-A +A

verhuurder moet de werken betalen die de huurder buiten zijn weten liet uitvoeren in zogenaamde opdracht van de verhuurder

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Rechtbank van Koophandel
Plaats van uitspraak: Hasselt
Datum van de uitspraak: 
woe, 07/05/2008
Publicatie
tijdschrift: 
Rechtskundig weekblad
Uitgever: 
I
Jaargang: 
2009-2010
Pagina: 
421

NV G.C. t/ BVBA X-I. en NV T.

Bij inleidend exploot van het ambt van gerechtsdeurwaarder L. Ameele te Evere van 18 juli 2007 liet eisende partij dagvaarding uitreiken aan BVBA X-I. teneinde deze te horen veroordelen tot betaling van 64.625 euro, vermeerderd met de nalatigheidsinteresten à 10% op 33.750 euro van 30 april 2007 en op 25.000 euro van 29 juni 2007 tot datum van betaling, de gerechtelijke interesten vanaf datum van dagvaarding aan 10% tot op datum van betaling, vermeerderd met de gerechtelijke interesten op de forfaitaire schadevergoeding van 5.875 euro vanaf de datum van de dagvaarding en de kosten.

...

Bij dagvaarding van 30 augustus 2007 heeft eiseres NV T. gedagvaard in tussenkomst en gevorderd NV T. en BVBA X-I. solidiar, in solidum, de ene bij gebreke van de andere te veroordelen tot betaling aan haar van een hoofdbedrag van 64.625 euro, vermeerderd met de nalatigheidsinteresten aan 10% op 33.750 euro van 30 april 2007 en op 25.000 euro van 29 juni 2007 tot de datum van de dagvaarding, de gerechtelijke interesten vanaf de datum van dagvaarding aan 10% tot op de datum van de betaling, vermeerderd met de gerechtelijke interesten op de forfaitaire schadevergoeding van 5.875 euro vanaf de datum van de dagvaarding en de kosten.

Bij vonnis op tegenspraak van 3 oktober 2007 heeft de rechtbank de hoofdeis toelaatbaar verklaard en grotendeels gegrond en BVBA X-I. veroordeeld tot betaling aan NV G.C. van 61.250 euro, vermeerderd met de nalatigheidsinterest van 10% op 33.750 euro vanaf 30 april 2007, op 25.000 euro van 29 juni 2007 tot de datum van dagvaarding, van dan af gerechtelijke interesten à 10% op 58.750 euro en aan de gewone wettelijke interestvoet op 2.500 euro tot de datum van betaling en de kosten; de eis in tussenkomst werd aangehouden voor rechterlijke kalenderregeling.

Bij conclusie neergelegd ter griffie op 3 januari 2008 heeft NV T. een tusseneis ingesteld tegen X-I. tot betaling van 9.240 euro wegens achterstallige termijnen, verhoogd met een conventionele rente van 10% op 8.400 euro vanaf de gemiddelde datum 1 september 2007, nadien vermeerderd met de gerechtelijke interesten aan 10% op 8.400 euro en aan de wettelijke rentevoet op 840 euro, gevorderd de leningsovereenkomst van 11 april 2007 te ontbinden in het nadeel van X-I. en haar bijkomend te veroordelen tot betaling aan T. van de som van 45.760 euro, te verhogen met de gerechtelijke interesten aan de conventionele rentevoet van 10% op 41.600 euro, en aan de wettelijke rentevoet op 4.160 euro.

...

In feite

De rechtbank verwijst naar het vonnis van 3 oktober 2007.

G.C. heeft T. gedagvaard in tussenkomst, omdat bij de dagvaarding gebleken was dat X-I. op een brievenbusadres was gevestigd. De aanspraak in de dagvaarding was gebaseerd op zaakwaarneming, minstens verrijking zonder oorzaak.

