-A +A

Vordering mede-eigenaar van mede-eigenaar tot uitvoering van dringende en noodzakelijke werken aan gemeenschappelijke delen

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
don, 12/05/2016
A.R.: 
C.15.0309.N

Volgens artikel 577-7, § 1, 1°, b), Burgerlijk Wetboek beslist de algemene vergadering bij meerderheid van drie vierden van de stemmen over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen.

Artikel 577-9, § 4, eerste lid, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat wanneer in de alge-mene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming kan vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeen-schappelijke gedeelten.

Artikel 577-8, § 4, 4°, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de syndicus, ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend, tot opdracht heeft alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen.

De rechter oordeelt in feite welke werken als dringend en noodzakelijk in de zin van artikel 577-9, § 4, eerste lid, Burgerlijk Wetboek kunnen worden be-schouwd. Het Hof gaat enkel na of de rechter uit zijn vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of op grond daarvan niet kunnen worden aangenomen.

De omstandigheid dat werken niet hoogdringend zijn en bijgevolg niet kunnen worden beschouwd als bewarende maatregelen of daden van voorlopig beheer die de syndicus bij toepassing van artikel 577-8, § 4, 4°, buiten elke tussenkomst van de algemene vergadering kan verrichten, sluit niet uit dat deze werken dringend en noodzakelijk kunnen zijn in de zin van artikel 577-9, § 4, eerste lid.

Publicatie
tijdschrift: 
juridat
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Nr. C.15.0309.N
De VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS VAN DE RESIDENTIE ZEEWIND, met zetel te 8670 Koksijde (Oostduinkerke), Annastraat 7, verte-genwoordigd door de syndicus, Hans Van Snick bvba, met kantoor te 8620 Nieuwpoort, Golfstraat 28,
eiseres,
tegen
1. K. D. S., 2. A.-S. B.,  3. D. V.,  4. S. J.,
verweerders,
in aanwezigheid van
1. I. D., 2. L. V. L.,
in bindendverklaring opgeroepen partijen.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Veurne, van 5 maart 2015.

II. CASSATIEMIDDEL
De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest gehecht is, een middel aan.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Eerste onderdeel

1. Volgens artikel 577-7, § 1, 1°, b), Burgerlijk Wetboek beslist de algemene vergadering bij meerderheid van drie vierden van de stemmen over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen.

Artikel 577-9, § 4, eerste lid, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat wanneer in de alge-mene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming kan vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeen-schappelijke gedeelten.

Artikel 577-8, § 4, 4°, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de syndicus, ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend, tot opdracht heeft alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlo-pig beheer te stellen.

2. De rechter oordeelt in feite welke werken als dringend en noodzakelijk in de zin van artikel 577-9, § 4, eerste lid, Burgerlijk Wetboek kunnen worden be-schouwd.

Het Hof gaat enkel na of de rechter uit zijn vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of op grond daarvan niet kunnen worden aangenomen.

De omstandigheid dat werken niet hoogdringend zijn en bijgevolg niet kunnen worden beschouwd als bewarende maatregelen of daden van voorlopig beheer die de syndicus bij toepassing van artikel 577-8, § 4, 4°, buiten elke tussenkomst van de algemene vergadering kan verrichten, sluit niet uit dat deze werken dringend en noodzakelijk kunnen zijn in de zin van artikel 577-9, § 4, eerste lid.

3. De appelrechters stellen vast dat:

- tussen de partijen er geen betwisting bestaat dat er zich betonrot en vochtin-dringing voordoet met schade aan bepaalde privatieven tot gevolg en dat deze twee problemen dienen te worden aangepakt;

- ABG in zijn verslag stelt dat de voegen van alle gevels sterk waterdoorlatend zijn, net als de bakstenen van de achtergevel, en dat er gevaar is voor vallende stenen en brokstukken;

- volgens het verslag van Ir. Deconinck er sprake is van chloride-aantasting met lokale putcorrosie van het wapeningsstaal door het zout dat via de barsten of via de spouwmuren in het beton dringt, alsmede door het vermoedelijk gebrek aan waterkering aan de voet van de parementmuur boven de lateineus en dat dit voor gevolg heeft dat de draagkracht van het beton bij trekbelasting vermindert en plaatselijk stabiliteitsproblemen met zich mee kan brengen;

- volgens het verslag van NEBEST het risico op wapeningcorrosie door chloride-indringing, vooral aan de voorzijde van de lateineus, groot is;

- alle door de algemene vergadering rechtsgeldig aangestelde technici besluiten tot wapeningcorrosie en vochtindringing;

- er in de drie verslagen sprake is van schade en nood aan herstelwerken, los van de wijze van herstel;

- een langer uitstel van de werken zal zorgen voor een toename van de schade.

4. Op grond van die vaststellingen vermochten de appelrechters te oordelen dat de gebrekkige toestand van de gevel van aard is om schade te berokkenen aan andere onderdelen van het gebouw, zelfs privatieve delen, of een bedreiging vormt voor de veiligheid van de bewoners of bezoekers, en dat de herstellingswerken aan de gevel aldus dringend en noodzakelijk zijn in de zin van artikel 577-9, § 4, eerste lid, Burgerlijk Wetboek.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.

Tweede onderdeel

5. De appelrechters stellen niet alleen vast dat in de algemene vergadering niet de vereiste meerderheid werd gehaald voor de werken en dat de onenigheid tussen de mede-eigenaars niet mag leiden tot een impasse, maar ook, zoals in het eerste onderdeel tevergeefs wordt bekritiseerd, dat de gevelwerken dringend en noodzakelijk zijn.

6. Het onderdeel steunt op een onvolledige lezing van het bestreden vonnis en mist bijgevolg feitelijke grondslag.

Derde onderdeel

7. Anders dan waarvan het onderdeel uitgaat, verwijten de appelrechters de eerste en tweede verweerders niet dat zij de syndicus niet hebben aangesproken op grond van artikel 577-8, § 4, 4°, Burgerlijk Wetboek, maar stellen zij met de be-kritiseerde redenen vast dat ook deze verweerders van oordeel waren dat er geen sprake was van hoogdringendheid die een optreden van de syndicus op grond van de voormelde wetsbepaling kon verantwoorden.

Het onderdeel dat op een onjuiste lezing van het bestreden vonnis berust, mist fei-telijke grondslag.

Dictum
Het Hof,
Verwerpt het cassatieberoep.
Veroordeelt de eiseres tot de kosten.
Bepaalt de kosten voor de eiseres op 1673,34 euro.
Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, en in openbare rechtszitting van 12 mei 2016 uitgesproken


VOORZIENING IN CASSATIE

VOOR: de VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS VAN DE RESIDENTIE ZEEWIND, met zetel te 8670 Koksijde-Oostduinkerke, Annastraat 7, ingeschreven in de Kruis-puntbank van Ondernemingen onder het nummer 0838.537.185, vertegenwoordigd door haar syndicus, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Hans Van Snick, met zetel te 8620 Nieuwpoort, Golfstraat 28, ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het nummer 0878.779.418,

Eiseres tot cassatie

TEGEN: 1. de heer K. D. S., 2. mevrouw A.-S. B., 3. de heer D. V.,4. mevrouw S. J., 5. mevrouw I. D., 6. de heer L. V. L.,

Verweerders in cassatie, vijfde en zesde verweerders opgeroepen in gemeen- en bindendverklaring van het tussen te komen arrest

Aan de Heren Eerste Voorzitter en Voorzitter, de Dames en He-ren Raadsheren, leden van het Hof van Cassatie,

Hooggeachte Dames en Heren,

Eiseres heeft de eer het vonnis, dat op 5 maart 2015 op tegenspraak tussen partijen werd gewezen door kamer V8 van de Rechtbank van Eerste Aanleg West-Vlaanderen, afdeling Veurne, (AR 14/294/A en 14/302/A), aan het toezicht van Uw Hof te onderwerpen.

FEITEN EN PROCEDUREVOORGAANDEN

1. Het appartementsgebouw "Residentie Zeewind", gelegen te 8670 Oostduinkerke aan de Annastraat 7, vertoont twee technische gebreken, namelijk:

- vochtschade in vijf van de vierentwintig appartementen;
- symptomen van betonrot op een aantal plaatsen in de neus van de lateibalken van de voorgevels (Zeedijk en Annastraat).

2. Op de buitengewone algemene vergadering van 11 februari 2012 werd opdracht gegeven aan de firma ABG Betonconsultants om een vooronderzoek uit te voeren van het beton en het metselwerk van alle verdiepingen. Het verslag van deze firma werd op 17 december 2012 aan eiseres overgemaakt.

Tijdens de buitengewone algemene vergadering van 15 juni 2013 werd besloten ir. Deconinck aan te stellen om de staat van het gebouw te evalueren aan de hand van het verslag van de firma ABG Betonconsultants.

Het verslag van ir. Deconinck werd op 11 juli 2013 aan eiseres overgemaakt. Op 31 augustus 2013 gaf ir. Deconinck een bijkomend advies waarin hij:

- een globale aanpak voorstelde waarbij het paramentwerk moet verwijderd worden om de betonstructuur (lateibalken, lateineuzen en kolommen) behoorlijk en volledig te kunnen saneren. De schade aan de lateineuzen kan bovendien niet hersteld worden zonder partiële wegname van het parement dat hierop rust;
- de kostprijs van de voorgestelde werken ruwweg schatte op 725.000,00 excl. BTW en excl. randkosten (studiebureau, veilig-heidscoördinatie). Renovatiewerken aan het dak zijn hierin even-eens niet vervat.

Op de buitengewone algemene vergadering van 19 oktober 2013 werd geen vereiste meerderheid bekomen tot renovatie volgens het verslag van ir. Deconinck.

3. Bij exploot van 17 november 2013 werd eiseres op verzoek van de eerste en tweede verweerders gedagvaard. Zij vroegen op grond van artikel 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek de toestemming om op kosten van eiseres "dringende en noodzakelijke werken" uit te voeren aan de gemeenschappelijke delen, zoals be-schreven in het verslag van ir. Deconinck.

4. Op 18 januari 2014 werd een buitengewone algemene vergade-ring gehouden, waarbij opnieuw niet de vereiste meerderheid werd gehaald voor de uitvoering van de werken conform het verslag van ir. Deconinck. Er werd echter besloten een derde technische studie te bestellen bij de firma Nebest.

Het verslag van de firma Nebest werd aan eiseres overgemaakt op 7 maart 2014. In dit verslag werd bevestigd dat de huidige con-structie van betonlatei nog zeker 20 jaar veilig kan functioneren. Wel moeten op korte termijn, in verband met gevaar voor loskomende delen en verminderde duurzaamheid, de aangetroffen betonschades worden hersteld door een gecertificeerde betonreparateur. Daarnaast wordt geadviseerd de volgende (herstel)werkzaamheden te laten uitvoeren:

- Herstellen beschadigde en loszittende voegen in het metselwerk (partieel).
- Vervangen en afdichten voegafwerking hardstenen afdekkers.
- Vervangen/aanbrengen kitvoeg tussen hardstenen afdekkers en onderdorpel kozijn.
- Bijwerken of opnieuw carbonatatieremmend coaten betonnen la-teineus.
- Waterdicht afwerken balusterdoorvoer door metselwerk.

