-A +A

Vordering tot vernietiging of wijziging beslissing algemene vergadering mede-eigendom

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Rechtbank van Eerste Aanleg Burgerlijke rechtbank
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
maa, 07/09/2015
A.R.: 
14/3540/A

Een mede-eigenaar kan de rechter vattn teneinde een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen (artikel 577-9, § 2 van het Burgerlijke Wetboek). Een onregelmatige beslissing die voor vernietiging of wijziging vatbaar is, is een beslissing die tot stand is gekomen met miskenning van substantiële voorschriften, waarvan de naleving door de wet of door de statuten wordt opgelegd. Geen enkele wettelijke bepaling bepaalt dat alvorens een beslissing vernietigd kan worden, de mede-eigenaar het bewijs dient te leveren dat als de onregelmatigheid niet was gebeurd, de beslissing anders zou zijn geweest.

 

Publicatie
tijdschrift: 
TBBR
Uitgever: 
Kluwer
Jaargang: 
2018-2
Pagina: 
94
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Rb. Antwerpen (afd. Antwerpen) 7 september 2015

AR: 14/3540/ A

( ... )

2. Feiten

De betwisting heeft betrekking op een parkingcomplex te Antwerpen, Parking Arenberg, gelegen aan de Oude Vaartplaats 2-4. Het gaat om een parkingcomplex met ongeveer 400 parkeerplaatsen, in handen van particuliere eigenaars. De parkeerplaatsen vormen de privatieve delen van de parking.

Wat de gemene delen van de parking betreft, was geïntimeerde steeds syndicus, wiens mandaat op de algemene vergadering van mede-eigenaars van 24 april 2012 verlengd werd tot de volgende algemene vergadering. Geïntimeerde was eveneens exploitant van de parking ingevolge een overeenkomst met tweede vrijwillig tussenkomende partij.

Geïntimeerde is eveneens eigenaar van een aantal privatieve parkeerplaatsen.

De tweede vrijwillig tussenkomende partij werd opgericht voor de commerciële exploitatie van de privatieve en de gemene delen van de parking. De eigenaars van de parkingplaatsen bezitten pro rata hetzelfde aantal aandelen in tweede vrijwillig tussenkomende partij.

De exploitatieovereenkomst tussen geïntimeerde en tweede vrijwillig tussenkomende partij werd opgezegd door tweede vrijwillig tussenkomende partij zodat deze een einde nam op 30 juni 2013. Vervolgens sloot tweede vrijwillig tussenkomende partij een exploitatie-overeenkomst met tweede appellante.

Geïntimeerde contacteerde als syndicus op 8 april 2013 de voorzitter van de raad van mede-eigendom, de heer V.R., betreffende de organisatie van de algemene vergadering. Deze laatste antwoordde dat hij reeds de uitnodigingen hiertoe verstuurd had.

Op 15 april 2013 verstuurde geïntimeerde als syndicus eveneens uitnodigingen voor de algemene vergadering van 30 april 2013 met een andere dagorde teneinde te vermijden dat de algemene vergadering ongeldig zou samengeroepen zijn.

Er dreigde derhalve een conflict tussen de raad van mede-eigendom en geïntimeerde zodat geïntimeerde op 18 april 2013 een verzoekschrift neerlegde bij de eerste rechter tot aanstelling van een voorlopig syndicus.

Bij beschikking van 23 april 2013 werd de heer P.D. aangesteld als voorlopig syndicus met alle bevoegdheden zoals voorzien in de wet en/of de statuten en met als opdracht de algemene vergadering van de mede-eigenaars bijeen te roepen op 30 april 2013 om 20.00 uur in het Theaterhotel met het oog op alle in het belang van de mede-eigenaars te nemen maatregelen waaronder: 1. goedkeuring van de rekeningen van de VME en vaststelling huurgelden 2013; 2. goedkeuring budget voor het komende werkingsjaar; 3. décharge aan raad van mede-eigendom en syndicus; 4. benoemingen waaronder herbenoeming of nieuwe benoeming van een syndicus; 5. voorzien van een werkzame regeling met betrekking tot de exploitatie van de parking waarbij al dan niet de opzeg van de exploitatie- en 'control room' - overeenkomsten met geïntimeerde wordt bekrachtigd, bevestigd of tenietgedaan; 6. allerlei.

Op 29 april 2013 werd deze beschikking betekend aan eerste appellante en aan de individuele leden van de raad van de mede-eigendom.

De heer P.D. deelde bij e-mail van 28 april 2013 mee dat hij op 30 april 2013 niet aanwezig kon zijn.

