-A +A

Vordering mede-eigenaar tot herstel schade aan gemeenschappelijke delen

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
don, 12/05/2016
A.R.: 
C.15.0309.N

De procesbevoegdheid van de vereniging van mede-eigenaars is ingevolge artikel 577-9 § 1, tweede lid B.W. met betrekking tot de gemeenschappelijke delen "niet" exclusief. De betreffende wetsbepaling vermeldt uitdrukkelijk:

"heeft de vereniging van mede-eigenaars het recht om, al dun niet samen met één of meerdere mede-eigenaars op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen".

Ook artikel 577-9 § 1, laatste lid B.W. kent aan de individuele mede-eigenaar procesbevoegdheid toe betreffende zijn kavel.

Onder "kavel" moet niet alleen het gebouwd privatief gedeelte begrepen worden, maar ook het onverdeeld aandeel dat daaraan beantwoordt. Dit volgt duidelijk uit de tekst van artikel 577-3, eerste zin B.W"

Aldus kan elke mede-eigenaar die schade lijdt niet alleen een vordering instellen voor de schade die hij heeft geleden aan zijn private delen, maar tevens ter vergoeing van de volledige schade aan de gemene delen.

De vordering van huurders tot vergoeding en/of aanstelling van een deskundige gericht tegen de beweerde aansprakelijke voor waterschade in de kelders van een appartementsgebouw is ongegrond indien zij niet bewijzen dat zij op het ogenblik van het schadeverwekkende feit huurders waren van kelders of eigenaar van daar opgeslagen goederen.

Publicatie
tijdschrift: 
TBBR
Uitgever: 
Kluwer
Jaargang: 
2017/9
Pagina: 
517
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

( ... )

De antecedenten en de vorderingen

( ... )

2. In het bestreden vonnis van 28 maart 2013 besloot de eerste rechter tot de uitsluitende aansprakelijkheid van FABRICOM nv voor het schadegeval van 7 oktober 2009 en kwam aldus tot de hiernavolgende beslissingen:

► de vorderingen van BEST INVEST nv, M.V., F.M. en A.P. opzichtens MERGEN KABELWERKEN nv, MERGEN en IVERLEK werden ontvankelijk maar ongegrond verklaard; ► de vordering van A.P. opzichtens FABRICOM nv werd ontvankelijk maar ongegrond verklaard;

► de vorderingen van BEST INVEST nv, M.V. en F.M. opzichtens FABRICOM nv werden ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond verklaard;

F ABRICOM nv werd aldus veroordeeld tot het betalen:

■ aan BEST INVEST nv van een bedrag van € 11 848,24;

■ aan M.V. van een bedrag van€ 2 000,00;

■ aan F.M. van een bedrag van € 1 000,00;

telkens meer de vergoedende intresten aan de wettelijke intrestvoet vanaf 8 oktober 2009 tot 28 maart 2013 en de gerechtelijke intresten op het geheel vanaf 28 maart 2013 tot de dag der algehele betaling.

► de vorderingen in vrijwaring van MERGEN en IVERLEK werden zonder voorwerp verklaard;

► BEST INVEST nv werd verwezen in de kosten van het geding van MERGEN KABELWERKEN nv, MERGEN en IVERLEK;

► FABRICOM nv werd verwezen in de kosten van het geding van BEST INVEST nv, M.V. en F.M.;

► A.P. en F ABRICOM nv werden beiden verwezen in hun eigen kosten van het geding.

3. Op 5 augustus 2013 stelde F ABRICOM hoger beroep in tegen BEST INVEST nv, M.V., F.M., MERGEN en IVERLEK. MERGEN KABELWERKEN nv en A.P. zijn geen partijen meer in hoger beroep.

( ... )

Beoordeling

( ... )

2. MERGEN, IVERLEK en FABRICOM nv laten gelden dat de vordering van BEST INVEST nv onontvankelijk is, vermits zij niet over het vereiste belang en de vereiste hoedanigheid zou beschikken. MERGEN en IVERLEK roepen dit argument ook in ten aanzien van M.V. en F.M.

