-A +A

Verplichte bijdrage in kosten van gemene afsluiting

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Rechtbank van Eerste Aanleg Burgerlijke rechtbank
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
din, 04/01/2011

Wie betaalt de kosten van de gemenen afsluiting of de gemene muur?

Wettelijke bron art. 663 BW

Buren dienen bij te dragen in de kosten van oprichting en herstelling van de afsluiting van hun eigendommen, indien de betrokken eigendommen zich in een voorstad of stad bevinden, mits werd opgericht met medewerking van de buur
 

Publicatie
tijdschrift: 
RABG
Uitgever: 
Larcier
Jaargang: 
2013/02
Pagina: 
98
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

[…]

2. Feiten

Appellanten en geïntimeerden zijn naburen in de gemeente S. De gedwongen tussenkomende partij is de BA-verzekeraar en rechtsbijstandverzekeraar van appellanten.

Oorspronkelijk waren de percelen van appellanten en geïntimeerden afgescheiden door een groene haag cipressen die een hoogte van 6 meter zouden hebben bereikt en die zich op het perceel van appellanten bevonden.

In juli 2005 werd deze haag door appellanten gerooid, volgens geïntimeerden om onduidelijke redenen. Volgens appellanten was het rooien van deze haag echter noodzakelijk omdat de haag aan haar basis verdord was en aan haar kruin, zoals het normaal was voor dergelijke aanplantingen met een zekere ouderdom, uitwaaierde over de percelen van partijen.

Appellanten hebben deze haag vervangen door een beukenhaag, die evenwel niet het gehele jaar groen blijft en niet dezelfde hoogte zou bereiken als de oorspronkelijke haag.

Uit de voorgelegde stukken blijkt dat partijen vruchteloos getracht hebben een vergelijk te vinden over een nieuwe afscheiding van hun percelen teneinde eenieders privacy te waarborgen.

Geïntimeerden zouden vervolgens op onaangekondigde wijze een twintigtal in beton gegoten palen met een hoogte van 3 meter hebben laten plaatsen op de perceelsgrens, met het oog op een nieuwe draad, vezel of groen afsluiting.

Hiertegen hebben appellanten op 28 maart 2006 formeel geprotesteerd.

In de gedinginleidende dagvaarding die appellanten op 14 augustus 2006 uitbrachten, vorderden zij aanvankelijk voor de eerste rechter dat aan geïntimeerden, onder verbeurte van een dwangsom van 10.000 EUR per overtreding, het verbod zou worden opgelegd om de werken met betrekking tot de afsluiting tussen beide percelen verder te zetten. Voorts vorderden appellanten dat een deskundigenonderzoek zou worden bevolen met het oog op de afpaling van beide percelen, dat geïntimeerden veroordeeld zouden worden tot betaling van de gerechtskosten en dat de voorlopige tenuitvoerlegging van het te vellen vonnis zou worden toegestaan.

Bij tussenvonnis van 7 september 2006 beval de eerste rechter een plaatsopneming. Deze plaatsopneming werd op 15 september 2006 gehouden, maar leidde niet tot een verzoening van partijen.

Bij tussenvonnis van 18 januari 2007 werd een gerechtsdeskundige aangesteld teneinde over te gaan tot afpaling van de betrokken percelen. De door de eerste rechter aangestelde deskundige kon partijen verzoenen met betrekking tot de perceelsgrens, zodat de afpalingsprocedure niet werd verder gezet.

Inmiddels lieten geïntimeerden de door hen aangebrachte betonpalen aftoppen tot een hoogte van 2 meter en lieten zij de afsluiting voltooien.

In hun laatste conclusie voor de eerste rechter vorderden appellanten dat:

- hen akte zou worden verleend van het feit dat de afpaling zonder voorwerp was geworden, gelet op de door de deskundige bewerkstelligde verzoening van partijen op dit punt;

geïntimeerden veroordeeld zouden worden tot betaling van een schadevergoeding van 2.500 EUR, te vermeerderen met de gerechtelijke intresten, wegens tergende en roekeloze tegeneis;

geïntimeerden veroordeeld zouden worden tot betaling van de gerechtskosten; de voorlopige tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis zou worden toegestaan.

