-A +A

Voorkooprecht pachter vormvoorwaarden na te leven door pachter die wil kopen

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
don, 10/12/2015
A.R.: 
C.13.0181.N

uittreksel uit de pachtwet:

Art. 48. 1. (De eigenaar mag het goed slechts aan iemand anders dan de pachter uit de hand verkopen nadat hij aan deze laatste de gelegenheid heeft gegeven om zijn recht van voorkoop uit te oefenen. Te dien einde geeft de notaris de pachter kennis van de inhoud van de akte die is opgesteld onder de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het recht van voorkoop en waarbij enkel de identiteit van de koper opengelaten wordt. Deze kennisgeving geldt als aanbod van verkoop.) <W 1988-11-07/43, art. 30, 1°, 002; Inwerkingtreding : 1988-12-16>

Aanvaardt de pachter het aanbod, dan moet hij daarvan aan de (notaris) kennis geven binnen een maand na de kennisgeving bepaald in het eerste lid, in welk geval de verkoop overeenkomstig artikel 1583 tussen partijen voltrokken is, zodra de aanvaarding van de pachter ter kennis is genomen van de eigenaar. <W 1988-11-07/43, art. 30, 2°, 002; Inwerkingtreding : 1988-12-16>
Is het aanbod binnen die termijn niet aanvaard, dan mag de eigenaar het goed niet uit de hand tegen een lagere prijs of gunstiger voorwaarden aan een derde verkopen zonder instemming van de pachter.

Na verloop van een termijn van één jaar na het aanbod mag het goed niet uit de hand worden verkocht, zelfs niet onder de voorwaarden bepaald in het vorige lid, zonder dat aan de pachter een nieuw aanbod wordt gedaan.

De instrumenterende ambtenaar die een akte van verkoop uit de hand aan iemand anders dan aan de pachter heeft verleden moet van de prijs en de voorwaarden daarvan aan de pachter kennis geven binnen één maand na de registratie.

Niettegenstaande elk strijdig beding, beschikt de pachter over een termijn van een maand na de mededinging van zijn aanvaarding om de prijs te voldoen.

samenvatting van de rechtspraak

De ongeldigheid van de kennisgeving bedoeld in artikel 48.1., tweede lid, Pachtwet die niet is geschied bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief, strekt ertoe de eigenaar te beschermen; deze laatste is dan ook er toe gerechtigd de bescherming van deze regel van dwingend recht in te roepen

 

Publicatie
tijdschrift: 
juridat
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Nr. C.13.0181.N
H. M.,
eiseres,
tegen
1. W. M., met keuze van woonplaats bij gerechtsdeurwaarder Marc Schmitz, met kantoor te 4780 Sankt-Vith, Rodter Strasse 43 B,
2. J. C., met keuze van woonplaats bij gerechtsdeurwaarder Marc Schmitz, met kantoor te 4780 Sankt-Vith, Rodter Strasse 43 B,
verweerders.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Eupen van 17 december 2012.

Advocaat-generaal Jean-François Leclercq heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDEL

De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

1. Krachtens artikel 48.1, tweede lid, Pachtwet moet de pachter, wanneer hij het aanbod van verkoop van het gepachte goed waarvan sprake in het eerste lid aanvaardt, daarvan aan de notaris kennis geven binnen een maand na de kennisge-ving bepaald in het eerste lid, in welk geval de verkoop overeenkomstig artikel 1583 tussen partijen voltrokken is, zodra de aanvaarding van de pachter ter kennis is gekomen van de notaris.

Krachtens artikel 57 Pachtwet moet opzegging, verzet of kennisgeving bepaald in de artikelen 6, § 1, 3° en 4°, 11, 12, 14, eerste lid, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 42, 43, 44, 48 en 49, op straffe van niet bestaan betekend worden bij gerechtsdeur-waardersexploot of bij ter post aangetekende brief.

2. De ongeldigheid van de kennisgeving bedoeld in artikel 48.1, tweede lid, Pachtwet die niet is geschied bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aan-getekende brief, strekt ertoe de eigenaar te beschermen.

Deze laatste is dan ook er toe gerechtigd de bescherming van deze regel van dwingend recht in te roepen.

3. De appelrechters die oordelen, na te hebben vastgesteld dat de kennisgeving van de aanvaarding van het aanbod niet is geschied overeenkomstig het bepaalde in artikel 57 Pachtwet, dat deze formaliteit uitsluitend tot bescherming van de pachter strekt en de relatieve nietigheid ervan dan ook slechts door deze laatste kan worden ingeroepen, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

Het middel is gegrond.

Dictum
Het Hof,
Vernietigt het bestreden vonnis, behalve in zoverre dit oordeelt over het hoger be-roep van 5 oktober 2011 en het hoger beroep van 23 februari 2012 ontvankelijk verklaart.
Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeel-telijk vernietigde vonnis.
Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over.
Verwijst de aldus beperkte zaak naar de rechtbank van eerste aanleg te Eupen, an-ders samengesteld, zetelende in hoger beroep.
Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer


VOORZIENING IN CASSATIE

VOOR: mevrouw M. H. H.,

eiseres in cassatie,

TEGEN: 1. de heer M. W.,

2. mevrouw C. J. M.,

verweerders in cassatie,

die in het exploot van betekening van 14 januari 2013 keuze van woonst hebben gedaan ten kantore van gerechtsdeurwaarder Marc Schmitz, kantoor houdend te 4780 Sankt Vith, Rodter Strasse 43 B.

Aan de Heren Eerste Voorzitter en Voorzitter van het Hof van Cassatie,

Aan de Dames en Heren Raadsheren in het Hof van Cassatie,

Hooggeachte Dames en Heren,

Eiseres heeft de eer een vonnis aan Uw beoordeling voor te leggen dat op tegenspraak tussen de partijen op 17 december 2012 werd uitgesproken door de 3de kamer van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Eupen (A.R. nrs. 352/2011 & 66/2012).

