-A +A

Vermelding van het aantal exemplaren is niet nodig indien er slechts twee partijen zijn

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Rechtbank van Eerste Aanleg
Plaats van uitspraak: Turnhout
Datum van de uitspraak: 
maa, 09/01/2017

De vermelding van het aantal exemplaren is niet nodig indien er slechts twee partijen (met onderscheiden belang) zijn, omdat de clausule wijst op het bestaan van meer dan één origineel en geen twijfel mogelijk is over het aantal exemplaren.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
953
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

BVBA D.I. t/ De H. en M.

I. Feiten

Op 8 januari 2016 ondertekenden partijen in de toenmalige gezinswoning van verweersters een document met als opschrift «exclusieve opdracht tot bemiddeling van verkoop van onroerend goed». Dit betreft de woning die thans nog alleen bewoond wordt door eerste verweerder.

Volgens het document gaven verweerders opdracht aan eiseres om de woning «te koop te stellen». De minimale verkoopprijs werd bepaald op 569.000 euro wat ook de door eiseres geraamde verkoopprijs was. De «opdracht» werd «verleend voor een termijn van zes maanden». Verweerders hadden steeds de mogelijkheid de opdracht te beëindigen tegen betaling van een vergoeding van 50% van de makelaarsvergoeding of, in geval van verkoop binnen zes maanden na beëindiging, 75% van de makelaarsvergoeding. Die vergoeding werd bepaald op 2,42%, inclusief btw van de gerealiseerde verkoopprijs.

In randnr. 13 bepaalt dit document: «Indien bij voorstelling van een koper door de makelaar aan de eigenverkoper, tegen de in punt 7 opgenomen minimum verkoopprijs, deze laatste verklaart af te zien van de verkoop dan zal de makelaar recht hebben op 75% van het in punt 10 opgenomen ereloon.»

Dezelfde dag en voordien waren verweerders samen naar notaris (...) geweest om te spreken over een echtscheiding door onderlinge toestemming. Zij zeggen dat de notaris hen had doorverwezen naar eiseres.

Eiseres maakte foto’s binnen en buiten de woning en voerde publiciteit via haar website.

Met een e-mailbericht van 23 januari 2016 bevestigde K. Van B. zijn interesse in de woning tegen de prijs van 530.000 à 540.000 euro. Op 4 februari 2016 meldde hij bereid te zijn «de volledige verkoopprijs van 579.000 euro te betalen».

In deze zelfde periode contacteerde eerste verweerder verschillende banken om een krediet te verkrijgen met het oog op overname van de woning. Hij informeerde ook of hij zijn groepsverzekering kon gebruiken als onderpand voor een hypothecaire lening.

Eiseres voert aan dat zij aan verweerders meldde dat zij een kandidaat-koper had gevonden voor de prijs van 579.000 euro. Verweerders of althans eerste verweerder meldde(n) haar echter dat zij niet wilde(n) verkopen, maar dat in het raam van de echtscheiding eerste verweerder de woning zou overnemen. Eiseres vroeg daarop haar vergoeding van 75%. Verweerders vroegen, nog steeds volgens eiseres, vermindering van de vergoeding wegens de beperkte verkoopperiode. Eiseres stemde in met herleiding tot 7.000 euro, exclusief btw, of 8.470 euro, inclusief btw, tegen onmiddellijke betaling.

Verweerders voeren aan dat zij eiseres onmiddellijk hadden gemeld dat zij nog geen intentie hadden om de woning te verkopen. De woning werd louter te koop gesteld om biedingen uit te lokken en zo een zicht te krijgen op de waarde van de woning. Einde januari 2016 meldde eiseres dat zij een koper had gevonden. Eerste verweerder reageerde hierop dat hij mogelijk een krediet kon verkrijgen. Hierop reageerde eiseres volgens verweerders «zeer vreemd», omdat zij verklaarde dat verweerders toch een commissie zouden moeten betalen. Na een paar telefonische contacten vernamen verweerders niets meer.

Op 2 maart 2016 deponeerde eiseres in de brievenbus van verweerders een reeds door haarzelf ondertekend document «dading», dat voorziet in finale regeling door betaling van 8.470 euro, inclusief btw.