Op 30 april 2013 vond een algemene vergadering plaats waarop de heer P.D. niet aanwezig was. Er bestaat betwisting over het verloop van deze vergadering.

Op deze vergadering werd gestemd over de punten van de agenda van de raad van mede-eigendom die volgens het proces-verbaal samenvielen met deze van de agenda van geïntimeerde. Er werd onder andere gestemd over het ontslag van geïntimeerde als syndicus en de aanstelling van tweede appellante als syndicus. Op 27 mei 2013 werd het proces-verbaal naar de mede-eigenaars verstuurd. Inmiddels werd er verschillende briefwisseling verstuurd tussen de raadslieden van geïntimeerde en appellanten en de heer P.D.

De heer P.D. vroeg aan de eerste rechter of zijn mandaat nu al dan niet beëindigd was waarop de eerste rechter negatief geantwoord heeft omdat er nog geen nieuwe syndicus werd aangesteld.

Op 18 juni 2013 dagvaardde geïntimeerde appellanten voor de eerste rechter. De eis strekte er toe de algemene vergadering van 30 april 2013 en de daaropvolgende genomen beslissingen als onregelmatig, bedrieglijk en onrechtmatig te beschouwen en derhalve alle genomen beslissingen van het proces-verbaal van 27 mei 2013 op grond van artikel 577-9 § 2 nietig te horen verklaren. Verder strekte de eis er toe voor recht te horen zeggen dat de voorlopige syndicus P.D. de taak heeft een nieuwe rechtsgeldige algemene vergadering samen te roepen en voor te zitten op een door hem te bepalen plaats, dag en uur, met de in de beschikking van 23 april 2013 vermelde agendapunten. Ten slotte strekte de eis er toe het vonnis gemeen te horen verklaren aan tweede appellante en eerste appellante te horen veroordelen tot de gerechtskosten.

Appellanten stelden een tegeneis in voor de eerste rechter wegens tergend en roekeloos geding en vorderden geïntimeerde te horen veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van 7.500 euro aan elk van hen.

3. Bestreden beslissing

In het bestreden vonnis werd de hoofdeis van geïntimeerde toelaatbaar en in de volgende mate gegrond verklaard. De algemene vergadering van 30 april 2013 en de daaropvolgend genomen beslissingen werden onregelmatig verklaard en alle beslissingen genotuleerd in het proces-verbaal van 27 mei 2013 werden vernietigd op grond van artikel 577-9 § 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Er werd voor recht gezegd dat de bij beschikking van 23 april 2013 aangestelde voorlopig syndicus P.D. de opdracht heeft om een nieuwe rechtsgeldige algemene vergadering samen te roepen en te organiseren op een door hem te bepalen plaats, dag en uur, met de in de beschikking van 23 april 2013 vermelde agendapunten.

Er werd verder voor recht gezegd dat het mandaat van P.D. een einde zal nemen vanaf de datum waarop door de algemene vergadering van de mede-eigenaars een nieuwe syndicus zal worden benoemd en deze zijn aanstelling aanvaard heeft.

Het vonnis werd gemeen verklaard aan tweede appellante. De tegeneis werd toelaatbaar maar ongegrond verklaard. Eerste appellante, met uitsluiting van geïntimeerde, werd veroordeeld tot betaling van de gerechtskosten.

4. Beoordeling

4.1. Appellanten stellen hoger beroep in teneinde:

- akte te horen verlenen van het feit dat appellanten de overwegingen uit het motiverend en beschikkend gedeelte van het vonnis van 26 juni 2013 van de voorzitter van de rechtbank van koophandel te Antwerpen, zetelend in kort geding, waartegen geen hoger beroep werd ingesteld, volledig hernemen als middelen;

- in hoofdorde het hoger beroep toelaatbaar en gegrond te horen verklaren en derhalve het bestreden vonnis teniet te horen doen en geïntimeerden te horen veroordelen tot betaling van de kosten van het geding, inbegrepen een maximale rechtsplegingsvergoeding voor elk van appellanten;

- in ondergeschikte orde, indien zou besloten worden tot vernietiging van de algemene vergadering van 30 april 2013,

hoe dan ook de eis van geïntimeerde tot toevoeging aan de agenda van de nieuw op te roepen algemene vergadering van het agendapunt 'het voorzien van een werkzame regeling met betrekking tot de exploitatie- en contra] room-overeenkomsten met beheercentrale wordt bekrachtigd, bevestigd of tenietgedaan', ongegrond te horen verklaren en van het agendapunt 'allerlei' ongegrond te horen verklaren en geïntimeerde te horen veroordelen tot de kosten van het geding.

