-A +A

Verkoop van onroerend goed in staat waarin het zich bevindt zoals gekend door de koper geen vrijgeleide voor bouwinbreuken

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
maa, 18/03/2013
A.R.: 
2011/AR/695

De koper van een gebouwd onroerend goed mag ervan uitgaan dat de verkochte constructie volledig legaal was is en, in ontkennend geval, dat de verkoper hierover spontaan alle inlichtingen zou verschaffen.

Wanneer een verkoopakte stelt dat alle opgerichte vergunningsplichtige constructies vergund werden en dat er bij weten van de verkoper geen stedenbouwkundige overtredingen inzake het verkochte goed zijn vastgesteld, heeft de verkoper er zich in deze clausule toe verbonden een onroerend goed af te leveren dat beantwoordt aan de stedenbouwkundige voorschriften. 

Bij gebreke hieraan dient de verkoper in te staan voor het gebrek aan stedenbouwkundige vergunning. Dat een onroerend goed werd verkocht in de feitelijke toestand waarin het zich bevond, verandert daaraan niets, net zomin als het feit dat de koper appellante zich bij de verkoop liet bijstaan door een notaris.

Krachtens artikel 1644 B.W. heeft de koper in geval van verborgen gebrek de keuze om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen.

Te dezen hebben de kopers gekozen voor de tweede mogelijkheid. Zij vorderen de door de gerechtsdeskundige begrote minderwaarde van 12.325,00 EUR.

Er is geen reden om bij de bepaling van de minderwaarde van het onroerend goed rekening te houden met het feit dat de niet-vergunde werken nog niet werden afgebroken of met de omstandigheid dat het onroerend goed inmiddels in waarde zou zijn gestegen.

Artikel 1645 B.W. bepaalt het volgende:

“Indien de verkoper de gebreken van de zaak gekend heeft, is hij niet alleen gehouden tot de teruggave van de prijs die hij ervoor ontvangen heeft, maar bovendien tot vergoeding van alle schade aan de koper.”

De verkoper van een onroerend goed behept met een bouwmisdrijf wordt verondersteld dit bouwmisdrijf te kennen. Derhalve zal in dit geval de verkoper niet alleen gehouden is tot de teruggave van de prijs maar ook tot de vergoeding van de schade van de koper die dan ook aanspraak kan maken op de kosten van afbraak van de constructies en aanpassingswerken.
 

Publicatie
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

2011/AR/695

E. A., gepensioneerde,
appellante,

tegen het vonnis van de 2e B kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen van 18 januari 2011, aldaar gekend onder nr. A.R. 07/6876/A;

tegen:
1. P. V. R., geboren te … op … en wonende te …;
2. D. V. R., geboren te … op … en wonende te …;
geïntimeerden,

1. De feiten

De feitelijke gegevens die ten grondslag liggen aan de oorspronkelijke vordering van P. V. R. en D. V. R., de geïntimeerden, kunnen als volgt worden samengevat:

– Bij notariële akte van 6 februari 2002 stellen de appellante en haar echtgenoot, die inmiddels is overleden, hun onroerend goed, gelegen te … aan de … onder het regime van de gedwongen mede-eigendom. Het eigendom wordt ingedeeld in een gelijkvloers met eerste verdieping enerzijds en een tweede verdieping anderzijds.

– Bij dezelfde akte verkopen de appellante en wijlen haar echtgenoot het gelijkvloers en de eerste verdieping met gemene delen aan de eerste geïntimeerde tegen de prijs van 123.327,03 EUR en de tweede verdieping aan de tweede geïntimeerde tegen de prijs van 77.466,73 EUR.

– In de akte verklaren de appellante en wijlen haar echtgenoot dat alle door hen opgerichte vergunningsplichtige constructies vergund werden en dat er bij hun weten geen stedenbouwkundige overtredingen inzake het onroerend goed vastgesteld zijn.

– De geïntimeerden laten achteraf gelden dat het gebouw bezwaard is met ernstige stedenbouwkundige overtredingen, meer bepaald zou de bouwdiepte van het gelijkvloers en de eerste verdieping niet conform de bestaande regelgeving zijn. Bovendien zou er zich in de tuin een niet-vergund tuinhuis bevinden. De geïntimeerden zijn van oordeel dat de appellante daarvoor aansprakelijk is en vorderen om die reden schadevergoeding.

2. De voorafgaande rechtspleging

2.1. Bij exploot van 6 november 2007 dagvaarden de geïntimeerden de appellante voor de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen.