FEITEN EN PROCEDUREVOORGAANDEN

1. Eiseres is eigenares van twee percelen landbouwgrond die in pacht waren gegeven aan tweede verweerster.

2. In 2010 wenste eiseres deze percelen te verkopen aan een kandidaat koper. Tweede verweerster had mondeling aan eiseres laten weten dat zij geen gebruik wenste te maken van haar voorkooprecht. Notaris Bernard Sproten die belast werd met de verkoop verzocht beide verweerders om in zijn studie te willen verschijnen voor het verlijden van de notariële verkoopakte op 21 mei 2010 teneinde te verza-ken aan hun voorkooprecht.

3. Notaris Ledent kwam tussen voor verweerders en verzocht notaris Sproten om aan zijn cliënten kennis te willen geven van de verkoopvoorwaarden zodat zij met kennis van zaken konden beslissen al dan niet hun voorkooprecht uit te oefe-nen.

4. Bij gewone brief van 9 juni 2010 maakte notaris Sproten aan notaris Ledent de ontwerpakte van verkoop over.

5. Bij faxbericht van 25 juni 2010 meldde notaris Ledent aan notaris Sproten dat verweerders hun voorkooprecht wensten uit te oefenen.

6. Eiseres wenste evenwel niet te verkopen aan verweerders en meldde aan no-taris Sproten dat zij niet zou aanwezig zijn in zijn kantoor voor de ondertekening van de akte. De percelen werden aldus niet verkocht.

7. Bij dagvaarding van 12 november 2010 vorderden verweerders de veroorde-ling van eiseres tot het verlijden van de notariële akte voor de verkoop van de ei-gendom van de bedoelde percelen landbouwgrond. Zij lieten gelden dat de ver-koop voltrokken was door de uitoefening van hun voorkooprecht overeenkomstig artikel 48 van de Pachtwet.

8. Bij vonnis van 14 juni 2011 verklaarde de vrederechter van het kanton Sankt Vith de vordering van verweerders ongegrond. Hij volgde daarbij het verweer van eiseres dat er geen geldig aanbod van verkoop in de zin van artikel 48.1 van de Pachtwet noch van een geldige aanvaarding van het aanbod in de zin van artikel 48. 1.al.2 van de Pachtwet sprake was nu de kennisgevingen niet gebeurden op de wijze zoals voorgeschreven bij artikel 57 van de Pachtwet.

9. Door verweerders werd een eerste verzoekschrift in hoger beroep ingediend dat evenwel de bepalingen van de wet op het taalgebruik in gerechtszaken schond. Om die reden werd een tweede verzoekschrift in beroep ingediend.

10. Beide zaken werden samengevoegd en bij vonnis van 17 december 2012 verklaart de rechtbank van eerste aanleg te Eupen het hoger beroep ontvankelijk en gegrond, hervormt de beslissing gewezen in eerste aanleg en opnieuw wijzende, verklaart de oorspronkelijke vordering van verweerders gegrond, veroordeelt eiseres om binnen de 30 dagen na betekening van het vonnis de eigendomsover-dracht notarieel te laten verlijden voor notaris Ledent overeenkomstig het ontwerp van akte dat bij brief van 9 juni 2010 door notaris Sproten was medegedeeld, waarbij de koopprijs euro 16.610 bedraagt en waarbij de ontwerpakte in die zin dient gewijzigd te worden dat de verweerders niet verzaken aan hun voorkooprecht, maar dit voorkooprecht uitoefenen, dit alles onder verbeurte van een dwangsom van euro 50 per dag vertraging. Tevens wordt eiseres veroordeeld tot betaling van de gerechtskosten in beide aanleggen.

Tegen dit vonnis voert eiseres het volgend cassatie middel aan.

ENIG MIDDEL TOT CASSATIE

Geschonden wettelijke bepalingen

- de artikelen 48.1, 49.1 en 57 van de wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendom-men, hierna "de Pachtwet".

Bestreden beslissing

De appelrechters verklaren in het bestreden vonnis het hoger beroep van verweerders ontvankelijk en gegrond, hervormen het vonnis van de vrederechter van 14 juni 2011 en opnieuw wijzend, verklaren de oorspronkelijke vordering van verweerders gegrond en veroordelen eiseres om binnen de 30 dagen na de beteke-ning van het vonnis de eigendomsoverdracht van de bedoelde percelen bij notari-ele akte te laten verlijden voor notaris Ledent op basis van de bij schrijven van 9 juni 2010 medegedeelde ontwerpakte van notaris Sproten, waarbij de koopprijs euro 16.610 bedraagt en op bladzijde 3 het ontwerp onder punt 4 dient gewijzigd te worden in die zin dat de verweerders niet verzaken aan hun voorkooprecht, maar dit voorkooprecht uitoefenen en als kopers optreden, dit onder verbeurte van een dwangsom van euro 50 per dag vertraging en tevens eiseres veroordelen tot de kosten van de beide aanleggen. Deze beslissing van de appelrechters steunt op de vol-gende overwegingen:

"Zu den vorgesehenen Formvorschriften

Der Vorderrichter erinnert in dem angefochtenen Urteil daran, dass das Gesetz vom 4. November 1969 über den Landpachtvertrag in seinen Artikel 48 und 57 die Ausübung des Vorkaufsrechtes in Landpachtangelegenheiten mit verschiedenen Formvorschriften verknüpft.

Der Notar des Eigentümers des zu verkaufenden Grundstücks muss dem Pächter den Inhalt der Verkaufsurkunde, auβer die Angaben zum Käufer, mitteilen. Diese Mitteilung muss entsprechend den Bestimmungen des Ar-tikels 57 des Landpachtgesetzes per Gerichtsvollzieherkunde oder per Posteinschreiben erfolgen.

