-A +A

Verkoop onroerend goed kan niet bewezen door e-mail

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Antwerpen
Datum van de uitspraak: 
maa, 24/01/2011
A.R.: 
2009/AR/461

Een verkoopsovereenkomst van een onroerend goed kan niet bewezen worden door een e-mail.

Bij artikel 17 van de wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij wordt voorgeschreven:

“Artikel 16 is niet van toepassing op de contracten die tot één van de volgende categorieën behoren:

1° contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, met uitzondering van huurrechten;

(…)”.

Artikel 16 van dezelfde wet luidt:

Ҥ 1.

Aan elke wettelijke of reglementaire vormvereiste voor de totstandkoming van contracten langs elektronische weg is voldaan wanneer de functionele kwaliteiten van deze vereiste zijn gevrijwaard.

§ 2.

Voor de toepassing van § 1, moet in overweging worden genomen dat:

aan de vereiste van een geschrift is voldaan door een opeenvolging van verstaanbare tekens die toegankelijk zijn voor een latere raadpleging, welke ook de drager en de transmissiemodaliteiten ervan zijn;
aan de uitdrukkelijke of stilzwijgende vereiste van een handtekening is voldaan wanneer deze laatste beantwoordt aan de voorwaarden van ofwel artikel 1322, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, ofwel van artikel 4, § 4, van de wet van 9 juli 2001 tot vaststelling van bepaalde regels in verband met het juridische kader voor elektronische handtekeningen en certificatiediensten;
aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt, kan worden voldaan door om het even welk procedé dat waarborgt dat de vermelding effectief uitgaat van deze laatste.
(…)”.

Een verkoopovereenkomst van een onroered goed is een contract dat rechten overdraagt in verband met een onroerende zaak. Bij toepassing van de hierboven geciteerde wetsbepalingen (die geen onderscheid maken tussen onderhandse akten of authentieke akten) kan een dergelijke overeenkomst niet worden bewezen (zelfs niet tot stand komen) aan de hand van elektronische technieken. Ten aanzien van een (beweerde) langs elektronische weg tot stand gekomen verkoopovereenkomst inzake een onroerend goed is immers voldaan, noch aan de vereiste van een geschrift, noch aan de vereiste van een handtekening, noch aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt. Dat de geïntimeerden nooit zouden hebben betwist dat de betrokken e-mailberichten van hen afkomstig zijn, kan daaraan niets veranderen.

Aangezien de verkoop van een onroerend goed in de regel een rechtshandeling betreft waarvan de waarde 375 EUR te boven gaat, is bewijs door getuigen of vermoedens niet toegelaten (art. 1341 BW).

Publicatie
tijdschrift: 
RABG
Uitgever: 
2017/10
Jaargang: 
2017/10
Pagina: 
797
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve

Bij artikel 17 van de wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij wordt voorgeschreven:

“Artikel 16 is niet van toepassing op de contracten die tot één van de volgende categorieën behoren:

1° contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, met uitzondering van huurrechten;

(…)”.

Artikel 16 van dezelfde wet luidt:

Ҥ 1.

Aan elke wettelijke of reglementaire vormvereiste voor de totstandkoming van contracten langs elektronische weg is voldaan wanneer de functionele kwaliteiten van deze vereiste zijn gevrijwaard.

§ 2.

Voor de toepassing van § 1, moet in overweging worden genomen dat:

aan de vereiste van een geschrift is voldaan door een opeenvolging van verstaanbare tekens die toegankelijk zijn voor een latere raadpleging, welke ook de drager en de transmissiemodaliteiten ervan zijn;
aan de uitdrukkelijke of stilzwijgende vereiste van een handtekening is voldaan wanneer deze laatste beantwoordt aan de voorwaarden van ofwel artikel 1322, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, ofwel van artikel 4, § 4, van de wet van 9 juli 2001 tot vaststelling van bepaalde regels in verband met het juridische kader voor elektronische handtekeningen en certificatiediensten;
aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt, kan worden voldaan door om het even welk procedé dat waarborgt dat de vermelding effectief uitgaat van deze laatste.
(…)”.

4.3. Het staat vast dat de betwiste verkoopovereenkomst een contract is dat rechten overdraagt in verband met een onroerende zaak. Bij toepassing van de hierboven geciteerde wetsbepalingen (die geen onderscheid maken tussen onderhandse akten of authentieke akten) kan een dergelijke overeenkomst niet worden bewezen (zelfs niet tot stand komen) aan de hand van elektronische technieken. Ten aanzien van een (beweerde) langs elektronische weg tot stand gekomen verkoopovereenkomst inzake een onroerend goed is immers voldaan, noch aan de vereiste van een geschrift, noch aan de vereiste van een handtekening, noch aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt. Dat de geïntimeerden nooit zouden hebben betwist dat de betrokken e-mailberichten van hen afkomstig zijn, kan daaraan niets veranderen.

