-A +A

Vermindering huurprijs voor gebrekkige huurwoningen

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Vredegerecht
Plaats van uitspraak: Gent 1
Datum van de uitspraak: 
don, 15/05/2014
A.R.: 
140389

In de regel wordt niet aanvaard dat een huurder eenzijdig de betaling van de huurprijs stopt of vermindert, wanneer de verhuurder zijn verplichtingen niet meer nakomt, zoals bv. wanneer deze weigert tot de nodige herstellingen over te gaan. Van de huurder wordt principieel verwacht dat deze bij discussie de zaak aanhangig maakt bij de Vrederechter, die na kennisname van de elementen van het dossier de huurprijs kan verminderen, opschorten of tot ontbinding van de huur kan beslissen, al dan niet met schadevergoeding.

Overeenkomsten komen tussen partijen tot stand in wederzijds akkoord en worden beëindigd op de wijze voorzien in het contract, middels wederzijdse toestemming of na een gerechtelijke ontbinding of nietigverklaring. Eigenrichting wordt principieel afgewezen. 

Edoch: de exceptie van niet-uitvoering maakt hierop een uitzondering waarbij het gerechtvaardigd karakter van de risicovolle aanwending van deze exceptie a posterior door de rechter wordt beoordeeld.

Ten deze oordeelt de Vrederechter dat de huurders terecht de exceptio non adimpleti contractus, zijn de niet uitvoeringsexceptie, hadden ingeroepen. Het vonnis is markant gezien deze exceptie in huurzaken zelden aanvaard wordt. 

Publicatie
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve
A.R. Nr. 140389

Op de openbare terechtzitting van vijftien september tweeduizend veertien, in de gerechtszaal van het vredegerecht van het kanton Gent 1, werd het volgende vonnis uitgesproken.

IN ZAKE:

eiser,

tegen:

verweerders,

Gelet op het verzoekschrift, ter griffie neergelegd op 28 maart 2014, de conclusies van partijen en de door hen voorgelegde overtuigingsstukken;

Gehoord de partijen in hun verklaringen, bij monde van hun raadsman, op de openbare terechtzitting van 1 september 2014;

De vordering strekt er toe verweerders solidair te doen veroordelen om aan eiser het bedrag van € 1. 787,50 te betalen voor achterstallige huurgelden meer de in de loop van het geding te vervallen huurgelden en een vergoeding van € 1.300,- wegens opzeg in de loop van het tweede jaar huur, voorbehoud te horen verlenen voor eventuele huurschade en de huurwaarborg te doen vrijgeven in het voordeel van eiser;

Bij conclusie, ter griffie neergelegd op 2 en 3 juni 2014, hebben verweerders een tegenvordering ingesteld teneinde eiser te doen veroordelen om bovenop de weg te vallen ingehouden huurgelden van€ 1.787,50 nog een bedrag van € 1.300,- te betalen meer de gerechtelijke intresten;

Bij conclusie, ter griffie neergelegd op 13 juni 2014, heeft eiser afgezien van zijn vordering tot betaling van€ 1.300,- wegens opzeg tijdens het tweede jaar huur doch dringt hij aan voor het overige van zijn vordering;

Bij conclusie, ter griffie neergelegd op 8 augustus 2014, hebben verweerders gepreciseerd dat zij € 1.300,- vorderen bovenop het bedrag van € 1.137,50 dat op de huur werd ingehouden en niet € 1.787,50 zoals in de eerdere conclusie was vermeld;

De partijen hebben door bemiddeling van … en … op 13 februari 2013 een woninghuurovereenkomst afgesloten betreffende een appartement te …, … gelijkvloerse verdieping voor een duur van negen jaar vanaf I maart 2013 en tegen een huurprijs van € 650,- per maand (enig stuk, dossier van eiser, stuk 1, dossier van verweerders);

Dit huurcontract werd niet geregistreerd zodat verweerders op grond van art. 3 § 5, 3e lid van de Woninghuurwet op ieder moment, ook tijdens het tweede jaar, deze huur konden beëindigen zonder een opzegtermijn te moeten laten en zonder de in het tweede lid bepaalde vergoeding verschuldigd te zijn;

