-A +A

Verkoop onroerend goed kan niet bewezen met buitengerechtelijke bekentenis

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
maa, 24/06/2013
A.R.: 
2011AR709

Een buitengerechtelijke bekentenis is een verklaring waarmee een partij het bestaan van een rechtshandeling of de juistheid van het feit, door een andere partij tegen haar aangevoerd, erkent en die wordt afgelegd buiten een geding dat betrekking heeft op het feit in kwestie. De buitengerechtelijke bekentenis kan uitgaan van de partij of haar gevolmachtigde.

De buitengerechtelijke bekentenis is echter niet toegelaten bij plechtige contracten omdat de vormvoorwaarden daar gelden als vereiste voor de geldigheid van het contract. Bij gebreke van die vormvoorwaarden is de overeenkomst niet geldig tot stand gekomen en kan ze ook niet worden bewezen door een bekentenis.

UIttreksel uit het burgerlijk wetboek:
Art. 1354 BW. De bekentenis waarop men zich tegen een partij beroept, is ofwel buitengerechtelijk ofwel gerechtelijk

Art. 1355 BW. Een zuiver mondelinge buitengerechtelijke bekentenis kan niet worden ingeroepen, wanneer het een eis betreft waarvan het bewijs door getuigen niet zou kunnen worden toegelaten.

Publicatie
tijdschrift: 
NJW
Uitgever: 
Kluwer
Jaargang: 
2017
Pagina: 
232
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Het Antwerps e-mailarrest van 19 december 2016, NJW 2017, 232

[...]

Het hof oordeelt als volgt:

Een consensuele overeenkomst is een overeenkomst die rechtsgeldig tot stand komt ingevolge loutere wilsovereenstemming tussen de partijen.

De geldige totstandkoming van een plechtig contract veronderstelt, behalve die wilsovereenstemming, ook de vervulling van een door de wet opgelegde vormvereiste.

Artikel 1583 Burgerlijk Wetboek bepaalt:

“Hij (bedoeld wordt: verkoopovereenkomst) is tussen partijen voltrokken en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van van de verkoper, zodra er een overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.”

Bij toepassing van deze wetsbepaling wordt algemeen aangenomen dat, in principe, de verkoopovereenkomst een consensuele overeenkomst is.

Dat principe geldt evenwel niet onverminderd (meer) voor alle verkoopovereenkomst en zonder onderscheid. Voor de geldige totstandkoming van verkoopovereenkomsten die in het bijzonder onroerende goederen tot voorwerp hebben, staat de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen niet (meer) en gelden specifieke door de wet opgelegde vormvereisten.

In dat verband kan bijvoorbeeld verwezen worden naar artikel 101 van het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming en artikel 116 van ditzelfde decreet.
Gelet op de bepalingen van voormeld decreet is voor de rechtsgeldige totstandkoming van een verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen de redactie van onderhandse akte vereist waarin de inhoud van het bodemattest wordt opgenomen.

Vandaar dat de verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen veeleer een plechtig contract is.

De wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij.
De geïntimeerden werpen tegen dat deze wet hier niet toepasselijk is. Een transactie geschiedde tussen twee natuurlijke personen.

Het hof oordeelt dat deze wet toepasselijk is op langs elektronische weg gesloten overeenkomsten, ook wanneer deze plaatsgrijpen tussen particulieren.

De wet is immers toepasselijk op de diensten van de informatiemaatschappij.

Het e-mail verkeer is een dienst van de informatiemaatschappij. Het is een dienst die gewoonlijk tegen vergoeding langs elektronische weg op afstand en op individueel verzoek van een afnemer van een dienstverrichting verricht wordt.