Volgens dit verslag diende in de meerjarenonderhoudsplanning te worden opgenomen dat monitoring van de lateiconstructie jaarlijks nodig is. Minimaal moeten hierbij mogelijk afgewerkte delen worden verwijderd en moet betonherstel plaatsvinden.

De voormelde herstelwerkzaamheden werden geraamd op euro 40.000,00, exclusief BTW.

5. Tijdens de bijzondere algemene vergadering van 15 maart 2014 werd met volstrekte meerderheid beslist om tot renovatie over te gaan volgens het verslag van de firma Nebest (totaal aantal stemmen voor de renovatie volgens de methode Nebest: 470/753 of 62 %; totaal aantal stemmen voor de renovatie volgens de methode Deconinck: 385/813 of 47 %).

6. Eerste en tweede verweerders vorderden voor de eerste rech-ter om voor recht te horen zeggen dat aan de Residentie Zeewind een "dringend en noodzakelijk werk moet worden uitgevoerd, te weten het herstellen van de gevel (inclusief dak), zoals beschreven door Architect Ignace Declerck in zijn verslag van 11.07.2013 ("uitgebreide" globale renovatie).

Eiseres vroeg:

- de vordering van eerste en tweede verweerders af te wijzen;
- in zoverre het dringend en noodzakelijk karakter van de noodzaak tot gevelrenovatie wordt weerhouden, vast te stellen dat de Algemene Vergadering van eiseres op de buitengewone algemene vergadering van 15 maart 2014 geldig heeft beslist met een volstrekte meerderheid tot renovatie volgens de visie van firma Nebest.

Vijfde en zesde verweerders kwamen vrijwillig in de procedure tussen. Zij vroegen eveneens de vordering van eerste en tweede verweerders af te wijzen.

De Vrederechter van het kanton Veurne-Nieuwpoort (zetel Veur-ne) sprak vonnis uit op 29 april 2014, waarbij ondermeer gezegd werd voor recht dat aan de residentie Zeewind dringende en noodzakelijke werken moeten worden uitgevoerd, te weten het herstel van de gevel, zoals beschreven door architect Deconinck in zijn verslag van 11 juli 2013.

Zowel eiseres als vijfde en zesde verweerders tekenden (afzon-derlijk) hoger beroep aan tegen voormeld vonnis van 29 april 2014.

Derde en vierde verweerders zijn voor het eerst in hoger beroep vrijwillig in de procedure tussengekomen ter ondersteuning van de vordering van eerste en tweede verweerders.

Bij vonnis van 5 maart 2015 verbeterde de Rechtbank van Eerste Aanleg West-Vlaanderen, afdeling Veurne, een materiële vergissing in het vonnis van de vrederechter en bevestigde het eerste vonnis in alle overige beoordelingen.

Tegen dit vonnis meent eiseres een enig middel tot cassatie te kunnen aanvoeren.

ENIG MIDDEL TOT CASSATIE

Geschonden bepalingen

- artikel 149 van de Grondwet
- artikelen 577-6§8, 577-7§1.1°b en 2°c, 577-8§4.4° en 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek

Aangevochten beslissing

Bij het bestreden vonnis van 5 maart 2015 verklaart de Recht-bank van Eerste Aanleg West-Vlaanderen, afdeling Veurne, het hoger beroep van eiseres tegen het vonnis van 29 april 2014 van de Vrederechter van het kanton Veurne-Nieuwpoort, zetel Veurne, waarbij de hoofdvordering van eerste en tweede verweerders toelaatbaar en in de volgende mate gegrond werd verklaard, de tegenvordering van eiseres, ertoe strekkende vast te stellen dat de Algemene Vergadering van eiseres op de buitengewone algemene vergadering van 15 maart 2014 geldig beslist heeft met een volstrekte meerderheid tot renovatie volgens de visie van de firma NEBEST in zoverre het dringend en noodzakelijk karakter van de gevelrenovatie wordt weerhouden, toelaatbaar werd verklaard doch werd afgewezen, de beslissing van de buitengewone algemene vergadering van 18 januari 2014 genomen onder item 7, werd vernietigd, gezegd werd voor recht dat aan de residentie Zeewind dringende en noodzakelijke werken moeten worden uitgevoerd, te weten het herstel van de gevel zoals beschreven door architect Deconinck in zijn verslag van 11 juli 2013, gezegd werd voor recht dat eiseres binnen de maand, te rekenen vanaf het ogenblik dat onderhavig vonnis kracht van gewijsde heeft, een ingenieur-architect moet aanstellen met als opdracht om binnen de twee maanden een lastenboek en een meetstaat op te stellen, gezegd werd voor recht dat eiseres binnen de drie maanden na ontvangst van het lastenboek en de meetstaat, een aannemer moet aanstellen om de gevelwerken uit te voeren, gezegd werd voor recht dat eiseres verplicht is aan de aannemers, hun personeel en leveranciers, vrije toegang te verlenen tot de gemeenschappelijke gedeelten, desnoods via de privatieve gedeelten, en gepaste medewerking te verlenen, waar en wanneer nodig om het voormelde werk behoorlijk uit te voeren, gezegd werd voor recht dat eerste en tweede verweerders, indien eiseres niet binnen de hiervoor gestelde termijnen het nodige gedaan heeft, zelf het nodige doen in naam en voor rekening van eiseres, waarbij de kosten dienen verhaald te worden op eiseres op eenvoudige voorlegging van de facturen, aan eerste en tweede verweerders voorbehoud werd verleend om vergoeding te vorderen voor de gebeurlijke schade die ze reeds geleden hebben en nog zullen lijden ingevolge de waterinfiltraties via de gevel en het dak in hun appartement, ontvankelijk, de Rechtbank van Eerste Aanleg West-Vlaanderen, afdeling Veurne, zegt bij het bestreden vonnis van 5 maart 2015 voor recht dat het vonnis van 29 april 2014 van de Vrederechter van het kanton Veurne-Nieuwpoort, zetel Veurne, tussen partijen een materiële vergissing bevat in de vijfde alinea van het beschikkend gedeelte, hetwelk dient te worden gelezen als volgt: "Vernietigt de beslissing van de buitengewone algemene vergadering van 18 januari 2014 genomen onder item 6", bevestigt dit vonnis van 29 april 2014 in alle overige beoordelingen en veroordeelt eiseres tot de kosten van het geding, en dit op de volgende gronden:

" 2. Beoordeling ten gronde

2.1. Aanstelling deskundige op grond van artikel 19.2 Ger.W.

2.1.1.
(Eiseres) vordert de aanstelling van een gerechtsdeskundige alvorens recht te doen teneinde voornamelijk na te gaan welke renovatie van het gebouw aangewezen is, gelet op de bestaande betwisting tussen partijen.
(Vijfde en zesde verweerders) sluiten zich aan bij deze vordering.

(Eerste t.e.m. vierde verweerders) verzetten zich hiertegen wegens gebrek aan nut en het alleen maar kosten- en tijdrovend is, wat niet gerechtvaardigd zou zijn gelet op het dringend en noodzakelijk karakter van de werken.

2.1.2.
Teneinde de gegrondheid van de vordering tot aanstelling van een deskundige te beoordelen, dient nagegaan te worden in welke mate de aanstelling van een deskundige de beoordeling van de grieven ten gronde dient.

(Eiseres) werpt volgende grieven op betreffende het eerste vonnis:
1/ ten onrechte zou de eerste rechter de gevelrenovatie als dringend en noodzakelijk hebben gekwalificeerd
2/ door de onmiddellijke vervanging van de gevel volgens de visie van Ir. Arch. Deconinck op te leggen aan (eiseres) zonder haar toe te laten de restlevensduur te optimaliseren, zou de eerste rechter een niet-toegelaten opportuniteitsoordeel geveld hebben in de zin dat deze beoordeling enkel toegelaten is aan de Algemene Vergadering
3/ de eerste rechter miskent de beslissing van de Algemene Verga-dering dd. 15 maart 2014 waar met volstrekte meerderheid werd be-slist om tot renovatie volgens de visie van firma Nebest over te gaan
4/ de eerste rechter wijst ten onrechte de tegenvordering af om te zeggen voor recht dat de beslissing dd. 15 maart 2014 om de werken volgens Nebest uit te voeren geldig werd genomen
5/ ten onrechte werd de beslissing genomen bij buitengewone alge-mene vergadering dd. 18 januari 2014 onder punt 7 vernietigd
6/ ten onrechte vernietigt het vonnis "impliciet" in het motiverend ge-deelte niet nader omschreven beslissingen met betrekking tot de aanpak volgens visie Nebest.
(Vijfde en zesde verweerders) sluiten zich hierbij aan.

De noodzaak van aanstelling van een deskundige wordt dan ook be-sproken per relevante grief.

 

 

2.2. Dringend en noodzakelijk karakter van de renovatie-werken

Een herstelling aan het appartementsgebouw Is dringend en nood-zakelijk als de gebrekkige toestand van een gemeenschappelijke zaak van aard is om schade te berokkenen aan andere onderdelen van het gebouw, zelfs privatieve delen of een bedreiging vormt voor de veiligheid van de bewoners of bezoekers.
Indien evenwel de beschadiging dermate groot is dat zij eerder als een gedeeltelijke vernietiging van het gebouw moet aanzien worden, dan behoort de beslissing tot herstel van het beschadigd gedeelte tot de algemene vergadering. (art. 577-7 §1, 2° c) B.W.)

Er bestaat geen betwisting tussen partijen dat er zich betonrot en vochtindringing voordoet met schade aan bepaalde privatieven tot gevolg.
Er bestaat evenmin betwisting dat deze twee problemen dienen aangepakt te worden.

Bij beslissing van de buitengewone algemene vergadering dd. 11 fe-bruari 2012 werd besloten aan ABG betonconsultants "een vooron-derzoek uit te voeren van het beton en metselwerk van alle verdie-pingen".
ABG stelt in zijn verslag dd. 17 december 2012 dat de voegen van alle gevels sterk waterdoorlatend zijn, net als de bakstenen van de achtergevel, alsmede er gevaar is voor vallende stenen en brokstuk-ken (p. 13, punt 1, al 1.)
Verder stelt ABG dat de zichtbare schade vooral in het midden van de lintelen vaststelbaar is en de achterliggende betonmuur voorlopig gevrijwaard lijkt van waterschade, hetgeen evenwel zonder volledige afbraak van het metselwerk niet met zekerheid kan gezegd worden. (p. 13, punt 1, al 2.)

Bij beslissing van de bijzondere algemene vergadering dd. 15 juni 2013 werd besloten Ir. Deconinck aan te stellen "om de staat -van het gebouw te evalueren (met als basis 4e wetenschappelijk bevindingen van studiebureau ABG)."

