-A +A

Vrijwaring voor uitwinning tegen derde die ongestoord bezit verstoort

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
vri, 31/03/2017
A.R.: 
C.16.0084.N

De verkoper moet de koper vrijwaren wanneer een derde beweert een recht te bezitten met betrekking tot het verkochte goed en dit recht afbreuk doet aan het ongestoorde bezit van de koper; dit is het geval wanneer een derde, wegens het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning, recht heeft om een herstelvordering in de zin van de artikelen 6.1.41, 6.1.42, 6.1.43 en 6.1.44 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening in te stellen.

 

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
1702
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Nr. C.16.0084.N

D. M.,

eiser,

tegen

Guy VAN DEN BRANDEN, advocaat, met kantoor te 9100 Sint-Niklaas, Colmarstraat 2a, in zijn hoedanigheid van curator van het faillissement van Flowerde-sign bvba,

verweerder,

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent van 5 november 2015.

II. CASSATIEMIDDEL

De eiser voert in zijn verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

1. Krachtens artikel 1626 Burgerlijk Wetboek is de verkoper ertoe gehouden de koper te vrijwaren voor rechtsstoornissen uitgaande van derden.

2. Hieruit volgt dat de verkoper de koper moet vrijwaren wanneer een derde beweert een recht te bezitten met betrekking tot het verkochte goed en dit recht afbreuk doet aan het ongestoorde bezit van de koper. Dit is het geval wanneer een derde, wegens het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning, recht heeft om een herstelvordering in de zin van de artikelen 6.1.41, 6.1.42, 6.1.43 en 6.1.44 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening in te stellen.

Het middel dat ervan uitgaat dat door het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning geen rechtsstoornis kan ontstaan, faalt naar recht.

Dictum

Het Hof,

Verwerpt het cassatieberoep.

Veroordeelt de eiser tot de kosten.

Bepaalt de kosten voor de eiser op 957,15 euro.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer,  en in openbare rechtszitting van 31 maart 2017 uitgesproken

VOORZIENING IN CASSATIE

VOOR: de heer M. D.,

eiser tot cassatie,

bijgestaan en vertegenwoordigd door ondergetekende advocaat bij het Hof van Cassatie Johan Verbist, kantoor houdend te 2000 Ant-werpen, Amerikalei 187/302, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan,



TEGEN: de heer VAN DEN BRANDEN Guy, advocaat, met kantoor te 9100 Sint-Niklaas, Colmarstraat 2a, in zijn hoedanigheid van curator van het faillissement van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid FLOWERDESIGN, waarvan de maatschappe-lijke zetel gevestigd is te 9170 Sint-Gillis-Waas, Potterstraat 150, met ondernemingsnummer BE0884.656.133,

verweerder in cassatie,

Aan de Heren Eerste Voorzitter en Voorzitter van het Hof van Cassatie,

Aan de Dames en Heren Raadsheren in het Hof van Cassatie,

Hooggeachte Heren en Dames,

Eiser heeft de eer aan uw toezicht te onderwerpen het arrest dat op tegen-spraak tussen partijen werd gewezen op 5 november 2015 door de eerste kamer van het Hof van Beroep te Gent (2013/AR/2278).



FEITEN EN PROCEDUREVOORGAANDEN

1. Bij onderhandse akte van 23 augustus 2006 verleende eiser aan de nog op te richten BVBA Flowerdesign een aankoopoptie op de handelszaak "Tuincentrum Dirk Maes", meer een woning en een stuk grond waarop onder meer serres waren aangelegd. De onderhandse akte werd namens de nog op te richten BVBA Flowerdesign ondertekend door de heer T. E. en mevrouw S. M. en voorzag voor de handelszaak een koopprijs van euro 70.000,00. Voor het vastgoed werd een koopprijs van euro 680.000,00 bedongen.

Op 30 november 2006 werd, na oprichting van de BVBA Flowerdesign, de notariële akte met betrekking tot het onroerend goed verleden voor notaris Joost Eeman. De aankoop werd gefinancierd door een lening afgesloten bij de NV Fortis Bank.

