-A +A

Verkoopscompromis zonder bodemattest nietig

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
don, 24/06/2010
A.R.: 
C.09.0065.N

De omstandigheid dat de verkoper bij de overdracht van gronden het door het Bodemsaneringsdecreet vereiste bodemattest aflevert na het ondertekenen van de onderhandse akte en voor dat de authentieke akte wordt verleden, heeft niet noodzakelijk tot gevolg dat de verwerver misbruik maakt van zijn recht de nietigheid te vorderen van de onderhandse overeenkomst, ook al wijst het afgeleverd attest op een afwezigheid van verontreiniging.

Vaak heeft een koper van een onroerend goed plots na zijn aankoop spijt en tracht hij nog van de koop af te raken en het voorschot terug te krijgen en een schadevergoeding te vermijden. Dit kan ondermeer wanneer bij de verkoopscompromis geen bodemattest werd afgeleverd. Lees hiernavolgend arrest.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
Intersentia
Jaargang: 
2010-2011
Pagina: 
1520
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

...

III. Beslissing van het Hof

Beoordeling

Eerste onderdeel

1. Krachtens art. 36, § 1, van het decreet van de Vlaamse Raad van 22 februari 1995 betreffende de bodemsanering, zoals te dezen van toepassing, moet de overdrager, vóór het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van grond, bij OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver.

Krachtens art. 36, § 2, van voormeld decreet, zoals te dezen van toepassing, bevat de onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, de inhoud van het bodemattest.

Krachtens art. 36, § 3, van voormeld decreet, zoals te dezen van toepassing, neemt de instrumenterende ambtenaar in alle akten betreffende de overdracht van gronden de verklaring van de overdrager op dat de verwerver vóór het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest. De instrumenterende notaris neemt tevens de inhoud van het bodemattest in de akte op.

Krachtens art. 36, § 4, van voormeld decreet, zoals te dezen van toepassing, kan de verwerver van de grond of OVAM de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van dit artikel, maar kan de nietigheid niet meer worden ingeroepen indien vóór het verlijden van de authentieke akte met betrekking tot de overdracht, de verwerver in het bezit is gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest en hij zijn afstand van de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in de authentieke akte laat vaststellen.

2. De appelrechters vernietigen op vordering van de verweerder, optredend als verwerver, de onderhandse verkoopovereenkomst van 30 december 1999 betreffende het onroerend goed gelegen te (...), op grond dat:

– op het ogenblik van het opstellen van deze onderhandse verkoopovereenkomst, die, afgezien van de betaling van het voorschot door de verwerver, geen verdere uitvoering kende en niet gevolgd werd door het verlijden van een authentieke akte, nog geen bodemattest voorhanden was;

– de bodemattesten van 30 november 2001 en 10 mei 2006, vermeld in de inventaris gehecht aan de conclusie van de eiser van 6 februari 2008, door hem als overdrager van het onroerend goed voor het eerst werden overgelegd in de loop van de behandeling van de zaak in hoger beroep.

De appelrechters spreken zodoende de nietigheid van de onderhandse verkoopovereenkomst uit in de omstandigheden bepaald in art. 36, §§ 1, 2 en 4, van het decreet van 22 februari 1995.

3. Het onderdeel dat aanvoert dat de appelrechters de nietigheidssanctie hebben toegepast in door de decreetgever niet bedoelde omstandigheden, kan niet worden aangenomen.

Tweede onderdeel

4. Het onderdeel voert aan dat de opzet van de decreetgever er uitsluitend in bestaat de verwerver te beschermen tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond en leidt hieruit af dat wanneer een gunstig bodemattest zelfs te laat wordt medegedeeld maar vóór het verlijden van de authentieke akte, de verwerver geen rechtmatig belang meer kan hebben om de nietigheid van de onderhandse overeenkomst te vorderen.

Uit het voornoemde art. 36 van het decreet volgt dat de decreetgever de bedoeling had dat reeds in het stadium van de onderhandse akte de inhoud van het bodemattest zou worden ingevoegd in de verkoopakte.

De decreetgever had hierbij niet alleen de bedoeling de verwerver te beschermen tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond, maar beoogde eveneens hem te vrijwaren tegen iedere schade ingevolge een te late mededeling.