Eerste verweerder reageerde met een brief van zijn advocaat van 9 maart 2016. Hij verwijst daarin naar het «schrijven van 2 maart jl.» van eiseres, «met toevoeging van een dading». Geen van partijen legt echter een brief voor die bij de dading zou zijn gevoegd. Eerste verweerder betwistte via zijn advocaat «dat enige overeenkomst of exclusieve bemiddelingsopdracht» met eiseres tot stand kwam.

Verdere briefwisseling tussen advocaten leidde niet tot een regeling, zodat de dagvaarding volgde.

Ter zitting kon de advocaat van verweerders niet antwoorden op de vragen van de rechtbank over de huidige eigendomstoestand van de woning of over de intentie van verweerders om alsnog te verkopen.

De uittreksels uit het rijksregister, gehecht aan de inleidende dagvaarding, vermelden dat verweerders gehuwd zijn. Er liggen geen stukken voor betreffende een eventuele echtscheiding. Verweerders zeggen in conclusies ook niet dat zij ondertussen uit de echt gescheiden zijn.

II. Vorderingen

Volgens haar laatste conclusie vraagt eiseres (...) de veroordeling van verweerders, hoofdelijk, minstens de ene bij gebreke aan de andere, tot betaling van 10.327,35 euro, vermeerderd met de verwijlinteresten en gerechtelijke interesten, telkens aan de wettelijke interestvoet, en dit vanaf datum dagvaarding en tot op de dag der effectieve betaling.

Verweerders vragen:

– te zeggen voor recht dat tussen partijen geen wilsovereenstemming betreffende een verkoopopdracht tot stand kwam, minstens te zeggen voor recht dat eiseres haar vordering niet bewijst conform art. 1325 en 1341 BW;

– subsidiair, overeenkomstig artt. 1109 en 1116 BW, de beweerde verkoopopdracht van 8 januari 2016 nietig te verklaren wegens hoofdbedrog, minstens overeenkomstig artt. 1109 en 1110 BW de verkoopopdracht nietig te verklaren wegens dwaling;

– nog meer subsidiair, art. 13 van de kwestige overeenkomst nietig te verklaren, minstens te zeggen voor recht dat eiseres geen aanspraak kan maken op een commissievergoeding of enige andere vergoeding.

III. In rechte

A. Totstandkoming van de overeenkomst

Verweerders voeren aan dat hun instemming niet bewezen is, omdat het document van 8 januari 2016, in strijd met art. 1325, derde lid BW niet het aantal originele exemplaren vermeldt.

Het document vermeldt achteraan dat het werd opgemaakt «in zoveel exemplaren als er partijen zijn die een onderscheiden belang hebben en die allen erkennen een exemplaar te hebben ontvangen».

Verweerders betwisten niet hun handtekening op het document. Zij zeggen dat zij geen exemplaar ontvingen. De ondertekende vermelding bewijst echter dat verweerders, die eenzelfde belang hadden, een exemplaar ontvingen.

De vermelding van het aantal exemplaren is niet nodig indien er slechts twee partijen (met onderscheiden belang) zijn, omdat de clausule wijst op het bestaan van meer dan één origineel en geen twijfel mogelijk is over het aantal exemplaren (B. Cattoir, Burgerlijk bewijsrecht in APR, Mechelen, Kluwer, nr. 568; R. Dekkers en A. Verbeke, Handboek burgerlijk recht, III, Antwerpen, Intersentia, 2007, nr. 719 en voetnoot 154).

Daarnaast en voor zoveel als nodig geldt het document als begin van schriftelijk bewijs in de zin van art. 1347 BW. Dit bewijs wordt aangevuld doordat:

– verweerders in conclusies bevestigen dat zij dit document ondertekend hebben;

– eiseres publiciteit voorlegt met foto’s van de binnenzijde van de woning en een gedetailleerde beschrijving, die zij slechts kon verkrijgen met medewerking van verweerders.

In zoverre verweerders aanvoeren dat zij niet de bedoeling hadden aan eiseres een opdracht te verkopen te geven, betwisten zij de interpretatie van de aldus tot stand gekomen overeenkomst.

B. Bedrog en dwaling

Verweerders voeren aan dat eiseres zich bediend heeft van «onrechtmatige handelspraktijken» en «kunstgrepen (namelijk het mededelen van misleidende informatie)». Zij zou hebben gesteld dat geen commissie zou verschuldigd zijn indien niet zou verkocht zijn.