2. In de loop van 2009 heeft de BVBA Flowerdesign de exploitatie van de handelszaak stopgezet, en wenste zij over te gaan tot de verkoop van voormeld onroerend goed.

Naar aanleiding van de tekoopstelling zou zijn gebleken dat de serres niet vergund waren en evenmin vergunbaar waren voor de exploitatie als tuincentrum. Wel vergund was de kweek van planten.

Ten gevolge daarvan zouden gegadigde kopers hebben afgehaakt, en zou de BVBA Flowerdesign vervolgens ook in betalingsmoeilijkheden zijn gekomen ten aanzien van Fortis Bank.

3. Per afzonderlijke exploten, betekend op 15 en 16 december 2011, lieten BVBA Flowerdesign, de heer T. E. en mevrouw S. M. eiser en notaris Joost Eeman dagvaarden voor de rechtbank van eerste aanleg te Gent, teneinde hen hoofdelijk, ondeelbaar, solidair, in solidum, minstens de ene bij gebreke van de andere te horen veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van euro 630.362,32 meer de procedurekosten.

4. Bij vonnis van 30 januari 2012 van de rechtbank van koophandel te Dendermonde werd de BVBA Flowerdesign failliet verklaard, en werd verweer-der aangesteld als curator.

Op initiatief van verweerder werd het onroerend goed vervolgens openbaar verkocht voor een prijs van euro 357.000,00.

Tevens heeft verweerder, in zijn hoedanigheid van curator van het faillis-sement van de BVBA Flowerdesign, hoger vermeld geding hervat.

5. Bij vonnis van 30 april 2013 oordeelde de eerste rechter dat de BVBA Flowerdesign ingevolge het gebrek aan stedenbouwkundige vergunning in haar eigendoms- en genotsrecht was gestoord, zodat eiser aldus ten aanzien van BVBA Flowerdesign gehouden is tot vrijwaring voor uitwinning in de zin van de artikelen 1626 t.e.m. 1640 van het Burgerlijk Wetboek. De eerste rechter heeft de minwaarde in billijkheid bepaald op de helft van het gevorderde bedrag.

In zoverre de vorderingen gericht waren tegen notaris Joost Eeman, ver-leende de eerste rechter aan verweerder, T. E. en S. M. een voorbehoud.

6. Bij verzoekschrift neergelegd ter griffie van het hof op 29 augustus 2012 stelde eiser ten aanzien van verweerder hoger beroep in tegen dit vonnis.

7. Bij arrest van 5 november 2015 bevestigt de Eerste Kamer van het Hof van Beroep te Gent het bestreden vonnis, met dien verstande dat eiser thans wordt veroordeeld tot betaling van de som van euro 234.678,95 meer de gerechtelijke vergoedende rente aan de wettelijke rentevoet vanaf 15 december 2011 en meer de gerechtelijke verwijlrente vanaf de datum van het arrest.

Tegen dit arrest wenst eiser op te komen met het volgende middel tot cas-satie.



EERSTE MIDDEL TOT CASSATIE

Geschonden wetsbepalingen

- de artikelen 1603, 1625 en 1626 van het Burgerlijk Wetboek;

- alsook, voor zoveel als nodig, de artikelen 149, 150, 151 en 151/1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening alsmede de artikelen 6.1.41, 6.1.42, 6.1.43, 6.1.44 en 7.1.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Aangevochten beslissing

De appelrechters verklaren het hoger beroep van eiser toelaatbaar doch on-gegrond, en bevestigen het bestreden vonnis, in zoverre de eerste rechter de vor-dering van verweerder tot vrijwaring voor uitwinning lastens eiser ontvankelijk en gegrond verklaarde en veroordelen eiser tot betaling van de som van euro 234.678,95, meer intresten, aan verweerder. Deze beslissing steunt op de volgende motieven:

"b. grondslag van de vordering van [verweerder]

De bvba Flowerdesign heeft een gedeeltelijk onvergund onroerend goed gekocht. De koper kan in een dergelijk geval, naar keuze, naargelang de omstandigheden en de beoogde sanctie, zijn vordering op verschillende gronden steunen.