De decreetgever bepaalde hierbij uitdrukkelijk dat de verwerver de afstand van de nietigheidsvordering in de authentieke akte zou kunnen laten vaststellen, wat impliceert dat de verwerver hiertoe niet kan worden verplicht en in beginsel de nietigheid van de onderhandse akte kan vorderen zonder dat dit daarom een misbruik zou uitmaken.

5. De omstandigheid dat de verkoper het door het decreet vereiste attest aflevert na het ondertekenen van de onderhandse akte en voordat de authentieke akte wordt verleden, heeft aldus niet noodzakelijk tot gevolg dat de verwerver misbruik maakt van zijn recht de nietigheid te vorderen van de onderhandse overeenkomst, ook al wijst het afgeleverde attest op een afwezigheid van verontreiniging.

6. Het onderdeel dat van de tegenovergestelde rechtsopvatting uitgaat, faalt naar recht.
 

Noot: 

noot van J. del Corral gepubliceerd in het RW onder dit arrest

lees het volledig arrest via deze link op juridat

zie ook

• Cassatie 25 maart 2011, RW 2012-2013, 218

6. Het hier toepasselijke art. 36 Bodemsaneringsdecreet 1995 bepaalt:

“§ 1. Vóór het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van grond, moet de overdrager bij OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver. Dat attest wordt afgeleverd uiterlijk een maand na de ontvankelijke aanvraag. Wanneer de aanvraag betrekking heeft op een grond waarop een inrichting gevestigd is of was of een activiteit wordt of werd uitgevoerd die opgenomen is in de lijst bedoeld in artikel 3, § 1, wordt het attest afgeleverd uiterlijk twee maanden na de ontvankelijke aanvraag.

§ 2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest.

§ 3. In alle akten betreffende de overdracht van gronden, neemt de instrumenterende ambtenaar de verklaring van de overdrager op dat de verwerver vÓÓr het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest. De instrumenterende ambtenaar neemt tevens de inhoud van het bodemattest in de akte op.

§ 4. De verwerver van de grond of OVAM kan de nietigheid van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van dit artikel vorderen. De nietigheid kan niet meer worden ingeroepen indien voor het verlijden van de authentieke akte met betrekking tot de overdracht, de verwerver in het bezit is gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest en hij zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in de authentieke akte laat vaststellen”.

7. Uit deze bepaling volgt dat de verwerver van een onroerend goed reeds in de fase van de voorafgaande onderhandelingen op de hoogte moet worden gebracht van de al dan niet verontreiniging van de gronden en dat de onderhandse akte van overdracht de inhoud van het door de overdrager bij OVAM aangevraagde bodemattest moet bevatten.

De niet-naleving van deze verplichtingen kan op vordering van de verwerver of van OVAM worden beteugeld door een nietigverklaring van de overdracht.

Het betreft een betrekkelijke en derhalve voor bevestiging vatbare nietigheid. Een dergelijke bevestiging kan uitdrukkelijk of stilzwijgend geschieden.

Een afstand van de nietigheidsvordering buiten het geval en de vorm bepaald door voormeld art. 36, § 4 Bodemsaneringsdecreet 1995 is derhalve niet uitgesloten.

Het onderdeel dat van een tegenovergestelde rechtsopvatting uitgaat, faalt naar recht.

Derde middel

Eerste onderdeel

12. Krachtens art. 199, § 2, eerste en tweede lid Stedenbouwdecreet 1999 zijn de bepalingen met betrekking tot de informatieverplichtingen, zoals bepaald in de artikelen 137, 141 en 142, slechts van toepassing ten vroegste 31 dagen nadat in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd is dat de gemeente, waar het onroerend goed gelegen is, beschikt over een goedgekeurd plannenregister en vergunningenregister, en zijn deze bepalingen niet van toepassing op overeenkomsten die zijn gesloten en op openbare verkoopverrichtingen die zijn aangevat vóór dit tijdstip.

Krachtens art. 199, § 2, vierde lid Stedenbouwdecreet 1999 zijn, zolang deze publicatie niet is gebeurd, de benamingen die moeten worden gebruikt in de akten, overeenkomsten en publiciteit, de benamingen zoals gebruikt in de plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen.