Geïntimeerde besluit tot de ontoelaatbaarheid, minstens ongegrondheid van het hoger beroep. Verder vordert geïntimeerde voor recht te horen vaststellen dat de oorspronkelijke tegeneis van appellante niet langer weerhouden wordt in de laatste syntheseconclusie. Geïntimeerde vordert appellanten solidair en in solidum te horen veroordelen tot de kosten van het geding.

Eerste vrijwillig tussenkomende partij vraagt akte te horen verlenen van de afstand van haar tussenkomst.

Tweede vrijwillig tussenkomende partij vraagt haar tussenkomst toelaatbaar en gegrond te horen verklaren, dienvolgens de oorspronkelijke eis van geïntimeerde ontoelaatbaar, minstens ongegrond te horen verklaren.

Wat de vrijwillige tussenkomsten betreft, besluit geïntimeerde dat zij de afstand van geding van eerste vrijwillig tussenkomende partij niet aanvaardt en vordert zij de nietigheid van deze tussenkomst en eerste vrijwillig tussenkomende partij te horen veroordelen tot betaling van een rechtsplegingsvergoeding. Verder besluit geïntimeerde tot de ontoelaatbaarheid, minstens ongegrondheid van de tweede vrijwillige tussenkomst en vordert tweede vrijwillig tussenkomende partij te horen veroordelen tot betaling van een rechtsplegingsvergoeding. Verder stelt geïntimeerde een tusseneis in lastens tweede vrijwillig tussenkomende partij wegens tergende en roekeloze tussenkomst die er toe strekt tweede vrijwillig tussenkomende partij te horen veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van 2.500 euro, te vermeerderen met intresten.

4.2. Ter zitting stellen appellanten en tweede vrijwillig tussenkomende partij dat deze zaak dient opgeschort te worden omdat tweede vrijwillig tussenkomende partij inmiddels eveneens derdenverzet heeft aangetekend tegen de bestreden beslissing. In conclusies wordt dit argument niet uitgewerkt.

Tweede vrijwillig tussenkomende partij heeft er zelf voor gekozen om én derdenverzet aan te tekenen bij de eerste rechter én in huidige procedure in hoger beroep vrijwillig tussen te komen. Ingevolge artikel 814 van het Gerechtelijk Wetboek mag de berechting van de hoofdeis niet vertraagd worden door tussenkomst zodat er geen redenen zijn om deze zaak in zijn geheel naar de rol te verzenden.

Wel is het gepast de tussenkomst van tweede vrijwillig tussenkomende partij naar de rol te verzenden in afwachting van een beslissing omtrent het derdenverzet en voor verdere instaatstelling vermits tweede vrijwillig tussenkomende partij derdenverzet heeft aangetekend, zowel tegen de bestreden beslissing als tegen de beschikking van de eerste rechter van 23 april 2013 waarbij een voorlopig syndicus werd aangesteld.

4.3. Eerste vrijwillig tussenkomende partij, dewelke geen derdenverzet heeft aangetekend, stelt dat er een materiele fout geslopen is in het ondernemingsnummer, reden waarom zij afstand van geding doet en stelt niet gehouden te zijn tot betaling van een rechtsplegingsvergoeding.

Geïntimeerde aanvaardt deze afstand van geding niet. Volgens geïntimeerde is deze vrijwillige tussenkomst nietig. Zij vordert eerste vrijwillig tussenkomende partij te horen veroordelen tot betaling van een rechtsplegingsvergoeding. Ten onrechte besluit geïntimeerde tot de nietigheid van deze vrijwillige tussenkomst nu zij op geen enkele manier aantoont daadwerkelijk belangenschade te hebben geleden. Er zijn verder geen reden voorhanden om de afstand van geding in hoofde van eerste vrijwillig tussenkomende partij niet in te willigen.

Eerste vrijwillig tussenkomende partij stelt ten onrechte dat zij niet kan veroordeeld worden tot betaling van een rechtsplegingsvergoeding omdat het zou gaan om een materiële vergissing en geïntimeerde geen belangenschade zou aantonen. Overeenkomstig artikel 827 van het Gerechtelijk Wetboek dient eerste vrijwillig tussenkomende partij de kosten te dragen, inclusief de rechtsplegingsvergoeding, zijnde 1.320 euro vermits de eis niet in geld waardeerbaar is en partijen niet vragen af te wijken van het basisbedrag.

4.4. Geïntimeerde besluit tot de ontoelaatbaarheid van het hoger beroep. Volgens geïntimeerde is het hoger beroep ontoelaatbaar omdat er geen beslissing van de algemene vergadering, noch bekrachtiging ervan door de vereniging van mede-eigenaars is.