De appellant haalt aan dat voormelde wet het bewijs van een overeenkomst met de verkoop van een onroerend goed aan de hand van e-mailverkeer uitsluit.
Art. XII.15.WEB stelt
Ҥ 1. Aan elke wettelijke of reglementaire vormvereiste voor de totstandkoming van contracten langs elektronische weg is voldaan wanneer de functionele kwaliteiten van deze vereiste zijn gevrijwaard.
§ 2. Voor de toepassing van § 1, moet in overweging worden genomen dat :
- aan de vereiste van een geschrift is voldaan door een opeenvolging van verstaanbare tekens die toegankelijk zijn voor een latere raadpleging, welke ook de drager en de transmissiemodaliteiten ervan zijn;
- aan de uitdrukkelijke of stilzwijgende vereiste van een handtekening is voldaan wanneer deze laatste beantwoordt aan de voorwaarden van ofwel artikel 1322, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, ofwel van artikel 3.12. van verordening 910/2014;
- aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt, kan worden voldaan door om het even welk procédé dat waarborgt dat de vermelding effectief uitgaat van deze laatste.]

Art. XII.16. WEB stelt
“Artikel XII.15 is niet van toepassing op de contracten die tot één van de volgende categorieën behoren :
1° contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, met uitzondering van huurrechten;[…]
Het staat vast dat de totstandkoming van een overeenkomst via uitwisseling van e-mails te aanzien is als de totstandkoming van een contract langs elektronische weg.

Uit de wettelijke bepalingen van de wet elektronische handel volgt dat een koop-verkoop-overeenkomst met betrekking tot een onroerend goed, zoals in dit geval, niet totstand kan komen via elektronische weg (lees via e-mail).

De wet spreekt over “totstandkoming”.

De geïntimeerden kunnen zich niet baseren op het e-mailverkeer om het bewijs te leveren van het bestaan van de overeenkomst.

Rijst de vraag of deze mail dan kunnen gelden als een begin van bewijs.

Ook hier moeten negatief worden op geantwoord let op de artikelen XII. 15 §2/3 lid en XII 16 wet economisch recht.

Buitengerechtelijke bekentenis?

Verder werpen de geïntimeerden op dat er sprake is van een buitengerechtelijke bekentenis.

Een buitengerechtelijke bekentenis is een verklaring waarmee een partij het bestaan van een rechtshandeling of de juistheid van het feit, door een andere partij tegen haar aangevoerd, erkent en die wordt afgelegd buiten een geding dat betrekking heeft op het feit in kwestie. De buitengerechtelijke bekentenis kan uitgaan van de partij of haar gevolmachtigde.

De buitengerechtelijke bekentenis is echter niet toegelaten bij plechtige contracten omdat de vormvoorwaarden daar gelden als vereiste voor de geldigheid van het contract. Bij gebreke van die vormvoorwaarden is de overeenkomst niet geldig tot stand gekomen en kan ze ook niet worden bewezen door een bekentenis.

Ten overvloede:

De e-mailberichten waarnaar de geïntimeerden verwijzen zijn niet opgesteld nadat de beweerde rechtshandeling is tot stand gekomen en met als doel het bestaan ervan te bevestigen, zodat van een buitengerechtelijke bekentenis geen sprake kan zijn.

Hoe dan ook is niet alleen het bewijs maar ook en zelfs de totstandkoming van contracten houdende de overdracht van onroerende goederen langs elektronische weg uitgesloten.

Uit de inhoud van de mails kan enkel afgeleid worden dat partijen in onderhandeling waren. Een definitief akkoord was nog niet bereikt. Uit de inhoud van de mail van de eerste appellant in naam van beiden kan geenszins een bevestiging van het aangaan van een afgesloten overeenkomst met de geïntimeerden worden afgeleid.

Kortom: de geïntimeerden bewijzen niet dat een koop-verkoopovereenkomst tot stand is gekomen.

De oorspronkelijke vordering van de geïntimeerden is dan ook ontvankelijk doch ongegrond.

De overige uitvoerige argumentatie van partijen-zoals onder meer deze in verband met de aard van de makelaarsovereenkomst/schijnmandaat, de totstandkoming van een overeenkomst bij publieke te koopstelling, aanbod en aanvaarding, de essentiële bestanddelen van de overeenkomst en in ondergeschikte orde de mogelijkheid tot herleiding van de gevorderde schadevergoeding en de geoorloofdheid van een schadebeding-doet dan ook niet langer ter zake en doet alleszins geen afbreuk aan voorgaand oordeel.