13. Volgens deze bepalingen gelden de in art. 137, 141 en 142 bepaalde informatieverplichtingen niet voor de overeenkomsten gesloten voordat 31 dagen zijn verlopen na de publicatie in het Belgisch Staatsblad dat de gemeente, waar het onroerend goed gelegen is, beschikt over een goedgekeurd plannenregister en vergunningenregister.

Wat de voor dit tijdstip gesloten overeenkomsten betreft, moeten, krachtens voormeld art. 199, § 2, vierde lid Stedenbouwdecreet 1999 in de akten, overeenkomsten en publiciteit wel de benamingen worden gebruikt die worden gebruikt in de plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen.

Deze verplichting om, in geval van vermelding van benamingen, die vermeld in de plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen te gebruiken, houdt niet de informatieverplichtingen in bepaald door de artikelen 137, 141 en 142.

Aldus dienen wat deze overeenkomsten betreft de benamingen gebruikt in de genoemde plannen, niet verplicht te worden vermeld.

14. De appelrechters die vaststellen dat niet is aangetoond dat in de litigieuze periode reeds een plannenregister of een vergunningenregister aanwezig was op de gemeente, verantwoorden naar recht hun beslissing inzake de afwezigheid van schending van de informatieverplichtingen bepaald in voormeld decreet.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.


• Burgerlijke Rechtbank te Gent, 14e Kamer – 26 juni 2012, RW 2014-2015, 949

De rechtbank ziet geen reden om de verkoopovereenkomst van 10 oktober 2010 nietig te verklaren. De verkoopovereenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde van de aflevering van een gunstig OVAM-bodemattest, dat nadien is bezorgd. Blijkens het attest van 29 november 2010 beschikt OVAM niet over informatie met betrekking tot de bodemkwaliteit. Het gaat hoe dan ook niet om een risicogrond.

De verweerders kunnen zich dienaangaande bezwaarlijk op een miskenning van (art. 101 en art. 116, § 1 van) het Bodemdecreet (van 27 oktober 2006) beroepen; en dit nog los van een discussie betreffende het rechtsgeldig karakter van de bedoelde opschortende voorwaarde (D. Cottenie, “Is de afwezigheid van een bodemattest opvangbaar via een opschortende voorwaarde in de compromis?”, NNK 2009, p. 182-184, nrs. 5-10; F. Haentjes, “Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest: nietig zonder rechtsmisbruik? En hoe moet het nu verder met de koop-verkoop onder opschortende voorwaarde?” (noot onder Cass. 24 juni 2010), TMR 2011, p. 27-28, nrs. 10-12; T. Malfait, “Nietige koopovereenkomst wegens ontbrekend bodemattest”, NjW 2009, p. 309, nr. 14). Een dergelijk volkomen a posteriori gebracht verweer getuigt in de gegeven omstandigheden (waarbij, gelet op het attest niet de minste belangenkrenking aan de zijde van de verweerders voorligt), hoe dan ook van rechtsmisbruik.

Hoewel het cassatiearrest van 24 juni 2010 leert dat het in beginsel niet uit den boze is om zich bij gebrek aan een (tijdig) bodemattest op een miskenning van het Bodemdecreet te beroepen, sluit het niet uit dat wie zich in een concrete casus, zoals deze, zonder enig belang op deze miskenning beroept, van rechtsmisbruik kan getuigen (C. De Wulf, “De draagwijdte van het recente cassatiearrest in verband met de mededeling van het bodemattest”, T.Not. 2010, 578; F. Haentjes, o.c., TMR 2011, p. 26-27, nr. 9 en p. 28, nr. 12; A. Lemmerling, “Het laattijdig blanco bodemattest: een vrijbrief voor de misnoegde koper?” (noot onder Cass. 24 juni 2010), NFM 2011, 55-57; vgl.: J. Del Corral, “Nietigheid als sanctie wegens miskenning van de informatieplicht van art. 101 Bodemdecreet: te pas en te onpas” (noot onder Cass. 24 juni 2010), RW 2010-11, p. 1524-1525, nrs. 10-12).

Dat notaris M. gebeurlijk nalatig is geweest bij de aanvraag dan wel de mededeling van het bedoelde attest, verandert hieraan niets.
 

Gerelateerd
Aangemaakt op: ma, 02/05/2011 - 20:02
Laatst aangepast op: za, 07/02/2015 - 16:16

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.