De eerste rechter heeft de vrijwaring voor uitwinning als rechtsgrond, die door de koper wel niet was ingeroepen, weerhouden om de vordering van [verweerder], deels in te willigen.

[Verweerder] vraagt in hoofdorde dat deze rechtsgrond zou worden weer-houden als grondslag van zijn vordering zodat het passend voorkomt deze rechtsgrond eerst te onderzoeken.

Samen met de eerste rechter stelt het [hof van beroep] vast dat het door de bvba Flowerdesign aangekochte onroerend goed niet als tuincentrum was vergund en dat de toestand als dusdanig ook niet voor regularisatie vatbaar is. Hoogstens bestaat er een kans op regularisatie wanneer de eigen kweek weer zou primeren op de verkoop van planten, grond- en meststoffen en tuinmateriaal (zie stuk 12 van [eiser]), maar dan is er geen sprake meer van een tuincentrum zoals het destijds door de bvba Flowerdesign werd gekocht.

Of er via een planologisch attest een vergunning had kunnen worden bekomen is zeer twijfelachtig. Dit blijkt uit zowel het advies van Irtas (stuk 26 [verweerder]) als het advies van de heer G. (stuk 12 van [eiser]). Ook hier is het probleem dat er geen sprake is van een verkoop van in hoofdzaak eigen kweek of van een verkoop van in hoofdzaak land- en tuinbouwmaterialen aan professionele en particuliere land- en tuinbouwers. Bovendien was het bekomen van een planologisch attest door de stopzetting van de handelszaak inmiddels (ontbreken van vergunning werd pas later ontdekt) onmogelijk geworden.

Door het verbod om in het aangekochte onroerend goed een tuincentrum uit te baten werd de bvba Flowerdesign als koper gedeeltelijk uitgewonnen, dit wil zeggen gestoord in haar eigendoms- en genotsrecht. Dat deze storing in het genot maar aan het licht is gekomen op het ogenblik dat zij het onroerend goed op haar beurt wilde verkopen en nadat zij de handelszaak had stopgezet doet hieraan geen afbreuk.

Ze heeft een onroerend goed gekocht dat was ingericht als tuincentrum. Door het ontbreken van de stedenbouwkundige vergunning en het niet kunnen regulariseren van de toestand is een rechtsstoornis ontstaan waar-door het onroerend goed, dat feitelijk geschikt was als tuincentrum, niet meer als tuincentrum kon worden verkocht. Hierdoor heeft de inrichting aan waarde verloren en werd bij de verkoop van het onroerend goed verlies geleden. Vermits het onroerend goed niet voor dezelfde doeleinden kon worden verkocht dan waarvoor het werd gekocht door het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning is er ook sprake van een actuele aan-tasting van dit genotsrecht.

In de notariële akte is de vrijwaringsplicht van de verkoper voor uitwinning in het kader van het ontbreken van de vereiste stedenbouwkundige vergunning niet uitgesloten zodat [eiser] tot vrijwaring gehouden is."

(bestreden arrest, pagina 8 tot en met pagina 9)

Grieven

Volgens artikel 1603 van het Burgerlijk Wetboek heeft de verkoper twee hoofdverplichtingen, zijnde de door hem verkochte zaak leveren en die vrijwaren.

Die tweede verplichting heeft volgens artikel 1625 van het Burgerlijk Wet-boek zelf een dubbel voorwerp, waarvan het eerste bestaat in het ongestoord bezit, voor de koper, van de verkochte zaak.

Volgens artikel 1626 van het Burgerlijk Wetboek betekent dit dat de ver-koper verplicht is de koper te vrijwaren voor de uitwinning die hij ondergaat op het geheel of op een gedeelte van de verkochte zaak, of voor de lasten die iemand beweert op die zaak te hebben, en die bij de koop niet zijn opgegeven.