[...]

Noot: Jennifer Callebaut, verkoop woning via e-mail, het Antwerpse e-mail arrest van 19 december 2016, NJW 2017,210-215

Is de verkoop van onroerend goed nog steeds een consensueel contract? Deze vraag is zelfs nog pertinenter dan de vraag die onlangs aanleiding gaf tot een heuse mediastorm: kan de overeenkomst langs elektronische weg tot stand komen? Het hof van beroep te Antwerpen antwoordt twee keer 'neen'. De uitspraak werd kritisch. De auteur van deze uitvoerige noot verkiest een genuanceerde aanpak en leest het arrest als een wake-upcall aan het adres van de wetgever.


Zie ook: Antwerpen 24/06/2013, 2011/AR/709

1. M. I., handlanger-transport, geboren op ... en wonende te ...;
2. A. H., zonder beroep, geboren op ... en wonende te ...;
appellanten,
tegen het vonnis van de 6e kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Mechelen van 22 november 2010, aldaar gekend onder nr. A.R. 10/423/A;
tegen:
C. V. G., kantoorbediende, geboren te ... op ... en wonende te ...;
geïntimeerde,

1. De feiten

De feitelijke gegevens die aan het geschil ten grondslag liggen, kunnen worden samengevat als volgt:

- op 24 december 2009 ondertekent de geïntimeerde, na bemiddeling door de BVBA Woningzorg (makelaar gelast door de appellanten, geen partij inzake) een "aankoopbelofte" waarbij zij zich ertoe verbindt
tegen betaling van de prijs van 170.000,00 EUR over te gaan tot de aankoop van de woning, gelegen te ..., eigendom van de appellanten;

- de appellanten formuleren daarop een tegenbod voor de prijs van 176.000,00 EUR;

- bij e-mail van 24 december 2009 meldt de geïntimeerde aan de BVBA Woningzorg dat zij akkoord gaat met dat tegenbod;

- bij e-mail van 26 december 2009 antwoordt de BVBA Woningzorg dat de appellanten het bod van 176.000,00 EUR hebben aanvaard en dat de verkoopovereenkomst zal worden opgestuurd;

- op vraag van de geïntimeerde maakt de BVBA Woningzorg vervolgens het ontwerp van verkoopovereenkomst ter nazicht over aan notaris T. te H.;

- bij aangetekende brief van 26 januari 2010 meldt de raadsman van de geïntimeerde aan de appellanten en aan hun notaris dat er geen verkoopovereenkomst is tot stand gekomen en, ondergeschikt, dat het pand in kwestie behept is met verborgen gebreken, te weten het feit dat de elektrische installatie niet conform is aan de geldende
reglementering; daarbij worden de appellanten in gebreke gesteld om hetzij te bevestigen dat er geen verkoopovereenkomst is, hetzij te bevestigen dat zij bereid zijn om over te gaan tot minnelijke ontbinding van de verkoopovereenkomst;

- bij brief van 22 februari 2010 meldt de raadsman van de appellanten aan de raadsman van de geïntimeerde dat zij de aanmaning van de geïntimeerde betwisten en dat de geïntimeerde in gebreke wordt ge-steld over te gaan tot betaling van de contractueel bepaalde schadevergoeding van 15% of 26.400,00 EUR;

- de appellanten verkopen de woning uiteindelijk aan een derde tegen de prijs van 156.000,00 EUR.

2. De voorafgaande rechtspleging

2.1. Bij het bestreden vonnis op 22 november 2010 op tegenspraak verleend door de 6e kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Mechelen:

- worden de hoofdvordering van de appellanten en de tegenvordering van de geïntimeerde ontvankelijk verklaard;

- wordt de hoofdvordering van de appellanten ongegrond verklaard;

- wordt de tegenvordering van de geïntimeerde als volgt gegrond verklaard:

- wordt voor recht gezegd dat de hierboven bedoelde verkoopovereenkomst ontbonden is ten laste van de appellanten;

- worden de appellanten veroordeeld tot betaling aan de geïntimeerde van het provisionele bedrag van 1,00 EUR;

- en worden de appellanten veroordeeld tot de gedingkosten.