In tegenstelling tot hetgeen appellanten stellen, heeft geïntimeerde dit wel voor elk verweer opgeworpen. Uiteraard kon geïntimeerde dit niet voor de eerste rechter opwerpen omdat het betrekking heeft op de toelaatbaarheid van het hoger beroep.

Opdat hoger beroep zou kunnen aangetekend worden tegen een vonnis waarin een rechtspersoon zoals terzake de vereniging van mede-eigenaren partij was, is een beslissing nodig van het terzake bevoegd orgaan, zijnde de algemene vergadering van mede-eigenaars.

Uit het proces-verbaal van de algemene vergadering van mede-eigenaars van 28 april 2015 blijkt dat het door appellanten ingestelde hoger beroep bekrachtigd werd door de algemene vergadering.

Het optreden in rechte van de syndicus kan tot aan de sluiting van de debatten bekrachtigd worden door de algemene vergadering (in deze zin G. DE LEVAL, Elements de procédure civile, Brussel, Larcier, 2003, 23).

Het hoger beroep van tweede appellante zou ontoelaatbaar zijn omdat zij enkel in gemeenverklaring gedagvaard was en zij derhalve niet benadeeld zou zijn door de beslissing van de eerste rechter. Tweede appellante beweert thans syndicus te zijn zodat zij over het vereiste belang beschikt.

Het hoger beroep is derhalve toelaatbaar.

4.5. Appellanten stellen dat de oorspronkelijke eis van geintimeerde ontoelaatbaar is.

De procespartij die beweert houder te zijn van een subjectief recht, heeft, ook al wordt het betwist, belang en hoedanigheid om een vordering in rechte in te stellen. Het onderzoek naar het bestaan of de draagwijdte van het aangevoerde subjectief recht betreft niet de toelaatbaarheid maar de gegrondheid van de vordering (Cass. 28 september 2007, www.cass. be). Vermits geïntimeerde stelt ten deze op te treden als mede-eigenaar dewelke tegen gestemd heeft op de bewuste algemene vergadering, heeft zij wel degelijk een rechtmatig belang en de vereiste hoedanigheid in de zin van artikel 17 en artikel 18 van het Gerechtelijk Wetboek om een eis in te stellen.

Verder verwijst de rechtbank naar de motieven van de eerste rechter en maakt deze zich eigen.

Ten aanzien van tweede appellante werd enkel de gemeenverklaring gevorderd zodat er op die basis geen enkele redenen zijn om de oorspronkelijke eis ontoelaatbaar te verklaren.

Thans stellen appellanten voor het eerst dat de eerste rechter niet bevoegd was. Appellanten hebben echter nagelaten dit voor elk verweer op te werpen. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat de eerste rechter op basis van artikel 591,2°bis van het Gerechtelijk Wetboek bevoegd is om kennis te nemen van de eis tot nietigverklaring van beslissingen van de algemene vergadering in de zin van artikel 577-9 § 2 van het Burgerlijk Wetboek. Geïntimeerde stelde de eis in als mede-eigenaar zodat de eerste rechter wel bevoegd was.

Ten onrechte stellen appellanten dat de oorspronkelijke dagvaarding niet betekend werd aan geïntimeerde zelf die ingevolge de vernietiging van de beslissing van de algemene vergadering nog syndicus zou zijn, hetgeen zou leiden tot de nietigheid en de laattijdigheid van de dagvaarding en ontoelaatbaarheid van de eis. Op het moment van de inleidende dagvaarding was de beslissing van de algemene vergadering van 30 april 2013 immers nog niet vernietigd zodat tweede appellante op dat moment syndicus was. De dagvaarding werd tijdig betekend aan tweede appellante. De algemene vergadering dateert van 30 april 2013 en de eis tot nietigverklaring werd ingesteld op 18 juni 2013, zodat dit tijdig is gebeurd.

Het feit dat er een agendapunt vermeld wordt aangaande de exploitatieovereenkomst heeft geen invloed op de toelaatbaarheid van de oorspronkelijke eis. Ten onrechte stellen appellanten dat de rechtbank van koophandel bevoegd was aangezien het ten deze niet gaat over de al dan niet geldigheid van de opzeg van de exploitatieovereenkomst maar wel over een agendapunt van de algemene vergadering van mede-eigenaars.

4.6. Het debat ten gronde heeft betrekking op de vernietiging van de beslissingen van de algemene vergadering van mede-eigenaars van 30 april 2013.

Ingevolge artikel 577-9, § 2 van het Burgerlijk Wetboek kan iedere mede-eigenaar aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.