BEST INVEST nv, M.V. en F.M., die beweren schade te hebben geleden ten gevolge van door MERGEN, IVERLEK en F ABRICOM nv beweerdelijk begane fouten, hebben hoedanigheid en belang om hun vordering in te stellen, ook al wordt dit recht betwist. Het onderzoek naar het bestaan of de draagwijdte van het subjectiefrecht dat door deze procespartijen wordt ingeroepen, betreft niet de toelaatbaarheid/ ontvankelijkheid maar de gegrondheid.

De eerste rechter verklaarde de vorderingen van BEST INVEST nv, M.V. en F.M. dan ook terecht ontvankelijk.

3. BEST INVEST nv beschikt inderdaad niet over het uitsluitende eigendomsrecht over het appartementsgebouw, gelegen te Herselt, Dorp 123.

Dit gebouw behoort immers deels in mede-eigendom toe aan ING nv, die in 2001 (toen nog Bank Brussel Lambert nv) het gelijkvloers en de parking vóór het gebouw aankocht van BEST INVEST nv.

Dat er naast ING nv geen andere mede-eigenaars zijn, staaft BEST INVEST nv op afdoende wijze aan de hand van het aanslagbiljet inzake onroerende voorheffing voor het aanslagjaar 2013, waaruit blijkt dat BEST INVEST nv in haar hoedanigheid van "VE" (volle eigenaar) belast werd voor alle appartementen in het gebouw en door middel van het verzekeringsdocument van 12 oktober 2009, waaruit blijkt dat BEST INVEST nv in haar hoedanigheid van eigenaar sedert 2002 een brandverzekering afsloot voor het volledige appartementsgebouw.

Voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw maken ING nv en BEST INVEST nv bijgevolg deel uit van de opgerichte vereniging voor mede-eigenaars.

4. De waterschade deed zich enkel in de kelderruimtes voor en niet op het gelijkvloers.

Blijkens de statuten van het appartementsgebouw bestaat deze kelder deels uit gemene en deels uit private delen. Vermits ING nv enkel het gelijkvloers (en de parking) aankocht, is BEST INVEST nv uitsluitend eigenaar van alle private kelderruimtes en kan zij een vordering stellen voor de volledige schade aan deze private gedeelten.

Ook met betrekking tot de "volledige" schade aan de gemene delen van de kelder beschikt BEST INVEST nv wel degelijk over een vorderingsrecht.

► In tegenstelling tot wat MERGEN, IVERLEK en FABRICOM nv voorhouden, is de procesbevoegdheid van de vereniging van mede-eigenaars ingevolge artikel 577-9 § 1, tweede lid B.W. met betrekking tot de gemeenschappelijke delen immers "niet" exclusief. De betreffende wetsbepaling vermeldt uitdrukkelijk:

"heeft de vereniging van mede-eigenaars het recht om, al dun niet samen met één of meerdere mede-eigenaars op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen".

Ook artikel 577-9 § 1, laatste lid B.W. kent aan de individuele mede-eigenaar procesbevoegdheid toe betreffende zijn kavel.

Onder "kavel" moet niet alleen het gebouwd privatief gedeelte begrepen worden, maar ook het onverdeeld aandeel dat daaraan beantwoordt. Dit volgt duidelijk uit de tekst van artikel 577-3, eerste zin B.W"

► Uit de statuten van het appartementsgebouw blijkt bovendien dat in de kelder enkel de keldertrap, de gang, de stookruimte met gas- en watermeters en de kruipkelder gemeenschappelijk zijn.

De kruipkelder, die minder diep gelegen is en de keldertrap werden niet getroffen door waterschade.