Bij wijze van tegeneis vorderden geïntimeerden dat voor recht gezegd zou worden dat appellanten gehouden waren tot betaling van de helft van de plaatsings-, instandhoudings- en onderhoudskosten van de afsluiting tussen beide percelen, zoals deze inmiddels door geïntimeerden was voltooid, met een hoogte van 2 meter over de gehele lengte van de perceelsgrens en afgewerkt met een groenbeklede draadafsluiting. Derhalve vorderden geïntimeerden dat appellanten veroordeeld zouden worden tot betaling van 2.534,33 EUR, te vermeerderen met de gerechtelijke intresten vanaf 11 oktober 2006 en de gerechtskosten, alsook dat de voorlopige tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis zou worden toegestaan.

3. Bestreden beslissing

In het bestreden vonnis werd de hoofdeis zonder voorwerp verklaard. De tegeneis van geïntimeerden werd toelaatbaar en gegrond verklaard ten belope van 2.145,93 EUR, te vermeerderen met de gerechtelijke intresten vanaf 11 oktober 2006. De tusseneis van appellanten met betrekking tot de schadevergoeding wegens tergende en roekeloze tegeneis van geïntimeerden werd toelaatbaar maar ongegrond verklaard. De rechtsplegingsvergoedingen werden gecompenseerd en de overige gerechtskosten werden voor helft ten laste van elke partij gelegd.

De eerste rechter oordeelde dat het onmiskenbaar de bedoeling was geweest van de verkavelaar van de betrokken percelen dat de afsluitingen tussen deze percelen op gemene kosten zonden worden onderhouden en vanzelfsprekend ook op gemene kosten zouden worden opgericht, zodat deze bedoeling nog steeds gerespecteerd moest worden.

Bovendien was artikel 663 van het Burgerlijk Wetboek in dit geschil van toepassing. De betrokken gemeente was volgens de eerste rechter een voorstad van Antwerpen, zodat appellanten gehouden waren tot betaling van de helft van de kosten van oprichting en herstelling van de betwiste afsluiting.

Hoewel de eerste rechter vond dat de kosten van de afsluiting vrij hoog waren en deze niet vooraf aan appellanten waren voorgelegd, oordeelde de eerste rechter toch dat de tegeneis van geïntimeerden gegrond was.

Aangezien partijen een akkoord hadden bereikt over de perceelsgrens, leek het de eerste rechter billijk om de rechtsplegingsvergoedingen te compenseren en de overige gerechtskosten gelijk te verdelen over partijen.

Ten slotte oordeelde de eerste rechter dat noch de hoofd-, noch de tegeneis tergend of roekeloos waren, zodat de tusseneis van appellanten ter zake ongegrond was.

4. Beoordeling

( ... )

In de mate dat appellanten verzoeken dat een deskundige zou worden aangesteld teneinde de rechtbank te adviseren over de al dan niet toepasselijkheid van de algemene voorwaarden van de NV D. op de betrokken percelen, verzoeken appellanten de rechtbank om op een ongeoorloofde wijze haar rechtsmacht te delegeren. Deze vraag is weliswaar pertinent voor de beslechting van het geschil in hoger beroep, doch het betreft een rechtsvraag die tot de rechtsmacht van de rechtbank behoort en niet een technische vraag waarover de rechtbank een technisch advies zou kunnen inwinnen alvorens het geschil in rechte en ten gronde te beslechten.

Het hoger beroep beperkt zich dan ook tot de grieven die appellanten formuleren tegen het bestreden vonnis in zoverre het de oorspronkelijke tegeneis van geïntimeerden gegrond heeft verklaard en de gerechtskosten over partijen heeft verdeeld.

Ten onrechte werd in het bestreden vonnis verwezen naar artikel 663 van het Burgerlijk Wetboek om te oordelen dat appellanten gehouden waren tot betaling van de helft van de oprichtings, herstellings- en onderhoudskosten van de betwiste afsluiting.

De eerste rechter heeft weliswaar terecht geoordeeld dat de betrokken gemeente een voorstad is in de zin van artikel 663 van het Burgerlijk Wetboek, doch de overige toepassingsvoorwaarden voor deze wetsbepaling over het hoofd heeft gezien. De vraag of de betrokken percelen zich in een voorstad of stad bevinden, is een feitenkwestie die soeverein door de eerste rechter en de rechtbank beoordeeld moeten worden. Administratieve criteria gelden in deze niet.