Op grond van voormelde wetsbepalingen is de verkoper aldus verplicht de koper te vrijwaren voor rechtsstoornissen.

Een rechtsstoornis onderstelt dat de verkoper of een derde een op een recht, hetzij een zakelijk recht, hetzij een aan de koper tegenwerpelijk persoonlijk recht, gebaseerde aanspraak op de verkochte zaak laat gelden.

Ingevolge de artikelen 149, 150, 151 en 151/1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening kunnen, in geval van een stedenbouwkundige inbreuk, door de rechter herstelmaatregelen worden opgelegd waarbij de rechter onder meer kan worden gevraagd bevel op te leggen de plaats in de oorspronkelijke toestand te herstellen of dat het strijdige gebruik wordt gestaakt, en/of dat bouw- of aanpassingswerken aan de plaats dienen te worden uitgevoerd.

Bij decreet van 27 maart 2009 tot aanpassing en aanvulling van het ruimte-lijke plannings-, vergunningen- en handhavingsbeleid, decreet dat in werking is getreden op 1 september 2009, werden de artikelen 149, 150, 151 en 151/1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening gecoördineerd en vervangen door de artikelen 6.1.41, 6.1.42, 6.1.43 en 6.1.44 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Luidens artikel 7.1.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben, behoudens andersluidende bepalingen, de regelingen van het decreet van 27 maart 2009 tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijke plannings-, vergunningen- en handhavingsbeleid onmiddellijke werking. Dat houdt in het bijzonder in dat zij vanaf hun datum van inwerkingtreding van toepassing zijn op de plannings-, ver-gunningen- en handhavingsprocedures als vastgelegd bij voorliggende codex, in de stand waarin zij zich bevinden.

Diegene die een herstelvordering in de zin van de artikelen 149, 150, 151 en 151/1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimte-lijke ordening dan wel in de zin van de artikelen 6.1.41, 6.1.42, 6.1.43 en 6.1.44 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening instelt, laat geen op een recht geba-seerde aanspraak gelden op het betrokken onroerend goed.

Het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning om het verkochte onroerend goed als tuincentrum uit te baten en het niet kunnen regulariseren van deze toestand, impliceert bijgevolg niet dat een rechtsstoornis in de zin van de ar-tikelen 1603, 1625 en 1626 van het Burgerlijk Wetboek zou zijn ontstaan met be-trekking tot het ongestoord bezit van de verkochte zaak.

Door te oordelen dat, door het ontbreken van de stedenbouwkundige ver-gunning om het verkochte onroerend goed als tuincentrum uit te baten en het niet kunnen regulariseren van deze toestand, een rechtsstoornis is ontstaan, terwijl, ten gevolge hiervan, op de verkochte zaak geen op een zakelijk dan wel een aan de koper tegenwerpelijk persoonlijk recht gebaseerde aanspraak rust, schenden de appelrechters de artikelen 1603, 1625 en 1626 van het Burgerlijk Wetboek alsook, voor zoveel als nodig, de artikelen 149, 150, 151 en 151/1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en de artikelen 6.1.41, 6.1.42, 6.1.43, 6.1.44 en 7.1.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Orde-ning.

TOELICHTING

In de lagere rechtspraak en de rechtsleer wordt algemeen aanvaard dat de verkoper maar tot vrijwaring voor daden van derden gehouden is in zoverre die daden een rechtsstoornis uitmaken (Kh. Bergen 1 oktober 2013, TBBR 2014, afl. 2, 92; F. ONCLIN, "L'infraction d'urbanisme qui affecte l'immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d'éviction ou à la garantie des vices cachés?", TBBR 2015, afl. 1, (24) 28, voetnoot 18; B. TILLEMAN, Overeenkomst. Deel 2. Bijzondere overeenkomsten. A. Verkoop. Deel 2. Gevolgen van de koop in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2012, 728-730, nr. 876 en 877; A. CHRISTIAENS, "Art. 1626 BW" in Comm.Bijz.Ov., losbl., 2001, sub titel I. D. 2.a.).