Aldus heeft eiser terecht ingezien dat hij op de aanvankelijk gevorderde vergoeding van€ 1.300,- gelijk aan twee maanden huur geen aanspraak mocht maken en daarvan afgezien;

Reeds op 2 september 2013 maakten verweerders hun beklag bij de beide immobiliënagentschappen dat er een vochtprobleem was in de badkamer en per brief van 25 september 2013, aangetekend verstuurd op 30 september 2013 hebben zij dit herinnerd (stukken 3 en 4, dossier van verweerders) en op 22 en 24 oktober 2013 rechtstreeks aan eiser (stukken 5 en 6, dossier van verweerders);

Geen reactie, evenmin als op de aangetekende brieven van 2 november 2013, 23 november 2013 en 31 december 2013 (stukken 7, 8 en 9, dossier van verweerders);

Nochtans hadden verweerders reeds in de brief van 22 oktober 2013 aangekondigd dat zij indien er geen oplossing kwam een deel van de huur zouden inhouden (stuk 5, dossier van verweerders);

Dit is een perfecte toepassing van de niet-uitvoeringsexceptie en aldus hebben verweerders terecht voor de maanden november en december 2013 de helft van de huur ingehouden zijnde 2 x € 325,- die deel uitmaken van het bedrag dat thans door eiser wordt gevorderd;

Pas daar bleek eiser gevoelig voor zodat de makelaar in zijn opdracht per brief van 20 januari 2014 liet weten dat alles was toe te schrijven aan het feit dat verweerders onvoldoende verluchtten en verwarmden (stuk 10, dossier van verweerders);

In diezelfde brief stelde eiser voor om een en ander te laten vaststellen door een expert en dat is precies wat verweerders hebben gedaan namelijk dat zij architect D. ter plaatse hebben laten komen die in een verslag van 11 februari 2014 concludeert dat er inderdaad sprake is van condensatie, toe te schrijven aan koudebruggen maar ook van andere oorzaken zoals een gebrek in de dakverdichting en besluit: « Verluchten van de aangetaste ruimtes heeft geen invloed op de schimmelvorming zolang de oorzaken van de schimmelvorming niet duurzaam zijn opgelost. Meer zelfs: elke investering in renovatiewerken aan de binnenzijde van de drie aangetaste ruimtes is zinloos. Het geïnvesteerde geld wordt beter aangewend om de oorzaken te remediëren.» (stuk 12, dossier van verweerders);

Dit verslag is eenzijdig doch eiser van zijn kant legt geen vaststellingen voor waaruit iets anders zou moeten blijken en het verslag van de heer D, dat trouwens afdoende gedocumenteerd is met foto's en waaruit men mag aannemen dat er ernstige aantasting door schimmel was van én de slaapkamer, én de badkamer, én de toiletruimte;

Eiser vraagt dat de rechtbank ter plaatse zou gaan kijken met een deskundige maar dat heeft geen zin nu verweerders daar reeds sedert 1 april niet meer wonen en het te verwachten is dat eiser ondertussen de zaak heeft laten herstellen;

De voorgelegde foto's liegen er niet om dat dit nodig zal geweest zijn (stuk 15 dossier van eisers);

Uit de plaatsbeschrijving blijkt dat het appartement uit 10 ruimten bestaat (stuk 2, dossier van verweerders) waarvan een aantal ruimten echt gebruikt worden: eetplaats, leefruimte en keuken, en er evenveel ruimten niet konden gebruikt worden: toilet, slaapkamer en badkamer;

Rekening houdende met het feit dat er slechts één slaapkamer in het appartement was zodat verweerders noodgedwongen in de woonkamer moesten slapen, en dat er slechts één badkamer en één toilet was, komt men tot de conclusie dat de genotswaarde van de niet bruikbare lokalen de helft bedraagt van de genotswaarde van het 'geheel zodat de vergoeding voor genotsderving wegens het vocht en de schimmel mag worden begroot op de helft van de huurprijs over de periode september 2013 tot maart 2014;

De hinder door vocht en schimmel is immers mettertijd gestegen totdat het appartement helemaal niet meer bewoonbaar was en verweerders terecht het initiatief hebben genomen om te verhuizen;

