-A +A

Verkoop onroerend goed kan niet door e-mail

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
maa, 19/12/2016
A.R.: 
2014/AR/1280

Een verkoopsovereenkomst van een onroerend goed is niet meer te aanzien als een consensueel contract maar als een plechtig contract (ook tussen partijen) en kan dus niet door een e-mail tot stand komen.

Een consensuele overeenkomst is een overeenkomst die rechtsgeldig tot stand komt ingevolge loutere wilsovereenstemming tussen de partijen.

De geldige totstandkoming van een plechtig contract veronderstelt, behalve die wilsovereenstemming, ook de vervulling van een door de wet opgelegde vormvereiste.

Artikel 1583 BW bepaalt:

“Hij (bedoeld wordt: de verkoopovereenkomst) is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is”.

Bij toepassing van deze wetsbepaling wordt algemeen aangenomen dat, in principe, de verkoopovereenkomst een consensuele overeenkomst is.

Dat principe geldt evenwel niet onverminderd (meer) voor alle verkoopovereenkomsten zonder onderscheid. Voor de geldige totstandkoming van verkoopovereenkomsten die in het bijzonder onroerende goederen tot voorwerp hebben, volstaat de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen niet (meer) en gelden specifieke door de wet opgelegde vormvereisten.

In dat verband kan bijvoorbeeld verwezen worden naar artikel 101 van het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming en artikel 116 van ditzelfde decreet.

Gelet op de bepalingen van voormeld decreet is voor de rechtsgeldige totstandkoming van een verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen, de redactie van een onderhandse akte vereist waarin de inhoud van het bodemattest wordt opgenomen.

Vandaar dat de verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen veeleer een plechtig contract is.

Publicatie
tijdschrift: 
RABG
Uitgever: 
2017/10
Jaargang: 
2017/10
Pagina: 
787
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

(X., Y. / V., W. - Rolnr.: 2014/AR/1280)

1. De feiten
In het bestreden vonnis werden de ter zake doende feitelijke elementen alsook het voorwerp van de vorderingen uiteengezet, zodat het hof daarnaar verwijst.

2. De voorafgaande rechtspleging
2.1. Op 8 mei 2013 werd dagvaarding uitgebracht door de geïntimeerden.

2.2. Bij bestreden vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Turnhout van 4 maart 2014 werd(en):

de vordering ontvankelijk en gegrond verklaard als volgt:
de appellanten solidair veroordeeld om aan de geïntimeerden te betalen de som van 46.800 EUR, meer de verwijlinterest vanaf 13 maart 2013 tot de datum van het vonnis en met de gerechtelijke interest vanaf dan tot de dag van de algehele betaling, beide tegen de wettelijke interestvoet;
de appellanten verwezen in de kosten.
3. De standpunten in hoger beroep
3.1. Op 13 mei 2014 werd voor de appellanten een verzoekschrift tot hoger beroep neergelegd.

3.2. De appellanten vragen bij conclusies gemaild op 4 oktober 2016 om:

het hoger beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren;
het bestreden vonnis teniet te doen en opnieuw recht doende:
de oorspronkelijke vordering van de geïntimeerden ongegrond te verklaren;
ondergeschikt, de schade te herleiden tot 1 EUR;
in elk geval, de vordering tot betaling van interest of schadebeding af te wijzen;
de geïntimeerden af te wijzen in hun vordering tot betaling van een rechtsplegingsvergoeding;
in elk geval, de geïntimeerden te veroordelen tot de kosten van het geding.
3.3. De geïntimeerden vragen bij conclusie neergelegd op 10 oktober 2016 om:

het hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond te verklaren;
het bestreden vonnis te bevestigen;
de appellanten te veroordelen tot de kosten.
4. Beoordeling
4.1. Ontvankelijkheid van het hoger beroep
Er worden geen argumenten aangaande een mogelijk onontvankelijk hoger beroep voorgedragen.

Het hoger beroep komt, naar vorm en termijn, ontvankelijk voor.

4.2. Grond van de betwisting
4.2.1. De appellanten blijven ook in hoger beroep voorhouden dat geen verkoopovereenkomst tot stand is gekomen.