Ir. Deconinck besluit in zijn verslag dd. 11 juli 2013 dat er nopens het beton diverse roestkleurige vlekken te merken zijn en barsten in de langs- en dwarsrichting van de lateineus. Er is volgens hem sprake van chloride-aantasting met lokale putcorrosie van het wapeningsstaal door het zout dat via de barsten of via de spouwmuren in het beton dringt, alsmede door het vermoedelijk gebrek aan waterkering aan de voet van de parementmuur boven de lateineus. Dit heeft voor gevolg dat de draagkracht van het beton bij trekbelasting vermindert en plaatselijk stabiliteitsproblemen met zich mee kan brengen. (p. 2, punt 1.2.)
Wat het gevelmetselwerk betreft stelt Ir. Deconinck dat via het sterk beschadigd voegwerk (loszittende voegen, barsten in de voegen, uitgevallen veegmortel) het water in de muur kan dringen, terwijl de steenscherf een vlotte droging en evacuatie van vocht verhindert. Vooral de eerste lagen stenen boven de lateineuzen vertonen schade en zijn het natst. Bij gebrek aan spouw of te dunne spouw kan het regenwater dat via de voegen tussen de stenen in de muur dringt niet op behoorlijke wijze uit de muur geëvacueerd worden en dit water zorgt voor de aantastingen (p.5, punt 2.2.)
In zijn brief dd. 31 augustus 2013 verduidelijkt Ir. Deconinck dat de toestand van het beton, dat ter hoogte van de lateineuzen een dra-gende functie heeft, slecht is en de uitwendige. schade slechts een beperkt deel van de werkelijke schade toont.
In de brief dd. 30 januari 2014 schrijft Ir. Deconinck dat het gebouw inderdaad niet op instorten staat en de verwijdering van losse beton-schollen het acuut gevaar op vallende stukken kan wegnemen en het gebouw nog wel een paar jaar de verdere degradatie aankan, maar met het toenemen van de betonschade de herstelkost ook zal toenemen.

Op 18 januari 2014 beslist de buitengewone algemene vergadering tot een derde technische studie bij de firma NEBEST met oog op een "bijkomende studie met metingen rond de herstelbaarheid van de gevel waar ze de levensduur berekenen en bijhorende adviezen voor herstelling."
NEBEST stelt in zijn verslag dd. 7 maart 2014 dat in het algemeen de kwaliteit van het beton goed is, doch op zestien locaties betonschade is aangetroffen met vaak afgedrukt beton door corroderende bewapening, veroorzaakt door een minimale betondekking en chloride-indringing. Het risico op wapeningcorrosie door chloride-indringing, vooral aan de voorzijde van de lateineus, is groot, terwijl aan de achterliggende lateiconstructie verwaarloosbaar. Volgens Nebest is de vochtindringing via de voegen zeer gering en komt het vocht in de appartementen vooral binnen via de dorpels en ruimten voorzien voor zonnewering. (p. 22, punt 5.3 en 5.4.1.)

Alle door de algemene vergadering rechtsgeldig aangestelde technici besluiten aldus tot wapeningcorrosie en vocht (chloride) indringing.

Werken aan de gevel zijn dan ook noodzakelijk en een langer uitstel van de werken zal zorgen voor een toename van de schade. Dit wordt door geen van de drie verslagen ontkend. In de drie verslagen is er immers sprake van schade en nood aan herstelwerken, los van de wijze van herstel.

De aanstelling van een gerechtsdeskundige om dit nogmaals vast te stellen is zinloos. De eerste grief is dan ook ongegrond.

2.3. Beoordeling van de keuze van uit te voeren werken door de rechter in plaats van de algemene vergadering

2.3.1.
Elke mede-eigenaar kan de gemene zaak materieel gebruiken en ervan genieten onder de dubbele voorwaarde niets aan de bestemming te wijzigen en mits dit gebruik met het recht van de overige deelgenoten te verenigen is. (art. 577-2 §5, 9 en 10 B.W.)
in het verlengde van de bescherming van de rechten van de overige deelgenoten is de beslissingsbevoegdheid voor het uitvoeren van werken aan de gemeenschappelijke delen voorbehouden aan de al-gemene vergadering (art. 577 §1, 1° b) B.W.).
Enige uitzondering hierop is de bevoegdheid van de syndicus om alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen betreffende de mede-eigendom (art. 577-8 §4, 4° BW)
Er is geen afwijking voorzien voor de privatieve eigenaar, zodat deze steeds de toestemming nodig heeft van de algemene vergadering om werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke delen en in geval van hoogdringendheid, kan de privatieve eigenaar hoogstens beroep doen op de syndicus om de nodige bewarende maatregelen te treffen.

Daden tot behoud en daden van voorlopig beheer, waartoe de syndicus gemachtigd is, betreffen die handelingen die ertoe strekken de zaak of haar vruchten tegen plotse of voorbijgaande nadelen of gebeurtenissen te beschermen of plots of voorbijgaande voordelen van de zaak niet verloren te laten gaan (art. 577-2 §5 B.W.)
Het betreffen zowel materiële als juridische handelingen, mits deze een dringend en noodzakelijk karakter bezitten.

Voldoen de werken niet aan de omschrijving daden van voorlopig beheer of behoud met dringend en noodzakelijk karakter, dan dient de syndicus in het kader van zijn bevoegdheid tot algemeen toezicht op de staat van de mede-eigendom en de werking van de gemeen-schappelijke diensten, aan de algemene vergadering meedelen welke werkzaamheden wenselijk zijn.

Bestaat er twijfel over de dringende noodzakelijkheid, dan dient de syndicus in elk geval de algemene vergadering te raadplegen en zo er geen-vergadering in de nabije toekomst voorzien is, kan de syndicus op basis van de bevoegdheid die hem door artikel 577-8 §4, 1° BW is toegekend, een (bijzondere) algemene vergadering bijeen roepen.

2.3.2.

Hoewel de werken dringend zijn in de zin dat elk verder uitstel van werken de schade aan de privatieven en aan de gemene delen zal vergroten, is er geen sprake van acute dringendheid. De dringendheid is niet van die aard dat een uitstel in uitvoering van de werken in afwachting van de principieel vereiste toestemming van de algemene vergadering leidt tot een dermate toename van schade of verzwaring van de risico's voor de private eigenaar dat het nadeel voor de private eigenaar boven het inspraakrecht van de algemene vergadering gaat gelden.
Zelfs in het verslag van Ir. Deconinck waarop (eerste t.e.m. vierde verweerders) zich beroepen, stelt Ir. Deconinck voor "dat een verga-dering belegd wordt met de Raad van Mede-eigendom of technische commissie ter bespreking van de mogelijkheden en de wensen." (verslag dd. 11 juli 2013 p.9) en in zijn brief dd. 30 januari 2014: "als ik heb gesproken over 2 à 3 jaar, wil dit zeggen dat ik het nodig acht om minstens binnen 3 jaar bezig te zijn met de renovatiewerken."
(Eerste t.e.m. vierde verweerders) leggen ook geen bewijs voor dat de schade in korte tijd sterk toeneemt, zodat het bekomen van de toestemming tot uitvoering van de werken via de algemene vergade-ring of gerechtelijke beslissing niet kan afgewacht worden.
Ook stelt de rechtbank vast dat (eerste t.e.m. vierde verweerders) reeds kennis hebben van de problemen in 2010 (gelet op hot technisch verslag dd. 14 september 2010) en pas in 2013 de gerechtelijke procedure hebben aangevat tot het bekomen van de toestemming tot uitvoering van de volledige renovatiewerken op grond van artikel 577-9 §4 lid 1 B.W. in de plaats van de syndicus aan te spreken op grond van artikel 577-8 §4, 4° B.W.

Daarenboven voldoet de oorzaak van de noodzaak aan werken niet aan de definitie van daden tot behoud, zijnde daden tot bescherming tegen "plots of voorbijgaande nadelen of gebeurtenissen". Het scha-degeval, zijnde vochtindringing en betonrot, is immers geen plots of voorbijgaand gegeven, maar een structureel probleem daar het op lange termijn de structuur van het gebouw kan/zal aantasten en zich enkel zal uitbreiden.
De uitvoering van de werken vereist dan ook de toestemming van de algemene vergadering en kan niet louter op initiatief van de syndicus, ook niet opvraag van een individuele mede-eigenaar.

De vraag tot uitvoering van de werken werd rechtsgeldig voorgelegd aan de Algemene vergadering, zodat voldaan is aan artikel 577-7 §1, 1° b en artikel 577-7 §1, 2° c B.W.

2.3.3.
Conform artikel 577-7 §1 lid 1 b) B.W. beslist de algemene vergade-ring bij meerderheid van drie vierden van de stemmen over alle wer-ken betreffende de gemeenschappelijke delen met uitzondering van deze waarover de syndicus kan beslissen (zijnde de bewarende maatregelen en daden van voorlopig beheer).

Als de vereiste meerderheid voor het uitvoeren van de werken niet bereikt wordt, dan dient de mede-eigenaar aan de rechter toestemming te vragen om de werken te laten uitvoeren aan de gemeenschappelijke delen op kosten van de vereniging van mede-eigenaars als deze dringend en noodzakelijk zijn (art. 577-9 §4 lid 1 B.W.) of op eigen kosten als deze louter nuttig zijn. (art. 577-9 §4 lid 2 B.W.)

In het kader van de uitvoering van de werken werden door de (bij-zondere) algemene vergadering volgende beslissingen genomen:
- Op 11.02.2012: aanstelling ABG betonconsultants om advies te geven
- Op 15.06.2013: aanstelling Ir. Deconinck om advies te geven
- Op 19.10.2013: geen meerderheid om de werken zoals voor-gesteld door lr. Deconinck uit te voeren
- Op 18.01.2014: geen meerderheid om de werken zoals voor-gesteld door Ir. Deconinck uit te voeren en aanstelling van firma Nebest om advies te geven
- Op 11.03.2014: kleine meerderheid om de werken uit te voeren volgens verslag van Nebest en ontslag van Ir. Deconinck

Geen van voormelde beslissingen voldoet aldus aan artikel 577-7 §1 lid 1 b) B.W., zodat (eerste t.e.m. vierde verweerders) terecht de vraag hebben voorgelegd conform artikel 577-9 §4 lid 1 B.W. aan de eerste rechter teneinde te horen zeggen voor recht welke werken er nu dienen uitgevoerd te worden.

De grief dat de eerste rechter aldus zijn bevoegdheden zou ge-schonden hebben, is dan ook ongegrond. De wettelijke voorziene stappen werden genomen, waarin de algemene vergadering de ge-legenheid heeft gehad om te oordelen.
Uiteraard kan onenigheid tussen de mede-eigenaars niet leiden tot een impasse en heeft de wetgever in dat geval voorzien dat de rechtbank tussenkomt.

2.4. Bindend karakter van de beslissing van de algemene vergadering dd. 15 maart 2014

Gezien conform artikel 577-7 §1 lid 1 b) B.W. de beslissing tot uit-voering van werken dient genomen te worden met 3/4den van de stemmen, terwijl de beslissing van de algemene vergadering dd. 15 maart 2014 niet met deze meerderheid is genomen, heeft de beslissing van de algemene vergadering dd. 15 maart 2014 geen bindend karakter ten aanzien van de mede-eigenaars.

Bij gebrek aan geldige beslissing van de algemene vergadering dient de rechtbank, die gevat is op grond van artikel 577-9 §4 lid 1 B.W. uitspraak te doen over de uit te voeren werken. Hiervoor wordt ver-wezen naar de grief vermeld onder punt 2.6.

De eerste rechter heeft dan ook het bindend karakter van de beslis-sing van de algemene vergadering dd. 25 maart 2014 niet geschonden, zodat deze grief ongegrond is.