4.4. Daaruit volgt dat de appellanten in gebreke blijven van de beweerde verkoopovereenkomst een schriftelijk bewijs voor te leggen (bij gebrek aan door de geïntimeerden ondertekend geschrift) en al evenzeer een begin van schriftelijk bewijs (bij gebrek aan geschrift dat uitgaat van de geïntimeerden).

4.5. Aangezien de betwiste verkoopovereenkomst een rechtshandeling betreft waarvan de waarde 375 EUR te boven gaat, is bewijs door getuigen of vermoedens niet toegelaten (art. 1341 BW).

4.6. Ten slotte beweren noch bewijzen de appellanten dat ter zake sprake zou zijn van onmogelijkheid om zich een schriftelijk bewijs te verschaffen (art. 1348 BW).

4.7. Slotsom van wat voorafgaat is dat, bij gebrek aan bewijs van de beweerde verkoopovereenkomst, de vorderingen van de appellanten ongegrond blijven.

Noot: 

Heeb, C., « Verkoop onroerend goed via elektronische weg », R.A.B.G., 2017/10, p. 792-797

Rechtsleer:

• J. Callebaut, “Verkoop woning via e-mail”, NjW 2017, (210) 212

• J. Dumortier en G. Somers, “Update van het recht inzake elektronisch contracteren en elektronische handel” in P. Valcke en J. Dumortier (eds.), Themis ICT- en mediarecht, Brugge, die Keure, 2013, 67-100;

• P. Van Eecke, “De nieuwe wetgeving inzake elektronische handel. Een eerste commentaar”, RW 2003-04, (321) 334-336;

• P. Van De Velde, Elektronische handel: online contracten, Brugge, Vanden Broele, 2007, 37-53;

• E. Verbrugge en P. Van Eecke, “Aandachtspunten bij het uitbaten - De elektronische overeenkomst” in P. Van Eecke (ed.), Recht & elektronische handel, Gent, Larcier, 2011, 204-222.

• I. Samoy en A.-S. Houtmeyers, “Over de verkoop van een onroerend goed via e-mail of sms: bewijs en precontractuele aansprakelijkheid” (noot onder Antwerpen 24 juni 2013), T.Not. 2014, (327) 327-336;

• E. Terryn en J. Goddaer, “Boek XII: Recht van de elektronische economie” in B. Keirsbilck en E. Terryn (eds.), Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, (303) 323-329.
 

Rechtspraak:

• Gent 26 september 2013, TBBR 2014, 116; Juristenkrant 2013, afl. 276, 2, T.Not. 2014, 351, RW 2014-15, 258, noot S. Meys.

• Antwerpen 19 december 2016, eerder ook gepubliceerd in NjW 2017, 232.

• Antwerpen 15 juni 2015, 2013/AR/776, RABG 2017/10, 797

• Antwerpen 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345, noot I. Samoy en A.-S. Houtmeyers: “[…] terwijl hoe dan ook niet alleen het bewijs, maar ook en zelfs de totstandkoming van contracten houdende overdracht van onroerende goederen langs elektronische weg uitgesloten is”.

• Gent 26 september 2013, TBBR 2014, 116; Juristenkrant 2013, afl. 276, 2, T.Not. 2014, 351, RW 2014-15, 258, noot S. Meys.

• Gent 1 oktober 2015, T.Not. 2016, 300.

•  Antwerpen 19 december 2016, eerder ook gepubliceerd in NjW 2017, 232.

• Cass. (1e k.) 20 december 2007, Pas. 2007, 2418, RW 2009-10, 955 en TBBR 2008, 452, noot L. Van Valckenborgh.

• Antwerpen 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345, noot I. Samoy en A.-S. Houtmeyers.

Weblinks

•. http://www.biv.be/publicaties/alle-publicaties/e-mail-geen-juridisch-bew....

http://www.standaard.be/cnt/dmf20170308_02770590?shareId=bbf05a32992da87... 88cc9bef12a3dbfd1db34ee66467d4467f9ab8877874dd018b046ef7c336a6685a81afcf5b76561b7b7f768fd3d30cbd735d2ad860905b8fbf081eceba1471217
http://www.tijd.be/netto/vastgoed/De-Croo-maakt-e-mail-geldig-bewijs-van....

Gerelateerd
Aangemaakt op: zo, 23/07/2017 - 08:42
Laatst aangepast op: zo, 23/07/2017 - 08:43

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.