-A +A

Verkoopscompromis zonder medegedeeld bodemattest - belang - rechtsmisbruik

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Gent
Datum van de uitspraak: 
don, 15/01/2015
A.R.: 
2012/AR/3143

Kopers van een onroerend goed kunnen in geval van het ontbreken van het bodemattest de nietigheid van de overeenkomst. Zij kunnen dit echter niet zomaar doen. Zij moeten een valabele reden hebben om deze nietigheid in te roepen en het louter ontbreken van een attest op het ogenblik van de ondertekening van de overeenkomst is op zich onvoldoende.

Wanneer de kopers zonder opgave van welke andere reden dan ook de nietigheid van de overeenkomst inroepen dan maken zij misbruik van dit recht. Zij tonen niet aan enig voordeel te hebben bij hun vordering, terwijl daar tegenover de inwilliging ervan ontegensprekelijk van aard is schade te berokken aan de verkopers. Temeer wanneer zoals te dezen daar naderhand is gebleken dat er een bodemattest, dat voldoet aan de voorwaarden gesteld in de overeenkomst opgenomen opschortende voorwaarde, werd afgeleverd enkele maanden vóór de ondertekening van de overeenkomst.

Publicatie
tijdschrift: 
TBBR
Uitgever: 
Kluwer
Jaargang: 
2017/5
Pagina: 
319
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

( ... )

Voorgaanden

Op 23 juli 2011 is tussen geïntimeerden als kopers, en appelanten als verkopers, een verkoopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot een studio gelegen te Oostende

( ... ).

Er werd een voorschot betaald van € 8. 700,00 en er werd bedongen dat de notariële akte diende te worden verleden binnen de drie maanden.

In de overeenkomst was een opschortende voorwaarde opgenomen in verband met de aflevering van een bodemattest. Bij aangetekende brief van 24 augustus 2011 hebben geïntimeerden aan de verkopers gemeld dat:

- zij de nietigheid van de overeenkomst inroepen wegens het ontbreken van het bodemattest op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse overeenkomst;

- voorafgaandelijk aan de verkoop geen contact werd opgenomen met de syndicus;

- op het ogenblik van de ondertekening van de overeenkomst geen kopie van de statuten werd gevoegd en dat de overhandigde kopie van de eigendomsakte onvolledig was. Zij vroegen de terugbetaling van het voorschot. Appellanten hebben daarop gemeld dat op het ogenblik van de ondertekening alle papieren in orde waren en dat geïntimeerden dienden contact op te nemen met de makelaar( ... ). De partijen kwamen niet tot een akkoord, waarna geïntimeerden zijn overgegaan tot dagvaarding van appellanten.

Zij vroegen hun veroordeling tot het betalen van de som van € 17.433,97, meer de verwijlrente aan de wettelijke rentevoet op € 8.700,00 vanaf 24 augustus 2011 tot datum dagvaarding en vanaf dan de gerechtelijke rente op€ 17.400,00 tot de dag van volledige betaling.

Appellanten vorderden bij wijze van tegenvordering de gedwongen uitvoering van de overeenkomst.

De eerste rechter heeft geoordeeld dat de overeenkomst nietig is wegens het ontbreken van een bodemattest op het ogenblik van de ondertekening van de overeenkomst.



De contractuele bepalingen met betrekking tot de forfaitair bedongen schadevergoeding voor het geval één van de partijen zijn verplichting niet nakomt, kan geen toepassing vinden ingevolge de nietigverklaring van de overeenkomst. De eerste rechter heeft de vordering tot het bekomen van schadevergoeding afgewezen vermits geïntimeerden geen bewijs leverden van de door hen geleden schade.

Appellanten werden veroordeeld tot het terugbetalen van het voorschot, meer de gevorderde rente en de kosten van de procedure.

Appellanten kunnen zich met deze beslissing niet verzoenen en hebben hoger beroep aangetekend.

Zij zijn van oordeel dat de eerste rechter ten onrechte de overeenkomst nietig heeft verklaard. Er bestond een bodemattest van 7 maart 2011 en het zou binnen de termijn voorzien in de onderhandse overeenkomst aan geïntimeerden zijn overgemaakt.

Zij vragen dat het bestreden vonnis teniet zou worden gedaan en geïntimeerden zouden worden veroordeeld om binnen de drie maanden na het wijzen van het arrest hun medewerking te verlenen aan het verlijden van de notariële akte. Geïntimeerden vragen de bevestiging van het bestreden vonnis.

Mocht het hof van oordeel zijn dat de overeenkomst niet nietig is, dan vragen zij de ontbinding van de overeenkomst ten laste van appellanten nu zij nagelaten hebben om binnen de termijn van drie maanden na de ondertekening van de overeenkomst een bodemattest aan te vragen en hen ter kennis te brengen.

In geval van ontbinding van de overeenkomst vragen zij de veroordeling van appellanten tot het betalen van een schadevergoeding van € 8. 700,00, meer de gerechtelijke rente tot de dag van uiteindelijke betaling.