 

 

2.5. Vernietiging van de beslissing onder punt 7 van de algemene vergadering dd. 18 januari 2014

Bij conclusie dd. 20 januari 2014 vorderden (eerste en tweede ver-weerders) voor de eerste rechter te horen zeggen voor recht dat de besluiten van de buitengewone algemene vergadering dd. 18 januari 2014 nietig zijn en zonder gevolg zullen blijven.

De eerste rechter stelt dat uit het verloop van de zaak evenwel volgt dat het niet opportuun voorkomt om ir.arch. Deconinck aan te stellen.
De keuze van architect dient door (eiseres) te gebeuren, wat niet uit-sluit dat (eiseres) haar vertrouwen in Ir.arch. Deconinck kan herstel-len.
Hieruit volgt dat voor zover als nodig, de beslissing van de algemene vergadering van 18 januari 2014, genomen onder punt 7, dient ver-nietigd te worden.

Partijen zijn het eens dat de eerste rechter hier een materiele vergis-sing heeft begaan, waar punt 7 de vrijmaking van het reservefonds betreft, terwijl punt 6 de discussie betreft inzake de uitvoering van de werken volgens het plan van ir.arch. Deconinck.
De rechtbank stelt vast dat (eiseres) niet de beoordeling ten gronde van de eerste rechter nopens de nietigverklaring van deze beslissing van de algemene vergadering betwist, zodat de rechtbank niet gevat is voor herbeoordeling.

Het eerste vonnis wordt dan ook enkel hervormd tot rechtzetting van de materiële vergissing waar punt 6 wordt vernietigd in plaats van punt 7 van de beslissing van de algemene vergadering dd. 18 januari 2014.

2.6. Visie nopens de herstelwijze volgens de firma NEBEST

2.6.1.
De kern van de discussie tussen partijen betreft welke wijze van her-stelling noodzakelijk is. Zoals reeds uiteengezet onder punt 2.3.3. heeft de algemene vergadering diverse beslissingen terzake genomen, welke geleid hebben tot drie aparte verslagen.

Onder punt 2.2. is reeds aangegeven dat in alle drie de verslagen besloten wordt tot betonrot en vochtindringing.

De opmerkingen inzake de tegenstelbaarheid van de verslagen en de verschillen in uitgangspunten kunnen niet eenvoudig aangenomen worden om deze verslagen naast zich neer te leggen.
De technici werden allen op rechtsgeldige wijze aangesteld door de algemene vergadering, zodat hun verslagen advieswaarde hebben ten aanzien van alle mede-eigenaars. De.opmerkingen kunnen enkel de inhoud betreffen.
De technici werden ook allen aangesteld met een specifieke opdracht:
- ABG betonconsultants kregen enkel opdracht een vooron-derzoek te voeren van het beton en metselwerk van alle verdiepingen
- Ir.arch. Deconinck kreeg opdracht om, op basis van het verslag van ABG betonconsultants, de staat van het gebouw te evalueren
- Nebest werd aangesteld om een bijkomende studie met metingen rond de herstelbaarheid van .de gevel waar ze de levensduur berekenen en bijhorende adviezen voor herstel-ling
Elke technicus kreeg aldus een andere opdracht, zodat de verschillen in de adviezen mede hierdoor veroorzaakt worden. Ir.arch. Deconinck was immers gehouden het verslag van ABG betonconsultants als basis te nemen, terwijl Nebest dit uitgangspunt niet had.

2.6.2.
Nopens de noodzakelijke werken om het probleem aan te pakken bestaat geen eensgezindheid.

ABG betonconsultants adviseert:
-de gevelsteen met metselwerk en betonnen lintelen verwijderen
- het beton in de luifel en de achterliggende structuur herstellen door uithakken van de beschadigde zones, behandeling van de roeste staven en aanbrengen van herstelmortel met bescherming tegen wa-terdichting
- gevelbekleding kan vervangen worden door crepi op buitengevel-isolatie of door gevelpanelen In natuursteen
- vernieuwing ven terrassen op 1ste verdieping en dakterras, alsmede dakopbouw

 

Ir.arch. Deconinck adviseert van zijn zijde:
- volledige afbraak van gevelsteen om spouw en constructiebeton te kunnen saneren; spouw af te werken met cementeerlaag aan bin-nenspouwblad of als spouw ontbreekt of te smal is, door aanbrengen van volledige waterdichting aan binnenzijde
- herstel van constructieve beton door verwijdering van coating met zandstralen, hammering van alle beton, afkappen van alle loszittende en holklinkende delen, ontroesten en behandelen tegen roestvorming van wapeningsijzer of vervanging van de te slechte stukken, herstel met reparatiemortel of gietmortel en bescherming van de delen beton dat onderhevig is aan klimaat met waterdichte coating
- plaatsing van een nieuwe gevelsteen door aanbrengen van nieuw baksteenparement of het aanbrengen van een voorzetwand
- plaatsing van nieuwe balustrades die verwijderd werden samen met de gevelbekleding

Nebest van haar zijde stelt voor:
-.herstellen van beschadigde en loszittende voegen in het metselwerk vervangen en afdichten van voegafwerking hardstenen afdekkers
- vervangen/aanbrengen van kitvoeg tussen hardstenen afdekkers en onderdorpel kozijn
- bijwerken of carbonatatieremmend coaten betonnen lateineus
- waterdicht afwerken balusterdoorvoer door metselwerk
Daarbij merkt Nebest op dat in dat geval wel nog in de toekomst moet rekening gehouden worden met nieuwe (beton)schades aan de lateineus door plaatselijk te weinig betondekking op de wapening en al aanwezige verhoogde chloridewaardes in dit deel van de beton-constructie. Daarom zal jaarlijkse monitoring van de lateiconstructie nodig zijn waarbij mogelijk afgedrukte delen worden verwijderd en betonherstel zal moeten gebeuren.
Dit herstel kan verminderd worden door het extra aanbrengen van een kathodische bescherming op de lateineus, waardoor de mogelijke corrosieactiviteit bij de wapening geneutraliseerd wordt en de wa-peningafname stopt.
Om de maximale levensduur te verlengen en maximale veiligheid te bereiken dienen de betonnen neuzen ondersteund te worden door het aanbrengen van profielstalen elementen onder de lateien te verankeren in het nog gezonde beton met wel een esthetische impact.

2.6.3.
De eerste rechter concludeerde op grond van de voorliggende ver-slagen dat de oplossing door Nebest weliswaar goedkoper is, doch het verslag ABG-Deconinck ook voorziet in de vervanging van de ramen en de door Nebest voorgestelde oplossing enkel symptoombestrijding is zonder te vermijden dat verdere schade optreedt.

De rechtbank stelt vast dat ABG betonconsultants en Ir.Arch. Deco-ninck op eenzelfde golflengte zitten, zodat de eerste rechter terecht beide onder één noemer plaatste.

De rechtbank stelt tevens vast dat Nebest de aanwezige schade, zoals vooropgesteld door ABG-Deconinck, eigenlijk niet tegenspreekt.
Nebest concludeert immers zelf dat het beton op zestien plaatsen is beschadigd, er sprake is van minimale betondekking en chloride-indringing, waardoor het risico op wapening-corrosie vooral aan de voorzijde van de lateineus groot is.
Dat de problematiek aan de achterzijde veel geringer is, wordt ook door ABG-Deconinck naar voor gebracht.
Enig verschil tussen beide visies betreft in se louter de oorzaak van de vochtindringing, die zowel de corrosie en betonrot met zich meebrengt.

De stelling van Nebest dat de vochtindringing in de appartement louter het gevolg zou zijn van vochtindringing via de dorpels en ruimtes voor zonnewering kan niet gevolgd worden, daar het strijdig is met haar eigen vaststelling dat er op meerdere plaatsen corrosiepunten, corrosiesporen en betonschades zijn aangetroffen en de chloride-waarden hoog zijn aan de voorzijde van de lateineus, verticale krimpscheuren in de lateineus en in het beton dat doorloopt in het metselwerk, etc. Deze vaststellingen werden verricht op plaatsen die geen oorzakelijk verband tonen met de dorpels of plaatsen van zon-newering.

Daarenboven, waar Nebest erkent dat er betonrot is met afbrokkelend beton, alsmede chloride-indringing, brengt Nebest echter geen enkele herstelmaatregel aan om het reeds afbrokkelend beton te herstellen, daar zij enkel spreekt over herstel van de voegen en het bewerken van het beton met een coating en eventueel kathonisatie om verdere wapeningafname te stoppen.
Ook brengt Nebest geen herstelmaatregel aan voor deze wapening die reeds aangetast is door corrosie ten gevolge van de chloride-indringing.
Daarbij stelt Nebest zelf voorop dat een jaarlijkse controle verder noodzakelijk zal zijn om de verdere schade na te gaan, hetgeen een erkenning inhoudt dat de door haar aangebrachte herstelwijze niet de structurele problemen wegneemt.

Een aanstelling van een deskundige om de aanpak van de gevel-problematiek zoals voorgestaan door het studiebureau Nebest te onderzoeken en gemotiveerd te adviseren of met deze aanpak de bestaande gevelproblematiek op een technisch verantwoorde wijze kan worden aangepakt, wordt, mede gelet op de bovenstaande vaststellingen, niet nuttig geacht.

Rekening houdende met al deze elementen heeft de eerste rechter terecht geoordeeld dat de herstelwijze, zoals vooropgesteld door de firma Nebest, niet kan weerhouden worden als structurele aanpak van de problematiek.

2.6.4.
De eerste rechter besloot tot de uitvoering van de werken zoals vooropgesteld door Ir.arch. Deconinck.

De rechtbank werd gevat op grond van artikel 577-9 §4 lid 1 B.W. om de beslissing te nemen waarover binnen de algemene vergadering geen vereiste eensgezindheid bestaat.
In casu werd de eerste rechter gevat door huidig geïntimeerden naar aanleiding van het gebrek aan vereiste meerderheid op de algemene vergadering dd. 19 november 2013 om de werken uit te voeren con-form het plan van Ir. Arch. Deconinck.

De rechtbank is dan ook enkel gevat om te oordelen over de vraag of de werken volgens het plan van Ir.Arch. Deconinck dienen uitgevoerd te worden.

(Eiseres) en (vijfde en zesde verweerders) brengen geen elementen aan waaruit moet blijken dat de herstelmaatregelen zoals vooropge-steld door Ir.Arch. Deconinck niet zullen leiden tot een adequate aanpak van de problemen.

(Eiseres) en (vijfde en zesde verweerders) stellen enkel dat deze overdreven zijn en vorderen de aanstelling van een gerechtsdes-kundige teneinde advies te geven over de technische oorzaak, her-stelwijze, duur en -kostprijs van de vochtproblemen in de door partijen aan te wijzen appartementen residentie Zeewind.

Er dient vastgesteld dat de algemene vergadering reeds besloten heeft om drie technici aan te stellen.
Waar de rechtbank zich hier de beoordeling door de algemene ver-gadering op zich neemt, vraagt (eiseres) eigenlijk aan de algemene vergadering om een vierde technicus aan te stellen.

Er dient vastgesteld dat ABG betonconsultants en Ir.Arch. Deconinck concreet aangeven waarom alle voorgestelde maatregelen noodza-kelijk zijn volgens hen door deze in direct verband te brengen met de schade die door alle technici, ook Nebest, werd vastgesteld.