T. had bij handelshuurovereenkomst van 14 augustus 2006 aan X-I. een kantoorruimte verhuurd gelegen te (...), voor een bedrag van 6.000 euro per maand, en dit voor negen jaar. Voor de periode van 1 september 2006 tot en met 31 augustus 2009 werd «bij uitzondering» bedongen dat geen huur verschuldigd was, voor zover X-I. de verbouwing van de gehuurde delen voor haar rekening zou nemen voor een totale waarde van 200.000 euro, exclusief BTW, en dit onder voorwaarde van strikte navolging van het bouwplan. X-I. zou een beperkt deel zelf huren en het overige onderverhuren. X-I. diende gedurende de werken maandelijks de bestellingen, overeenkomsten en facturen van verbouwing voor te leggen aan T., teneinde de kostprijs van de op dat ogenblik uitgevoerde werken te vergelijken met de op dat ogenblik verschuldigde huur, en dit tot volledige afwerking van de bouw, dan wel tot het bereiken van het plafond van 200.000 euro. X-I. gaf in april 2007 aan T. te kennen in financiële moeilijkheden te komen voor de afwerking van het gebouw, en T. kende haar bij overeenkomst van 11 april 2007 een lening toe van 50.000 euro. X-I. werkte slechts sporadisch verder en X-I. betaalde de lening niet terug.

G.C. heeft X-I. gedagvaard in betaling van haar facturen. Zij heeft T. gedagvaard in tussenkomst. X-I. is veroordeeld. Zij zou ondertussen failliet zijn verklaard.

T. merkt op dat zij gedagvaard is op basis van oneigenlijke of quasi-contracten en dat in zo‘n geval er geen sprake kan zijn van conventionele verhoging van interesten en schadebeding of van toepassing van de wet betalingsachterstand. De voorwaarden voor de toepassing van de verrijking zonder oorzaak zijn volgens T. niet voorhanden. T. is van oordeel dat zij zich niet verrijkt heeft; zij heeft al geruime tijd geen huurinkomsten ontvangen en ziet al evenmin mogelijkheden tot recuperatie van het geleende bedrag. Er is geen correlatie tussen de verarming en verrijking. In casu is er zowel een overeenkomst tussen eiseres en X-I. als een overeenkomst tussen X-I. en T. T. stelt een tusseneis tegen X-I. voor de betaling van de achterstallige huur en de terugbetaling van het saldo van de lening.

G.C. voert aan dat zij helemaal niet in kennis was van het bestaan van de overeenkomsten tussen X-I. en T., toen zij de dagvaarding uitbracht en deze baseerde op zaakwaarneming en verrijking zonder oorzaak, en zij deed afstand van deze eerste rechtsgrond.

G.C. erkent dat nu X-I. blijkbaar handelde in uitvoering van een handelshuurovereenkomst, niet kan worden beweerd dat zij vrijwillig de belangen van T. behartigde. Zij is nochtans van oordeel dat T. minstens kan worden aangesproken op basis van lastgeving of buitencontractuele aansprakelijkheid.

Volgens G.C. zijn de voorwaarden voor lastgeving voldaan:

– X-I. werd door T. belast met een mandaat nl. het laten uitvoeren van verbouwingswerken overeenkomstig een op 9 januari 2006 goedgekeurd plan aan het onroerend goed van T. en binnen een bepaald budget;

– de werken zijn voor rekening van T., omdat zij eigenares is van het onroerend goed;

– X-I. wordt vergoed voor haar diensten, omdat zij gedurende drie jaar een gebruik mag maken van de kantoorruimten zonder huur te betalen.

In die omstandigheden dient volgens G.C. de betalingsverbintenis die X-I. bij haar heeft aangegaan, rechtstreeks aan T. te worden toegerekend. G.C. was niet op de hoogte van het gegeven dat X-I. geen eigenares was van het onroerend goed en dat X-I. optrad als lasthebber, en X-I. heeft op geen enkel moment de identiteit van de lastgever kenbaar gemaakt, maar dit verhindert niet dat G.C. wel degelijk haar vordering rechtstreeks kan richten tot T., omdat T. eigenares is van het onroerend goed waarbinnen ramen, deuren en poorten werden geplaatst en zij eigenares wordt door natrekking. Er is een overdracht van rechten en plichten gebeurd van de overeenkomst tussen X-I. en G.C., minstens dienen deze als overgedragen te worden beschouwd wegens beëindiging van de huurovereenkomst wegens wanprestatie van de huurder, en het is ook bedongen in de huurovereenkomst dat de verbouwingswerken ten goede komen aan de verhuurder. T. is niet te goeder trouw, wanneer zij nog geen ontbinding van de huur heeft gevorderd.