2.2. Bij hun op 7 maart 2011 ter griffie neergelegd "verzoekschrift tot hoger beroep" tekenen de appellanten hoger beroep aan tegen het hierboven bedoelde vonnis van 22 november 2010.

2.3. De zaak werd vastgesteld bij toepassing van artikel 747, §2, derde lid Ger. W. en behandeld op de terechtzitting van 13 mei 2013.

3. De standpunten in hoger beroep

3.1. Naar luid van hun op 25 maart 2013 ter griffie neergelegde "synthesebesluiten" vragen de appellanten:

- hun hoger beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren;

- het bestreden vonnis te hervormen;

- opnieuw te oordelen;

- hun oorspronkelijke vordering ontvankelijk en gegrond te verklaren en bijgevolg te zeggen voor recht dat de verkoopovereenkomst waarvan sprake ontbonden is ten laste van de geïntimeerde, alsook de geintimeerde te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding ten bedrage van 26.388,80 EUR en tot de kosten van de beide aanleggen;

- en de tegenvordering van de geïntimeerde ontvankelijk, maar ongegrond te verklaren.

3.2. Bij haar op 9 april 2013 ter griffie neergelegde "syntheseberoepsconclusie" vraagt de geïntimeerde:

- het hoger beroep van de appellanten ontvankelijk, maar ongegrond te verklaren;

- het bestreden vonnis te bevestigen;

- en de appellanten te veroordelen tot de kosten van de beide aanleggen.

4. Beoordeling

4.1. Toelaatbaarheid van het hoger beroep

Het hof heeft kennis genomen van de door de wet vereiste processtukken, in behoorlijke vorm overgelegd, waaronder het bestreden vonnis van 22 november 2010, waarvan de akte van betekening van 11 februari 2011 wordt voorgelegd, en stelt vast dat door de appellanten tegen dat vonnis tijdig, regelmatig naar vorm en op ontvankelijke wijze hoger beroep werd aangetekend.

4.2. Grond van de betwisting

4.2.1. De betwisting tussen de partijen betreft in eerste orde de vraag of tussen hen al dan niet een verkoopovereenkomst tot stand gekomen is. De appellanten menen van wel, terwijl de geïntimeerde het tegendeel staande houdt.

4.2.2. Bij artikel 1315, eerste lid B.W. wordt voorgeschreven:

"Hij die de uitvoering van een verbintenis vordert, moet het bestaan daarvan bewijzen".

Aan de appellanten behoort het bijgevolg het bestaan te bewijzen van de verkoopovereenkomst waarvan zij tegenover de geïntimeerde de ontbinding vorderen.

4.2.3. Aangezien de beweerde verkoopovereenkomst in hoofde van de geïntimeerde een burgerlijk karakter heeft, moeten de appellanten aan die bewijslast voldoen volgens het bewijsstelsel dat geldt in burgerlijke zaken en dat meer bepaald is weergegeven in de artikelen 1316 e.v. B.W.

4.2.4. Ter staving van het bestaan van de beweerde verkoopovereenkomst verwijzen de appellanten in eerste orde naar de door hen mede-ondertekende "aankoopbelofte". Die onderhandse akte impliceert hoe dan ook geen afdoende bewijs van de beweerde verkoopovereenkomst. Het document vermeldt immers twee verschillende verkoopprijzen: een eerste bedrag van 170.000,00 EUR (aanbod van de geïntimeerde) en een tweede bedrag van 176.000,00 EUR (latere tegenbod van de appellanten). De aanvaarding van dat tegenbod van de appellanten door de geïntimeerde wordt door die onderhandse akte niet aangetoond. In dat laatste verband geldt de "aankoopbelofte" ook niet als begin van bewijs door geschrift: het beweerde feit (de aanvaarding van het tegenbod) wordt erdoor niet waarschijnlijk gemaakt.

4.2.5. Tot bewijs van de aanvaarding door de geïntimeerde van hun
tegenbod (verkoopprijs van 176.000,00 EUR) verwijzen de appellanten vervolgens naar het e-mailbericht van 24 december 2009 waarbij de ge-intimeerde aan de BVBA Woningzorg laat weten:

"... bij deze mijn akkoord voor de vp van 176000 ...".