Er dient tevens vastgesteld dat tijdens de loop van de procedure voor de eerste rechter (eiseres) en (vijfde en zesde verweerders) de mogelijkheid hebben gehad om aan te tonen dat de conclusies van Ir.Arch. Deconinck niet correct zijn.
(Eiseres) en (vijfde en zesde verweerders) hebben steeds verwezen naar het verslag van Nebest, welke tevens op verzoek van de alge-mene vergadering werd opgesteld.
Evenwel kan het verslag van Nebest niet aanzien worden als begin van bewijs dat de waarde van het verslag van lr.Arch. Deconinck in twijfel brengt en dienvolgens de aanstelling van een deskundige noodzakelijk is. Brevitatis causa wordt verwezen naar punt 2.6.3.
Het verslag Nebest toont niet aan waarom de conclusies van Ir.Arch. Deconinck onjuist zouden zijn en is onvolledig waar zij geen her-stelmaatregelen aanbrengt voor de reeds aangetaste beton en wa-pening.

Bij gebrek aan concrete elementen op grond waarvan de vaststellingen van Ir.Arch. Deconinck betwijfeld kunnen worden, is de aanstelling van een deskundige met oog op het bekomen van een vierde verslag niet opportuun.

De rechtbank bevestigt dan ook de beoordeling van de eerste rechter dat de werken dienen uitgevoerd te worden zoals vooropgesteld door Ir.Arch. Deconinck."

 

Grieven

1.1. Ingevolge artikel 577-7§1.1°,b, van het Burgerlijk Wetboek beslist de algemene vergadering bij meerderheid van drie vierden van de stemmen over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen.

Overeenkomstig artikel 577-8§4.4° van het Burgerlijk Wetboek heeft de syndicus, ongeacht de bevoegdheid hem door het reglement van mede-eigendom toegekend, tot opdracht alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen.

1.2. Artikel 577-7§1.2°, c, van het Burgerlijk Wetboek preciseert dat de algemene vergadering bij vier vijfden van de stemmen beslist over de heropbouw van het onroerend goed of de herschikking van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging.

1.3. Overeenkomstig artikel 577-6§8, eerste lid, van het Burger-lijk Wetboek worden de beslissingen van de algemene vergadering genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of verte-genwoordigd zijn, wanneer de wet geen gekwalificeerde meerderheid vereist.

1.4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerder-heid niet wordt gehaald, kan iedere mede-eigenaar op grond van ar-tikel 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeen-schappelijke delen.

Een herstelling aan een appartementsgebouw is dringend en noodzakelijk wanneer de gebrekkige toestand van een gemeen-schappelijke zaak of installatie van die aard is dat ze schade berok-kent of kan berokkenen aan andere onderdelen van het gebouw, zelfs private appartementen en ruimten.

Hoewel de bodemrechter in feite oordeelt welke werken als drin-gend en noodzakelijk kunnen worden beschouwd, toetst het Hof van Cassatie niettemin of de rechter uit de door hem vastgestelde feiten wettig heeft kunnen afleiden dat hij op grond van artikel 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek de toestemming kon verlenen wanneer in de algemene vergadering niet de vereiste meerderheid wordt gehaald om bepaalde werken aan de gemeenschappelijke delen uit te voeren en of zijn rechtsmacht om de vereiste toestemming in de plaats van de algemene vergadering te verlenen op grond van de door hem vastgestelde feiten naar recht kan worden verantwoord.

2. De eerste rechter zegde voor recht dat aan de residentie Zee-wind "dringende en noodzakelijke werken" moeten worden uitgevoerd, te weten "het herstel van de gevel zoals beschreven door architect Deconinck in zijn verslag van 11 juli 2013" (vonnis 29.04.2014, p. 10).

Eiseres betwistte in conclusie het "dringend" karakter van de voornoemde herstellingswerken. Zij voerde daartoe meer bepaald aan dat de gevelrenovatie zoals beschreven in het verslag van 11 juli 2013, "niet dringend" is, vermits:

- architect Deconinck het enkel nodig acht dat voormelde werken "binnen een drietal jaar bezig zijn";
- de syndicus passend heeft gehandeld om actueel gevaar voor vallende brokstukken te ondervangen (conclusie eiseres neerge-legd op 12.12.2014, p. 23).

Eerste onderdeel

3. Na vooreerst te hebben vastgesteld dat er tussen partijen geen betwisting bestaat dat er zich betonrot en vochtindringing voordoet met schade aan bepaalde privatieven tot gevolg en dat deze twee problemen dienen te worden aangepakt (1), dat alle door de algemene vergadering aangestelde technici besluiten tot wapeningscorrosie en vocht (chloride) indringing (2), dat de werken aan de gevel dan ook noodzakelijk zijn en een langer uitstel van de werken zal zorgen voor een toename van de schade (3) (bestreden vonnis p. 9-10, nr. 2.2), stellen de appelrechters vervolgens in feite vast:

- dat hoewel de werken dringend zijn in de zin dat elk verder uitstel van werken de schade aan de privatieven en aan de gemene delen zal vergroten, er geen sprake is van acute dringendheid;
- dat de dringendheid niet van die aard is dat een uitstel in uitvoering van de werken in afwachting van de principieel vereiste toe-stemming van de algemene vergadering leidt tot een dermate toename van schade of verzwaring van de risico's voor de private eigenaar dat het nadeel voor de private eigenaar boven het inspraakrecht van de algemene vergadering gaat gelden;
- dat zelfs ir. Deconinck in zijn brief van 30 januari 2014 stelt: "als ik heb gesproken over 2 à 3 jaar, wil dit zeggen dat ik het nodig acht om minstens binnen 3 jaar bezig te zijn met renovatiewerken";
- dat eerste t.e.m. vierde verweerders geen bewijs voorleggen dat de schade in korte tijd sterk toeneemt zodat het bekomen van de toestemming tot uitvoering van de werken via de algemene vergadering of gerechtelijke beslissing niet kan afgewacht worden;
- dat eerste t.e.m. tweede verweerders reeds kennis hebben van de problemen in 2010 en pas in 2013 de gerechtelijke procedure hebben aangevat op grond van artikel 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek in plaats van de syndicus aan te spreken op grond van artikel 577-8§4.4° van het Burgerlijk Wetboek;
- dat de oorzaak van de noodzaak aan werken geen plots of voor-bijgaand gegeven maar een structureel probleem is daar het op lange termijn de structuur van het gebouw kan / zal aantasten en zich enkel zal uitbreiden (bestreden vonnis p. 11-12, nr. 2.3.1).

De appelrechters stelden aldus vast dat er geen sprake is van acute dringendheid (1), uitstel in de uitvoering der werken niet leidt tot een dermate toename van schade of verzwaring van risico's dat het nadeel van de private eigenaar boven het inspraakrecht van de algemene vergoeding gaat gelden (2), het volstaat binnen de 3 jaar "bezig" te zijn met renovatiewerken (3), geen bewijs voorligt dat de schade in korte tijd sterk toeneemt (4), eerste t.e.m. vierde verweer-ders reeds kennis hebben van de problemen sedert 2010 maar hebben nagelaten de syndicus aan te spreken op grond van artikel 577-8§4.4° van het Burgerlijk Wetboek (5) en het probleem enkel van die aard is dat het op lange termijn de structuur van het gebouw kan / zal aantasten en zich zal uitbreiden (6).

Op grond van voormelde vaststellingen konden de appelrechters niet naar recht oordelen dat eerste en tweede verweerders terecht aan de eerste rechter de vraag hebben voorgelegd conform artikel 577-9§4, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek teneinde te horen zeggen voor recht welke werken er nu dienen te worden uitgevoerd. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan een mede-eigenaar aan de rechter immers enkel de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de ge-meenschappelijke delen.

Werken die, zoals vastgesteld door de appelrechters, niet acuut dringend zijn (1), waarvan het uitstel bovendien niet van aard is af-breuk te doen aan het inspraakrecht van de algemene vergadering (2), waarvan het tevens volstaat om er binnen 3 jaar mee "bezig" te zijn (3) vormen kennelijk geen dringende en noodzakelijke werken temeer daar, zoals eveneens vastgesteld door de appelrechters, het een structureel probleem betreft dat enkel op lange termijn de structuur van het gebouw kan of zal aantasten en zal uitbreiden (4) en er, zoals uitdrukkelijk beslist door de appelrechters, geen bewijs voorligt dat de schade in korte tijd zal toenemen in die zin dat het bekomen van de toestemming tot uitvoering van de werken via de algemene ver-gadering niet zou kunnen worden afgewacht (5).

Bewijst de mede-eigenaar niet dat de schade van die aard is dat de toestemming tot uitvoering van de werken via de algemene vergadering niet kan worden afgewacht, dan kan hij de rechter niet op grond van artikel 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek de toestemming vragen om die werken zelfstandig op kosten van de vereniging uit te voeren en kan de rechter niet in de plaats van de algemene vergadering de toelating voor de uitvoering van die werken verlenen. Werken waarvoor de toestemming door de algemene vergadering kan worden afgewacht, zijn immers geen dringende en noodzakelijke werken in de zin van artikel 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek.

De voormelde feitelijke vaststellingen van de appelrechters vol-staan dan ook niet om daaruit in rechte af te leiden dat de litigieuze renovatiewerken als dringende en noodzakelijke werken dienen te worden beschouwd. Door niettemin te beslissen dat eerste en tweede verweerders terecht de vraag hebben voorgelegd conform artikel 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek teneinde te horen zeggen voor recht welke werken er nu dienen uitgevoerd te worden en door, met bevestiging van het vonnis van de eerste rechter, te zeggen voor recht dat aan de residentie Zeewind "dringende en noodzakelijke" werken moeten worden uitgevoerd, te weten het herstel van de gevel zoals beschreven door architect Deconinck in zijn verslag van 11 juli 2013 en te zeggen voor recht dat eerste en tweede verweerders, indien eiseres niet binnen de bij het vonnis van de eerste rechter gestelde termijn het nodige gedaan heeft, zelf het nodige doen in naam en voor rekening van eiseres en op haar kosten, schenden de appelrechters:

- de artikelen 577-7§1.1° b, 577-8§4.4° en 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek in zoverre de appelrechters van oordeel waren dat de vraag tot uitvoering van werken aan de algemene vergadering van eiseres werd voorgelegd op grond van artikel 577-7§1.1°, b van het Burgerlijk Wetboek;
- de artikelen 577-7§1.2°.c, 577-8§4.4° en 577-9§4, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek in zoverre de appelrechters van oordeel waren dat de vraag tot uitvoering van werken aan de algemene vergadering van eiseres werd voorgelegd bij toepassing van artikel 577-7§1.2°c van het Burgerlijk Wetboek.

Tweede onderdeel

4. Uit de wettelijke bepalingen, opgesomd in de beschouwingen sub 1.1 t.e.m. 1.4, die hier integraal en uitdrukkelijk hernomen dienen te worden aanzien, gelezen in hun onderlinge samenhang, volgt dat wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald voor de uitvoering van de werken, bedoeld in artikel 577-7§1.1°b of 2° c van het Burgerlijk Wetboek, iedere mede-eigenaar de rechter de toestemming kan vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.

