-A +A

Verplichting tot meedelen van adreswijziging aan contractpartij sanctie en gevolgen

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Gent
Datum van de uitspraak: 
maa, 06/06/2016
A.R.: 
C.08.0479.N/1

Met toepassing van art. 1134, derde lid BW moeten alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan te goeder trouw ten uitvoer worden gebracht. Deze wetsbepaling bevat een gedragsnorm, op grond waarvan de rechter de overeenkomst tussen de partijen vermag aan te vullen met bijkomende verplichtingen die voortvloeien uit dit vereiste van de goede trouw.

Art. 1135 BW bepaalt bovendien dat overeenkomsten niet alleen verbinden tot hetgeen daarin uitdrukkelijk bepaald is, maar ook tot alle gevolgen die door de billijkheid, het gebruik of de wet aan de verbintenis, volgens de aard ervan, worden toegekend (Cass. 5 juni 2014, TBBR 2016, 281-282).

Het principe van de uitvoering te goeder trouw van overeenkomsten impliceert de verplichting van elke contractpartij om de adreswijziging van de woonplaats aan de wederpartij mee te delen. Contractpartijen hebben immers een algemene samenwerkingsplicht. Zij moeten ten opzichte van elkaar loyaal handelen, zijn gehouden tot een algemene informatieplicht – ook tijdens de uitvoering van het contract – en dienen aldus te handelen dat de mogelijke schade voor de wederpartij wordt voorkomen dan wel beperkt.

Als adres van de verhuurder werd in de handelshuurovereenkomst van 29 december 2006 vermeld: «Gent, (...)straat 31». De huurder mocht er derhalve rechtmatig op vertrouwen dat de verhuurder op dat adres bereikbaar was en zou blijven, dit tot andersluidend bericht. Bij een wijziging van woonplaats is het niet aan de wederpartij om een zoektocht naar het juiste adres te doen, maar is het de informatieplicht van de contractant die is verhuisd om het nieuwe adres te communiceren aan de wederpartij. Overigens is het zelfs zeer de vraag, mocht de huurder al hebben geweten dat de verhuurder zijn woonplaats in Spanje had gevestigd, hoe deze het juiste adres met zekerheid had kunnen achterhalen zonder professionele bijstand. Het is niet ernstig dat van een contractpartij zou worden verlangd een ware zoektocht met professionele bijstand te laten voeren om het adres van de wederpartij te achterhalen.

 

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
231
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

C.J. t/ G.S. en VOF E.

...

2. Het geschil en de vorderingen

2.1. Het geschil betreft de betwisting van de rechtsgeldigheid van een aanvraag tot handelshuurhernieuwing, het verzet tegen een overdracht van handelshuur en (...).

...

3. Motivering van de beslissing van de vrederechter

3.1. Relevante feitelijke gegevens

De eigenaar en de huurder onderschreven op 29 december 2006 een handelshuurovereenkomst betreffende een handelsgelijkvloers met kelders en tussenverdieping met toiletten en bureelruimte gelegen te (...).

Art. 9 van deze handelshuurovereenkomst bepaalt nadrukkelijk als huurbestemming de uitbating van een restaurant op de gelijkvloerse verdieping, reserves en technische installaties in de kelder, bureau en tussenverdieping.

De huurrelatie ving aan op 1 januari 2007 om in principe te eindigen op 31 december 2015.

Per aangetekende brief met antwoordkaart van 16 juli 2014 vroeg de huurder om hernieuwing van de handelshuurovereenkomst. Als adres van de eigenaar werd het adres gehanteerd dat voorkomt in het handelshuurcontract. Gevraagd werd om een handelshuurhernieuwing aan de geldende voorwaarden, eveneens wat de huurprijs betreft. De aangetekende brief werd op 18 juli 2014 op de post gedaan en werd op 22 juli 2014 door de postbode afgegeven. De antwoordkaart werd voor ontvangst ondertekend.

Per aangetekende brief van 13 oktober 2014 aan de huurder wordt gevraagd om het huurgoed op 1 januari 2016 vrij te geven omdat niet tijdig een handelshuurhernieuwing werd gevraagd.

De advocaat van de huurder reageert per brief van 27 oktober 2014 waarin wordt gerefereerd aan de hierboven vermelde aanvraag, waarvan het ontvangstbericht op 18 juli 2014 werd ondertekend.

De eigenaar voert echter aan dat hij al jaren in Spanje woont, zodat hij de vraag tot handelshuurhernieuwing niet zou hebben ontvangen.

Intussen heeft de huurder het huurcontract samen met de handelszaak overgedragen aan de VOF E. door inbreng van de eenmanszaak in de vennootschap. Daarvan werd de eigenaar in kennis gesteld per aangetekende brief van 11 december 2015.

