-A +A

Verkoop tijdens de looptijd van het verzakingsbeding geen recht op commissie makelaar

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Antwerepn
Datum van de uitspraak: 
maa, 29/10/2012

Komt de verkoop tot stand na het afsluiten van een makelaarsovereenkomst binnen de bedenktermijn en zonder uitoefening van het verzakingsrecht dan kan de makelaar geen aanspraak maken op een vergoeding. Antwerpen 29 oktober 2012, NjW 2013, 448.

Publicatie
tijdschrift: 
NJW
Uitgever: 
Kluwer
Jaargang: 
2013
Pagina: 
449
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Domestic BVBA, [ ... ] eiseres in hoger beroep, [ ... ]

tegen

G.J., [ ... ]

verweerder in hoger beroep,

[ ... ]

1. SAMENVATTING VAN DE FEITEN

Partijen hebben op 27 juli 2007 een bemiddelingsovereenkomst gesloten waarbij G.J. aan bvba Domestic een exclusieve opdracht gaf om een koper te zoeken voor een woning te[ ... ].

Bvba Domestic stelt dat zij onmiddellijk na het sluiten van de overeenkomst een aanvang heeft genomen met de uitvoering ervan.

Met de aangetekende brief van 30 juli 2007 heeft G.J. te kennen gegeven de overeenkomst te beëindigen met toepassing van het verzakingsrecht dat in de overeenkomst was opgenomen.

Met de onderhandse akte van 1 augustus 2007 heeft G.J. de woning verkocht aan W.E. Volgens bvba Domestic heeft zij deze koper aangebracht.

Bvba Domestic heeft G.J. op 4 september 2007 in gebreke gesteld.

Zij stelde dat de handelwijze van G.J. die erop neerkwam de bemiddelingsovereenkomst te beëindigen met toepassing van de bepalingen van Wet handelspraktijken op een ogenblik dat de makelaar reeds prestaties had uitgevoerd, rechtsmisbruik uitmaakte. Zij vorderde vergoeding van de schade die zij had geleden en met name betaling van een bedrag van 6.515,85 EUR, te weten het makelaarsloon dat zij bij de normale uitvoering van de overeenkomst had kunnen realiseren.

De eerste rechter heeft de vordering als ongegrond afgewezen.

2. BEOORDELING IN HOGER BEROEP

2.1. Vooraf

Bvba Domestic tekende hoger beroep aan tegen het vonnis. Met het tussenarrest van 9 januari 2012 heeft het hof het hoger beroep ontvankelijk verklaard. Het hof heeft ambtshalve de debatten

heropend teneinde partijen toe te laten standpunt in te nemen over de implicatie van het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars op het geschil dat voorligt.

Partijen hebben hierover standpunt ingenomen.

[ ... ]

2.3. De grond van het hoger beroep

[ ... ]

2.3.2. KB van 12 januari 2007

De bemiddelingsovereenkomst die partijen sloten op 27 juli 2007 wordt beheerst door het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars. Het toepassingsgebied van dit Koninklijk Besluit strekt zich uit tot alle bemiddelingsovereenkomsten gesloten tussen een vastgoedmakelaar en een consument na 1 februari 2007. De bewering van bvba Domestic dat de bemiddelingsovereenkomst werd afgesloten ten huize van G.J. en nadat deze laatste bvba Domestic had uitgenodigd met de bedoeling een makelaarsovereenkomst af te sluiten, verandert - zelfs zo ze zou zijn bewezen - niets aan de toepasselijkheid van het Koninklijk Besluit.

Het Koninklijk besluit steunt op artikel 34 WHPC 1991, bepaling die de Koning de bevoegdheid verleent om voor de sectoren van, de handelsactiviteit of voor de categorieën van producten en diensten die hij aanwijst, het gebruik van bepaalde bedingen voor te schrijven of te verbieden in de verkoopcontracten aangegaan met de consument. Op basis van artikel 34 WHPC (1991) kon de Koning tevens typecontracten opleggen.

Artikel 2 van het Koninklijk Besluit stelt dat de bemiddelingsopdracht in een geschrift moet zijn opgenomen en schrijft een aantal verplichte vermeldingen voor.

Met toepassing van artikel 2, 11° van het Koninklijk Besluit dient de overeenkomst altijd een verzakingsbeding te bevatten, waarbij aan de consument het recht wordt gegeven om zonder kosten binnen de zeven werkdagen van de bemiddelingsovereenkomst af te zien, en dit ongeacht de plaats waar de overeenkomst wordt gesloten, gesteld op de wijze zoals bepaald in artikel 88 van de Wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en de bescherming van de consument.

Het tweede lid van artikel 2, 11° van het Koninklijk Besluit stelt verder:

"deze bepaling is niet van toepassing in geval van verwezen/ijking van de bemiddelingsovereenkomst binnen de zeven werkdagen en voordat de consument van zijn verzakingsrecht gebruik maakt, mits de consument hier voorafgaandelijk en uitdrukkelijk in toestemt."

De bemiddelingsovereenkomst kan met andere woorden bepalen dat de consument zijn verzakingsrecht niet zal kunnen uitoefenen in geval van verwezenlijking van de bemiddelingsovereenkomst binnen de zeven werkdagen en voordat de consument van zijn verzakingsrecht gebruik maakt. Deze uitzondering kan evenwel enkel door de makelaar worden ingeroepen mits de consument hier voorafgaandelijk en uitdrukkelijk mee instemt. In het andere geval behoudt de consument het recht om gedurende een periode van zeven dagen te rekenen vanaf de dag na die van het sluiten van de overeenkomst te verzaken aan deze overeenkomst.