Bij artikel 16 van de Wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij wordt voorgeschreven:

"§ 1. Aan elke wettelijke of reglementaire vormvereiste voor de totstandkoming van contracten langs elektronische weg is voldaan wanneer de functionele kwaliteiten van deze vereiste zijn gevrijwaard.
§ 2. Voor de toepassing van § 1, moet in overweging worden genomen dat :
- aan de vereiste van een geschrift is voldaan door een opeenvolging van verstaanbare tekens die toegankelijk zijn voor een latere raadpleging, welke ook de drager en de transmissiemodaliteiten ervan zijn;
- aan de uitdrukkelijke of stilzwijgende vereiste van een handtekening is voldaan wanneer deze laatste beantwoordt aan de voorwaarden van ofwel artikel 1322, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, ofwel van artikel 4, § 4, van de wet van 9 juli 2001 tot vaststelling van bepaalde regels in verband met het juridische kader voor elektronische handtekeningen en certificatiediensten;
- aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt, kan worden voldaan door om het even welk procédé dat waarborgt dat de vermelding effectief uitgaat van deze laatste.
...".

Artikel 17 van dezelfde wet voegt eraan toe:

"Artikel 16 is niet van toepassing op de contracten die tot één van de volgende categorieën behoren :
1° contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, met uitzondering van huurrechten;
...".

De beweerde verkoopovereenkomst is een contract dat rechten overdraagt ten aanzien van een onroerend goed. Bij toepassing van de hier-boven geciteerde wetsbepalingen kan de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst (en bijgevolg ook de aanvaarding van het aanbod als onderdeel daarvan) niet geschieden en al evenmin worden bewezen door middel van elektronische documenten zoals e-mails. E-mails gelden in dat verband immers niet als geschriften.

Onterecht menen de appellanten het e-mailbericht van 24 december 2009 van de geïntimeerde aan de BVBA Woningzorg te kunnen bestempelen als een buitengerechtelijke bekentenis houdende het bewijs van de beweerde verkoopovereenkomst. Dat e-mailbericht is immers niet opge-steld nadat de beweerde rechtshandeling is tot stand gekomen en met als doel het bestaan daarvan te bevestigen, terwijl hoe dan ook niet alleen het bewijs, maar ook en zelfs de totstandkoming van contracten houdende overdracht van onroerende goederen langs elektronische weg uitgesloten is.

Het e-mailbericht van 24 december 2009 van de geïntimeerde aan de BVBA Woningzorg kan de appellanten derhalve geen soelaas brengen.

4.2.6. Ook de andere elementen die de appellanten inroepen (e-mail van 26 december 2009 van de geïntimeerde aan de BVBA Woningzorg, de contacten met notaris T. en de door de geïntimeerde op 24 december 2009 voor een bedrag van 120.000,00 EUR bij BNP Paribas aangegane lening) impliceren geen afdoende bewijs van de beweerde verkoopover-eenkomst. Dat geldt alleen maar des te meer omdat in de "aankoopbelofte" uitdrukkelijk wordt bedongen:

"De verkoop wordt als definitief beschouwd zodra de eigenaar deze aan-koopbelofte voor akkoord ondertekent of schriftelijk aanvaardt",

en dat laatste nooit is gebeurd (behalve dan na wijziging van de aan-geboden prijs - zie hierboven), laat staan binnen de geldigheidsduur van het aanbod tot 30 december 2009.

4.2.7. Bij gebrek aan bewijs van de beweerde verkoopovereenkomst, kan die overeenkomst geen grondslag vormen voor enige vordering in rechte. Zowel de hoofdvordering van de appellanten, als de tegenvordering van de geïntimeerde (die trouwens maar wordt ingesteld "in de hypothese dat er een verkoop zou tot stand gekomen zijn tussen partijen") wordt bijgevolg als ongegrond afgewezen. Het bestreden vonnis wordt in die zin hervormd.