Der Pächter seinerseits muss dem Notar des Eigentümers innerhalb eines Monats sein Einverständnis in derselben Form (Gerichtsvollzieherurkunde oder Posteinschreiben) zukommen lassen.

Unstrittig ist, dass diese Formvorschriften nicht beachtet worden sind. Die Dokumente des Notars SPROTEN sind weder per Gerichtsvollzieher-urkunde noch per Posteinschreiben übermittelt worden. Auch Notar LE-DENT hat im Auftrag der Eheleute M.-C. deren Einverständnis an Notar SPROTEN mit einfacher Post weitergeleitet.

Der Vorderrichter kam zu der Schlussfolgerung, dass die Formvorschriften des Landpachtgesetzes nicht nur im Interesse des Pächters zwingend vor-geschrieben sind, sondern im Falle der Ausübung des Vorkaufsrecht eben-falls im Interesse des ‚Dritten-Kaufliebhabers‘.

Letzterer müsse die Gewähr haben, dass die Eigentumsübertragung nicht wegen Nicht-Einhaltung der Formvorschriften durch den Pächter ange-fochten wird, sollte er im Falle der Nicht-Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Pächter das Grundstück erwerben.

Der Vorderrichter schlussfolgerte, dass die Mitteilungen sowohl der Kauf-bedingungen als auch des Einverständnisses der Pächter im vorliegenden Falle die vorgeschriebenen Formvorschriften nicht eingehalten haben und aufgrund von Artikel 57 des Gesetzes über den Landpachtvertrag diese Mitteilungen als nicht bestehend zu betrachten sind. Daher habe die Aus-übung des Vorkaufsrechts nicht stattgefunden.

Die gesetzlichen Bestimmungen über die Ausübung des Vorkaufsrechts im Rahmen von Landpachtverträgen sind verbindlicher Art, jedoch nicht von öffentlicher Ordnung.

Dies bedeutet, dass immer dann, wenn wie in Artikel 57 von einer ‚Nicht-Existenz‘ die Rede ist, dies als relative Nichtigkeit und nicht als absolute Nichtigkeit anzusehen ist. Eine relative Nichtigkeit kann lediglich durch denjenigen geltend gemacht werden, dessen Interessen durch die verbindli-chen gesetzlichen Bestimmungen geschützt werden. Im Gegenzug kann eine derartige Nichtigkeit durch einen Verzicht auf Geltendmachung durch die Person, deren Interessen geschützt werden, gedeckt werden, wenn dieser Verzicht sicher ist (siehe auch Rep. not., t. VIII, ‚Les baux‘, Livre II, Le bail à ferme, S. 115, Nr. 3).

Die Bestimmungen zum Vorkaufsrecht und das damit in Verbindung ste-hende Verfahren dienen ausschlieβlich dem Schutz des Pächters. Absicht des Gesetzgebers ist es, die Stabilität der Bewirtschaftung der landwirt-schaftlich genutzten Parzellen zu garantieren.

In Hinblick auf die Übermittlung per Gerichtsvollzieherurkunde oder per Posteinschreiben bedeutet dies, dass der Gesetzgeber sicherstellen wollte, dass die Informationen und Bedingungen des beabsichtigten Verkaufs den Pächter erreichen. Diese Zielsetzung des Gesetzgebers ist respektiert wor-den, da unstrittig ist, dass diese Informationen die Pächter erreicht haben und deise klar und deutlich ihre Absicht artikuliert haben, dass sie ihr Vor-kaufsrecht ausüben möchten, was dazu führte, dass ein konkreter Termin für notarielle Beurkundung des Kaufs vereinbart wurde.

Ebensowenig kann die Berufungsbeklagte geltend machen, dass sie zu kei-nem Zeitpunkt die Absicht hatte, den Berufungsklägern die streitgegen-ständlichen Parzellen zu verkaufen. Dies ist nicht erforderlich, damit der Pächter sein Vorkaufsrecht geltend machen kann. Dadurch, dass aufgrund des Landpachtgesetzes der Pächter immer die Möglichkeit besitzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben, genügt es vollkommen, wenn dieser vom bevor-stehenden Verkauf an eine Drittperson und den Verkaufsbedingungen in Kenntnis gesetzt wird und dann entscheiden darf, ob er als Käufer auftritt.

Aus den Unterlagen der Verfahrensparteien geht hervor, dass es zugunsten der Berufungsbeklagten ein gültiges und verbindliches Angebot der Genos-senschaft mit beschränkter Haftung ‚HAAS S.C.‘ zum Kauf der Parzellen gegeben hat, mit dem die Berufungsbeklagte einverstanden war. Die Tat-sache, dass das den Berufungsklägern übermittelte Dokument nicht unter-schreiben war, hat ebenfalls keine Auswirkungen auf die Rechte der Beru-fungskläger, da auch diese Bestimmung zum Schutz der Pächter dient. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass der Eigentümer einen Pächter zu einem Kauf verleiten kann, ohne in Wirklichkeit über ein verbindliches Angebot einer Drittperson zu verfügen (siehe auch Rep. Not., t. VIII, Les baux‘, Livre II, Le bail à ferme, S.417, Nr. 622). Es ist jedoch unstrittig, dass die Firma HAAS eine tatsächliche Kaufabsicht hatte.

In der öffentlichen Sitzung vom 26. November 2012 hat die Berufungsbe-klagte M. bestätigt, das Kaufangebt der ‚HAAS S.C.‘, angenommen zu ha-ben und einverstanden gewesen zu sein, zum Preis von 16.610,- Euro zu verkaufen.