Een rechtsstoornis, zo wordt algemeen aanvaard, onderstelt dat de verko-per, hetzij een derde, een op een zakelijk recht dan wel een aan de koper tegen-werpelijk persoonlijk recht gebaseerde aanspraak op de verkochte zaak laat gelden (F. ONCLIN, "L'infraction d'urbanisme qui affecte l'immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d'éviction ou à la garantie des vices cachés?" (noot onder Luik 10 mei 2012), TBBR 2015, afl. 1, (24) 28, nr. 9, tweede alinea; B. TILLEMAN, Overeenkomst. Deel 2. Bijzondere overeenkomsten. A. Verkoop. Deel 2. Gevolgen van de koop in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2012, 729, nr. 876 en de talrijke verwijzingen aldaar; A. CHRISTIAENS, "Art. 1626 BW" in Comm.Bijz.Ov., losbl., 2001, sub titel I. D. 2.a).

In het geval van een stedenbouwkundige inbreuk, maakt de gebeurlijke herstelvordering van de overheid of van een derde-benadeelde evenwel geen rechtsstoornis uit zoals die hierboven werd gedefinieerd. Diegene die een herstel-vordering instelt, beweert immers niet titularis te zijn van een zakelijk dan wel een aan de koper tegenwerpelijk persoonlijk recht op het onroerend goed zelf. Zij oe-fenen alsdan slechts een recht uit dat hun formeel door de wet is toegekend (Luik 10 mei 2012, TBBR 2015, afl. 1, 23, met instemmende noot van F. ONCLIN, "L'infraction d'urbanisme qui affecte l'immeuble vendu donne-t-elle lieu à la ga-rantie d'éviction ou à la garantie des vices cachés?" (24) i.h.b. 28, nr. 9).



Op deze gronden en overwegingen besluit de ondergetekende advocaat voor eiser dat het U, Hooggeachte Dames en Heren, moge behagen het bestreden arrest te vernietigen, de zaak en de partijen te verwijzen naar een ander hof van beroep, en uitspraak te doen over de kosten als naar recht.

Antwerpen, 22 februari 2016

Bijlagen:

1. Pro fisco verklaring;

2. het exploot van betekening aan verweerder.

C.16.0084.N

Conclusie van advocaat-generaal Chr. Vandewal:

Situering en procedurevoorgaanden

Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat eiser zijn handelszaak, gekend onder de naam "Tuincentrum D.", samen met de woning, grond en afhangen (serres), in 2006 heeft verkocht aan de bvba FLOWERDESIGN die voor de financiering van die aankoop een lening heeft afgesloten bij de bank. In de loop van 2009 heeft de bvba FLOWERDESIGN de uitbating van het tuincentrum stopgezet en wenste zij over te gaan tot de verkoop van het onroerend goed.

Naar aanleiding van deze tekoopstelling zou zijn gebleken dat de serres niet vergund (en ook niet vergunbaar) waren voor de uitbating van een tuincentrum. De serres zouden enkel vergunbaar zijn voor de kweek van planten, maar niet voor de verkoop ervan. Om die reden zouden gegadigde kopers hebben afgehaakt, waardoor de verkoop van het onroerend goed uitbleef en de bvba FLOWERDESIGN haar betalingsverplichtingen ten aanzien van de bank niet meer kon nakomen.

Per afzonderlijke exploten betekend op 15 en 16 december 2011 dagvaardde de bvba FLOWERDESIGN c.s. eiser en de notaris voor de rechtbank van eerste aanleg te Gent teneinde hen te horen veroordelen tot betaling van een schadevergoeding.

Bij vonnis van 30 januari 2012 heeft de rechtbank van koophandel te Dendermonde de bvba FLOWERDESIGN failliet verklaard en verweerder aangesteld als curator.

Het onroerend goed werd vervolgens op initiatief van verweerder openbaar verkocht, weliswaar voor een veel lagere prijs dan de bvba FLOWERDESIGN er destijds voor had betaald.

Verweerder heeft in zijn hoedanigheid van curator van het faillissement van de bvba FLOWERDESIGN voormeld geding hervat.

