-A +A

Verkoop notariskosten inbegrepen onvoldoende omschrijving onbepaalbare prijs – ongeldige overeenkomst

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van beroep
Plaats van uitspraak: Brussel
Datum van de uitspraak: 
woe, 25/11/2015

Een prijsbepaling bij de verkoop voor een totale prijs notariskosten inbegrepen», wijkt af van de algemene regel in art. 1593 BW volgens welk de bijkomende kosten van de koop ten laste komen van de koper. Weliswaar kunnen de partijen anders bedingen.

Wanneer, de prijs evenwel wordt bepaald «notariskosten inbegrepen», maar de kosten zelf worden niet aangegeven, weet de verkoper niet welke de verkoopprijs is die hij zal ontvangen.

Nog daargelaten de vraag of het begrip «notariskosten» steeds aldus moet worden begrepen dat het kosten betreft verbonden aan het verlenen van zijn ambt, dan wel dat ze ook de registratierechten inhouden, moet worden opgemerkt dat deze rechten kunnen variëren al naargelang de fiscaal relevante omstandigheden waarin de koper zich bevindt. 

Bij ontstentenis van het precieze detail van wat de «notariskosten» inhouden, is de bedongen prijs niet bepaalbaar. Een prijs «grosso modo» is geen bepaalde prijs.

Bij ontstentenis van een bepaalde en bepaalbare prijs, is de overeenkomst niet rechtsgeldig tot stand kwam.

Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
1114

R.A. t/ V.-S. J.

...

II. De voorafgaande rechtspleging en de vordering voor het hof

5. Appellant liet op 4 april 2007 de inleidende dagvaarding betekenen waarbij hij de veroordeling vordert van de oorspronkelijk gedaagde, thans geïntimeerde, om onverwijld een overeenkomst uit te voeren betreffende een appartement, dat gelegen is (...) te 2020 Antwerpen, onder verbeurte van een dwangsom van 200 euro per dag.

Het gaat om een overeenkomst die op 9 januari 2007 werd ondertekend en waarin een prijs wordt overeengekomen van 150.000 euro, notariskosten inbegrepen. Op 13 januari 2007 liet de verkoper evenwel weten dat hij niet zou verkopen.

6. In eerste aanleg besliste de rechter bij vonnis van 23 juni 2009, na hierover ambtshalve een vraag te hebben gesteld bij een tussenvonnis van 10 maart 2009, dat, nu in de overeenkomst niet werd vermeld welke de stedenbouwkundige bestemming is van het verkochte goed, de verkoopovereenkomst nietig is. De nietigheid werd vastgesteld met toepassing van de betrokken voorschriften uit het decreet van 18 mei 1999 «houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening», die betrekking hebben op de informatieplicht.

Het dictum van het vermelde vonnis impliceert dat de vordering wordt verworpen.

Het hoger beroep tegen dit vonnis werd ongegrond verklaard bij een arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen van 20 september 2010, dat de vordering ongegrond verklaart (...).

7. Het arrest van het Hof van Cassatie van 3 november 2011 vernietigt het voormelde arrest van 20 september 2010 op grond van de overweging dat de niet-naleving van de informatieplicht relatieve nietigheid tot gevolg heeft van de overeenkomst ter bescherming van de koper of de huurder. De verkoper kan deze nietigheid niet inroepen.

8. Bij de dagvaarding waarbij het hof thans wordt geadieerd vordert appellant om het hoger beroep gegrond te verklaren en zijn vordering, zoals hierboven aangegeven, gegrond te verklaren.

...

III. Beoordeling

9. Blijkens een fotokopie van een geschrift dat op 9 januari 2007 werd opgesteld, hebben de appellant en geïntimeerde een document ondertekend dat als volgt luidt: «Ik ondergetekende V.-S. J. wonende (...) verklaar mij akkoord met de verkoop van appartement 2G met ondergrondse garage nr. 42 en 6 dagparkingen met nrs. 79, 85, 87, 95, 106 en 113 voor de totale prijs van 150.000 euro met notariskosten inbegrepen aan de heer R.A. wonende ..... Heb voorschot ontvangen van 1000 euro op bovenvermelde verkoop aan honderdvijftigduizend euro. Gelezen en goedgekeurd.»

Geïntimeerde en appellant ondertekenden onder een vermelding «voor akkoord», met daarboven de vermelding «De verkoper» versus «De koper».

...

10. Bij een aangetekend schrijven van 13 januari 2007 heeft geïntimeerde meegedeeld «dat ik afzie van de verkoop van mijn eigendom», «aangezien u zich niet aan de wettelijke bepalingen heeft gehouden, conform de aankoop op onroerend goed». Als reden geeft hij aan dat een voorschot van 15.000 euro diende te worden betaald en dat dit niet binnen vier dagen na ondertekening van het contract was gestort.

...

17. Betreffende de vraag of de overeenkomst ook geldig is tot stand gekomen, gegeven dat er overeenstemming behoort te zijn over een bepaald onroerende goed en over de prijs – wat volgens appellant het geval was – overweegt het hof het volgende.

Ofschoon het voorwerp van de verkoop enkel geduid werd als «appartement 2G met ondergrondse garage nummer 42 en 6 dagparkingen met nrs. 79, 85, 87, 95, 106 en nr. 113», zonder nadere vermelding van een straat of gemeente, bleek er nochtans maar weinig twijfel over mogelijk dat het ging om een appartement, garage en autostaanplaatsen in hetzelfde gebouw als datgene waar geïntimeerde zelf woont. Er kan dan worden aangenomen dat het voorwerp van de koop aldus voldoende bepaald of bepaalbaar was.

18. Betreffende de aangegeven prijs «voor de totale prijs van 150.000 euro met notariskosten inbegrepen», moet worden vastgesteld dat deze prijsbepaling afwijkt van de algemene regel in art. 1593 BW volgens welk de bijkomende kosten van de koop ten laste komen van de koper. Weliswaar kunnen de partijen anders bedingen.

Wanneer, zoals in het voorliggende geval, de prijs evenwel wordt bepaald «notariskosten inbegrepen», maar de kosten zelf worden niet aangegeven, weet de verkoper niet welke de verkoopprijs is die hij zal ontvangen.

Nog daargelaten de vraag of het begrip «notariskosten» steeds aldus moet worden begrepen dat het kosten betreft verbonden aan het verlenen van zijn ambt, dan wel dat ze ook de registratierechten inhouden, moet worden opgemerkt dat deze rechten kunnen variëren al naargelang de fiscaal relevante omstandigheden waarin de koper zich bevindt. Dit wordt trouwens goed geïllustreerd door het feit dat de notarissen die door appellant, versus geïntimeerde werden geconsulteerd, hierover uiteenlopende cijfers meedeelden en dat appellant trouwens zelf ook stelt dat de verkoper «grosso modo 132.500 euro» zou overhouden.

19. Bij ontstentenis van het precieze detail van wat de «notariskosten» inhouden, is de bedongen prijs niet bepaalbaar. Een prijs «grosso modo» is geen bepaalde prijs (zie hierover: B. Tilleman, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, X., Overeenkomsten, Deel 2, Bijzondere Overeenkomsten, A. Verkoop, Deel 1, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, nr. 1200).

Zodoende moet worden besloten dat bij ontstentenis van een bepaalde en bepaalbare prijs, de overeenkomst niet rechtsgeldig tot stand kwam.

De vordering die strekt tot uitvoering van de overeenkomst kan niet worden ingewilligd.

...

Gerelateerd
Aangemaakt op: wo, 07/03/2018 - 21:13
Laatst aangepast op: wo, 07/03/2018 - 21:13

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.