In casu is in de bemiddelingsovereenkomst een verzakingsbeding opgenomen maar werd niet voldaan aan de vereiste van artikel 2, 11°, tweede lid van het Koninklijk Besluit. G.J. heeft er niet voorafgaandelijk en uitdrukkelijk mee ingestemd dat bvba Domestic reeds tijdens de bedenktermijn zou starten met de uitvoering van de overeenkomst. Met "voorafgaand" wordt bedoeld dat de instemming van de consument wordt gegeven voorafgaand aan het sluiten van

de overeenkomst. De bewijslast op dit punt rust bij de makelaar. De formulering in de makelaarsovereenkomst dat "deze opdracht wordt verleend voor een termijn van 4 maanden vanaf heden, stilzwijgend hernieuwbaar voor telkens 1 maand (. . .)" geeft enkel de termijn aan waarvoor de overeenkomst wordt gesloten maar houdt van de zijde van de consument geen voorafgaande en uitdrukkelijke instemming in om geen gebruik te maken van zijn verzakingsrecht in geval van verwezenlijking van de bemiddelingsopdracht binnen de zeven dagen.

Uit het voorgaande volgt dat niet is voldaan aan de voorwaarden die het Koninklijk Besluit oplegt om te stellen dat de consument de overeenkomst niet kon verzaken. Er ligt van de zijde van G.J. geen instemming voor om geen gebruik te maken van het verzakingsrecht indien de bemiddelingsovereenkomst binnen de zeven dagen zou worden gerealiseerd.

Het besluit is dat G.J. in beginsel gerechtigd was om de overeenkomst te verzaken.

2.3.3. Rechtsmisbruik

Bvba Domestic voert aan dat G.J. zich aan rechtsmisbruik schuldig maakte door de bemiddelingsovereenkomst te verzaken op een ogenblik dat de verwezenlijking van deze overeenkomst een feit was en een koper voor het pand door haar was aangebracht.

Het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 verleent aan de consument steeds het recht om de overeenkomst te verzaken binnen de termijn van zeven werkdagen na de ondertekening ervan. Dit impliceert dat de makelaar de uitvoering van de overeenkomst uitstelt tot na het verstrijken van de verzakingstermijn. Indien de consument van zijn zijde toch aandringt op de onmiddellijke uitvoering van de overeenkomst dan kan de makelaar hier enkel op ingaan indien de consument voorafgaandelijk en uitdrukkelijk akkoord is om afstand te doen van zijn verzakingsrecht.

Indien dit voorafgaandelijk en uitdrukkelijk akkoord niet voorligt dan kan de makelaar pas een aanvang nemen met de uitvoering van de overeenkomst na het verstrijken van de bedenktermijn.

Bvba Domestic heeft naar eigen zeggen onmiddellijk na het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst een aanvang genomen met de uitvoering ervan en dit op een ogenblik dat de wettelijke bedenktermijn niet verstreken was en zonder dat op dit punt een voorafgaandelijk en uitdrukkelijk akkoord van G.J. voorlag. In die omstandigheden kan bvba Domestic niet aan G.J. verwijten dat deze laatste gebruik maakte van zijn recht om de overeenkomst tijdens de bedenktermijn te beëindigen. Indien G.J. uit de voortijdige uitvoering van de overeenkomst een voordeel zou hebben genoten dan is dit enkel het gevolg van de miskenning - door de makelaar - van de wettelijke bepalingen die de bescherming van de consument beogen. Een misbruik van recht aan de zijde van G.J. is niet aangetoond.

Het hoger beroep is ongegrond.

[3.] BESLISSING

[ ... ]

Verklaart het hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond.

[ ... ]
 

Noot: 

Verzakingsbedingen en gemiddelingsovereenkomsten, R. Steennot, NJW 283, 450


Hof van Cassatie, 1e Kamer – 22 januari 2016, RW 2016-2017, 1504

Krachtens art. 88 Handelspraktijkenwet 1991, zoals het van toepassing is op het geschil, moeten de verkopen aan de consument die buiten de onderneming van de verkoper zijn gesloten, op straffe van nietigheid het voorwerp uitmaken van een geschreven overeenkomst en moet die overeenkomst, op straffe van nietigheid van de overeenkomst, het volgende renunciatiebeding bevatten: binnen zeven werkdagen, te rekenen van de dag die volgt op die van de ondertekening van dit contract, heeft de consument het recht om zonder kosten van zijn aankoop af te zien, op voorwaarde dat hij de verkoper hiervan bij een ter post aangetekende brief op de hoogte brengt; elk beding waarbij de consument van dat recht afstand zou doen, is nietig.

Art. 102, 7° van die wet bepaalt dat degenen die de bepalingen overtreden van artt. 88 tot 91 betreffende de verkopen aan de consument, gesloten buiten de onderneming van de verkoper, met een geldboete gestraft worden.

De omstandigheid dat het sluiten van een dergelijke overeenkomst met een strafrechtelijke geldboete wordt bestraft wanneer het renunciatierecht van de consument daarin niet in de wettelijke bewoordingen wordt vermeld, impliceert niet dat die overeenkomst absoluut nietig zou zijn.

Het onderdeel, dat op de tegengestelde opvatting berust, faalt naar recht.

Gerelateerd
Aangemaakt op: za, 10/08/2013 - 09:07
Laatst aangepast op: ma, 15/05/2017 - 09:14

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.