2.2. Het niet-bestreden tussenvonnis van de rechtbank van eerste aan-leg te Antwerpen van 9 april 2008 stelt, bij toepassing van artikel 19, 2 Ger. W. M. V. B. aan als deskundige met als opdracht:

“Aan de hand van alle beschikbare bescheiden en stedenbouwkundige bepalingen, vast te stellen welke constructies er in het kwestieuze pand bestaan, waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning werd bekomen en dewelke vergunningplichtig zijn, daarbij tevens in de mate van het mogelijke te bepalen wanneer deze constructies werden opgericht.

De eventuele minderwaarden te ramen dewelke deze onvergunde constructies veroorzaken op de door eisende partijen (de geïntimeerden) aan verwerende partij (de appellante) betaalde koopprijs van 200.793,76 EUR in februari 2002.

De werkzaamheden te beschrijven alsmede hun kostprijs en duur te ramen, nodig om de onvergunde constructies te verwijderen en aldus het pand op stedenbouwkundig conforme wijze te herstellen.

Het eventuele mindergenot te begroten hetwelk eisende partijen geleden hebben en zullen lijden met betrekking tot de actuele onmogelijkheid tot het uitvoeren van verbouwingswerken en de uit te voeren aanpassings-werken.”.

2.3. De deskundige legt op 22 september 2009 zijn verslag neer ter griffie van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen.

2.4. Het bestreden vonnis van 8 januari 2011:

– verklaart de vordering van de geïntimeerden toelaatbaar en gegrond als volgt:

– veroordeelt de appellante om 24.990,00 EUR te betalen aan de geïntimeerden, te vermeerderen met de gerechtelijke intrest vanaf de datum van de dagvaarding;

– verwijst de appellante in de gedingkosten, met inbegrip van de kosten van het deskundigenonderzoek, die reeds begroot werden bij beschikking van de voorzitter van de 10e B kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen van 20 november 2009.

2.3. De appellante tekent tegen dit vonnis hoger beroep aan bij verzoekschrift neergelegd ter griffie van het hof op 4 maart 2011.

3. De standpunten in hoger beroep

3.1. De appellante vordert in haar op 21 december 2011 ter griffie neergelegde conclusies om:

– het hoger beroep toelaatbaar en gegrond te verklaren;

– het bestreden vonnis te vernietigen en opnieuw recht doende:

– de oorspronkelijke vordering van de geïntimeerden toelaatbaar maar ongegrond te verklaren;

– de geïntimeerden te veroordelen tot de gedingkosten.

3.2. De geïntimeerden vorderen in hun op 2 april 2012 ter griffie neergelegde conclusies:

– het hoger beroep toelaatbaar maar ongegrond te verklaren;

– het bestreden vonnis te bevestigen;

– de appellante te veroordelen tot de gedingkosten in hoger beroep.

4. Beoordeling

4.1. De tijdigheid, de regelmatigheid en de toelaatbaarheid van het hoger beroep

Het hof heeft kennis genomen van de door de wet vereiste processtukken, in behoorlijke vorm overgelegd, waaronder het bestreden vonnis, waarvan geen akte van betekening wordt voorgelegd, en stelt vast dat door de appellante tegen dat vonnis tijdig, regelmatig naar vorm en op toelaatbare wijze hoger beroep werd aangetekend bij haar op 4 maart 2011 ter griffie van het hof neergelegd verzoekschrift tot hoger beroep.

4.2. De grond van de betwisting

4.2.1. De appellante meent dat er geen sprake kan zijn van een contractuele fout, ondergeschikt beroept ze zich op de exoneratieclausule, meer ondergeschikt betwist ze de schade.

4.2.2. Het verkochte goed is behept met een bouwovertreding. De aangestelde deskundige schrijft daaromtrent wat volgt:

“(…) Uit het hier voorgaande blijkt bijgevolg dat op alle niveaus uitbreidingen werden uitgevoerd die niet in overeenstemming zijn met de gekende oorspronkelijk bekomen bouwtoelating in 1968.(…)”

4.2.3. In de notariële verkoopakte van 6 februari 2002 verklaart de
appellante “dat alle door hem opgerichte vergunningsplichtige constructies vergund werden en dat er bij zijn weten geen stedenbouwkundige overtredingen inzake het verkochte goed zijn vastgesteld.”.

Het hof oordeelt dat de appellante zich er in deze clausule toe heeft verbonden een onroerend goed af te leveren dat beantwoordt aan de stedenbouwkundige voorschriften. Dit blijkt thans niet het geval.