Volgens G.C. zijn de voorwaarden voor verrijking zonder oorzaak wel degelijk aanwezig, wanneer de natrekking en de overdracht van de schuldvordering van X-I. naar T. niet zou worden aangenomen. Deze mogelijkheid wordt uitdrukkelijk erkend wanneer de lasthebber de identiteit van de lastgever niet kenbaar heeft gemaakt bij het sluiten van de overeenkomst:

– er is verrijking van het vermogen van T. door de plaatsing van ramen, deuren en poorten; dat zij geen huur heeft ontvangen, is niet relevant; zij heeft zelf bedongen dat er geen huur betaald diende te worden;

– G.C. is verarmd;

– er is een verband;

– er is geen oorzaak voor de vermogensverschuiving: de overeenkomst tussen X-I. en G.C. kan niet worden tegengeworpen aan T.;

– G.C. heeft geen andere vordering ter beschikking.

Ten slotte beroept G.C. zich op buitencontractuele aansprakelijkheid. Er is een constructie op touw gezet tussen X-I. en T. teneinde het gebouw van T. verbouwd te zien, zonder dat de uitvoerende aannemers betaald worden. In plaats van onmiddellijk in te grijpen toen de lening niet werd betaald, liet T. de werken voltooien. G.C. beroept zich op het adagium «Fraus omnia corrumpit» en begroot haar schade op het bedrag van de openstaande facturen.

T. repliceert dat er geen sprake kan zijn van lastgeving. Het uitvoeren van een loutere verbouwing is geen opdracht tot het stellen van rechtshandelingen. X-I. heeft ook de verbouwing laten uitvoeren voor eigen rekening en niet voor rekening van T. X-I. heeft ook nooit beweerd voor rekening van T. te werken. Het feit dat X-I. reeds werd veroordeeld, sluit ook uit dat zij voor rekening van de lasthebber zou hebben gewerkt. De derde-medecontractant beschikt niet over een rechtstreekse vordering, indien de lasthebber in eigen naam heeft gehandeld, en deze onmogelijkheid van een rechtstreekse vordering kent geen uitzondering in het geval van natrekking. Ten onrechte wordt er aangevoerd dat er een overdracht van rechten en plichten heeft plaatsgevonden. X-I. heeft deze werken laten uitvoeren om vervolgens al haar rechten uit te oefenen die haar bij de handelshuurovereenkomst zijn toegekend. Pas na de beëindiging van de handelshuurovereenkomst en de eventuele wettelijke hernieuwingen zou T. het genot hebben van die investeringen, waarbij benadrukt wordt dat door de vrijstelling van de huurgelden gedurende drie jaar de eigenaar zelf de verbouwing betaalt of betaald heeft.

Vervolgens repliceert T. dat bedrog nooit wordt vermoed. G.C. schijnt T. te verwijten dat zij de werken niet heeft stilgelegd, maar T. heeft de niet-betaling van G.C. maar vernomen vanaf de dagvaarding in tussenkomst en vrijwaring. T. kan toch bezwaarlijk worden verweten dat zij een lening verschafte aan de schuldenaar van G.C. (het merendeel van de facturen van G.C. dateert van na de lening).

In het pleidooi heeft G.C. T. verweten dat zij geen gebruik heeft gemaakt van de in de huurovereenkomst bedongen mogelijkheid om na te gaan dat de werken evolueerden met de principieel verschuldigde huurprijs, en dat zij evenmin de ontbinding van de huurovereenkomst had gevorderd. Indien dat wel was geweest, was de schade van G.C. minder groot geweest.

T. heeft gerepliceerd dat de voorwaarden voor ontbinding (nog) niet aanwezig waren, omdat er de facto geen huurachterstand is.

Beoordeling

1) De rechtbank heeft in haar vonnis van 3 oktober 2007 haar rechtsmacht uitgeput ten aanzien van X-I. Deze is niet meer in zake. Art. 809 Ger. W. vereist dat een tusseneis wordt ingesteld tussen partijen in het geding. X-I. is geen partij in het geding.

2) G.C. had haar vordering ten aanzien van T. in de dagvaarding gebaseerd op zaakwaarneming door X-I. voor T. Thans baseert zij haar vordering niet langer op zaakwaarneming, omdat X-I. «blijkbaar handelde in uitvoering van art. 4 van de handelshuurovereenkomst». De rechtbank sluit zich daarbij aan: X-I. heeft evenmin gehandeld in naam van de meester van de zaak.