Het louter feit dat in de algemene vergadering niet de vereiste meerderheid wordt gehaald voor de werken, bedoeld in de artikelen 577-7§1.1° b of 2° c van het Burgerlijk Wetboek, volstaat bijgevolg niet opdat iedere mede-eigenaar op grond van artikel 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek de toestemming aan de rechter kan vragen om die werken zelfstandig op kosten van de vereniging uit te voeren aan de gemeenschappelijke delen. Daartoe is bovendien vereist dat die werken dringend en noodzakelijk moeten worden uitgevoerd aan de gemeenschappelijke delen.

Zelfs indien de onenigheid tussen mede-eigenaars leidt tot een impasse, kan de rechtbank op grond van artikel 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek geen toestemming verlenen om de werken bedoeld in artikel 577-7§1.1° b of 2° c van het Burgerlijk Wetboek uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten wanneer die werken niet dringend en noodzakelijk zijn.

5. De appelrechters stelden vast dat in het kader van de uitvoe-ring van de werken door de (bijzondere) algemene vergaderingen van eiseres volgende beslissingen werden genomen:

- op 11.02.2012: aanstelling ABG betonconsultants om advies te geven
- op 15.06.2013: aanstelling Ir. Deconinck om advies te geven
- op 19.10.2013: geen meerderheid om de werken zoals voorgesteld door Ir. Deconinck uit te voeren
- op 18.01.2014: geen meerderheid om de werken zoals voorgesteld door Ir. Deconinck uit te voeren en aanstelling van firma Nebest om advies te geven
- op 11.03.2014: kleine meerderheid om de werken uit te voeren volgens verslag van Nebest en ontslag van Ir. Deconinck (bestre-den vonnis p. 13; het bestreden vonnis vermeldt als laatste datum 11.03.2014 maar bedoelt 15.03.2014).

De appelrechters stelden vervolgens vast:

- dat geen van voormelde beslissingen voldoet aan artikel 577-7§1.1° b van het Burgerlijk Wetboek, zodat eerste en tweede verweerders terecht de vraag hebben voorgelegd conform artikel 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek aan de eerste rechter teneinde te horen zeggen voor recht welke werken er nu dienen uitgevoerd te worden;
- dat de onenigheid tussen de mede-eigenaars uiteraard niet kan leiden tot een impasse en de wetgever in dat geval heeft voorzien dat de rechtbank tussenkomt;
- dat bij gebrek aan geldige beslissing van de algemene vergadering de rechtbank, die gevat is op grond van artikel 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek uitspraak dient te doen over de uit te voeren werken (bestreden vonnis p. 13).

Het louter feit dat de voormelde beslissingen niet zouden voldoen aan artikel 577-7§1.1° b van het Burgerlijk Wetboek of dat de onenigheid tussen de mede-eigenaars niet kan leiden tot een impasse, volstaat niet opdat de rechtbank op grond van artikel 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek uitspraak vermag te doen over werken aan de gemeenschappelijke delen.

De rechtbank kan, in voormelde gevallen, op grond van artikel 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek enkel toestemming verlenen om werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke delen op voorwaarde dat die werken dringend en noodzakelijk zijn, hetgeen door de appelrechters niet naar recht kan worden afgeleid uit het feit dat de voormelde beslissingen niet zouden voldoen aan artikel 577-7§1.1° b van het Burgerlijk Wetboek, noch uit de impasse ontstaan ingevolge de onenigheid tussen de mede-eigenaars.

Door niettemin op die gronden te oordelen dat eerste en tweede verweerders terecht de vraag hebben voorgelegd conform artikel 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek en dat de rechtbank op die grond uitspraak dient te doen over de uit te voeren werken, schenden de appelrechters de artikelen 577-7§1.1° b, 577-8§4.4° en 577-9§4, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek.

In zoverre de appelrechters van oordeel waren dat de vraag tot uitvoering van werken aan de algemene vergadering van eiseres werd voorgelegd bij toepassing van artikel 577-7§1.2° c van het Burgerlijk Wetboek, hebben zij, door op voormelde gronden de uitvoering van de litigieuze werken toe te staan, tevens voormeld artikel 577-7§1.2° c van het Burgerlijk Wetboek geschonden.

Derde onderdeel

6.1. Luidens artikel 149 van de Grondwet moet de rechter zijn be-slissing regelmatig met redenen omkleden, hetgeen ondermeer inhoudt dat zijn beslissing niet op dubbelzinnige redenen gegrond mag zijn.

Een rechterlijke beslissing is dubbelzinnig gemotiveerd wanneer de redengeving op verschillende wijzen kan worden uitgelegd en in minstens één van die uitleggingen wettig is en in minstens één uitlegging niet.

6.2. De appelrechters stelden vooreerst vast dat eerste en tweede verweerders reeds kennis hadden van de problemen in 2010 en pas in 2013 de gerechtelijke procedure hebben aangevat tot het bekomen van de toestemming tot uitvoering van de volledige reno-vatiewerken op grond van artikel 577-9§4, eerste lid, van het Burger-lijk Wetboek "in de plaats van de syndicus aan te spreken op grond van artikel 577-8§4.4° van het Burgerlijk Wetboek" (bestreden vonnis p. 12).

De appelrechters gingen er aldus van uit dat de syndicus op grond van artikel 577-8§4.4° van het Burgerlijk Wetboek bevoegd was om te beslissen over de uitvoering van de renovatiewerken vermits het anders uiteraard geen zin had eerste en tweede verweerders te verwijten de syndicus daartoe niet te hebben aangesproken op grond van artikel 577-8§4.4° van het Burgerlijk Wetboek.

De appelrechters oordelen echter ook dat de uitvoering van de werken de toestemming vereist van de algemene vergadering en "niet louter (kan) op initiatief van de syndicus, ook niet op vraag van een individuele mede-eigenaar" (bestreden vonnis p. 12).

De appelrechters gaan er volgens die tweede redengeving van uit dat de syndicus niet bevoegd was op grond van artikel 577-8§4.4° van het Burgerlijk Wetboek om het initiatief te nemen tot uitvoering van de renovatiewerken.

Het bestreden vonnis is aldus dubbelzinnig gemotiveerd vermits:

- de appelrechters volgens de eerste redengeving aan eerste en tweede verweerders verwijten de syndicus niet te hebben aange-sproken op grond van artikel 577-8§4.4° van het Burgerlijk Wet-boek, er aldus van uitgaande dat de syndicus op grond van dit ar-tikel bevoegd was om te beslissen over de uitvoering van de re-novatiewerken;
- de appelrechters volgens de tweede redengeving oordelen dat de syndicus niet het initiatief kon nemen om de werken uit te voeren overeenkomstig artikel 577-8§4.4° van het Burgerlijk Wetboek.

Het bestreden vonnis is bovendien in de eerste redengeving niet naar recht verantwoord.

6.3. Luidens artikel 577-7§1.1° b van het Burgerlijk Wetboek be-slist de algemene vergadering immers bij meerderheid van drie vierden van de stemmen over de werken betreffende de gemeen-schappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen.

Over bewarende maatregelen en daden van voorlopig beheer, waarover de syndicus zelf kan beslissen ingevolge artikel 577-8§4.4° van het Burgerlijk Wetboek, dient de algemene vergadering bijgevolg niet te stemmen met een versterkte meerderheid van drie vierden en kan zij, overeenkomstig artikel 577-6§8 van het Burgerlijk Wetboek, beslissen met volstrekte meerderheid.

Wanneer de syndicus op grond van artikel 577-8§4.4° van het Burgerlijk Wetboek bevoegd is om het initiatief te nemen tot uitvoering van de litigieuze renovatiewerken, standpunt waarvan de appel-rechters uitgaan in de eerste redengeving, dan diende de algemene vergadering bijgevolg niet bij een meerderheid van drie vierden over die werken te beslissen en volstond een beslissing met een volstrekte meerderheid van stemmen.

In de eerste redengeving kon het bestreden vonnis bijgevolg niet naar recht oordelen dat de beslissing van de algemene vergadering van 15 maart 2014, waarbij met een kleine meerderheid werd besloten om de werken uit te voeren volgens het verslag van Nebest en tot ontslag van ir. Deconinck, geen bindend karakter heeft ten aanzien van de mede-eigenaars op grond dat conform artikel 577-7§1.1° b van het Burgerlijk Wetboek de beslissing tot uitvoering van werken dient te worden genomen met drie vierden van de stemmen terwijl de beslissing van de vergadering van 15 maart 2014 niet met deze meerderheid werd genomen (bestreden vonnis p. 13, nr. 2.4).

Indien, zoals door de appelrechters aangenomen in de eerste re-dengeving, eerste en tweede verweerders de syndicus hadden kunnen aanspreken tot uitvoering van de renovatiewerken op grond van artikel 577-8§4.4° van het Burgerlijk Wetboek en de syndicus aldus bevoegd was om over die werken te beslissen, dan was er geen versterkte meerderheid van drie vierden bij de stemming in de algemene vergadering vereist en volstond een volstrekte meerderheid.

Door niettemin te oordelen dat de beslissing van de algemene vergadering van 15 maart 2014 geen bindend karakter heeft ten aanzien van de mede-eigenaars omdat die beslissing niet werd ge-nomen met drie vierden van de stemmen en door op die grond te beslissen dat de rechtbank aldus zelf uitspraak dient te doen over de uit te voeren werken op grond van artikel 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, schenden de appelrechters, in de eerste reden-geving van het bestreden vonnis, de artikelen 577-6§8, 577-7§1.1°, 577-8§4.4° en 577-9§4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek.

De appelrechters hebben, ingevolge de dubbelzinnige motivering van het bestreden vonnis, tevens artikel 149 van de Grondwet geschonden.

TOELICHTING

Wat betreft het eerste onderdeel

1. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeen-schappelijke gedeelten (art. 577-9§4, eerste lid, B.W.; N. Bernard, Le régime des travaux dans les parties privatives et communes du bien détenu en copropriété, in "La copropriété par appartements", P. Lecocq, G. Benoit en G. Rommel (eds.), Bruxelles, La Charte, p. 11-18, nrs. 32-49).

Een herstelling aan het appartementsgebouw is dringend en noodzakelijk wanneer de gebrekkige toestand van een gemeen-schappelijke zaak of installatie van die aard is dat ze schade berok-kent of kan berokkenen aan andere onderdelen van het gebouw, zelfs private appartementen en ruimten (S. Snaet en M.-A. Vreven, Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen, in "Appartementsrecht I Stand van zaken en topics", N. Carette (ed.), Antwerpen, Intersentia, 2013, (p. 149), p. 180, nr. 74).

Uw Hof is bevoegd om te toetsen of de op soevereine wijze door de bodemrechter vastgestelde feiten volstaan om de gevolgen die hij daaruit in rechte afleidt wettig te verantwoorden (vgl. J. van Meerbeeck, Le controle de la Cour de cassation sur la qualification de la faute en matière aquilienne: trente ans après (noot Cass. 19 mei 2005), R.C.J.B. 2008, (372), p. 387, nr. 23 en p. 392, nr. 32).

De bodemrechter verantwoordt zijn beslissing niet naar recht wanneer hij het dringend en noodzakelijk karakter afleidt uit feitelijke elementen die daarmee geen verband houden dan wel op grond daarvan onmogelijk te verantwoorden zijn.