Aldus komt er aan verweerders een vergoeding voor genotsderving toe van 7 x € 325,00 zijnde de helft van de huurprijs = € 2.275,00

Verweerders leggen bewijzen voor (stukken 14, dossier van verweerders)

waaruit blijkt dat zij betaald hebben:

november 2013 € 325,00

december 2013 € 325,00

januari 2014 € 162,50

februari 2014 € 650,00

maart 2014 € 650,00

 

Dit betekent derhalve een tekort van:

november 2013 € 325,00

december 2013 € 325,00

januari 2014 € 487,50

februari 2014 € 0,00

maart 2014 € 0.00

totaal: € 1.137,50

 

In de kering maken verweerders derhalve terecht aanspraak op betaling van:

€ 2.275,00 - € 1.137,50 = € 1.137,50

 

De hoofdvordering is derhalve totaal ongegrond en de tegenvordering grotendeels gegrond en derhalve is het eiser die als de in het ongelijk gestelde partij moet worden beschouwd en alle kosten van het geding zal moeten dragen;

De vrederechter, uitspraak doende op tegenspraak en in eerste aanleg,

OM DEZE REDENEN

Gelet op de artikelen 2, 30, 34, 37, 38 en 41 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken,

verklaart de vordering en de tegenvordering ontvankelijk, de eerste ongegrond en de tweede grotendeels gegrond,

veroordeelt eiser om aan verweerders het bedrag van€ 1.137,50 te betalen meer de gerechtelijke intresten vanaf 2 juni 2014,

verwijst eiser tot de kosten van het geding, begroot aan de zijde van eiser op € 40,- rolstelling, en aan de zijde van verweerders op€ 715,- rechtsplegingsvergoeding,
 

 

Noot: 

• zie ook: Vredegerecht Antwerpen 10/03/2013

samenvatting

Wanneer de verhuurder de betaling van huurgelden vordert, moet deze bewijzen dat hij aan zijn voorafgaande verplichtingen heeft voldaan, met name dat hij het onroerend goed geleverd heeft of ter beschikking heeft gesteld van de huurder (art. 1720, eerste lid BW), wat doorgaans gebeurt door afgifte van de sleutels aan de huurder (vgl. bij koop art. 1605 BW).

Materieelrechtelijk komt deze regel erop neer dat, als vaststaat dat de schuldeiser zijn voorafgaande verplichting niet vervuld heeft, de schuldenaar de uitvoering van zijn eigen prestatie mag opschorten (toepassing van de exceptio non adimpleti contractus – zie A. Van Oevelen, “Schorsing van verbintenissen en overeenkomsten krachtens de exceptie van niet-uitvoering en het retentierecht” in A. De Boeck, S. Stijns en R. Van Ransbeeck (eds.), Schorsing van verbintenissen en overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2010, 33).

Toegepast op de huurovereenkomst betekent dit dat, als de verhuurder niet heeft voldaan aan zijn leveringsverplichting, de huurder de betaling van de huurgelden mag opschorten.

tekst vonnis

M. t/ N.
1. Op 29 maart 2013 werd een handelshuurovereenkomst ondertekend met betrekking tot de handelsruimte aan de (...) te Antwerpen door A.M. en O.M. (hierna de h. en mevr. M.) als verhuurders en M.N. (hierna de h. N.) als huurder. Aanvangsdatum van de huur was 1 april 2013.

Omdat de h. N. van meet af aan in gebreke bleef de verschuldigde huur te betalen, legden de h. en mevr. M. op 17 september 2013 een verzoekschrift neer dat ertoe strekt:

– betaling te verkrijgen van achterstallige huur van april tot en met oktober 2013 van 4.900 euro, vermeerderd met de interesten op grond van de wet ter bestrijding van de betalingsachterstand handelstransacties vanaf de vervaldata der huurgelden, subsidiair vanaf de aanmaning, minstens vanaf de dagvaarding;

– de ontbinding te horen uitspreken van de overeenkomst met uitzetting van de h. N. uit het gehuurde pand;

– betaling te verkrijgen van een wederverhuringsvergoeding van zes maanden huur vermeerderd met de interesten op grond van de wet ter bestrijding van de betalingsachterstand handelstransacties vanaf de datum van het vonnis.