Bij vonnis van 30 april 2013 heeft de rechtbank van eerste aanleg te Gent de vordering van verweerder tegen eiser ontvankelijk en principieel gegrond verklaard.

De rechtbank oordeelde dat door het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning de bvba FLOWERDESIGN in haar eigendoms- en genotsrecht was gestoord en dat eiser er bijgevolg toe gehouden was verweerder te vrijwaren voor de (gedeeltelijke) uitwinning, meer bepaald in de vorm van schadevergoeding. In zoverre de vorderingen gericht waren tegen de notaris verleende de rechtbank een voorbehoud.

Op 29 augustus 2013 tekende eiser hoger beroep aan tegen dit vonnis bij het hof van beroep te Gent.

Het hof van beroep te Gent verklaarde het hoger beroep van eiser bij het bestreden arrest van 5 november 2015 toelaatbaar, maar ongegrond.

Het cassatieberoep van eiser tegen dit arrest maakt het voorwerp uit van huidige cassatieprocedure.

Het enig cassatiemiddel

In het enige cassatiemiddel komt eiser op tegen de beslissing van de appelrechters dat door het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning en het niet kunnen regulariseren van de toestand een rechtsstoornis is ontstaan waarvoor eiser vrijwaring verschuldigd is.

Eiser voert aan dat door het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning op het verkochte goed, geen op een zakelijk dan wel een aan de koper tegenwerpelijk persoonlijk recht gebaseerde aanspraak rust, zodat de beslissing van de appelrechters dat er sprake is van een rechtsstoornis, niet naar recht is verantwoord.

Bespreking van het enig cassatiemiddel

Krachtens artikel 1626 van het Burgerlijk Wetboek is de verkoper van rechtswege verplicht de koper te vrijwaren voor de uitwinning die hij ondergaat op het geheel of op een gedeelte van de verkochte zaak, of voor de lasten die iemand beweert op die zaak te hebben, en die bij de koop niet zijn opgegeven.

De verkoper is vrijwaring verschuldigd zowel voor zijn eigen daad, als voor rechtsstoornissen uitgaande van derden. Voor feitelijke stoornissen van derden is hij geen vrijwaring verschuldigd. De verkoper bevindt zich immers wat deze stoornissen betreft niet in een betere positie dan de koper om ze te laten ophouden, zodat het weinig zin heeft hem in het geding te laten tussenkomen.

Een rechtsstoornis ontstaat van zodra een derde beweert een juridische aanspraak te kunnen laten gelden met betrekking tot de verkochte zaak, waardoor de koper in het rustig bezit van de verkochte zaak wordt gestoord(1).

Men kan daarbij in de eerste plaats denken aan de hypothese waarbij een derde beweert een zakelijk (zekerheids)recht op de verkochte zaak te hebben(2).

Bijvoorbeeld: een onroerend goed wordt verkocht als vrij en onbelast en nadien blijkt dat het goed is bezwaard met een hypotheek.

Ook wanneer een derde beweert een persoonlijk recht op de verkochte zaak te hebben, kan daardoor een rechtsstoornis ontstaan, uiteraard slechts voor zover het gaat om een persoonlijk recht dat aan de koper tegenwerpelijk is(3). Immers, wanneer het gaat om een persoonlijk recht dat aan de koper niet tegenwerpelijk is, moet deze laatste daarmee geen rekening houden en wordt hij aldus niet gestoord in het rustig bezit van de zaak. Bijvoorbeeld: een woning wordt verkocht als zijnde niet verhuurd en nadien blijkt dat met betrekking tot de woning een geregistreerde huurovereenkomst bestaat die aldus vaste datum heeft en die de huurder met toepassing van de artikelen 1328 en 1743 van het Burgerlijk Wetboek aan de koper kan tegenwerpen.