De term voorstad in de zin van de voormelde wetsbepaling treft elke buurt of gemeente, die gelet op haar bevolkingsdichtheid en de wijze van inplanting van de woningen en tuinen evenals de wijze waarop de inwoners van deze gemeente of buurt leven, als een voorstad beschouwd moet worden. Het doel van de wetgever was een onderscheid te maken tussen meer landelijke gemeentes en buurten, waar mensen verder uit elkaar wonen en meer verstedelijkte gebieden, waar mensen dichter bij elkaar wonen en derhalve grotere waarborgen nodig zijn teneinde de privacy van de ene en de andere te verzekeren. Waar mensen noodgedwongen dichter bij elkaar moeten wonen, wenste de wetgever iedereen te waarborgen dat hij op gemene kosten van zijn nabuur zijn eigendom zou kunnen afsluiten teneinde het nadeel van lichten en zichten in zijn woonst te beperken (zie in dezelfde zin: LAURENT, Principes de droit civil, VII, nr. 498; Pand. b., v° Clóture, nrs. 95 e.v.; Huc, Commentaire théorique et pratique du Code civil, IV, nr. 348; DEMOLOMBE, Cours de Code civil. Traité des servitudes ou services fonciers, VI, nr. 3 77; H. VANDENBERGHE en S. SNAET, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Antwerpen, E.Story-Scientia, 1997, p. 338, noot 213; DE PAGE en DEKKERS, 2, p. 867, nr. 980; Cl. RENARD en ]. HANSENNE, La propriété des choses et les droits réels principaux, III, Luik, Presses universitaires, 1975, p. 485; GALOPIN, Cours de droit civil. Les biens, la propriété et les servitudes, herwerkt door M. WILLE, nr. 318: Pand. b., v° Faubourg, nrs. 11 e.v., v° Clóture, nrs. 73 e.v. en u" Mur mitoyen, nrs. 917 e.v.; LAURENT, Principes de droit civil, VII, nr. 497; HILBERT, Traité théorique et pratique de la mitoyenneté des murs, des haies et des fossés, 1955, nrs. 70 et 71; Brussel 21 februari 1900, Rev.prat.not., 1900, p. 542; Luik 11 mai 1904, Rev.prat.not., 1904, p. 712; Vred. Schaarbeek 6 maart 1929, Pas. 1929, III, p. 162; Rb. Kortrijk 24 januari 1957, JJP 1958, p. 11 en Rb. Luik 11 juli 1957, Jur. Liège 1957-58, p. 26).

De eis tegen de nabuur om hem te verplichten bij te dragen in de kosten van de afsluiting van hun eigendommen is echter ongegrond, wanneer deze afsluiting werd opgericht zonder de medewerking van de nabuur. Hel recht om zijn nabuur in overeenstemming met artikel 663 van het Burgerlijk Wetboek te verplichten bij te dragen in de kosten van de afsluiting van hun eigendommen, moet uitgeoefend worden vooraleer tot bouw ervan over te gaan (in dezelfde zin Cass. 5 november 1855, Pas. 1885, I, p. 269).

Bovendien blijkt dat de geïntimeerden de bouw van de betwiste afsluiting oorspronkelijk in strijd met de geldende stedenbouwkundige voorschriften hadden aangevat. Enkel naar aanleiding van de afpalingsprocedure werd dit misdrijf door geïntimeerden geregulariseerd. Appellanten kunnen niet gedwongen worden tot het oprichten van een afsluiting op gemene kosten, noch zelfs tot het gedogen van de oprichting van deze afsluiting, wanneer het bouwen van deze afsluiting in hoofde van geïntimeerden een inbreuk op een strafrechtelijk beteugelde bepaling uitmaakt (in dezelfde zin: Cass. 4 oktober 1956, Pas. 1957, I, p. 90),

Ten slotte houdt het recht om zijn nabuur te verplichten om bij te dragen in het bouwen van een gemene afsluiting in dat deze afsluiting niet abnormaal duur mag zijn (in dezelfde zin: Cass. 10 maart 1983, Pas. 1983, I, p. 756) en moet de rechtbank in dit geval samen met de eerste rechter vaststellen dat de betwiste afsluiting abnormaal duur is.