Bovendien maakt BEST INVEST nv aannemelijk dat ING nv in werkelijkheid geen schade heeft geleden met betrekking tot deze gang en stookruimte.

Vermits ING nv geen kelders in privatieve eigendom heeft, maakt zij van de gang immers geen gebruik. Ook met betrekking tot de stookruimte - die "in theorie" gemeenschappelijk is - lijdt ING nv geen schade, nu het reglement van mede-eigendom uitdrukkelijk voorziet dat ING nv niet moet tussenkomen in de kosten van uitbating, herstelling, onderhoud of vernieuwing van de gemeenschappelijke delen waarvan zij geen gebruik maakt, waaronder de verwarmingsinstallatie die in de stookruimte geplaatst staat.

Dit verklaart tevens waarom BEST INVEST nv de kosten voor herstel en opruiming volledig ten laste heeft genomen.

5. M.V. en F.M. - die pas 2,5 jaren na het schadegeval voor het eerst vrijwillig zijn tussengekomen in deze procedure en bijgevolg niet deel genomen hebben aan het deskundigenonderzoek - houden voor, dat zij ten tijde van het schadegeval beiden huurders waren van meerdere appartementen en elk van een privatieve kelderruimte. De goederen die zich in hun kelder bevonden, zouden beschadigd zijn door de waterinfiltratie.

Het hof stelt vast dat zij echter geen van beiden bewijzen (zelfs niet aannemelijk maken) dat zij effectief elk een kelderruimte huurden, hetgeen zij nochtans eenvoudig zouden kunnen staven door een kopij van de huurovereenkomst, dan wel een aantal betalingsbewijzen van de huur voor te leggen.

Anders dan de eerste rechter, is het hof van oordeel dat de loutere vaststelling dat M.V. en F.M. op 28 januari 2010 blijkbaar ook aanwezig waren bij het onderzoek naar de omstandigheden van het schadegeval door expertisebureau FIMMERS bvba (die werd aangesteld door de brandverzekeraar van BEST INVEST nv) en dat de vertegenwoordigers van MERGEN, IVERLEK en FABRICOM nv niet onmiddellijk de beweerde hoedanigheid van "huurders" van M.V. en F.M. in vraag hebben gesteld, niet volstaat om hun hoedanigheid van huurder te bewijzen.

Vooreerst staat immers niet eens vast dat het louter "eenzijdige" verslag van expertisebureau FIMMERS, waarin M.V. en F.M. werden vermeld als "huurders", ook effectief verstuurd werd naar de andere aanwezige partijen.

Bovendien blijkt uit de inhoud van dit verslag geenszins dat toen ook de schade van de beweerde huurders effectief zou zijn bekeken door de aanwezige partijen en gefotografeerd door FIMMERS. Integendeel blijkt dat op dat ogenblik de oorzaak van het schadegeval door zowat alle aanwezige partijen werd betwist.

Ten slotte kan niet verwacht worden van de "technische" raadgevers van MERGEN, IVERLEK en FABRICOM nv, dat zij op een louter "technische" vergadering de "juridische" hoedanigheid van de aanwezige personen in vraag zouden stellen.

MERGEN, IVERLEK en FABRICOM nv zijn om voormelde reden ook geenszins gehouden om de verslaggeving van hun eigen technische experten voor te leggen. Ten onrechte trachten M.V. en F.M. op deze wijze immers hun eigen bewijslast in de schoenen van MERGEN, IVERLEK en FABRICOM nv te schuiven.

Vermits M.V. en F.M. niet aantonen ten tijde van het schadegeval effectief huurders te zijn geweest, dan wel eigenaars van de in twee kelderruimtes gestockeerde goederen, worden hun vorderingen tot schadevergoeding en/of aanstelling van een gerechtsdeskundige integraal afgewezen als ongegrond.
 

Gerelateerd
Aangemaakt op: ma, 11/06/2018 - 10:12
Laatst aangepast op: ma, 11/06/2018 - 10:12

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.