Het bestaan van een rechtsstoornis beperkt zich evenwel niet tot de gevallen waarin een derde beschikt over een zakelijk of een aan de koper tegenwerpelijk persoonlijk recht. Ook andere juridische aanspraken met betrekking tot de verkochte zaak kunnen een rechtsstoornis uitmaken. Zo wordt in de rechtsleer aangenomen dat de vrijwaringsverplichting van de verkoper ook geldt voor overheidsbeslissingen die werden genomen na de verkoop, maar die gebaseerd zijn op een grond voorafgaand aan de koop(4). Bijvoorbeeld: de schorsing of intrekking van een stedenbouwkundige vergunning of de weigering van haar verlenging als de reden daarvoor vóór de koop is ontstaan(5). In deze gevallen beweert de overheid niet over een zakelijk of persoonlijk recht op de verkochte zaak te beschikken, maar oefent zij een recht uit dat haar door de wet wordt verleend en waardoor de koper wordt gestoord in het rustig bezit van de verkochte zaak.

In geval van een stedenbouwkundige inbreuk verleent artikel 6.1.41, §1, 1° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (voorheen artikel 149, §1, eerste lid, Stedenbouwdecreet 1999) aan de stedenbouwkundige inspecteur het recht om een herstelvordering in te stellen.

Het recht om een herstelvordering in te stellen, komt krachtens artikel 6.1.42 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (voorheen artikel 150 Stedenbouwdecreet 1999) ook toe aan de burgerlijke partij.

De rechtbank kan dan bevelen om de plaats in de oorspronkelijke toestand te herstellen of het strijdige gebruik te staken, en/of bouw- of aanpassingswerken uit te voeren en/of een geldsom te betalen gelijk aan de meerwaarde die het goed door de stedenbouwkundige inbreuk heeft verkregen.

Wanneer een stedenbouwkundige vergunning ontbreekt, kunnen de overheid of de derde-benadeelde aldus een herstelvordering instellen en laten zij daardoor een op een recht gebaseerde aanspraak gelden met betrekking tot de verkochte zaak, waardoor de koper in het rustig bezit van de zaak wordt gestoord. Het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning kan met andere woorden een rechtsstoornis doen ontstaan waarvoor de verkoper vrijwaring verschuldigd is(6).

In Frankrijk heeft het Franse Hof van Cassatie zich met betrekking tot overheidsbeslissingen in diezelfde zin uitgesproken. Een overheidsbeslissing maakt een rechtsstoornis uit waarvoor de verkoper vrijwaring verschuldigd is wanneer die gebaseerd is op een grond voorafgaand aan de verkoop(7). Bijvoorbeeld: het intrekken van een vergunning wegens fraude in hoofde van de verkoper die de vergunning had aangevraagd(8).

Ook het instellen van een herstelvordering wegens het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning die reeds vóór de verkoop was vereist voor het bouwen van het verkochte goed werd reeds eerder door het Franse Hof van Cassatie beschouwd als een rechtsstoornis waarvoor de verkoper vrijwaring verschuldigd is(9).

Artikel 1626 van het Burgerlijk Wetboek verleent aldus bescherming aan de koper van een goed waarvoor een stedenbouwkundige vergunning ontbreekt. Deze interpretatie van artikel 1626 spoort met de bekommernis van de wetgever om de koper te beschermen tegen stedenbouwkundige inbreuken gepleegd door de verkoper, zoals ook blijkt uit artikel 6.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening op grond waarvan de koper van het goed dat het voorwerp uitmaakt van een herstelvordering van de rechtbank kan vorderen om zijn titel van eigendomsverkrijging op kosten van de veroordeelde te vernietigen.

Het middel dat ervan uitgaat dat door het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning geen rechtsstoornis kan ontstaan, faalt derhalve m.i. naar recht.

Conclusie:

verwerping

_____________________________________

(1) RPDB, tw. Vente, nr. 262; R. POTHIER, Traité du contrat de vente, Parijs, Chez Debure père, 1772, nr. 86; H. DE PAGE en A. MEINERTZHAGEN-LIMPENS, Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1997, 234, nr. 160; L. BRACKE, "Vrijwaring voor uitwinning, traditionele stijlclausules en conflictbeheersing. Op zoek naar een symbiose in een klassieke driehoeksverhouding" in X., De notaris en de conflictbeheersing, Antwerpen, Kluwer, 1999, 70, nr. 15; A. CHRISTIAENS en J. DEL CORRAL, "Art. 1626 BW" in Comm.Bijz.ov., 2015, 6.