2. Uit de uiteenzetting van de h. N. ter terechtzitting van 3 oktober 2013 is gebleken dat de h. N. formeel betwist huurgelden verschuldigd te zijn aangezien:

– hem nooit de sleutel van het gehuurde ter beschikking werd gesteld;

– hij nooit in het pand is geweest en er nooit toegang toe heeft gekregen.

Proces- en bewijsrechtelijk is het bij wederkerige overeenkomsten zo dat, als de schuldeiser vordert dat zijn schuldenaar zijn verbintenissen zou nakomen, de schuldeiser moet bewijzen dat hij zijn eigen verbintenis is nagekomen (vgl. Cass. 25 juni 2004, www.juridat.be).

Bij een huurovereenkomst komt dit erop neer dat, als de verhuurder de betaling van huurgelden vordert, hij moet bewijzen dat hij aan zijn voorafgaande verplichtingen heeft voldaan, met name dat hij het onroerend goed geleverd heeft of ter beschikking heeft gesteld van de huurder (art. 1720, eerste lid BW), wat doorgaans gebeurt door afgifte van de sleutels aan de huurder (vgl. bij koop art. 1605 BW).

Materieelrechtelijk komt deze regel erop neer dat, als vaststaat dat de schuldeiser zijn voorafgaande verplichting niet vervuld heeft, de schuldenaar de uitvoering van zijn eigen prestatie mag opschorten (toepassing van de exceptio non adimpleti contractus – zie A. Van Oevelen, “Schorsing van verbintenissen en overeenkomsten krachtens de exceptie van niet-uitvoering en het retentierecht” in A. De Boeck, S. Stijns en R. Van Ransbeeck (eds.), Schorsing van verbintenissen en overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2010, 33).

Toegepast op de huurovereenkomst betekent dit dat, als de verhuurder niet heeft voldaan aan zijn leveringsverplichting, de huurder de betaling van de huurgelden mag opschorten.

Uit niets blijkt dat het gehuurde effectief ter beschikking is gesteld van de h. N., wel integendeel. Er ligt geen enkel bewijs voor van overhandiging van de sleutels aan de h. N., en de overeengekomen waarborgsom van 1.400 euro werd kennelijk ook niet betaald, waaruit de vrederechter afleidt dat de h. N. effectief nooit de beschikking heeft gekregen over de gehuurde ruimten. Als gevolg hiervan mocht de h. N. zijn betalingsverbintenis opschorten en beging en begaat hij geen contractuele wanprestatie door de huurgelden niet te betalen.

Gelet op het gebrek aan contractuele wanprestatie van de h. N. is de vordering in betaling van de huurgelden en ontbinding van de overeenkomst wegens het gebrek aan betaling van de huurgelden ongegrond.

Zie ook Vredegerecht te Antwerpen, 2e Kanton – 2 januari 2014, RW 2016-2017, 833

Samenvatting

Als een eigenaar in gebreke blijft herstellingen te doen die op hem rusten, kan de huurder met toepassing van de exceptio non adimpletu contractus, zijn betalingsverbintenis opschorten, welke opschorting proportioneel moet zijn met de gelaakte tekortkoming van de verhuurder. Dit brengt met zich mee dat slechts een bedrag mag worden ingehouden dat in verhouding staat tot het aangeklaagde gebrek en dat, als het gebrek is opgelost, de huur alsnog moet worden betaald. Dit laatste geldt evenwel niet onverkort als in de periode dat niet hersteld werd er voor de huurder een aan de verhuurder toerekenbaar minder genot van het gehuurde is geweest dat aanleiding geeft tot vermindering van de huurprijs of als de huurder door het laattijdig herstel andere schade zou hebben opgelopen.

Tekst vonnis

CVA R. t/ Van P.

I. Feiten

Bij overeenkomst van 9 juni 2010 verhuurde de CVA R. (hierna: R.) het appartement 2V aan de (...) te Antwerpen met ingang van 1 augustus 2010 voor drie jaar aan P. Van P. (hierna: de h. Van P.).