De eigenaar weigerde de overdracht van de handelshuur te aanvaarden en bracht dit ter kennis per aangetekende brief van 31 december 2015 waarin de miskenning van art. 10, derde lid Handelshuurwet werd aangekaart. De huurder en de overnemer zijn het daar niet mee eens omdat er geen contractueel verbod zou bestaan van een handelshuuroverdracht en omdat de zoon van de eigenaar niet in het huurpand woont. De betreffende studio wordt verhuurd via Airbnb, dat is een webstek waar de mogelijkheid wordt geboden voor de verhuring aan toeristen voor korte periodes.

...

3.4. Antwoord op de middelen en conclusies van de gedingpartijen

3.4.1. Wat de huurhernieuwing betreft

Met toepassing van art. 1134, derde lid BW moeten alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan te goeder trouw ten uitvoer worden gebracht. Deze wetsbepaling bevat een gedragsnorm, op grond waarvan de rechter de overeenkomst tussen de partijen vermag aan te vullen met bijkomende verplichtingen die voortvloeien uit dit vereiste van de goede trouw. Art. 1135 BW bepaalt bovendien dat overeenkomsten niet alleen verbinden tot hetgeen daarin uitdrukkelijk bepaald is, maar ook tot alle gevolgen die door de billijkheid, het gebruik of de wet aan de verbintenis, volgens de aard ervan, worden toegekend (Cass. 5 juni 2014, TBBR 2016, 281-282).

Het principe van de uitvoering te goeder trouw van overeenkomsten impliceert de verplichting van elke contractpartij om de adreswijziging van de woonplaats aan de wederpartij mee te delen. Contractpartijen hebben immers een algemene samenwerkingsplicht. Zij moeten ten opzichte van elkaar loyaal handelen, zijn gehouden tot een algemene informatieplicht – ook tijdens de uitvoering van het contract – en dienen aldus te handelen dat de mogelijke schade voor de wederpartij wordt voorkomen dan wel beperkt.

Als adres van de verhuurder werd in de handelshuurovereenkomst van 29 december 2006 vermeld: «Gent, (...)straat 31». De huurder mocht er derhalve rechtmatig op vertrouwen dat de verhuurder op dat adres bereikbaar was en zou blijven, dit tot andersluidend bericht. Bij een wijziging van woonplaats is het niet aan de wederpartij om een zoektocht naar het juiste adres te doen, maar is het de informatieplicht van de contractant die is verhuisd om het nieuwe adres te communiceren aan de wederpartij. Overigens is het zelfs zeer de vraag, mocht de huurder al hebben geweten dat de verhuurder zijn woonplaats in Spanje had gevestigd, hoe deze het juiste adres met zekerheid had kunnen achterhalen zonder professionele bijstand. Het is niet ernstig dat van een contractpartij zou worden verlangd een ware zoektocht met professionele bijstand te laten voeren om het adres van de wederpartij te achterhalen.

Er liggen geen stukken voor waaruit blijkt dat de verhuurder de huurder op de hoogte heeft gebracht van zijn adreswijziging naar Spanje.

Bovendien klemt in dit dossier de vaststelling dat de huurder bij aangetekende brief met antwoordkaart – verzonden 18 juli 2014 – de huurhernieuwing vroeg aan de verhuurder, op het adres vermeld in de huurovereenkomst, en dat de antwoordkaart werd ondertekend voor ontvangst van die brief. De verhuurder voert ter zake geen valsheidsprocedure. Hij voert aan dat zijn zoon – die, zo blijkt uit de stukken, boven het handelspand verbleef – de antwoordkaart heeft ondertekend, hoewel hij daartoe geen mandaat had. Ten opzichte van de huurder werd evenwel de rechtmatige schijn gewekt dat de aanvraag tot huurhernieuwing werd ontvangen. Het is ondenkbaar dat de zoon van de verhuurder hem die brief niet zou hebben overhandigd, zeker nu uit de voorgelegde stukken blijkt dat de zoon het aanspreekpunt was voor de huurder (vgl. Rb. Brugge 18 december 1998, TWVR 2001, 179).

Krachtens art. 14, eerste lid Handelshuurwet moet de aanvraag tot hernieuwing van de huur naar de vorm, op straffe van verval, gebeuren bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief en dit tussen de achttiende en vijftiende maand vóór het eindigen van de lopende huur. Om tijdig te zijn, is het voldoende dat de aangetekende brief, inhoudende de aanvraag tot handelshuurhernieuwing, ter post afgegeven wordt uiterlijk vijftien maanden vóór het eindigen van de lopende huur. Art. 14 Handelshuurwet vereist niet dat de verhuurder op de laatste nuttige dag reeds kennis heeft kunnen krijgen van die brief.

Aangezien de eerste huurtermijn zou verstrijken op 31 december 2015, is de op 18 juli 2014 per aangetekende post gedane aanvraag tot huurhernieuwing – voor de ontvangst waarvan op 22 juli 2014 werd afgetekend – tijdig gebeurd. Ook naar de vorm is de aanvraag geldig.