3) Men neemt over het algemeen aan dat de lastgevingsovereenkomst een overeenkomst is waarbij een persoon belast wordt voor een ander een rechtshandeling te stellen. In casu zou T. dus X-I. belast hebben voor haar een aannemingsovereenkomst aan te gaan. Dat is hier niet het geval. De verhuurder heeft hier de huurder enkel toelating gegeven om bepaalde werken in eigen naam en voor eigen rekening te laten uitvoeren door een derde, die de huurder zelf vrij kon kiezen, en de verhuurder is akkoord gegaan de waarde van die werken te compenseren met de huurgelden. Dat is geen mandaat. Overigens beschikt de derde- medecontractant niet over een rechtstreekse vordering tegenover de lastgever, indien de beweerde lasthebber in eigen naam heeft gehandeld. De door eiseres aangehaalde B. Tilleman (A.P.R., Tw. Lastgeving, nr. 498) geeft het voorbeeld van een arrest van het Frans Hof van Cassatie van 1976 waarin dit Hof oordeelde dat het nutteloos was te onderzoeken of een persoon, voor wie bepaalde werken werden uitgevoerd, al dan niet een mandaat had verleend aan degene die deze werken had besteld. Deze laatste had, zoals in casu, de werken immers in eigen naam besteld. Derhalve bestond er geen enkele rechtsband tussen de persoon voor wie de werken werden uitgevoerd, en de persoon die de werken had uitgevoerd, en kon de eerstgenoemde niet tot betaling worden veroordeeld. De zijdelingse vordering brengt eiseres geen soelaas: G.C. is niet gebaat met de uitvoering in natura van de huur. Evenmin kan er sprake zijn van het feit dat X-I. haar rechten tegenover G.C. aan T. heeft overgedragen.

4) Voor zover het toch om een lastgeving zou gaan, verdedigen bepaalde auteurs (onder andere B. Tilleman) inderdaad dat de derde-medecontractant de lastgever zou kunnen aanspreken op basis van verrijking zonder oorzaak. I. Samoy (Middelijke vertegenwoordiging, Antwerpen, Intersentia, 2005, nr. 604) vermeldt de kritiek van Laurent bij deze zienswijze. De verrijking zonder oorzaak strandt op de vaststelling dat de derde over een contractuele vordering beschikt tegen de lasthebber. Er is geen ongerechtvaardigde verrijking wanneer de verrijking haar grondslag vindt in een contract (V. Sagaert, «Wat als het vermogen gaat schuiven?», in S. Stijns (red.) Verbintenissenrecht, Themis, 2006-07, 89).

5) Ten onrechte beroept eiseres zich op het feit dat verweerster van de mogelijkheid van de huurovereenkomst geen gebruik heeft gemaakt om na te gaan of de werken de evolutie van de principieel verschuldigde huurprijs volgden en op het feit dat eiseres de ontbinding van de huur (nog) niet heeft gevorderd. Eiseres kan zich niet beroepen op een overeenkomst die tussen derden is aangegaan.

6) Het is te begrijpen dat eiseres de situatie als onbillijk aanvoelt. Zij beroept zich op bedrog. Maar bedrog en kwade trouw worden niet vermoed. Er is geen collusie waarschijnlijk gemaakt tussen X-I. en T., laat staan een relatie tussen hun bestuurders of aandeelhouders aangevoerd. In art. 555 B.W. en art. 9 in fine van de Handelshuurwet bevat de wet zelf een soortgelijke regeling.

De eis is ongegrond.
 

Noot: 

 

Wanneer de verhuurder zijn huurder enkel de toelating heeft gegeven om bepaalde werken in eigen naam en voor eigen rekening te laten uitvoeren door een derde, die de huurder vrij kon kiezen is er geen contract van laastgeving, wardoor de verhuurder tot betaling verplicht kan worden.

Deze derde (aannemer) wie de zobeweerde lasthebber heeft gehandeld, heeft gen rechtstreekse vordering tegen de beweerde lastgever tot betaling, indien de beweerde lasthebber in eigen naam heeft gehandeld.

2. Er is geen vermogensverschuiving zonder oorzaak indien de verrijking haar grondslag vindt in een contract.

Gerelateerd
Aangemaakt op: di, 03/11/2009 - 23:58
Laatst aangepast op: vr, 15/01/2010 - 17:58

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.