Die Berufungsbeklagte kann sich daher weder darauf stützen, dass die Kaufbedingungen und das Einverständnis der Pächter nicht entsprechend der gesetzlichen Vorschriften erfolgt sind, noch darauf, dass die übermittelte Kaufurkunde nicht wie vorgesehen unterschrieben war.

Insofern die Berufungskläger ausdrücklich darauf verzichtet haben, eine Nichtigkeit in Hinblick auf die Ausübung des Vorkaufsrechts geltend zu machen, besteht auch nicht die durch den Vorderrichter festgestellte Ge-fährdung der Interessen des ‚Dritten-Kaufliebhabers‘. Zudem tritt die durch den Vorderrichter vermerkte Gefährdung nur dann auf, wenn der Pächter von seinem Vorkaufsrecht zurücktritt, eine Situation, die sich in dem vorliegenden Streitfall nicht ergibt, da die Pächter ja gerade ihr Vorkaufrecht durchsetzen möchten.

Aufgrund all dieser Erwägungen kommt das Gericht zu der Schlussfolge-rung, dass die Berufungsbeklagte zu Unrecht die Beurkundung der Eigen-tumsübertragung verweigert.

Die Berufungsbeklagte ist daher zur Durchführung des Verkaufs zu verur-teilen, unter Androhung eines Zwangsgeldes, das nach freiem richterlichen Ermessen auf einen Betrag in Höhe von 50,- Euro pro angefangenen Tag der Nichtdurchführung festgelegt werden kann."

Hetgeen vrij vertaald kan worden in het Nederlands als volgt :

"Met betrekking tot de voorziene vormvoorschriften

De eerste rechter herinnert er in het bestreden vonnis aan dat de wet van 4 november 1969 inzake de pachtovereenkomst de uitoefening van het voor-kooprecht in pachtaangelegenheden koppelt aan verscheidene vormvoor-schriften.

De notaris van de eigenaar van het te verkopen stuk grond moet aan de pachter de inhoud van de verkoopakte, met uitzondering van de opgave van de koper, mededelen. Deze mededeling moet overeenkomstig artikel 57 van de Pachtwet gebeuren bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief.

De pachter moet zijnerzijds de notaris van de eigenaar binnen een maand in dezelfde vorm (gerechtsdeurwaardersexploot of per post aangetekend schrijven) zijn goedkeuring geven.

Er is niet betwist dat deze vormvoorschriften niet in acht werden genomen. De documenten van notaris Sproten zijn noch per gerechtsdeurwaarders-exploot noch per post aangetekend schrijven medegedeeld geworden. Ook notaris Ledent heeft in opdracht van [verweerders] hun goedkeuring aan notaris Sproten met gewone post medegedeeld.

De eerste rechter kwam tot het besluit dat de vormvoorschriften van de Pachtwet niet enkel in het belang van de pachters op dwingende wijze zijn voorgeschreven, doch ook in geval van uitoefening van het voorkooprecht evenzeer in het belang van de ‘derde-gegadigde-kopers'. Deze laatsten moeten de waarborg hebben dat de eigendomsoverdracht niet wegens niet inachtname van de vormvoorschriften door de pachter aangevochten wordt, in het geval dat zij bij niet-uitoefening van het voorkooprecht door de pachter het stuk grond verwerven.

De eerste rechter besloot hieruit dat de kennisgevingen van zowel de koop-voorwaarden als ook van de goedkeuring door de pachter in het voorlig-gend geval niet in overeenstemming waren met de voorgeschreven vorm-voorschriften en op grond van artikel 57 van de Pachtwet deze kennisge-vingen als niet bestaande dienden beschouwd te worden. Bijgevolg heeft de uitoefening van het voorkooprecht niet plaatsgevonden.

De wettelijke bepalingen inzake de uitoefening van het voorkooprecht in het raam van de pachtwet zijn dwingend, doch niet van openbare orde.

Dit betekent dat, telkens wanneer, zoals in artikel 57 van een niet-bestaan sprake is, dit als een relatieve nietigheid en niet als een absolute nietigheid te beschouwen is. Een relatieve nietigheid kan alleen ingeroepen worden door diegene wiens belangen door de bepalingen van dwingend recht beschermd worden. Omgekeerd kan een dergelijke nietigheid gedekt worden door afstand door de persoon, wier belangen beschermd worden, wanneer dergelijke afstand zeker is (zie ook Rep. not., t.VIII, "Les baux", Boek II, Le bail à ferme, p. 115, nr. 3).

De bepalingen inzake het voorkooprecht en de daaraan gekoppelde proce-dure strekken uitsluitend tot bescherming van de pachter. De bedoeling van de wetgever is de stabiliteit in de landbouwexploitatie van de gebruikte percelen te waarborgen.

Met betrekking tot de mededeling per gerechtsdeurwaardersexploot of ter post aangetekend schrijven betekent dit dat de wetgever zeker wou stellen dat de informatie en de voorwaarden van de voorgenomen verkoop de pachter zouden bereiken. Deze doelstelling van de wetgever is geëerbiedigd geworden nu niet betwist is dat deze informatie de pachters bereikt heeft en deze klaar en duidelijk te kennen hebben gegeven dat zij hun voorkooprecht wensten uit te oefenen, wat er toe geleid heeft dat er een concrete termijn voor het verlijden van de notariële verkoopakte werd overeengekomen.

Evenmin kan [eiseres] laten gelden dat zij op geen enkel ogenblik de be-doeling had de litigieuze percelen te verkopen aan [verweerders]. Dit is niet vereist opdat de pachter zijn voorkooprecht zou kunnen uitoefenen. Immers, het volstaat opdat op grond van de Pachtwet de pachter steeds de mogelijkheid zou hebben om zijn voorkooprecht uit te oefenen, dat hij van de voorgenomen verkoop aan een derde persoon en van de verkoopvoor-waarden in kennis wordt gesteld en dan kan beslissen of hij als koper op-treedt.