4.2.8. Aangezien de partijen onderscheidenlijk omtrent enig geschilpunt in het ongelijk worden gesteld, worden de kosten omgeslagen als volgt. De appellanten moeten de kosten van dagvaarding en het rolrecht in
hoger beroep zelf dragen. De rechtsplegingsveregoedingen in beide aanleggen worden gecompenseerd.

5. Beslissing

Het hof beslist bij arrest op tegenspraak.

De rechtspleging verliep in overeenstemming met de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van de taal in gerechtszaken.

Het hof:

- verklaart het hoger beroep ontvankelijk en gegrond als volgt:

- hervormt het bestreden vonnis als volgt:

- oordeelt opnieuw;

- verklaart de tegenvordering van de geïntimeerde ontvankelijk, maar ongegrond;

- bevestigt het bestreden vonnis voor het overige, uitgezonderd de uitspraak over de in eerste aanleg gevallen gedingkosten;

- zegt voor recht dat de appellanten de kosten van dagvaarding en het rolrecht in hoger beroep zelf moeten dragen;

- en compenseert de rechtsplegingsvergoedingen in beide aanleggen.

 

Noot: 

Het Antwerps e-mailarrest van 19 december 2016, NJW 2017, 232

[...]

Het hof oordeelt als volgt:

Een consensuele overeenkomst is een overeenkomst die rechtsgeldig tot stand komt ingevolge loutere wilsovereenstemming tussen de partijen.

De geldige totstandkoming van een plechtig contract veronderstelt, behalve die wilsovereenstemming, ook de vervulling van een door de wet opgelegde vormvereiste.

Artikel 1583 Burgerlijk Wetboek bepaalt:

“Hij (bedoeld wordt: verkoopovereenkomst) is tussen partijen voltrokken en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van van de verkoper, zodra er een overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.”

Bij toepassing van deze wetsbepaling wordt algemeen aangenomen dat, in principe, de verkoopovereenkomst een consensuele overeenkomst is.

Dat principe geldt evenwel niet onverminderd (meer) voor alle verkoopovereenkomst en zonder onderscheid. Voor de geldige totstandkoming van verkoopovereenkomsten die in het bijzonder onroerende goederen tot voorwerp hebben, staat de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen niet (meer) en gelden specifieke door de wet opgelegde vormvereisten.

In dat verband kan bijvoorbeeld verwezen worden naar artikel 101 van het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming en artikel 116 van ditzelfde decreet.
Gelet op de bepalingen van voormeld decreet is voor de rechtsgeldige totstandkoming van een verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen de redactie van onderhandse akte vereist waarin de inhoud van het bodemattest wordt opgenomen.

Vandaar dat de verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen veeleer een plechtig contract is.

De wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij.
De geïntimeerden werpen tegen dat deze wet hier niet toepasselijk is. Een transactie geschiedde tussen twee natuurlijke personen.

Het hof oordeelt dat deze wet toepasselijk is op langs elektronische weg gesloten overeenkomsten, ook wanneer deze plaatsgrijpen tussen particulieren.

De wet is immers toepasselijk op de diensten van de informatiemaatschappij.

Het e-mail verkeer is een dienst van de informatiemaatschappij. Het is een dienst die gewoonlijk tegen vergoeding langs elektronische weg op afstand en op individueel verzoek van een afnemer van een dienstverrichting verricht wordt.

De appellant haalt aan dat voormelde wet het bewijs van een overeenkomst met de verkoop van een onroerend goed aan de hand van e-mailverkeer uitsluit.
Art. XII.15.WEB stelt
Ҥ 1. Aan elke wettelijke of reglementaire vormvereiste voor de totstandkoming van contracten langs elektronische weg is voldaan wanneer de functionele kwaliteiten van deze vereiste zijn gevrijwaard.
§ 2. Voor de toepassing van § 1, moet in overweging worden genomen dat :
- aan de vereiste van een geschrift is voldaan door een opeenvolging van verstaanbare tekens die toegankelijk zijn voor een latere raadpleging, welke ook de drager en de transmissiemodaliteiten ervan zijn;
- aan de uitdrukkelijke of stilzwijgende vereiste van een handtekening is voldaan wanneer deze laatste beantwoordt aan de voorwaarden van ofwel artikel 1322, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, ofwel van artikel 3.12. van verordening 910/2014;
- aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt, kan worden voldaan door om het even welk procédé dat waarborgt dat de vermelding effectief uitgaat van deze laatste.]