De argumentatie van verweerders gaat uit van hun stelling dat zij helemaal niet de bedoeling hadden de woning te koop te stellen, maar louter naar de verkoopwaarde wilden peilen. Eiseres betwist deze versie, die volgens haar niet is bewezen door de loutere bewering van verweerders.

Verweerders tonen inderdaad aan dat eerste verweerder tegelijkertijd bezig was met het zoeken van een krediet voor overname van de woning (waarvan het resultaat niet wordt meegedeeld aan de rechtbank). Maar deze loutere vaststelling toont niet aan dat zij, anders dan de ondertekende overeenkomst vermeldt, aan eiseres geen opdracht gaven of wilden geven om de woning te koop te stellen met het oog op effectieve verkoop.

Verweerders maken niet aannemelijk dat het enige doel van de tekoopstelling was om de markt te peilen. Indien zij een schatting wilden, hadden zij zich ook kunnen wenden tot een schatter of notaris. In voorkomend geval zou ook de bank waar eerste verweerder krediet zou aanvragen, wel een schatter aanstellen.

C. Verschuldigdheid van de commissie

1. Verweerders betwisten dat een bod werd gedaan.

Eiseres legt het schriftelijk bod voor. Dat werd geformuleerd per e-mail, een heden ten dage normale manier van schriftelijke communicatie. De afzender is duidelijk evenals de bereidheid 579.000 euro te betalen.

In dit stadium diende eiseres nog niet alle voorgeschreven informatie inzake bv. stedenbouw of bodemtoestand aan de kandidaat-koper te bezorgen. Het kan overigens worden aangenomen dat eiseres daarover beschikte, want de overeenkomst van 8 januari 2016 machtigde haar om deze gegevens op te vragen bij de notaris.

Wegens de mededeling van verweerders dat zij niet wensten te verkopen, had het voor eiseres ook geen zin meer om verder te communiceren met Van B.

2. Eiseres baseert haar vordering op het hierboven vermelde art. 13 van de overeenkomst van 8 januari 2016. Verweerders achten dit beding strijdig met art. VI.83, 17o WER en het KB van 12 januari 2007 «betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars».

Art. 13 is een verbrekings- of opzegbeding. Het bepaalt – in overeenstemming met art. 1794 BW – de vergoeding waarop eiseres gerechtigd is indien verweerders (zonder fout) gebruikmaken van hun recht om de overeenkomst op elk ogenblik te beëindigen.

Het is geen schadebeding dat de vergoeding regelt die verweerders zouden verschuldigd zijn in geval van een contractuele fout.

Art. VI.83, 17o WER heeft alleen betrekking op schadebedingen, niet op verbrekingsbedingen. Dit geldt ook voor de vorige versie van die bepaling, art. 32, 15o WHPC, waar het KB van 12 januari 2007 naar verwijst.

De bedongen vergoeding van 75% is in overeenstemming met art. 2, 5o, van het KB van 12 januari 2007. De overeenkomst kon immers bepalen dat de opdracht van eiseres zou voltooid zijn en zij dus gerechtigd zou zijn op volledige commissie indien een wederpartij een geldig bod heeft uitgebracht, dat in een geschrift is vervat. Dit wordt ook bepaald in art. 10 van de overeenkomst.

...

3. De berekening van de vordering van eiseres is helder correct:

– overeengekomen verkoopprijs 569.000 euro;

– commissie op 75% of 426.750 euro;

– vergoeding van 2,42% = 10.327,35 euro.

Ten tijde van de overeenkomst waren verweerders samenwonend en gehuwd. Zij beweren of bewijzen niet thans reeds uit de echt gescheiden te zijn. De schuld betreft een last van de huishouding waartoe verweerders hoofdelijk gehouden zijn (art. 222 BW).

Noot: 

• B. Cattoir, Burgerlijk bewijsrecht in APR, Mechelen, Kluwer, nr. 568;

• R. Dekkers en A. Verbeke, Handboek burgerlijk recht, III, Antwerpen, Intersentia, 2007, nr. 719 en voetnoot 154

• A. Van Oevelen, Aanneming van werk – Lastgeving, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, X, Overeenkomsten, Deel 2, Bijzondere overeenkomsten, Mechelen, Kluwer, 2017, p. 385-386

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 11/02/2018 - 10:39
Laatst aangepast op: zo, 11/02/2018 - 10:39

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.