Uit de door procespartijen voorgelegde stukken blijkt dat er ten gunste van [eiseres] een geldig en verbindend bod vanwege de bvba "HAAS S.C." bestond tot aankoop van de percelen, met dewelke [eiseres] akkoord ging. Het gegeven dat het document dat aan [verweerders] werd overgemaakt niet ondertekend was, heeft evenwel geen enkel uitwerking op de rechten van [verweerders], nu ook deze bepaling strekt tot bescherming van de pachter. De bedoeling van de wetgever was te verhinderen dat een eigenaar de pachter tot een koop zou verleiden zonder dat hij in werkelijkheid beschikte over een bindend bod van een derde persoon (zie ook Rep.not., t. VIII, "Les baux", boek II, Le bail à ferme, p. 417, Nr. 622). Het is evenwel niet betwist dat de firma HAAS een werkelijke koopintentie had.

Tijdens de openbare zitting van 26 november 2012 heeft [eiseres] bevestigt het koop aanbod van "HAAS S.C." aangenomen te hebben en akkoord te zijn gegaan om te verkopen tegen de prijs van euro 16.610.

[Eiseres] kan zich evenmin beroepen op het feit dat de koopvoorwaarden en de instemming van de pachter niet overeenkomstig de wettelijke voor-schriften overgemaakt werden noch op het feit dat de medegedeelde koop-akte niet zoals voorzien was ondertekend.

In zoverre [verweerders] uitdrukkelijk verzaakt hebben aan enige nietigheid met betrekking tot de uitoefening van het voorkooprecht bestaat evenmin de door de eerste rechter vastgestelde bedreiging van de belangen van de derden-kandidaat kopers. Dergelijke door de eerste rechter vastgestelde bedreiging treedt enkel op wanneer de pachter afstand doet van zijn voor-kooprecht, situatie die zich in de voorliggende zaak niet voordoet, nu de pachters wel degelijk hun voorkooprecht wensten uit te oefenen.

Op grond van al deze overwegingen komt de rechtbank tot het besluit dat [eiseres] ten onrechte weigert de notariële akte van eigendomsoverdracht te verlijden.

[Eiseres] dient dan ook veroordeeld te worden tot uitvoering van de ver-koop, onder verbeurte van een dwangsom, welke naar de vrije beoordeling van de rechter bepaald kan worden op een bedrag van euro 50 per aangevan-gen dag van niet uitvoering."
(bestreden vonnis, blz. nrs. 284 tot 287)

Aangevoerde grieven

Overeenkomstig artikel 48.1 van de Pachtwet mag de eigenaar het goed slechts aan iemand anders dan de pachter uit de hand verkopen nadat hij aan deze laatste de gelegenheid heeft gegeven om zijn recht van voorkoop uit te oefenen. Te dien einde geeft de notaris de pachter kennis van de inhoud van de akte die is opgesteld onder de opschortende voorwaarde van niet uitoefening van het recht van voorkoop en waarbij enkel de identiteit van de koper open gelaten wordt. In-dien het goed door verscheidene pachters gemeenschappelijk gepacht wordt, zoals in casu door de beide verweerders, dan moet de in artikel 48.1 van de Pachtwet bedoelde kennisgeving krachtens het artikel 49.1 van deze wet aan alle exploitan-ten van het goed gedaan worden.

Deze kennisgeving moet, krachtens artikel 57 van de Pachtwet, op straffe van niet bestaan betekend worden bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief.

Aanvaardt de pachter het aanbod, dan moet hij overeenkomstig artikel 48.1 van de Pachtwet daarvan aan de notaris kennis geven binnen een maand na de kennisgeving bepaald in het eerste lid, in welk geval de verkoop overeenkom-stig artikel 1583 tussen partijen voltrokken is, zodra de aanvaarding van de pach-ter ter kennis is gekomen van de notaris. Is het aanbod binnen die termijn niet aanvaard, dan mag de eigenaar het goed niet uit de hand tegen een lagere prijs of gunstigere voorwaarden aan een derde verkopen zonder instemming van de pach-ter. De kennisgeving door de pachter aan de notaris van de aanvaarding van het bod dient krachtens artikel 57 van de Pachtwet eveneens op straffe van niet be-staan betekend te worden bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangete-kende brief.

Het vormvoorschrift dat door artikel 57 van de Pachtwet is voorgeschreven zowel voor de kennisgeving door de notaris van de inhoud van de akte als voor de kennisgeving door de pachter van de aanvaarding van het aanbod, strekt zowel tot bescherming van de eigenaar-verpachter als tot bescherming van de pachter. Hier-uit vloeit voort dat zowel de verpachter als de pachter zich kunnen beroepen op het niet bestaan en dus de niet-tegenwerpelijkheid van de vormelijk ongeldige kennisgeving.

Te dezen stellen de appelrechters vast dat de vormvoorschriften van artikel 57 van de Pachtwet niet werden nageleefd noch bij de kennisgeving door de notaris van de inhoud van de verkoopakte noch bij de kennisgeving door de pachters aan de notaris van hun aanvaarding van de aankoopakte en uitoefening van hun voorkooprecht.

Door te oordelen dat de bepalingen inzake het voorkooprecht en de daar-mee in verband staande procedure uitsluitend strekken tot bescherming van de pachter en dat in casu deze doelstelling van de wetgever werd bereikt en dat er evenmin gevaar bestaat voor de rechten van derden-gegadigde kopers omdat de pachters in casu hun voorkooprecht hebben uitgeoefend en door op die grondslag te oordelen dat eiseres ten onrechte de akte van eigendomsoverdracht aan ver-weerders geweigerd heeft en eiseres te veroordelen tot uitvoering van de verkoop onder verbeurte van een dwangsom en tot betaling van de gerechtskosten, schen-den de appelrechters alle in de hoofding van het middel aangeduide artikelen van de Pachtwet.