De conclusie is derhalve dat de verhuurder niet tijdig heeft gereageerd op de aanvraag tot handelshuurhernieuwing, zodat deze was verworven voor de huurder. Aldus is vanaf 1 januari 2016 een nieuwe negenjarige huurperiode aangevangen en is de huurhernieuwing stilzwijgend aanvaard onder alle geldende voorwaarden.

3.4.2. Wat de huuroverdracht betreft

Art. 7 van de door de huurder en verhuurder onderschreven handelshuurovereenkomst legt een uitdrukkelijk verbod tot onderverhuring op, nl. «Het is de huurder verboden onder te verhuren, dienaangaande zal geen stilzwijgende toestemming mogen ingeroepen worden.»

Maar het contract bevat geen uitdrukkelijk verbod op huuroverdracht. Het voormelde art. 7 bepaalt in een tweede lid wat volgt: «Het huurrecht wordt enkel afgestaan in de gevallen en onder de voorwaarden bepaald in de wet op de handelshuurovereenkomsten.»

Wat er niet staat, kan ook niet worden gelezen. Een contractueel verbod op huuroverdracht moet in de huurovereenkomst uitdrukkelijk worden weergegeven. Een algemene omschrijving dat afstand van huur enkel kan gebeuren in de wettelijk bepaalde gevallen en voorwaarden, beantwoordt niet aan een dergelijke duidelijke omschrijving. Zelfs een impliciete verwijzing naar art. 10 Handelshuurwet volstaat niet (vgl. Rb. Brussel 10 april 1989, Res. Jur.Imm. 1990, 93).

Conventioneel is derhalve geen huuroverdracht uitgesloten. De huurder verwijst terecht naar het hierboven al geciteerde art. 1134 BW krachtens welk de overeenkomsten zowel de partijen, als de rechter tot wet strekken en de partijen gehouden zijn tot een uitvoering te goeder trouw.

De verhuurder refereert daarom ten onrechte aan de in art. 10 van de Handelshuurwet vermelde voorwaarden en formaliteiten. Art. 10 van de Handelshuurwet is immers niet van toepassing indien het huurcontract geen verbod van huuroverdracht inhoudt. Alsdan is het gemene recht van toepassing (Cass. 19 maart 1971, Arr.Cass. 1970-71, 702; Vred. Zottegem 31 oktober 2013, Huur 2015, 34, RW 2013-14, 1274; Vred. Etterbeek 3 december 2004, T.Vred. 2010, 261; Vred. Westerlo 10 maart 2003, Huur 2008, 2015, RW 2006-07, 1688, T.Vred. 2008, 129).

Er moet dus worden teruggevallen op art. 1717 BW, dat bepaalt dat de huurder zijn huur aan derden mag overdragen indien dit recht hem niet ontzegd is. Voorts is art. 1690 BW van toepassing in de geschetste situatie (Cass. 5 mei 2008, Pas. 2008, 10845, RABG 2008, 1213, RW 2010-11, 1300). De overdracht kan, ingevolge art. 1690 BW, slechts tegen de gecedeerde schuldenaar worden ingeroepen vanaf het ogenblik dat zij aan de gecedeerde schuldenaar werd ter kennis gebracht of door hem werd erkend. Derhalve volstaat de kennisgeving of de erkenning van de overdracht. Het is niet nodig dat cumulatief is voldaan aan de voorwaarden van de kennisgeving en de erkenning van de overdracht. De wet hanteert het woord «of». (Cass. 5 mei 2008, Pas. 2008, 1084, RABG 2008, 1213, RW 2010-11, 1300; Vred. Etterbeek 3 december 2004, T.Vred. 2010, 261; Vred. Westerlo 10 maart 2003, Huur 2008, 215, RW 2006-07, 1688; Vred. Namen 25 oktober 1994, T.Vred. 1997, 148, noot S.C.B.). De in die bepaling voorgeschreven kennisgeving moet alleen betrekking hebben op het feit van de overdracht (Cass. 5 mei 2008, Pas. 2008, 1084, RABG 2008, 1213, RW 2010-11, 1300). Concreet in dit dossier blijkt deze kennisgeving te zijn gebeurd per aangetekende internationale zending van 11 december 2015.

Enkel ten overvloede ontmoet de rechtbank het argument van de verhuurder dat hij bij de huuroverdracht wordt geconfronteerd met een nieuwe schuldenaar die insolvabel kan zijn, terwijl de overdragende huurder ontslagen is van al zijn verdere verplichtingen. De overnemer is een VOF waarbinnen de hoofdelijke aansprakelijkheid van de vennoten bestaat. Derhalve wordt het onderpand van de verhuurder net vergroot.

Er moet worden besloten dat er sprake is van een rechtsgeldige handelshuuroverdracht aan VOF E.

...

Gerelateerd
Aangemaakt op: ma, 02/10/2017 - 18:33
Laatst aangepast op: ma, 02/10/2017 - 18:33

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.