4.2.4. De appellante moet instaan voor het gebrek aan stedenbouwkundige vergunning. Voor de geïntimeerden gaat het om een verborgen gebrek. Uit niets blijkt dat de geïntimeerden ten tijde van de verkoopovereenkomst van 6 februari 2002 op de hoogte waren van de stedenbouwkundige gebreken waarmee het verkochte goed behept was. Dat het goed werd verkocht in de feitelijke toestand waarin het zich bevond, verandert daaraan niets, net zomin als het feit dat de appellante zich bij de verkoop liet bijstaan door notaris T. S.

4.2.5. Net zoals de eerste rechter oordeelt het hof dat de appellante het gebrek kende. De eerste rechter heeft terecht uit de overgelegde stukken afgeleid dat de appellante en wijlen haar echtgenoot de bouwovertreding pleegden. Het hof verwijst dienaangaande naar de motivering van de eerste rechter die hier als hernomen mag worden beschouwd. De bepalingen onder de titel “EIGENDOMSAANHALING” in de akte van aankoop van de appellante van 18 maart 1987 doen geen afbreuk aan het oordeel van de eerste rechter, net zomin als de omstandigheid dat uit de door de appellante overgelegde woningfiches blijkt dat vóór 1987 twee gezinnen de betrokken woning bewoonden.

Aangezien de appellante kennis had van het gebrek, speelt de in de akte van 6 februari 2002 opgenomen exoneratieclausule niet.

4.2.6. Anders dan de appellante aanvoert, rustte op de geïntimeerden geen informatieverplichting. Zij mochten er, gelet op de inhoud van de notariële akte, op vertrouwen dat het pand niet behept was met stedenbouwkundige overtredingen.

4.2.7. Krachtens artikel 1644 B.W. heeft de koper in geval van verborgen gebrek de keuze om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen.

De geïntimeerden kiezen voor de tweede mogelijkheid. Zij vorderen de door de gerechtsdeskundige begrote minderwaarde van 12.325,00 EUR.

Het hof maakt de besluitvorming van de deskundige omtrent de minderwaarde tot de zijne. Anders dan de appellante aanneemt is er geen reden om bij de bepaling van de minderwaarde van het onroerend goed rekening te houden met het feit dat de niet-vergunde werken nog niet werden afgebroken of met de omstandigheid dat het onroerend goed inmiddels in waarde zou zijn gestegen.

De vraag naar de precieze datum van de oprichting van de niet-vergunde constructies is niet relevant voor de bepaling van de minderwaarde.

4.2.8. Artikel 1645 B.W. bepaalt het volgende:

“Indien de verkoper de gebreken van de zaak gekend heeft, is hij niet alleen gehouden tot de teruggave van de prijs die hij ervoor ontvangen heeft, maar bovendien tot vergoeding van alle schade aan de koper.”

Uit hetgeen hiervoor werd uiteengezet volgt dat de appellante niet alleen gehouden is tot de teruggave van de prijs maar ook tot de vergoeding van de schade van de geïntimeerden.

Het hof oordeelt dat de geïntimeerden terecht aanspraak maken op de kosten van afbraak van de constructies en aanpassingswerken voor een bedrag van 7.665,00 EUR exclusief btw, kosten die als dusdanig door de appellante niet worden betwist. Het oorzakelijk verband tussen deze kosten en de wanprestatie van de appellante staat vast. Dit is ook zo wat de kosten van het door de geïntimeerden ingediende regularisatiedossier betreft en die 5.000,00 EUR bedragen.

4.3. De gedingkosten

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt de appellante veroordeeld tot kosten van het hoger beroep.

De rechtsplegingsvergoeding wordt in hoger beroep vastgesteld op het basistarief van 2.200,00 EUR (een in geld waardeerbare vordering tussen 20.000,01 EUR en 40.000,00 EUR.

5. Beslissing

Het hof beslist bij arrest op tegenspraak.

De rechtspleging verliep in overeenstemming met de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van de taal in gerechtszaken.

Het hof:

– verklaart het hoger beroep toelaatbaar, maar ongegrond;

– bevestigt het bestreden vonnis;

– veroordeelt de appellante tot de gedingkosten van het hoger beroep, aan de zijde van de geïntimeerden vastgesteld als volgt:

– rechtsplegingsvergoeding hoger beroep: 2.200,00 EUR

Dit arrest werd uitgesproken in de openbare zitting van ACHTTIEN MAART TWEEDUIZEND DERTIEN 

Gerelateerd
Aangemaakt op: vr, 02/02/2018 - 17:05
Laatst aangepast op: vr, 02/02/2018 - 17:05

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.