TOELICHTING

Eiseres is zo vrij te verwijzen naar Uw arrest van 5 januari 2007 (C.O4.0436.N).

Met betrekking tot het vormvoorschrift van artikel 57 van de Pachtwet schrijft Afdelingsvoorzitter E. Stassijns in zijn standaardwerk het volgende:

"Terwijl artikel 56 Pachtwet enkel tot voordeel van de pachters strekt en niet belet dat van de Pachtwet zou worden afgeweken in het voordeel van de pachter en in het nadeel van de verpachter, strekt artikel 57 tot bescherming van beide contractanten. Zowel de verpachter als de pachter kunnen zich beroepen op de niet-tegenwerpelijkheid van de vormelijk ongeldige akte." ( E. Stassijns, A.P.R., Pacht, nr.38, blz. 44).

Zie in dezelfde zin G. Benoit, R. Gotzen en G. Rommel, Le bail à ferme, La Charte, 2009, p. 333, nr. 62 :"En vertu de l'article 57 de la loi sur le bail à ferme la notification du droit de préemption qui a lieu autrement que par lettre re-commandée ou par exploit d'huissier (par exemple par lettre ordinaire) est consi-dérée comme non-avenue, même si le preneur reconnaît qu'il a pris connaissance de l'offre du droit de préemption." (vrije vertaling : "Overeenkomstig artikel 57 van de Pachtwet wordt de kennisgeving van het voorkooprecht die geschiedt op een andere wijze dan bij ter post aangetekende brief of deurwaardersexploot (bv.bij gewone brief) als onbestaande beschouwd zelfs indien de pachter erkent dat hij kennis heeft genomen van het aanbod van voorkooprecht.")

Op deze gronden en overwegingen besluit ondergetekende advocaat bij het Hof van Cassatie voor eiseres dat het U, hooggeachte Dames en Heren, moge behagen het bestreden vonnis te vernietigen, de zaak en de partijen te verwijzen naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Eupen anders samengesteld en uitspraak te doen over de kosten als naar recht.

Brussel, 5 april 2013

 


C.13.0181.N
Conclusie van advocaat-generaal Leclercq:

1. Ik ben van mening dat het enige middel gegrond is.

Uit artikel 48.1., tweede lid, en artikel 57 ("op straffe van niet bestaan") Pachtwet volgt onderstaande regel.

De ongeldigheid van de kennisgeving bedoeld in artikel 48.1., tweede lid, Pachtwet die niet is geschied bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief, strekt ertoe de eigenaar te beschermen; deze laatste is er dan ook toe gerechtigd de bescherming van deze regel van dwingend recht in te roepen. (Artt. 48.1, 2de lid, en 57 Pachtwet). (E. STASSIJNS, Pacht, A.P.R., Story-Scientia, 1997, nr. 38, pag. 44; E. BEGUIN, Bail à ferme et droit de préemption, R.P.D.B., De Boeck - Bruylant, 2013, nr. 1191, pag. 239; vergel. Cass. 27 april 1978, Bull. en Pas. 1978, I, p. 987.)

Het bestreden vonnis dat anders oordeelt, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht.

2. Er bestaat reden om het bestreden vonnis te vernietigen, behalve in zoverre het oordeelt over het hoger beroep van 5 oktober 2011 en het hoger beroep van 23 februari 2012 ontvankelijk verklaart.

Conclusie: gedeeltelijke cassatie.
 

Noot: 

Vredegerecht te Zottegem, 14 februari 2013, RW 2013-2014,35

samenvatting

De aankoop voor doeleinden van algemeen belang is een noodzakelijke maar tegelijk voldoende voorwaarde opdat de pachter geen recht van voorkoop zou hebben; de wet vereist niet dat de goederen binnen een bepaalde termijn voor dat doel worden aangewend (Cass. 20 februari 1980, RW 1980-81, 915, T.Not. 1981, 14).

De wetgever bepaalt echter niet op welke wijze het openbaar bestuur zijn bedoeling om een goed voor doeleinden van algemeen belang aan te wenden moet bewijzen en al evenmin wat als algemeen belang moet worden beschouwd (E. Stassijns, Pacht in APR, p. 493, nr. 486).

Het kan voor weinig betwisting vatbaar zijn dat deze doeleinden van algemeen belang in de verkoopakte zelf dienen te worden opgenomen, aangezien deze verkoopakte voor de pachter de basis vormt om de eventuele schending van zijn voorkooprecht te kunnen beoordelen; dit neemt echter niet weg dat vervolgens door het openbaar bestuur stukken kunnen worden voorgelegd en toelichtingen kunnen worden verstrekt om de in de akte opgenomen doeleinden van algemeen belang verder te verduidelijken of nader toe te lichten.

tekst vonnis

L. Van Den E. t/ De W. e.a.

...

I. Feiten – Vorderingen

De eerste tot en met de vijfde verweerders waren eigenaars van percelen grond gelegen te Zottegem, tweede afdeling, Elene, sectie B, nrs. 632/B, 633, 654/F, 662/B, 639/E, 638/A, 619/B en 900/D met een totale oppervlakte van 7 ha 98 a 18 ca.

De eiser heeft deze percelen in pacht.

Bij notariële akte van notaris J.-F. C. van 9 augustus 2011 werden deze gronden uit de hand verkocht aan de zesde verweerder, het Vlaamse Gewest, Agentschap voor natuur en bos.

De eiser acht zijn voorkooprecht geschonden bij deze verkoop.