De geïntimeerden menen dat wel een overeenkomst tot stand is gekomen en sluiten zich aan bij het oordeel van de eerste rechter.

4.2.2. De eerste rechter oordeelde dat de makelaar, die optrad voor de appellanten, hen correct heeft vertegenwoordigd bij de onderhandelingen omdat de mails die werden verzonden naar de geïntimeerden in kopie werden overgemaakt aan de tweede appellante.

Minstens is er sprake van schijnvertegenwoordiging.

De eerste rechter vervolgde met te oordelen dat uit het e-mailverkeer bleek dat partijen het eens waren over de belangrijkste elementen zoals vermeld in het initieel overgemaakte ontwerp van koop-verkoopovereenkomst.

Uit alle elementen bleek volgens de eerste rechter dat partijen de voorafgaande onderhandelingsfase voorbij waren en dat op 18 januari 2013 effectief een geldige koop-verkoop, minstens een koop-verkoopbelofte tussen partijen tot stand was gekomen.

Ter terechtzitting van 25 april 2016 werd door dit hof partijen gevraagd of de wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij op onderhavig geding van toepassing kon zijn.

De partijen hebben daarover standpunt ingenomen.

4.2.3. Het hof oordeelt als volgt:

4.2.3.1. Een consensuele overeenkomst is een overeenkomst die rechtsgeldig tot stand komt ingevolge loutere wilsovereenstemming tussen de partijen.

De geldige totstandkoming van een plechtig contract veronderstelt, behalve die wilsovereenstemming, ook de vervulling van een door de wet opgelegde vormvereiste.

Artikel 1583 BW bepaalt:

“Hij (bedoeld wordt: de verkoopovereenkomst) is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is”.

Bij toepassing van deze wetsbepaling wordt algemeen aangenomen dat, in principe, de verkoopovereenkomst een consensuele overeenkomst is.

Dat principe geldt evenwel niet onverminderd (meer) voor alle verkoopovereenkomsten zonder onderscheid. Voor de geldige totstandkoming van verkoopovereenkomsten die in het bijzonder onroerende goederen tot voorwerp hebben, volstaat de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen niet (meer) en gelden specifieke door de wet opgelegde vormvereisten.

In dat verband kan bijvoorbeeld verwezen worden naar artikel 101 van het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming en artikel 116 van ditzelfde decreet.

Gelet op de bepalingen van voormeld decreet is voor de rechtsgeldige totstandkoming van een verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen, de redactie van een onderhandse akte vereist waarin de inhoud van het bodemattest wordt opgenomen.

Vandaar dat de verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen veeleer een plechtig contract is.

4.2.3.2. De wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij.

4.2.3.2.1. De geïntimeerden werpen tegen dat deze wet hier niet toepasselijk is. De transactie geschiedde tussen twee natuurlijke personen.

Het hof oordeelt dat deze wet toepasselijk is op langs elektronische weg gesloten overeenkomsten, ook wanneer deze plaatsgrijpen tussen particulieren.

De wet is immers toepasselijk op de diensten van de informatiemaatschappij.

Het e-mailverkeer is een dienst van de informatiemaatschappij. Het is een dienst die gewoonlijk tegen vergoeding, langs elektronische weg op afstand en op individueel verzoek van een afnemer van een dienst verricht wordt.

4.2.3.2.2. De appellanten halen aan dat voormelde wet het bewijs van een overeenkomst met de verkoop van een onroerend goed aan de hand van e-mailverkeer uitsluit.

Artikel XII.15 Wetboek Economisch Recht (art. 16 Wet Elektronische Handel) bepaalt:

Ҥ 1. Aan elke wettelijke of reglementaire vormvereiste voor de totstandkoming van contracten langs elektronische weg is voldaan wanneer de functionele kwaliteiten van deze vereiste zijn gevrijwaard.