(2) RPDB, tw. Vente, nr. 262; H. DE PAGE en A. MEINERTZHAGEN-LIMPENS, Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1997, 218, nr. 145; R. DEKKERS, N. CARETTE, G. BAETEMAN, A.-L. VERBEKE en K. VANHOVE, Handboek burgerlijk recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 484, nr. 854; A. VAN OEVELEN, "De verbintenissen van de verkoper" in X., Recht voor de onderneming, Mechelen, Kluwer, 2008, 28; B. TILLEMAN, Overeenkomsten. 2: Bijzondere overeenkomsten. A: Verkoop. 2: Gevolgen van de koop in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2012, 729, nr. 876; A. CHRISTIAENS en J. DEL CORRAL, "Art. 1626 BW" in Comm.Bijz.ov., 2015, 6.

(3) RPDB, tw. Vente, nr. 262; H. DE PAGE en A. MEINERTZHAGEN-LIMPENS, Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1997, 218, nr. 145; R. DEKKERS, N. CARETTE, G. BAETEMAN, A.-L. VERBEKE en K. VANHOVE, Handboek burgerlijk recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 484, nr. 854; A. VAN OEVELEN, "De verbintenissen van de verkoper" in X., Recht voor de onderneming, Mechelen, Kluwer, 2008, 28; B. TILLEMAN, Overeenkomsten. 2: Bijzondere overeenkomsten. A: Verkoop. 2: Gevolgen van de koop in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2012, 729, nr. 876; A. CHRISTIAENS en J. DEL CORRAL, "Art. 1626 BW" in Comm.Bijz.ov., 2015, 6.

(4) F. LAURENT, Principes de droit civil, XXIV, Brussel, Bruylant, 1877, 224, nr. 224; P.A. FORIERS, L. SIMONT en J. DE GAVRE, "Examen de jurisprudence (1981-1991). Les contrats spéciaux", RCJB 1995, 180, nr. 44; L. VAN BOXSTAEL, "L'aliénation d'une construction irrégulière", Rev.not.b. 1998, (462) 485, nr. 27; A. VAN OEVELEN, "De verbintenissen van de verkoper" in X., Recht voor de onderneming, Mechelen, Kluwer, 2008, 29; B. TILLEMAN, Overeenkomsten. 2: Bijzondere overeenkomsten. A: Verkoop. 2: Gevolgen van de koop in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2012, 739, nr. 894; A. CHRISTIAENS en J. DEL CORRAL, "Art. 1626 BW" in Comm.Bijz.ov., 2015, 11.

(5) RPDB, tw. Vente nr. 267; H. DE PAGE en A. MEINERTZHAGEN-LIMPENS, Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1997, 231, nr. 159; B. TILLEMAN, Overeenkomsten. 2: Bijzondere overeenkomsten. A: Verkoop. 2: Gevolgen van de koop in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2012, 738, nr. 893.

(6) In diezelfde zin: J. VAN YPERSELE en B. LOUVEAUX, Le droit de l'urbanisme: en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 856.

(7) Cass.fr. 28 april 1976, Bull.civ. 1976, 117, nr. 148; Cass.fr. 30 oktober 1984, Bull.civ. 1984, nr. 183.

(8) Cass.fr. 10 maart 2015, www. legifrance.gouv.fr.

(9) Cass.fr. 17 juni 1952, D. 1952, 616.

 

Noot: 

Onclin, Infractions d’urbanisme et garantie contre l’éviction : commentaire de l’arrêt de la Cour de cassation du 31 mars 2017, TBBR 2018-6, 323

Gerelateerd
Aangemaakt op: ma, 18/06/2018 - 15:07
Laatst aangepast op: di, 03/07/2018 - 10:10

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.