In casu stelden de appelrechters ondermeer vast:

- dat er geen sprake is van acute dringendheid;
- dat de dringendheid niet van die aard is, dat een uitstel in uitvoe-ring van de werken in afwachting van de principieel vereiste toe-stemming van de algemene vergadering leidt tot een dermate toename van de schade of verzwaring van de risico's dat het na-deel voor de private eigenaar boven het inspraakrecht van de al-gemene vergadering gaat gelden;
- dat het volstaat dat de werken binnen 3 jaar "bezig" zijn;
- dat geen bewijs voorligt dat de schade in korte tijd sterk toeneemt zodat het bekomen van de toestemming tot uitvoering van de werken via de algemene vergadering niet kan worden afgewacht.

De aldus vastgestelde omstandigheden, die inhouden dat de werken niet dringend noodzakelijk zijn, volstaan niet om daaruit in rechte af te leiden dat die werken dringend en noodzakelijk zouden zijn. Deze feitelijke vaststellingen kunnen de beslissing van de appelrechters onmogelijk verantwoorden.

Wat betreft het derde onderdeel

2. Luidens artikel 577-7§1.1° b van het Burgerlijk Wetboek beslist de algemene vergadering bij meerderheid van drie vierden van de stemmen over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen.

Over de bewarende maatregelen en daden van voorlopig beheer, waarover de syndicus zelf kan beslissen ingevolge artikel 577-8§4.4° van het Burgerlijk Wetboek, dient de algemene vergadering bijgevolg niet te stemmen met een versterkte meerderheid van drie vierden en kan zij, overeenkomstig artikel 577-6§8 van het Burgerlijk Wetboek, beslissen met een volstrekte meerderheid (R.Timmermans, Handboek Appartementsrecht, Mechelen, Wolters, Kluwer, 2010, p. 476, nr. 583; S. Snaet en M.-A. Vreven, o.c., p. 176, nr. 64).

De dringende en noodzakelijke werken, waarvoor de mede-eigenaar aan de rechter toestemming kan vragen bij blokkering van de algemene vergadering, zijn precies die werken welke door de wetgever aan de syndicus werden toevertrouwd door hem bevoegd te maken voor alle bewarende maatregelen en daden van voorlopig beheer (art. 577-8§4.4° B.W.); (over deze problematiek: N. Bernard, o.c., p. 14, nr. 43).

BIJ DEZE BESCHOUWINGEN,

Besluit voor eiseres ondergetekende advocaat bij het Hof van Cassatie dat het U behage, Hooggeachte Dames en Heren, het be-streden vonnis te vernietigen en partijen naar een andere rechtbank van eerste aanleg te verwijzen, kosten als naar recht.

Brussel, 17 juli 2015.

C.15.0309.N
Conclusie van advocaat-generaal Vandewal:

Situering en procedurevoorgaanden

1. Volgens de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat verweerders eigenaars zijn van één of meerdere appartementen in het appartementsgebouw Residentie Zeewind, gelegen te O. Volgens eiseres zou er zich in minstens vijf van de vierentwintig appartementen vochtschade voordoen en zou op een aantal plaatsen aan de voorgevels betonrot zijn vastgesteld in de neus van de lateibalken.

Op de buitengewone algemene vergadering van 11 februari 2012 werd opdracht gegeven aan de firma ABG Betonconsultants om een vooronderzoek uit te voeren van het beton en het metselwerk van alle verdiepingen. Het verslag van deze firma werd op 17 december 2012 aan eiseres overgemaakt.

Tijdens de buitengewone algemene vergadering van 15 juni 2013 werd besloten om ir. Deconinck aan te stellen om de staat van het gebouw te evalueren aan de hand van het verslag van de firma ABG Betonconsultants. Het verslag van ir. Deconinck werd op 11 juli 2013 aan eiseres overgemaakt en op 31 augustus 2013 gaf ir. Deconinck nog een bijkomend advies.

Op de buitengewone algemene vergadering van 19 oktober 2013 werd geen vereiste meerderheid bekomen tot renovatie volgens het verslag van ir. Deconinck.

Op de buitengewone algemene vergadering van 18 januari 2014 werd opnieuw niet de vereiste meerderheid gehaald voor de uitvoering van de werken conform het verslag van ir. Deconinck, maar werd er besloten een derde technische studie te bestellen bij de firma Nebest. Het verslag van deze firma werd op 7 maart 2014 aan eiseres overgemaakt.

Op de buitengewone algemene vergadering van 15 maart 2014 werd met een kleine meerderheid beslist om tot renovatie over te gaan volgens het verslag van de firma Nebest.

2. Op 27 november 2013 dagvaardden eerste en tweede verweerders eiseres voor de vrederechter van het kanton Veurne-Nieuwpoort (zetel Veurne) teneinde voor recht te horen zeggen dat aan de residentie Zeewind dringende en noodzakelijke werken moesten worden uitgevoerd, namelijk het herstellen van de gevel zoals beschreven door ir. Deconinck in zijn verslag van 11 juli 2013, en zo de werken niet binnen een termijn van één maand na de betekening van het vonnis zouden zijn aangevat, eerste en tweede verweerders te machtigen om dat werk zelfstandig uit te voeren en de kosten, wat de gemeenschappelijke delen betreft, te verhalen op eiseres of iedere mede-eigenaar voor zijn aandeel op eenvoudige voorlegging van de facturen.

3. Op 17 maart 2014 stelde eiseres een tegenvordering in om, in zoverre het dringend en noodzakelijk karakter van de noodzaak tot gevelrenovatie wordt weerhouden, vast te stellen dat de Algemene Vergadering van eiseres op de buitengewone algemene vergadering van 15 maart 2014 geldig heeft beslist met een volstrekte meerderheid tot renovatie volgens de visie van de firma Nebest.

Vijfde en zesde verweerders kwamen vrijwillig in de procedure tussen. Zij vroegen eveneens de vordering van eerste en tweede verweerders of te wijzen.

4. Bij vonnis van 29 april 2014 verklaarde de vrederechter van het kanton Veurne-Nieuwpoort (zetel Veurne) de vordering van eerste en tweede verweerders toelaatbaar en gegrond.

De tegenvordering van eiseres werd toelaatbaar, maar ongegrond verklaard.

De beslissing van de buitengewone algemene vergadering van 18 januari 2014 genomen onder item 7 werd nietig verklaard. De vrederechter oordeelde verder dat aan de residentie Zeewind dringende en noodzakelijke werken moesten worden uitgevoerd, te weten het herstel van de gevel zoals beschreven door ir. Deconinck in zijn verslag van 11 juli 2013, en bepaalde de uitvoeringsmodaliteiten daarvan.

Hij zegde tevens voor recht dat eerste en tweede verweerders, indien eiseres niet binnen de hiervoor gestelde termijnen het nodige gedaan heeft, zelf het nodige (kunnen) doen in naam en voor rekening van eiseres, waarbij de kosten dienen verhaald te worden op eiseres op eenvoudige voorlegging van de facturen.

5. Zowel eiseres als vijfde en zesde verweerders tekenden hoger beroep aan tegen dit vonnis bij de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Veurne.

6. Bij verzoekschrift van 17 september 2014 kwamen derde en vierde verweerders vrijwillig tussen in de procedure ter ondersteuning van de vordering van eerste en tweede verweerders.

7. De rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Veurne, verklaarde het hoger beroep van eiseres en vijfde en zesde verweerders bij het bestreden vonnis van 5 maart 2015 ontvankelijk, verbeterde een materiële vergissing in het beroepen vonnis en bevestigde dit vonnis in alle overige beoordelingen.

8. Het cassatieberoep van eiseres tegen dit vonnis maakt het voorwerp uit van huidige cassatieprocedure.

Het enig cassatiemiddel

9. In haar enig cassatiemiddel komt eiseres op tegen de beslissing van de appelrechters dat eerste en tweede verweerders aan de eerste rechter terecht de toestemming hebben gevraagd conform artikel 577-9, §4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek om zelfstandig op kosten van de vereniging de dringende en noodzakelijke werken uit te voeren zoals beschreven door ir. Deconinck in zijn verslag van 11 juli 2013.

10. In het eerste onderdeel voert eiseres aan dat de appelrechters uit de door hen gemaakte feitelijke vaststellingen niet wettig konden afleiden dat de litigieuze renovatiewerken als dringende en noodzakelijke werken in de zin van artikel 577-9, §4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek moesten worden beschouwd.
(...)

Bespreking van het eerste onderdeel van het enig cassatiemiddel

13. Artikel 577-9, §4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming kan vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.

14. Voor de toepassing van die bepaling is vereist dat het gaat om dringende en noodzakelijke werken. Als uitgangspunt geldt dat werken dringend en noodzakelijk zijn wanneer de gebrekkige toestand van een gemeenschappelijke zaak van aard is om schade te berokkenen aan andere onderdelen van het gebouw, zelfs privatieve delen, of een bedreiging vormt voor de veiligheid van de bewoners of de bezoekers.(1)

15. De rechter oordeelt in feite welke werken dringend en noodzakelijk zijn, bijvoorbeeld de herstelling van een lekkend dak, vochtbestrijdingswerken, de herstelling van een defecte liftinstallatie, de herstelling van een defect in de verwarmingsketel, de herstelling van borstweringen van het gebouw, ontstoppingswerken, enz.(2)

16. Voor andere werken, zoals investeringswerken, kan een mede-eigenaar de toestemming van de rechter niet vragen, tenzij die werken door omstandigheden dringend en noodzakelijk zijn geworden. Voorbeelden van dergelijke investeringswerken zijn: de vervanging van verouderde of versleten uitrustingen, de plaatsing of de vervanging van een lift, de modernisering van de verwarminsinstallatie, de vernieuwing van de gevelstenen, het plaatsen van een alarminstallatie, het schilderen van het trappenhuis of de gevels van het appartementsgebouw, enz.(3)

17. De mede-eigenaar die een vordering instelt op grond van artikel 577-9, §4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek moet kunnen aantonen dat in de algemene vergadering niet de vereiste meerderheid werd gehaald. Hieruit volgt reeds dat de algemene vergadering bevoegd is om te beslissen over de dringende en noodzakelijke werken die aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw moeten worden uitgevoerd.