De bij de verkoop betrokken partijen zijn daarentegen van oordeel dat zij op grond van art. 52, 3o Pachtwet geen voorkooprecht dienden aan te bieden.

Dit artikel bepaalt: “De pachter heeft geen recht van voorkoop in geval van verkoop van het goed aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke persoon wanneer het goed wordt gekocht om voor doeleinden van algemeen belang te worden aangewend”.

Bij brief van zijn raadsman van 4 januari 2012, gericht aan dit ambt, liet de eiser de verweerders in plechtige verzoening oproepen overeenkomstig art. 1345 Ger.W. en met als verzoek: “mijn cliënt zal op de verzoeningszitting aandringen op de indeplaatsstelling van de koper, zodat hij alsnog zijn voorkooprecht kan uitoefenen, bij gebreke waarvan hij genoodzaakt zal zijn de procedure ten gronde aan te vatten”.

Op 31 januari 2012 werd door dit ambt een proces-verbaal van niet-verschijning van de verweerders opgesteld.

Bij dagvaardingen van 29 februari 2012 ging de eiser over tot procedure en vordert hij in de plaats van de koper te worden gesteld.

...

II. Beoordeling

De eiser beoogt als pachter die beweert dat zijn voorkooprecht geschonden is, in de plaats te worden gesteld van de koper van de gronden, het Vlaamse Gewest, Agentschap voor natuur en bos.

Overeenkomstig art. 55, tweede lid Pachtwet is een dergelijke vordering eerst ontvankelijk na inschrijving op de kant van de overschrijving van de betwiste akte en in voorkomend geval op de kant van de overschrijving van de laatst overgeschreven titel.

Uit de door de eiser overgelegde stukken volgt dat aan deze wettelijke voorwaarde is voldaan.

De aankoop voor doeleinden van algemeen belang is een noodzakelijke maar tegelijk voldoende voorwaarde opdat de pachter geen recht van voorkoop zou hebben; de wet vereist niet dat de goederen binnen een bepaalde termijn voor dat doel worden aangewend (Cass. 20 februari 1980, RW 1980-81, 915, T.Not. 1981, 14).

De wetgever bepaalt echter niet op welke wijze het openbaar bestuur zijn bedoeling om een goed voor doeleinden van algemeen belang aan te wenden moet bewijzen en al evenmin wat als algemeen belang moet worden beschouwd (E. Stassijns, Pacht in APR, p. 493, nr. 486).

Het kan voor weinig betwisting vatbaar zijn dat deze doeleinden van algemeen belang in de verkoopakte zelf dienen te worden opgenomen, aangezien deze verkoopakte voor de pachter de basis vormt om de eventuele schending van zijn voorkooprecht te kunnen beoordelen; dit neemt echter niet weg dat vervolgens door het openbaar bestuur stukken kunnen worden voorgelegd en toelichtingen kunnen worden verstrekt om de in de akte opgenomen doeleinden van algemeen belang verder te verduidelijken of nader toe te lichten.

Deze toelichtingen en/of verduidelijkingen mogen echter niet strijdig zijn met of afwijken van de in de akte vermelde doeleinden van algemeen belang, wat te dezen ook niet het geval is.

Het toetsingsrecht dat de vrederechter hierop dient uit te oefenen is louter marginaal, omdat hij zich niet in de plaats van het openbaar bestuur kan of mag stellen en al evenmin de noodzaak tot of de opportuniteit van de door het openbaar bestuur in dit opzicht gestelde handelingen of geuite voornemens mag beoordelen. Dit laatste ressorteert immers volledig onder de beleidsvoering van het betrokken bestuur.

In de voormelde notariële akte werd opgenomen dat de koper verklaarde de koop te aanvaarden om reden van openbaar nut, namelijk de uitbreiding van het natuurpatrimonium, de bescherming en de vrijwaring van het leefmilieu en natuurbehoud, en met het oog op het herstel en de rationalisatie van het bos- en natuurpatrimonium.

In tegenstelling tot wat de eiser beweert, omschrijft de notariële akte weliswaar in eerder algemene termen maar voldoende duidelijk voor welk openbaar nut en derhalve voor welk algemeen belang de gronden door het Vlaams Gewest werden aangekocht.

Het kan ook bezwaarlijk ernstig worden betwist dat de aangevoerde redenen het algemeen belang raken; dit is des te meer zo nu uit de akte volgt dat op het ogenblik van de verkoop de goederen reeds gelegen waren in Habitatrichtlijngebied “Bossen van de Vlaamse Ardennen en andere Zuidvlaamse bossen” en dat zij gelegen zijn in een natuurreservaat of hun uitbreidingszone, afgebakend in een BPA, RUP (ruimtelijk uitvoeringsplan) of VEN (Vlaams ecologisch netwerk), bezwaard met voet- en jaagpaden.

De percelen 900/D, 68/A, 639/E en 654/F zijn gelegen in waardevol agrarisch gebied en de percelen 619/B, 632/B en 633 in natuurgebied.

Het streven naar het behoud van de natuur en van het natuurlijk milieu ressorteert onder het algemeen belang (Brussel 2 februari 2007, RW 2009-10, 804).

De verwerving van de goederen dient duidelijk tot de realisatie van de aan deze goederen vanuit ruimtelijke ordening reeds verleende bestemmingen; uiteraard is het pas na de verwerving en vermoedelijk na de vervolgens te verwachten beëindiging van de pacht dat het openbaar bestuur de gestelde doeleinden ook daadwerkelijk zal kunnen realiseren.

De gronden lenen zich, gezien hun ligging en de bestemming die zij voorafgaandelijk aan de verkoop reeds hadden, perfect tot de verwezenlijking van de beoogde doeleinden.

De vordering tot indeplaatsstelling is derhalve toelaatbaar maar ongegrond.

...