§ 2. Voor de toepassing van § 1, moet in overweging worden genomen dat:

aan de vereiste van een geschrift is voldaan door een opeenvolging van verstaanbare tekens die toegankelijk zijn voor een latere raadpleging, welke ook de drager en de transmissiemodaliteiten ervan zijn;
aan de uitdrukkelijke of stilzwijgende vereiste van een handtekening is voldaan wanneer deze laatste beantwoordt aan de voorwaarden van ofwel artikel 1322, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, ofwel van artikel 3.12. van Verordening 910/2014;
aan de vereiste van een geschreven vermelding van diegene die zich verbindt, kan worden voldaan door om het even welk procedé dat waarborgt dat de vermelding effectief uitgaat van deze laatste”.
Artikel XII.16 Wetboek Economisch Recht (art. 17 Wet Elektronische Handel) bepaalt:

“Artikel XII.15 is niet van toepassing op de contracten die tot één van de volgende categorieën behoren:

1° Contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, met uitzondering van huurrechten;

(…)”.

Het staat vast dat de totstandkoming van een overeenkomst via uitwisseling van e-mails te aanzien is als de totstandkoming van een contract langs elektronische weg.

Uit de wettelijke bepalingen van de Wet Elektronische Handel volgt dat een koop-verkoopovereenkomst met betrekking tot een onroerend goed, zoals in dit geval, niet tot stand kan komen via elektronische weg (lees: via e-mail).

De wet spreekt over “tot stand komen”.

De geïntimeerden kunnen zich niet baseren op het e-mailverkeer om het bewijs te leveren van het bestaan van de overeenkomst.

Rijst de vraag of deze mails dan kunnen gelden als een begin van bewijs.

Ook hier moet negatief worden op geantwoord gelet op de artikelen XII.15, § 2, derde lid en XII.16 Wetboek Economisch Recht.

4.2.3.2.4. Buitengerechtelijke bekentenis?

Verder werpen de geïntimeerden op dat er sprake is van een buitengerechtelijke bekentenis.

Een buitengerechtelijke bekentenis is een verklaring waarmee een partij het bestaan van een rechtshandeling of de juistheid van het feit, door een andere partij tegen haar aangevoerd, erkent en die wordt afgelegd buiten een geding dat betrekking heeft op het feit in kwestie.

De buitengerechtelijke bekentenis kan uitgaan van de partij of haar gevolmachtigde.

De buitengerechtelijke bekentenis is echter niet toegelaten bij plechtige contracten omdat de vormvoorwaarden daar gelden als vereiste voor de geldigheid van het contract. Bij gebreke van die vormvoorwaarde, is de overeenkomst niet geldig tot stand gekomen en kan zij ook niet worden bewezen door een bekentenis.

Ten overvloede:

De e-mailberichten waarnaar de geïntimeerden verwijzen (stukken 7 en 8) zijn niet opgesteld nadat de beweerde rechtshandeling is tot stand gekomen en met als doel het bestaan ervan te bevestigen, zodat van een buitengerechtelijke bekentenis geen sprake kan zijn.

Hoe dan ook is niet alleen het bewijs maar ook en zelfs de totstandkoming van contracten houdende de overdracht van onroerende goederen langs elektronische weg uitgesloten.

Uit de inhoud van de mails kan enkel afgeleid worden dat partijen in onderhandeling waren.

Een definitief akkoord was nog niet bereikt.

Uit de inhoud van de mail van de eerste appellant in naam van beiden van 31 januari 2013 kan geenszins een bevestiging van het bestaan van een afgesloten overeenkomst met de geïntimeerden worden afgeleid.

Kortom: de geïntimeerden bewijzen niet dat een koop-verkoopovereenkomst tot stand is gekomen.

De oorspronkelijke vordering van de geïntimeerden is dan ook ontvankelijk doch ongegrond.

De overige uitvoerige argumentatie van partijen - zoals onder meer deze in verband met de aard van de makelaarsovereenkomst/schijnmandaat, de totstandkoming van een overeenkomst bij publieke tekoopstelling, aanbod en aanvaarding, de essentiële bestanddelen van de overeenkomst en in ondergeschikte orde de mogelijkheid tot herleiding van de gevorderde schadevergoeding en de geoorloofdheid van een schadebeding - doet dan ook niet langer ter zake en doet alleszins geen afbreuk aan voorgaand oordeel.