Beoordeling

a. Nietigheid op grond van het ontbreken van een bodemattest

De verkoop is gebeurd onder de opschortende voorwaarde van het voorleggen van een bodemattest waaruit blijkt dat: - hetzij voor het verkochte goed geen gegevens beschikbaar zijn;

- hetzij voor het verkochte goed geen bodemverontreiniging werd vastgesteld die naar het oordeel van Ovam aanleiding kan geven tot een bodemsaneringsverplichting of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen. De verkoper heeft er zich toe verbonden dit bodemattest zonder uitstel aan te vragen en de inhoud ervan mee te delen aan de koper binnen de drie maanden te rekenen vanaf de ondertekening van de verkoopovereenkomst.

Het hof stelt vast dat geïntimeerden de termijn van drie maanden niet hebben afgewacht en precies één maand na de ondertekening van de overeenkomst hebben gemeld deze niet te zullen honoreren vermits deze naar hun oordeel, wegens het ontbreken van een bodemattest op het ogenblik van de ondertekening van de overeenkomst, nietig is.

Het is correct dat de kopers in dit geval de nietigheid van de overeenkomst kunnen inroepen. Zij kunnen dit echter niet zomaar doen. Zij moeten een valabele reden hebben om deze nietigheid in te roepen en het louter ontbreken van een attest op het ogenblik van de ondertekening van de overeenkomst is op zich onvoldoende. Wanneer de kopers zonder opgave van welke andere reden dan ook de nietigheid van de overeenkomst inroepen dan maken zij misbruik van dit recht. Zij tonen niet aan enig voordeel te hebben bij hun vordering, terwijl daar tegenover de inwilliging ervan ontegensprekelijk van aard is schade te berokken aan de verkopers. Temeer daar naderhand is gebleken dat er een bodemattest, dat voldoet aan de voorwaarden gesteld in de overeenkomst opgenomen opschortende voorwaarde, werd afgeleverd op 7 maart 2011, zijnde enkele maanden vóór de ondertekening van de overeenkomst.

b. Nietigheid op grond van art. 577-11 § 1 BW

Artikel 577-11 § 1 BW bepaalt dat in het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht van een kavel de optredende notaris, eenieder die beroepshalve als tussenpersoon optreedt of de overdrager aan de verkrijger, vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoop bod of van de aankoopbelofte, de in dit artikel vermelde inlichtingen en documenten moet meedelen. Deze documenten moeten op eenvoudig verzoek door de syndicus binnen een termijn van vijftien dagen worden bezorgd. Het wordt niet betwist dat deze stukken niet werden afgeleverd. De niet-naleving van deze bepaling wordt echter niet gesanctioneerd door de nietigheid van de overeenkomst, zodat geïntimeerden zich ten onrechte op deze bepaling steunen om de nietigheid van de koopovereenkomst in te roepen.

c. Ontbinding van de verkoopovereenkomst

Geïntimeerden stellen dat mocht het hof van oordeel zijn dat de overeenkomst niet nietig is, deze minstens moet worden ontbonden ten laste van appellanten omdat zij hun contractuele verplichting in verband met de mededeling van het bodemattest niet hebben nageleefd binnen de termijn bepaald in de overeenkomst.

Van een ontbinding om deze reden kan geen sprake zijn vermits het de vervulling van een opschortende voorwaarde betreft, waarvan de niet-vervulling ertoe leidt dat de overeenkomst niet definitief tot stand komt.

Aan de opschortende voorwaarde is evenwel voldaan. Er ligt een recent bodemattest voor dat voldoet aan de beschrijving ervan in de opschortende voorwaarde en dat tijdig kon worden medegedeeld gelet op de datum van aflevering ervan. Het kan aan appellanten niet ten kwade geduid worden dat zij deze mededeling niet meer hebben gedaan binnen de contractueel bepaalde termijn eens zij kennis namen van het standpunt van geïntimeerden en waaruit bleek dat zij niet van plan waren hun verbintenissen na te komen.

Besluit: de eerste rechter heeft ten onrechte de verkoopovereenkomst nietig verklaard en appellanten vorderen terecht de gedwongen tenuitvoerlegging van de overeenkomst.

OP DIE GRONDEN, Het Hof,

recht doende op tegenspraak,

gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken;

Verklaart het hoger beroep toelaatbaar en gegrond. Doet het bestreden vonnis teniet.

Verklaart de vordering ingesteld door geïntimeerden ontvankelijk doch ongegrond.

Verklaart de vordering ingesteld door appellanten ontvankelijk en gegrond.

( ... )

Noot: 

Jennifer CALLEBAUT , De verkoop van een appartement is wel degelijk bedreigd met een relatieve nietigheid als de informatieplicht uit de Appartementswet werd miskend, TBBR 2017/5, 320

Gerelateerd
Aangemaakt op: vr, 15/06/2018 - 12:36
Laatst aangepast op: vr, 15/06/2018 - 12:36

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.