De basishuurprijs bedroeg 725 euro. Bij aanvang van de huurovereenkomst werd een plaatsbeschrijving opgesteld en werd door de h. Van P. een huurwaarborg van 1.450 euro op een geblokkeerde rekening op zijn naam bij NV C.B. (thans B.) geplaatst.

In de loop van de huurovereenkomst zou de huur voor de maand oktober 2012 niet betaald zijn en evenmin de indexaanpassingen voor een viertal maanden. De h. Van P. werd hiervoor op 20 februari 2013 in gebreke gesteld, waarna er een briefwisseling op gang kwam tussen de partijen. De vrederechter komt hierop terug bij haar beoordeling.

De h. Van P. zei de overeenkomst op tegen de vervaldag op 31 juli 2013 en ontruimde tegen die datum ook het appartement.

Op 30 juli 2013 werd door partijen een rondgang in het appartement gemaakt, in aanwezigheid van de landmeter-expert die ook de plaatsbeschrijving bij intrede had opgemaakt. Van deze rondgang werd door de expert een verslag gemaakt, waarop de vrederechter terugkomt bij haar beoordeling van de zaak.

II. Vordering

1. Op 9 september 2013 legde R. een verzoekschrift neer bij dit vredegerecht. Volgens dit verzoekschrift was de vordering van R. erop gericht betaling te verkrijgen van de som van 4.511,47 euro, vermeerderd met de gerechtelijke interesten, welk bedrag samengesteld is als volgt:

– achterstallige huurgelden: 2.603,72 euro – indexaanpassing september en oktober 2011: 38,50 euro – indexaanpassing augustus en september 2012: 34,98 euro – huur oktober 2012: 766,74 euro – huur saldo maart 2013: 230,02 euro – huur juni 2013: 766,74 euro – huur juli 2013: 766,74 euro – huurschade: 1.907,75 euro
De vrijgave van de huurwaarborg in het voordeel van R. werd gevraagd, (...).

2. Bij tussenvonnis van 7 november 2013 werd de h. Van P. reeds veroordeeld tot betaling van de provisionele som van 2.000 euro en werd de huurwaarborg reeds vrijgegeven in het voordeel van R. De behandeling van het meer gevorderde werd uitgesteld naar de terechtzitting van 12 december 2012.

Bijgevolg dient de vrederechter zich nog uit te spreken over de kwestie of er nog een bijkomende hoofdsom van 2.511,47 euro verschuldigd is, vermeerderd met de gerechtelijke interesten op de som van 4.511,47 euro.

III. Beoordeling

A. Achterstallige huurgelden

1. Uit de debatten is gebleken dat de verschuldigdheid van de huurgelden voor juni en juli 2013 niet betwist wordt. Zij werden door de h. Van P. enkel ingehouden omdat ze gedekt zouden zijn door de huurwaarborg, wat evenwel niet toegelaten is.

Deze huurgelden, samen 1.533,48 euro, vermeerderd met de gerechtelijke interesten zijn bijgevolg verschuldigd.

2. Wat de achterstallige indexeringen betreft, samen 73,48 euro, voerde de h. Van P. in zijn antwoord op de ingebrekestelling van 20 februari 2013 aan dat deze indexaanpassingen op voorhand hadden moeten worden meegedeeld, wat niet was gebeurd. Bijgevolg zouden ze niet retroactief gevraagd kunnen worden.

Deze argumentatie is niet juist. De indexatie voor de maanden september en oktober 2011 werd gevraagd bij brief van 5 oktober 2011; die voor de maanden augustus en september 2012 bij brief van 6 september 2012.

Het schriftelijke verzoek tot betaling van de indexaanpassing voor deze vier maanden werd bijgevolg verstuurd na de vervaldag van de huurgelden voor die maanden, zodat er van een retroactieve toepassing van de indexering kan gesproken worden. Een dergelijke retroactieve toepassing is evenwel toegelaten door art. 6, tweede lid Woninghuurwet dat bepaalt dat het schriftelijke verzoek tot indexaanpassing mag terugwerken tot drie maanden voorafgaand aan de maand waarin het verzoek wordt verstuurd, wat in deze zaak gebeurd is.

De indexaanpassingen van 73,48 euro zijn bijgevolg verschuldigd.