Voorts tonen geïntimeerden niet aan dat er op het perceel van appellanten een conventionele erfdienstbaarheid rust om bij te dragen in de kosten van onderhoud van afsluitingen opgericht door de nabuur, laat staan om bij te dragen in de kosten van oprichting van een afsluiting opgericht door een nabuur. Zo verwijst de eigendomstitel van appellanten enkel naar de erfdienstbaarheden vermeld in de akte van notaris T. te Antwerpen van 14 april 1931 en wordt er in deze akte van notaris T. geen melding gemaakt van een dergelijke erfdienstbaarheid. In deze akte van notaris T. wordt onder artikel 8 van de bijzondere voorwaarden enkel bepaald dat de eigenaars van het perceel van appellanten moeten bijdragen in de kosten van onderhoud van een gemene afsluiting.

De afsluiting opgericht tussen de twee betrokken percelen is niet per definitie gemeen aan beide partijen. Zij zou slechts gemeen zijn krachtens de voormelde bepalingen van artikel 663 van het Burgerlijk Wetboek of ingevolge een overeenkomst ter zake. In dit geval trachten geïntimeerden de gemeenheid van deze afsluiting en de daaruit volgende gemeenheid van de kosten van oprichting en onderhoud van deze afsluiting, wederrechtelijk aan appellanten eenzijdig op te dringen. Wat de intenties van de oorspronkelijke verkavelaar ook hebben mogen zijn, doet in het geheel niets ter zake.

De eerste rechter heeft de oorspronkelijke tegeneis van geïntimeerden ten onrechte gegrond verklaard, zodat het hoger beroep in die mate gegrond is.

Waar aanwezig waren: H. Thiriar, voorzitter; De Raeymaecker en Dijckmans, rechters.

Noot

Somers en Schepens De gedwongen bijdrage in de kosten van de gemene afsluiting in de stad en 'voorstad' RABG 2013/0, 103

Rechtsleer

• S. SNAET, "Gemene muren en erfscheidingen" in G. BAERT (ed.), BESTENDIG HANDBOEK PRIVAATRECHTELIJK BOUWRECHT, Antwerpen, Kluwer, losbl., 11.6-1 - 11.6-41;

• G. BAERT, Privaatrechtelijk bouwrecht, Gent, E.Story-Scientia, 1989, 101;

• J. KOKELENBERG, "De gemene muur: een (bak)steen op de maag?'', TBBR 2003, 548, nr. l;

• G. BLOCKX, F. LENS en L. WYNANT, "Erfpacht, opstal en erfdienstbaarheden" in Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Kluwer, 2006, 158.

• G. BAERT, Privaatrechtelijk bouwrecht, Gent, E. Story-Scientia, 1989, 113.

•. KLUYSKENS, Beginselen van burgerlijk recht, V, Zakenrecht, Antwerpen, Standaard, 1953, nrs. 292-293, 1°;

• R. DERINE en B. HERBOTS, "Horizontale grenzen van het eigendomsrecht" in R. DERINE,

• H. Cousv, J. COUTURIER, e.a. (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., 9-10.

Rechtspraak

• Vred. Jumet 17 april 1996, RRD 1996, 428.

• Vred. Turnhout 28 april 1982, Turnh. Rechtsl., 1987, afl. 3, 5.

• Rb. Antwerpen 5 februari 1952, RW 1951-52, 1556;

• Rb. Gent 21 oktober 1966, RW 1967-68, 1498;

• Brussel (2d' k ) 5 februari 2003, JLMB 2003, afl. 28, 1221;

• Brussel (2d' k.) 5 februari 2003, JLMB 2003, afl. 28, 1221.

 

• Cass. 5 november 1855, Pas. 1885, 1, p. 269.

• Cass. 5 november 1885, Pas. 1885, 1, 269;

• Rb. Brugge (lst' k.) 8 maart 1999, RW 2001-02, afl. 7, 248.

• Cass. 10 maart 1983, RW 1983-84, 1234-1235.

• Rb. Brussel (2lst' k.) 15 juni 2006, Res Jur.Imm. 2007, afl. 2, 195.

• Cass. 13 november 1952, Pas. 1953, 1, p. 158.

• Cass. 4 oktober 1956, Pas. 1957, 1, p. 90.

• Vred. Paturages 16 november 1988, JLMB 1989, 509.

 

 

 

Gerelateerd
Modellen: 
Aangemaakt op: ma, 08/04/2013 - 15:14
Laatst aangepast op: ma, 08/04/2013 - 15:14

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.