18. Daarnaast is ook de syndicus bevoegd voor de dringende en noodzakelijke werken aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Krachtens artikel 577-8, §4, 4°, van het Burgerlijk Wetboek heeft de syndicus immers tot opdracht alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen. De bevoegdheid van de syndicus om alle bewarende maatregelen te treffen, houdt volgens de wetgever uiteraard ook de bevoegdheid in om werken uit te voeren die dringend nodig zijn voor het behoud van het gebouw of voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten.(4)

19. De reden waarom die bevoegdheid eveneens aan de syndicus werd toevertrouwd, is omdat de algemene vergadering geen permanent orgaan is en de werken dermate dringend kunnen zijn dat niet kan worden gewacht op een beslissing van de algemene vergadering.(5) Bijvoorbeeld: de eliminatie van giftige gassen die door de centrale verwarming verspreid worden, de vervanging van de waterleiding na een plotse leidingbreuk, het dichten van een lek in de gasleiding, de vervanging van het glas van de inkomdeur na glasbreuk, enz.(6) In geval van hoogdringendheid mag de syndicus aldus autonoom de nodige herstellingswerken aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw uitvoeren.(7)

20. De bevoegdheid van de syndicus om bij hoogdringendheid op te treden, sluit de principiële bevoegdheid van de algemene vergadering om over die werken te beslissen niet uit. Het gaat om concurrerende bevoegdheden: wanneer de syndicus niet optreedt, kan de algemene vergadering daarover nog steeds beslissen.(8)

21. Voor de toepassing van artikel 577-9, §4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek is niet vereist dat de werken "hoogdringend" zijn, maar volstaat het dat ze "dringend en noodzakelijk" zijn. Het gaat om werken die op korte termijn moeten worden uitgevoerd om te voorkomen dat er schade wordt berokkend aan andere onderdelen van het gebouw, zelfs privatieve delen, of om de veiligheid van de bewoners of de bezoekers te garanderen. De enkele vaststelling dat de werken niet hoogdringend zijn, sluit aldus niet uit dat de werken toch als dringend en noodzakelijk kunnen worden beschouwd in de zin van artikel 577-9, §4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, temeer daar voor de toepassing van die bepaling bijkomend is vereist dat met betrekking tot die werken vooraf een algemene vergadering werd bijeengeroepen.(9)

22. Gelet op het dringende karakter van de werken zal het doorgaans niet aangewezen zijn om te wachten tot de volgende periodiek vastgelegde algemene vergadering en zal de syndicus een buitengewone algemene vergadering bijeenroepen, tenzij de werken dermate dringend zijn dat niet kan worden gewacht op een beslissing van de algemene vergadering. In dat geval mag de syndicus optreden zonder voorafgaande beslissing van de algemene vergadering. Het recht tot bijeenroeping van een algemene vergadering wordt ook toegekend aan één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten (art. 577-6, §2, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek). De mede-eigenaars dienen daartoe een verzoek per aangetekende brief aan de syndicus te richten, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de algemene vergadering bijeenroept. Wanneer de syndicus aan dat verzoek geen gevolg geeft, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen (art. 577-6, §2, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek).

23. Wanneer met betrekking tot die werken een algemene vergadering werd bijeengeroepen, mag voor de toepassing van artikel 577-9, §4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek de vereiste meerderheid voor de uitvoering van de dringende en noodzakelijke werken niet zijn gehaald. De soort meerderheid die binnen die algemene vergadering moet worden gehaald, hangt af van de vraag of ook de syndicus bevoegd is voor die werken. In principe beslist de algemene vergadering over die werken met drie vierde meerderheid van de stemmen (art. 577-7, §1, 1°, b), van het Burgerlijk Wetboek), maar wanneer ook de syndicus bevoegd is om over die werken te beslissen, dus in geval van hoogdringendheid, kan de algemene vergadering daarover reeds beslissen bij een volstrekte meerderheid van de stemmen.(10) Wanneer die meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede-eigenaar op grond artikel 577-9, §4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging die werken uit te voeren.(11)

24. Zoals supra gesteld, oordeelt de rechter in feite welke werken als dringend en noodzakelijk in de zin van artikel 577-9, §4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek kunnen worden beschouwd. Uw Hof gaat enkel na of de rechter uit zijn vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of die op grond daarvan niet kunnen worden aangenomen.

25. De appelrechters stellen vast dat er tussen de partijen geen betwisting bestaat dat er zich betonrot en vochtindringing voordoet met schade aan bepaalde privatieven tot gevolg en dat deze twee problemen dienen te worden aangepakt; dat ABG in zijn verslag stelt dat de voegen van alle gevels sterk waterdoorlatend zijn, net als de bakstenen van de achtergevel, en dat er gevaar is voor vallende stenen en brokstukken; dat volgens het verslag van Ir. Deconinck er sprake is van chloride-aantasting met lokale putcorrosie van het wapeningsstaal door het zout dat via de barsten of via de spouwmuren in het beton dringt, alsmede door het vermoedelijk gebrek aan waterkering aan de voet van de parementmuur boven de lateineus en dat dit voor gevolg heeft dat de draagkracht van het beton bij trekbelasting vermindert en plaatselijk stabiliteitsproblemen met zich mee kan brengen; dat volgens het verslag van Nebest het risico op wapeningcorrosie door chloride-indringing, vooral aan de voorzijde van de lateineus, groot is; dat alle door de algemene vergadering rechtsgeldig aangestelde technici besluiten tot wapeningcorrosie en vocht (chloride) indringing; dat er in de drie verslagen sprake is van schade en nood aan herstelwerken, los van de wijze van herstel; dat een langer uitstel van de werken zal zorgen voor een toename van de schade.

26. Op grond van die vaststellingen vermochten de appelrechters naar mijn mening zonder de aangevoerde schending te oordelen dat de gebrekkige toestand van de gevel van aard is om schade te berokkenen aan andere onderdelen van het gebouw, zelfs privatieve delen, of een bedreiging vormt voor de veiligheid van de bewoners of bezoekers, en dat de herstellingswerken aan de gevel aldus dringend en noodzakelijk zijn in de zin van artikel 577-9, §4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek. De vaststelling van de appelrechters dat de werken geen acute dringendheid vertonen, doet daaraan naar mijn mening geen afbreuk.

27. Het onderdeel lijkt mij niet aangenomen te kunnen worden.
(...)
Conclusie:

33. Verwerping.
______________________________
(1) H. VANDENBERGHE en S. SNAET, Mede-eigendom in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Antwerpen, Story-Scienta, 1997, 246, nr. 103, 5; S. SNAET, "Het beheer van de vereniging van mede-eigenaars: de syndicus en de raad van beheer" in V. SAGAERT en G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, die Keure, 2008, 101; R. TIMMERMANS, "Toerekening aansprakelijkheid voor gebrekkige zaken aan een appartementsgebouw: niet noodzakelijk de fout van de syndicus", T. App. 2011, (3) 6; S. SNAET en M.-A. VREVEN, "Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen" in N. CARETTE (ed.), Appartementsrecht I: Stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013, 177, nr. 64.
(2) Verslag bij het ontwerp tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. Senaat, 1992-93, nr. 712-2, 136.
(3) Memorie van toelichting bij het wetsontwerp tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1756/1, 20-21; S. SNAET en M.-A. VREVEN, "Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen" in N. CARETTE (ed.), Appartementsrecht I: Stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013, 177.
(4) Memorie van toelichting bij het wetsontwerp tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1756/1, 25. Zie ook H. VANDENBERGHE en S. SNAET, Mede-eigendom in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Antwerpen, Story-Scientia, 1997, 245; N. BERNARD, "Le régime des travaux dans les parties privatives et communes du bien détenu en copropriété" in P. LECOCQ, G. BENOIT en G. ROMMEL (eds.), La copropriété par appartements, Brussel, La Charte, 2008, (1) 10, nr. 27; R. TIMMERMANS, "Toerekening aansprakelijkheid voor gebrekkige zaken aan een appartementsgebouw: niet noodzakelijk de fout van de syndicus", T. App. 2011, (3) 6; S. BOUFFLETTE, "Les travaux au sein d'immeubles en état de copropriété forcée" in P. LECOCQ (ed.), La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, Luik, Anthemis, 2012, 116; S. SNAET en M.-A. VREVEN, "Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen" in N. CARETTE (ed.), Appartementsrecht I: Stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013, 176, nr. 64.
(5) L. DETREMMERIE, "Le syndic de copropriété et conseil de gérance" in D. MERCKEN, P. DE PAGE, T. MERCKEN en I. DE STEFANI (eds.), La copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis, Brussel, Bruylant, 2005, 43; N. BERNARD, "Le régime des travaux dans les parties privatives et communes du bien détenu en copropriété" in P. LECOCQ, G. BENOIT en G. ROMMEL (eds.), La copropriété par appartements, Brussel, La Charte, 2008, (1) 10, nr. 26; S. BOUFFLETTE, "Les travaux au sein d'immeubles en état de copropriété forcée" in P. LECOCQ (ed.), La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, Luik, Anthemis, 2012, 116; R. TIMMERMANS, "Syndicus" in Onroerend goed in de praktijk 2015, afl. 275, XV.O-486. Zie ook in Frankrijk: M.-F. RITSCHY, "Travaux et copropriété", La Semaine Juridique 1988, nr. 3.4; M.-F. RITSCHY, "Travaux et copropriété", La Semaine Juridique 1989, nr. 3.4; E. KISCHINEWSKY-BROQUISSE, "L'urgence en copropriété", Gaz.Pal. 1994, 477.
(6) Voor meer voorbeelden zie R. TIMMERMANS, "Syndicus" in Onroerend goed in de praktijk 2015, afl. 275, XV.O-489-490.
(7) R. TIMMERMANS, "Syndicus" in Onroerend goed in de praktijk 2015, afl. 275, XV.O-459.
(8) Verslag bij het ontwerp tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. Senaat, 1992-93, nr. 712-2, 96; S. DUFRENE, "Approches théoriques et pratiques de la loi du 30 jui, 1994" in P. DE PAGE, P. DEHAN en R. DE VALKENEER (eds.), La pratique de la copropriété, Brussel, Bruylant, 1996, 185; S. BOUFFLETTE, "Les travaux au sein d'immeubles en état de copropriété forcée" in P. LECOCQ (ed.), La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, Luik, Anthemis, 2012, 116; R. TIMMERMANS, "Algemene vergadering van mede-eigenaars" in Onroerend goed in de praktijk 2015, afl. 275, XV.O-77
(9) Verslag bij het ontwerp tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. Senaat, 1992-93, nr. 712-2, 137; S. DUFRENE, "Approches théoriques et pratiques de la loi du 30 jui, 1994" in P. DE PAGE, P. DEHAN en R. DE VALKENEER (eds.), La pratique de la copropriété, Brussel, Bruylant, 1996, 40; N. BERNARD, "Le régime des travaux dans les parties privatives et communes du bien détenu en copropriété" in P. LECOCQ, G. BENOIT en G. ROMMEL (eds.), La copropriété par appartements, Brussel, La Charte, 2008, (1) 13, nr. 38; R. TIMMERMANS, "Algemene vergadering van mede-eigenaars" in Onroerend goed in de praktijk 2015, afl. 275, XV.O-234.
(10) Verslag bij het ontwerp tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. Senaat, 1992-93, nr. 712-2, 96; N. BERNARD, "Le régime des travaux dans les parties privatives et communes du bien détenu en copropriété" in P. LECOCQ, G. BENOIT en G. ROMMEL (eds.), La copropriété par appartements, Brussel, La Charte, 2008, (1) 11, nr. 30; S. SNAET en M.-A. VREVEN, "Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen" in N. CARETTE (ed.), Appartementsrecht I: Stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013, 176, nr. 64.
(11) Het betreft hier geen theoretische hypothese want niet zelden zal in de algemene vergadering de meerderheid van drie vierden van de stemmen niet worden gehaald (N. BERNARD, "Le régime des travaux dans les parties privatives et communes du bien détenu en copropriété" in P. LECOCQ, G. BENOIT en G. ROMMEL (eds.), La copropriété par appartements, Brussel, La Charte, 2008, (1) 12, nr. 36).
 

Noot: 

Dit vonnis werd aanghaald door A. Godefroid, Vergeetachtige appartementsmede-eigenaars letten best op voor korte verjaringstermijn, De juristenkrant, 311, 10 juni 2015, 16

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 10/09/2017 - 05:18
Laatst aangepast op: zo, 10/09/2017 - 05:18

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.