3. Uit de voorliggende briefwisseling die dateert van na de ingebrekestelling van R. van 20 februari 2013 en de behandeling van de zaak ter terechtzitting kan worden afgeleid dat de h. Van P. de huur voor de maand oktober 2012 niet heeft betaald omdat het volgens de h. Van P. drie maanden had geduurd vooraleer een lekkend dakraam door R. werd hersteld.

R. betwist niet dat er een gebrek was, dat zich evenwel situeerde aan de verluchting en niet aan het dakraam. Onder meer omdat eerst een hersteller voor de ramen was gekomen die het euvel niet kon verhelpen, had het langer geduurd voor het probleem was opgelost.

Als een eigenaar in gebreke blijft herstellingen te doen die op hem rusten, kan de huurder met toepassing van de exceptio non adimpletu contractus, zijn betalingsverbintenis opschorten, welke opschorting proportioneel moet zijn met de gelaakte tekortkoming van de verhuurder. Dit brengt met zich mee dat slechts een bedrag mag worden ingehouden dat in verhouding staat tot het aangeklaagde gebrek en dat, als het gebrek is opgelost, de huur alsnog moet worden betaald. Dit laatste geldt evenwel niet onverkort als in de periode dat niet hersteld werd er voor de huurder een aan de verhuurder toerekenbaar minder genot van het gehuurde is geweest dat aanleiding geeft tot vermindering van de huurprijs of als de huurder door het laattijdig herstel andere schade zou hebben opgelopen.

In de reactie van de h. Van P. op de aanmaning van 20 februari 2012 is niet te lezen dat hij door het aangeklaagde gebrek, een onvoldoende afgesloten verluchtingsbuis, in zijn rustig genot van het appartement werd verstoord of andere schade zou hebben opgelopen. Bijgevolg is de h. Van P. de huur voor oktober 2012 verschuldigd, omdat niet ter betwisting staat dat R. het aangeklaagde gebrek heeft laten herstellen.

4. Wat het saldo aan huur voor de maand maart 2013 betreft, voerde de h. Van P. aan dat er in die periode op initiatief van R. renovatiewerken werden uitgevoerd in de achterbouw, waardoor hij geluidsoverlast en last van door de aannemer achtergelaten rommel had.

De h. Van P. beklaagde zich bovendien in het algemeen over constante geluidsoverlast die hij onderging van de bewoners van de andere appartementen in het gebouw, waarvoor hij R. als verhuurder aansprakelijk achtte.

Deze laatste klacht is alleszins onterecht. De verhuurder is niet verantwoordelijk voor de feitelijke verstoring van het rustig genot van de huurder, als dit afkomstig is van derden, onder wie de huurders en de bewoners van andere appartementen in hetzelfde gebouw vallen. Enkel de huurders en/of bewoners kunnen daarvoor zelf aansprakelijk gesteld worden.

Wat de overlast door de aannemer betreft, die daar hij werd aangesteld door R. geen derde is, stelt de vrederechter vast dat R. deze overlast in haar brief van 4 maart 2013 uitdrukkelijk en gemotiveerd heeft tegengesproken.

Gelet op deze twee tegenovergestelde standpunten hierover en de afwezigheid van andere bewijselementen kan de vrederechter enkel concluderen dat de aan de aannemer te wijten overlast niet bewezen is.

Bij gebrek aan bewezen minder genot, dient de volledige huurprijs voor de maand maart 2013 dan ook betaald te worden.

B. Huurschade

1. Grondslag en omvang van deze vordering

R. vordert hiervoor een bedrag van 1.907,75 euro, zich baserend op het verslag en de onkostenraming opgesteld door de expert, de h. Van den A., die aanwezig was bij de rondgang in het appartement door partijen op 30 juli 2013.

Dit bedrag is samengesteld als volgt:

...

2. Waarde deskundig verslag

Wat de waarde van het verslag betreft voor de beoordeling van de daarin opgenomen schadebedragen, overweegt de vrederechter wat volgt.