Een onregelmatige beslissing van de algemene vergadering, is een beslissing die tot stand is gekomen met de schending van substantiële voorschriften, waarvan de naleving door de wet of door de statuten wordt opgelegd.

Het staat vast dat bij beschikking van de eerste rechter van 23 april 2013 een voorlopig syndicus werd aangesteld dewelke de vergadering van 30 april 2013 diende bijeen te roepen met een agenda van 6 punten zoals vermeld in de beschikking. Verder werden aan de voorlopig syndicus alle aan dit mandaat verbonden wettelijke bevoegdheden en/of voorzien in de statuten gegeven.

Appellanten hebben tegen deze beschikking geen rechtsmiddel aangewend.

Verder staat het vast dat de voorlopig syndicus de algemene vergadering van 30 april niet bijeengeroepen heeft, dat de voorlopig syndicus niet aanwezig was op de algemene vergadering van 30 april 2013 en dat de agenda verschillend was van de agenda zoals bepaald door de beschikking van de eerste rechter van 23 april 2013, in tegenstelling tot hetgeen appellanten stellen.

Gelet hierop en op de beschikking van 23 april 2013 en op het feit dat de wetgeving betreffende de mede-eigendom van dwingend recht is, was de algemene vergadering niet correct bijeen geroepen en was de algemene vergadering niet samengesteld zoals vereist door de wet en door de beschikking van 23 april 2013. De eerste rechter oordeelde correct dat er niet geldig kon afgesproken worden dat de voorlopig syndicus niet aanwezig zou zijn en dat er bovendien niet was aangetoond dat de voorlopig syndicus daadwerkelijk zijn akkoord gegeven had om de algemene vergadering te laten doorgaan in zijn afwezigheid. Het feit dat een brief van de voorlopig syndicus overhandigd zou zijn aan de mede-eigenaars doet aan het voorgaande geen afbreuk.

De door de vergadering van 30 april 2013 genomen beslissingen zijn dan ook, gelet op het voorgaande, onregelmatig en dienen vernietigd te worden.

Ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat de wet op de mede-eigendom nergens bepaalt dat alvorens een beslissing vernietigd kan worden, de mede-eigenaar dient aan te tonen dat als de onregelmatigheid niet was gebeurd, de beslissing anders zou geweest zijn.

Vermits de beslissingen op basis van het voorgaande reeds vernietigd worden, diende de eerste rechter niet in te gaan op de overige argumenten die kunnen leiden tot een nietigverklaring.

Het feit dat het te laat was om alle mede-eigenaars nog te verwittigen, doet aan het voorgaande geen afbreuk.

Samen met de eerste rechter stelt de rechtbank vast dat appellanten niet aantonen dat geïntimeerde zich schuldig maakt aan rechtsmisbruik door de vernietiging van de beslissingen van de algemene vergadering te vragen. De rechtbank verwijst ter zake naar de redengeving van de eerste rechter en maakt deze zich eigen.

Vermits de agendapunten bepaald werden in de beschikking van 23 april 2013 en appellanten nagelaten hebben hiertegen een rechtsmiddel aan te wenden, vragen zij thans ten onrechte om 2 van deze agendapunten te schrappen.

Ten slotte verwijzen appellanten ten onrechte in hun syntheseconclusie naar de overwegingen van het vonnis van de voorzitter van de rechtbank van koophandel te Antwerpen, zetelend in kort geding van 26 juni 2013. De rechtbank dient immers enkel te antwoorden op hetgeen in de syntheseconclusie vermeld wordt. Een eenvoudige verwijzing naar overwegingen uit een ander vonnis volstaat niet. Bovendien handelt het hier niet om de opzeg van de exploitatieovereenkomst maar om de nietigverklaring van beslissingen van de algemene vergadering van mede-eigenaars zodat voormelde overwegingen alleszins niet dienstig zijn voor de beslechting van dit geschil.

Appellanten vragen in hun synthesebesluiten niet langer een schadevergoeding wegens tergend en roekeloos geding. Het bestreden vonnis werd terecht gemeen verklaard aan tweede appellante.

Het hoger beroep is derhalve ongegrond. ( ... )

6. Uitspraak

De rechtbank stelt vast dat de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in rechtszaken nageleefd is en doet uitspraak op tegenspraak.

Om alle bovenstaande redenen:

Verklaart het hoger beroep toelaatbaar maar ongegrond. Bevestigt de bestreden beslissing in al de beschikkingen.

( ... )

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: vr, 08/06/2018 - 10:03
Laatst aangepast op: za, 09/06/2018 - 08:44

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.