5. Beslissing
Het hof beslist bij arrest op tegenspraak.

De rechtspleging verliep in overeenstemming met de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van de taal in gerechtszaken.

Het hof:

verwerpt alle andersluidende en meeromvattende conclusies als ongegrond, niet ter zake dienstig en/of overbodig;
verklaart het hoger beroep ontvankelijk en gegrond;
hervormt het bestreden vonnis als volgt:
verklaart de oorspronkelijke vordering van de geïntimeerden ontvankelijk doch ongegrond;
veroordeelt de geïntimeerden tot de kosten van beide aanleggen en vereffent deze aan de zijde van de appellanten vastgestelde kosten als volgt:

rechtsplegingsvergoeding eerste aanleg: 2.750 EUR;
rechtsplegingsvergoeding hoger beroep: 2.750 EUR.

Noot: 

Heeb, C., « Verkoop onroerend goed via elektronische weg », R.A.B.G., 2017/10, p. 792-797

Rechtsleer:

• J. Callebaut, “Verkoop woning via e-mail”, NjW 2017, (210) 212

• J. Dumortier en G. Somers, “Update van het recht inzake elektronisch contracteren en elektronische handel” in P. Valcke en J. Dumortier (eds.), Themis ICT- en mediarecht, Brugge, die Keure, 2013, 67-100;

• P. Van Eecke, “De nieuwe wetgeving inzake elektronische handel. Een eerste commentaar”, RW 2003-04, (321) 334-336;

• P. Van De Velde, Elektronische handel: online contracten, Brugge, Vanden Broele, 2007, 37-53;

• E. Verbrugge en P. Van Eecke, “Aandachtspunten bij het uitbaten - De elektronische overeenkomst” in P. Van Eecke (ed.), Recht & elektronische handel, Gent, Larcier, 2011, 204-222.

• I. Samoy en A.-S. Houtmeyers, “Over de verkoop van een onroerend goed via e-mail of sms: bewijs en precontractuele aansprakelijkheid” (noot onder Antwerpen 24 juni 2013), T.Not. 2014, (327) 327-336;

• E. Terryn en J. Goddaer, “Boek XII: Recht van de elektronische economie” in B. Keirsbilck en E. Terryn (eds.), Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, (303) 323-329.
 

Rechtspraak:

• Gent 26 september 2013, TBBR 2014, 116; Juristenkrant 2013, afl. 276, 2, T.Not. 2014, 351, RW 2014-15, 258, noot S. Meys.

• Antwerpen 19 december 2016, eerder ook gepubliceerd in NjW 2017, 232.

• Antwerpen 15 juni 2015, 2013/AR/776, RABG 2017/10, 797

• Antwerpen 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345, noot I. Samoy en A.-S. Houtmeyers: “[…] terwijl hoe dan ook niet alleen het bewijs, maar ook en zelfs de totstandkoming van contracten houdende overdracht van onroerende goederen langs elektronische weg uitgesloten is”.

• Gent 26 september 2013, TBBR 2014, 116; Juristenkrant 2013, afl. 276, 2, T.Not. 2014, 351, RW 2014-15, 258, noot S. Meys.

• Gent 1 oktober 2015, T.Not. 2016, 300.

•  Antwerpen 19 december 2016, eerder ook gepubliceerd in NjW 2017, 232.

• Cass. (1e k.) 20 december 2007, Pas. 2007, 2418, RW 2009-10, 955 en TBBR 2008, 452, noot L. Van Valckenborgh.

• Antwerpen 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345, noot I. Samoy en A.-S. Houtmeyers.

Weblinks

•. http://www.biv.be/publicaties/alle-publicaties/e-mail-geen-juridisch-bew....

http://www.standaard.be/cnt/dmf20170308_02770590?shareId=bbf05a32992da87... 88cc9bef12a3dbfd1db34ee66467d4467f9ab8877874dd018b046ef7c336a6685a81afcf5b76561b7b7f768fd3d30cbd735d2ad860905b8fbf081eceba1471217
http://www.tijd.be/netto/vastgoed/De-Croo-maakt-e-mail-geldig-bewijs-van....

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 23/07/2017 - 09:33
Laatst aangepast op: zo, 23/07/2017 - 09:33

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.