Art. 14 van de huurovereenkomst is gewijd aan de plaatsbeschrijving bij intrede en die bij vertrek. Het gedeelte dat handelt over de plaatsbeschrijving bij vertrek is relevant in deze zaak en luidt als volgt: “Voor het opmaken van de plaatsbeschrijving bij vertrek zullen partijen hun deskundige, de h. W. Van den A., aanduiden. De deskundige zal de opdracht krijgen de schade vast te stellen alsook de waarde ervan te schatten. (...) Zowel bij ingebruikneming als bij het vertrek is de beslissing van de deskundige door de partijen (...) aangeduid, definitief bindend, zonder mogelijkheid verzet noch beroep.”

Het is in uitvoering van dit beding dat het verslag waarop R. zich baseert ter begroting van haar schade-eis, opgesteld werd.

Art. 14 is een beding van bindende derdenbeslissing. De regel bij een dergelijke beslissing is dat partijen en de rechter erdoor gebonden zijn. De rechter is bij een dergelijke beslissing in beginsel niet meer bij machte om zelf een beslissing te nemen over de punten waarop de bindende derdenbeslissing betrekking heeft (vgl. S. Marysse, “Over (bindende) prijsbepaling door een derdebeslisser en schending van de bindende kracht van de overeenkomst” (door de rechter) (noot onder Cass. 31 oktober 2008), TBBR 2010, 344-345).

Op grond van dit beding zou de h. Van P. de daarin opgenomen schadebegroting bijgevolg niet meer voor de vrederechter kunnen betwisten. Dit geldt vanzelfsprekend enkel wanneer het beding van bindende derdenbeslissing rechtsgeldig werd overeengekomen. De derdenbeslissing ontleent haar bindende kracht aan de overeenkomst tussen partijen. Als die overeenkomst niet geldig is, kan ook de beslissing van de derde die daarop gestoeld is, niet bindend zijn.

Volgens het gemene verbintenissenrecht is een beding van de bindende derdenbeslissing in een huurovereenkomst in verband met de huurschade bij uittrede in beginsel geldig (vgl. Vred. Halle, 3 maart 2004, Huur 2004, 90; M. Dambre, “Rechten en verbintenissen van de huurder” in Handboek algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 470).

R. is evenwel een onderneming in de zin van art. 2 Marktpraktijkenwet en de h. Van P. in zijn relatie tot R. een consument, zodat de regels inzake onrechtmatige bedingen van art. 73 e.v. van die wet op de huurovereenkomst tussen hen van toepassing zijn.

Dienaangaande bepaalt art. 74.22o dat bedingen die een consument, in geval van betwisting, doen afzien van elk middel van verhaal tegen de onderneming onrechtmatig zijn en art. 75 voegt daaraan toe dat een onrechtmatig beding verboden en nietig is.

Omdat door het beding van bindende derdenbeslissing in de huurovereenkomst de h. Van P. de beslissing van de h. Van den A. aangaande de begroting van de schade bij uittrede niet meer voor de vrederechter kan aanvechten, is de vrederechter van oordeel dat dit beding ongeldig is als gevolg waarvan het verslag van de h. Van den A. niet kan worden beschouwd als een geldige bindende derdenbeslissing.

Het bovenstaande neemt niet weg dat het verslag wel in overweging kan worden genomen als een bewijselement, temeer omdat vaststaat dat het verslag werd opgesteld na een rondgang van de expert met partijen in het gehuurde pand op het einde van de huurovereenkomst, waarna door de expert een verslag werd opgesteld dat naar beide partijen werd verzonden.

3. Diverse schadeposten

...

Wat de schimmel in de badkamer betreft, voert de h. Van P. aan dat dit het gevolg was van een lek en bijgevolg ten laste blijft van de verhuurder R.

Uit het voorliggende e-mailverkeer blijkt dat er inderdaad een lek is geweest in de badkamer dat werd hersteld na tussenkomst van een loodgieter gestuurd door R. Er kan aangenomen worden dat de aanwezige schimmel hier nog een gevolg van was.

Daarvoor is de h. Van P. niet aansprakelijk, omdat de huurder niet verantwoordelijk is voor schade die het gevolg is van het niet tijdig uitvoeren van het verhuurdersonderhoud (zie: M. Dambre, “Rechten en verbintenissen van de huurder” in Handboek algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 477).

...

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: do, 16/10/2014 - 18:36
Laatst aangepast op: do, 16/02/2017 - 16:16

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.