Cassatie 26 december 2014, RW 20015-2005, 1540.

Samenvatting

Krachtens art. 47 Pachtwet geniet de pachter bij verkoop van een in pacht gegeven landeigendom het recht van voorkoop voor zichzelf of voor zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of voor die van zijn echtgenoot, of voor de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen die daadwerkelijk aan de exploitatie van dat goed deelnemen.

De beslissing van een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon om een verpacht goed aan te kopen voor doeleinden van algemeen belang en de beslissing over de wijze waarop dit doel op het aangekochte goed zal worden gerealiseerd, behoort tot de discretionaire bevoegdheid van het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon in kwestie.

Het bestuur dat op grond van zijn discretionaire bevoegdheid een beslissing neemt, beschikt over een beoordelingsvrijheid die het de mogelijkheid biedt zelf te oordelen over de wijze waarop het zijn bevoegdheid uitoefent en de meest geschikt lijkende oplossing te kiezen binnen de door de wet gestelde grenzen.

Tekst arrest

AR nr. C.14.0120.N

Vlaams Gewest t/ R.P. e.a.

I. Rechtspleging voor het Hof

Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis in hoger beroep van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel van 10 oktober 2013.

...

III. Beslissing van het Hof

Beoordeling

1. Krachtens art. 47 Pachtwet geniet de pachter bij verkoop van een in pacht gegeven landeigendom het recht van voorkoop voor zichzelf of voor zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of voor die van zijn echtgenoot, of voor de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen die daadwerkelijk aan de exploitatie van dat goed deelnemen.

Art. 52, 3o Pachtwet bepaalt dat de pachter geen recht van voorkoop heeft in geval van verkoop van het goed aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon om voor doeleinden van algemeen belang te worden aangewend.

De beslissing van een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon om een verpacht goed aan te kopen voor doeleinden van algemeen belang en de beslissing over de wijze waarop dit doel op het aangekochte goed zal worden gerealiseerd, behoort tot de discretionaire bevoegdheid van het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon in kwestie.

2. Het bestuur dat op grond van zijn discretionaire bevoegdheid een beslissing neemt, beschikt over een beoordelingsvrijheid die het de mogelijkheid biedt zelf te oordelen over de wijze waarop het zijn bevoegdheid uitoefent en de meest geschikt lijkende oplossing te kiezen binnen de door de wet gestelde grenzen.

De rechterlijke macht is bevoegd om een door het bestuur bij de uitoefening van zijn niet-gebonden bevoegdheid begane onrechtmatige aantasting van een subjectief recht zowel te voorkomen als te herstellen.

Krachtens het algemeen rechtsbeginsel van de scheiding der machten vermag de rechter daarbij aan het bestuur zijn beleidsvrijheid niet te ontnemen en zich in de plaats van het bestuur te stellen.

3. Uit de voormelde wetsbepalingen en beginselen volgt dat de rechter die kennisneemt van een geschil over het al dan niet bestaan van een voorkooprecht van de pachter bij de verkoop van een verpacht goed aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon met toepassing van art. 52, 3o Pachtwet, zowel de interne als de externe wettigheid van de beslissing tot aankoop moet controleren. Dit houdt onder meer in dat de rechter, weliswaar marginaal, dient te onderzoeken of de opgegeven doelstelling beantwoordt aan het begrip algemeen belang en of deze doelstelling beantwoordt aan de werkelijkheid.

4. De appelrechters stellen vast dat:

– de eerste verweerder pachter is van vier percelen landbouwgrond gelegen te (...), toebehorend aan de derde tot zesde verweerders;

– deze vier percelen landbouwgrond door de derde tot zesde verweerders werden verkocht aan de eiser;

– in de verkoopakte werd vermeld dat de aankoop geschiedt voor doeleinden van algemeen belang, meer bepaald met het oog op het herstel en de rationalisatie van het bospatrimonium;

– uit een bij een brief aan de pachter gevoegde langetermijntoekomstvisie van de eiser blijkt dat reeds vóór de aankoop van de percelen vaststond dat slechts 25 % ervan zou worden aangewend voor bebossing, terwijl 75 % uit landschappelijke overwegingen permanent onder extensieve begrazing zou blijven, waarvoor eventueel met de huidige pachter of zijn opvolgers een beheersovereenkomst kan worden gesloten;

– het gedeelte van 25 % van de percelen dat effectief voor bebossing in aanmerking komt en daarvoor werd voorzien, hiervoor niet geheel kan worden gebruikt wegens de aanwezigheid van ondergrondse leidingen.

Zij oordelen dat:

– aldus van bij de aanvang vaststond dat de eiser na aankoop 75 % van de percelen wenste te behouden voor langdurig gebruik door de pachter of concessiehouder, wat niets zou wijzigen aan de bestaande situatie en niet strookt met het opgegeven doeleinde van algemeen belang;

– zelfs het kleine overblijvende gedeelte niet geheel bebost kan worden, zodat enkel kan worden vastgesteld dat het realiseren van het beoogde algemeen belang, namelijk het herstel en de rationalisatie van het bospatrimonium, volledig uitgehold is.

5. Door aldus te oordelen dat de vooropgestelde doelstelling van algemeen belang kennelijk niet zal worden gerealiseerd, konden de appelrechters, zonder aan de eiser zijn beleidsvrijheid te ontnemen en dus zonder miskenning van het algemeen rechtsbeginsel van de scheiding der machten noch van de overige aangehaalde wetsbepalingen, beslissen dat het voorkooprecht van de eerste en de tweede verweerders werd miskend en dat hun vordering tot indeplaatsstelling moet worden ingewilligd.

Het middel kan niet worden aangenomen.

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: wo, 26/10/2016 - 15:02
Laatst aangepast op: wo, 26/10/2016 - 15:02

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.