Art. XII.16. WEB stelt
“Artikel XII.15 is niet van toepassing op de contracten die tot één van de volgende categorieën behoren :
1° contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, met uitzondering van huurrechten;[…]
Het staat vast dat de totstandkoming van een overeenkomst via uitwisseling van e-mails te aanzien is als de totstandkoming van een contract langs elektronische weg.

Uit de wettelijke bepalingen van de wet elektronische handel volgt dat een koop-verkoop-overeenkomst met betrekking tot een onroerend goed, zoals in dit geval, niet totstand kan komen via elektronische weg (lees via e-mail).

De wet spreekt over “totstandkoming”.

De geïntimeerden kunnen zich niet baseren op het e-mailverkeer om het bewijs te leveren van het bestaan van de overeenkomst.

Rijst de vraag of deze mail dan kunnen gelden als een begin van bewijs.

Ook hier moeten negatief worden op geantwoord let op de artikelen XII. 15 §2/3 lid en XII 16 wet economisch recht.

Buitengerechtelijke bekentenis?

Verder werpen de geïntimeerden op dat er sprake is van een buitengerechtelijke bekentenis.

Een buitengerechtelijke bekentenis is een verklaring waarmee een partij het bestaan van een rechtshandeling of de juistheid van het feit, door een andere partij tegen haar aangevoerd, erkent en die wordt afgelegd buiten een geding dat betrekking heeft op het feit in kwestie. De buitengerechtelijke bekentenis kan uitgaan van de partij of haar gevolmachtigde.

De buitengerechtelijke bekentenis is echter niet toegelaten bij plechtige contracten omdat de vormvoorwaarden daar gelden als vereiste voor de geldigheid van het contract. Bij gebreke van die vormvoorwaarden is de overeenkomst niet geldig tot stand gekomen en kan ze ook niet worden bewezen door een bekentenis.

Ten overvloede:

De e-mailberichten waarnaar de geïntimeerden verwijzen zijn niet opgesteld nadat de beweerde rechtshandeling is tot stand gekomen en met als doel het bestaan ervan te bevestigen, zodat van een buitengerechtelijke bekentenis geen sprake kan zijn.

Hoe dan ook is niet alleen het bewijs maar ook en zelfs de totstandkoming van contracten houdende de overdracht van onroerende goederen langs elektronische weg uitgesloten.

Uit de inhoud van de mails kan enkel afgeleid worden dat partijen in onderhandeling waren. Een definitief akkoord was nog niet bereikt. Uit de inhoud van de mail van de eerste appellant in naam van beiden kan geenszins een bevestiging van het aangaan van een afgesloten overeenkomst met de geïntimeerden worden afgeleid.

Kortom: de geïntimeerden bewijzen niet dat een koop-verkoopovereenkomst tot stand is gekomen.

De oorspronkelijke vordering van de geïntimeerden is dan ook ontvankelijk doch ongegrond.

De overige uitvoerige argumentatie van partijen-zoals onder meer deze in verband met de aard van de makelaarsovereenkomst/schijnmandaat, de totstandkoming van een overeenkomst bij publieke te koopstelling, aanbod en aanvaarding, de essentiële bestanddelen van de overeenkomst en in ondergeschikte orde de mogelijkheid tot herleiding van de gevorderde schadevergoeding en de geoorloofdheid van een schadebeding-doet dan ook niet langer ter zake en doet alleszins geen afbreuk aan voorgaand oordeel.

[...]

Noot: Jennifer Callebaut, verkoop woning via e-mail, het Antwerpse e-mail arrest van 19 december 2016, NJW 2017,210-215
 

 

Gerelateerd
Aangemaakt op: vr, 30/06/2017 - 13:55
Laatst aangepast op: vr, 30/06/2017 - 13:55

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.