-A +A

Verkoopscompromis zonder informatie over stedenbouwkundige relatief nietig

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
don, 03/11/2011
A.R.: 
C.11.0060.N

De omstandigheid dat de verkoper bij de overdracht van gronden het door het Bodemsaneringsdecreet vereiste bodemattest aflevert na het ondertekenen van de onderhandse akte en voor dat de authentieke akte wordt verleden, heeft niet noodzakelijk tot gevolg dat de verwerver misbruik maakt van zijn recht de nietigheid te vorderen van de onderhandse overeenkomst, ook al wijst het afgeleverd attest op een afwezigheid van verontreiniging.

Vaak heeft een koper van een onroerend goed plots na zijn aankoop spijt en tracht hij nog van de koop af te raken en het voorschot terug te krijgen en een schadevergoeding te vermijden. Dit kan ondermeer wanneer bij de verkoopscompromis geen bodemattest werd afgeleverd. Lees hiernavolgend arrest.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2012-2013
Pagina: 
220
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Beoordeling

Eerste onderdeel

1. Volgens het toepasselijke art. 141 Stedenbouwwet 1999 moet iedereen die een onderhandse akte van verkoop of van verhuring voor meer dan negen jaar van een onroerend goed, en ook van vestiging van erfpacht of opstal opmaakt, vermelden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt en de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister overnemen.

De niet-naleving van deze informatieplicht wordt krachtens art. 146, 4o Stedenbouwwet beteugeld met strafsancties.

2. De niet-naleving van deze informatieplicht heeft de relatieve nietigheid van de overeenkomst tot gevolg ter bescherming van de koper of de huurder.

3. Door te oordelen dat de koopovereenkomst die niet aan de bedoelde informatieplicht voldoet, nietig is en dat de verkoper deze nietigheid kan inroepen, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.

Het onderdeel is gegrond.
 

Noot: 

noot van J. del Corral gepubliceerd in het RW onder dit arrest

lees het volledig arrest via deze link op juridat

zie ook

• Cassatie 25 maart 2011, RW 2012-2013, 218

6. Het hier toepasselijke art. 36 Bodemsaneringsdecreet 1995 bepaalt:

“§ 1. Vóór het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van grond, moet de overdrager bij OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver. Dat attest wordt afgeleverd uiterlijk een maand na de ontvankelijke aanvraag. Wanneer de aanvraag betrekking heeft op een grond waarop een inrichting gevestigd is of was of een activiteit wordt of werd uitgevoerd die opgenomen is in de lijst bedoeld in artikel 3, § 1, wordt het attest afgeleverd uiterlijk twee maanden na de ontvankelijke aanvraag.

§ 2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest.

§ 3. In alle akten betreffende de overdracht van gronden, neemt de instrumenterende ambtenaar de verklaring van de overdrager op dat de verwerver vÓÓr het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest. De instrumenterende ambtenaar neemt tevens de inhoud van het bodemattest in de akte op.

§ 4. De verwerver van de grond of OVAM kan de nietigheid van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van dit artikel vorderen. De nietigheid kan niet meer worden ingeroepen indien voor het verlijden van de authentieke akte met betrekking tot de overdracht, de verwerver in het bezit is gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest en hij zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in de authentieke akte laat vaststellen”.

7. Uit deze bepaling volgt dat de verwerver van een onroerend goed reeds in de fase van de voorafgaande onderhandelingen op de hoogte moet worden gebracht van de al dan niet verontreiniging van de gronden en dat de onderhandse akte van overdracht de inhoud van het door de overdrager bij OVAM aangevraagde bodemattest moet bevatten.

De niet-naleving van deze verplichtingen kan op vordering van de verwerver of van OVAM worden beteugeld door een nietigverklaring van de overdracht.

Het betreft een betrekkelijke en derhalve voor bevestiging vatbare nietigheid. Een dergelijke bevestiging kan uitdrukkelijk of stilzwijgend geschieden.

Een afstand van de nietigheidsvordering buiten het geval en de vorm bepaald door voormeld art. 36, § 4 Bodemsaneringsdecreet 1995 is derhalve niet uitgesloten.

Het onderdeel dat van een tegenovergestelde rechtsopvatting uitgaat, faalt naar recht.

Derde middel

Eerste onderdeel

12. Krachtens art. 199, § 2, eerste en tweede lid Stedenbouwdecreet 1999 zijn de bepalingen met betrekking tot de informatieverplichtingen, zoals bepaald in de artikelen 137, 141 en 142, slechts van toepassing ten vroegste 31 dagen nadat in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd is dat de gemeente, waar het onroerend goed gelegen is, beschikt over een goedgekeurd plannenregister en vergunningenregister, en zijn deze bepalingen niet van toepassing op overeenkomsten die zijn gesloten en op openbare verkoopverrichtingen die zijn aangevat vóór dit tijdstip.

Krachtens art. 199, § 2, vierde lid Stedenbouwdecreet 1999 zijn, zolang deze publicatie niet is gebeurd, de benamingen die moeten worden gebruikt in de akten, overeenkomsten en publiciteit, de benamingen zoals gebruikt in de plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen.

13. Volgens deze bepalingen gelden de in art. 137, 141 en 142 bepaalde informatieverplichtingen niet voor de overeenkomsten gesloten voordat 31 dagen zijn verlopen na de publicatie in het Belgisch Staatsblad dat de gemeente, waar het onroerend goed gelegen is, beschikt over een goedgekeurd plannenregister en vergunningenregister.

Wat de voor dit tijdstip gesloten overeenkomsten betreft, moeten, krachtens voormeld art. 199, § 2, vierde lid Stedenbouwdecreet 1999 in de akten, overeenkomsten en publiciteit wel de benamingen worden gebruikt die worden gebruikt in de plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen.

Deze verplichting om, in geval van vermelding van benamingen, die vermeld in de plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen te gebruiken, houdt niet de informatieverplichtingen in bepaald door de artikelen 137, 141 en 142.

Aldus dienen wat deze overeenkomsten betreft de benamingen gebruikt in de genoemde plannen, niet verplicht te worden vermeld.

14. De appelrechters die vaststellen dat niet is aangetoond dat in de litigieuze periode reeds een plannenregister of een vergunningenregister aanwezig was op de gemeente, verantwoorden naar recht hun beslissing inzake de afwezigheid van schending van de informatieverplichtingen bepaald in voormeld decreet.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.
 

Gerelateerd
Aangemaakt op: za, 06/10/2012 - 13:09
Laatst aangepast op: za, 06/10/2012 - 13:09

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.