurd door de dienst stedenbouw van de gemeente Sint-Gillis, die bevestigt dat het goed sinds 28 december 1961 bestemd is ‘als handelszaak op de benedenverdieping + magazijn achterin en woonruimte op de verdiepingen'";
- "de opschortende voorwaarde in de onderhandse koopovereenkomst betreffen-de de verificatie van de stedenbouwkundige toestand van het goed stond de ko-per toe inlichtingen in te winnen en met kennis van zaken te beslissen of hij het al dan niet zou kopen";
- "de ontwerpakte die aan de eiser was voorgelegd en de authentieke akte die hij heeft ondertekend, bevatten niet langer het beding betreffende de zekerheid van de bestemming of de verklaring van de verkoper volgens welke hij alle nodige vergunningen voor de bouwwerkzaamheden had verkregen en vermelden, met betrekking tot de stedenbouwkundige toestand van het goed, dat de partijen verklaren volkomen op de hoogte te zijn van het antwoord van de gemeente van 26 september 2002, omdat zij daarvan een afschrift hebben ontvangen";
- "in die brief van 26 september 2002 preciseerde de gemeente opnieuw ‘dat de bestemming van de benedenverdieping, vooraan als handelszaak en achteraan als magazijn, en van de verdiepingen als woonruimte, als regelmatig kan wor-den aangemerkt sinds 28 december 1961'";
- "volgens de notaris [tweede verweerder] had het vraagstuk van de bestemming van het goed bij het ondertekenen van de koopakte voor discussie gezorgd tus-sen de partijen";
- "de authentieke akte werd door (de eiser) ondertekend op 25 november 2002, zonder het minste voorbehoud".
- "aangezien [de eiser] tijdig alle nodige en wenselijke inlichtingen had verkregen over de appartementen die hij wenste te kopen, wist hij of had hij moeten weten, gezien de wijzigingen in de akten tussen de onderhandse koopovereenkomst en de authentieke akte, dat het goed was verbouwd en een nieuwe bestemming had gekregen als woonst, waarvoor hij, in voorkomend geval, niet over de vereiste vergunningen beschikte".
Het arrest heeft uit die feitelijke overwegingen naar recht kunnen afleiden dat de eiser, na alle inlichtingen over de stedenbouwkundige toestand en de bestemming van het goed te hebben verkregen of te hebben kunnen verkrijgen, de koop heeft gesloten door de authentieke akte zonder het minste voorbehoud te ondertekenen, dat "niet bewezen is dat [de eiser] door bedrieglijke kunstgrepen of verzwijgingen zou zijn overgehaald om het goed te kopen" en dat "evenmin is aangetoond dat hij een verschoonbare dwaling zou hebben begaan".
Het arrest verantwoordt derhalve naar recht zijn beslissing om de vordering van de eiser tot nietigverklaring van de litigieuze koop wegens wilsgebrek ongegrond te verklaren.
Het onderdeel kan niet worden aangenomen.
(...)
Dictum
Het Hof,
Verwerpt het cassatieberoep.
Veroordeelt de eiser tot de kosten.
Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, en in openbare terechtzitting van 12 februari 2015 uitgesproken

 

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: vr, 07/10/2016 - 18:34
Laatst aangepast op: do, 07/06/2018 - 11:45

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.