-A +A

Verhuurder is aansprakelijk als makelaar huurwaarborg verliest

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Instantie: Hof van Cassatie
Datum van de uitspraak: 
maa, 26/02/2018
A.R.: 
C.17.0479.N

Krachtens artikel 10, § 2, Woninghuurwet, is de verhuurder die in het bezit is van de huurwaarborg en die nalaat die te plaatsen op een geïndividualiseerde rekening gehouden de rente te betalen vanaf de ontvangst van de huurwaarborg.
Krachtens artikel 1134 Burgerlijk Wetboek strekken de overeenkomsten die de partijen hebben aangegaan hen tot wet.

Uit deze bepalingen volgt dat het de partijen is toegestaan dat zij overeen-komen dat de huurder de huurwaarborg zal overhandigen aan een lasthebber die de gelden zal storten op een geblokkeerde rekening.

Indien een dergelijke betaling geschiedt aan de lasthebber van de verhuurder is deze betaling bevrijdend en draagt de lastgever het risico van de insolvabiliteit van de lasthebber.

Publicatie
tijdschrift: 
juridat

Nr. C.17.0479.N
1. Q. B.
2. S. B.,
eisers,
toegelaten tot de rechtsbijstand bij beschikking van 3 augustus 2017, (nr. G.17.0115.N),

tegen
1. N. V.
2. M. G.,
verweerders.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis van het vredegerecht van het twee-de kanton Sint-Niklaas zetelend in laatste aanleg van 26 april 2017.

II. CASSATIEMIDDELEN
De eisers voeren in hun verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, drie middelen aan.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling
(...)

Tweede middel

Eerste onderdeel

1. Krachtens artikel 10, § 2, Woninghuurwet, is de verhuurder die in het bezit is van de huurwaarborg en die nalaat die te plaatsen op een geïndividualiseerde rekening gehouden de rente te betalen vanaf de ontvangst van de huurwaarborg.

Krachtens artikel 1134 Burgerlijk Wetboek strekken de overeenkomsten die de partijen hebben aangegaan hen tot wet.

2. Uit deze bepalingen volgt dat het de partijen is toegestaan dat zij overeen-komen dat de huurder de huurwaarborg zal overhandigen aan een lasthebber die de gelden zal storten op een geblokkeerde rekening.

Indien een dergelijke betaling geschiedt aan de lasthebber van de verhuurder is deze betaling bevrijdend en draagt de lastgever het risico van de insolvabiliteit van de lasthebber.

3. Uit het vonnis blijkt dat:
- de eisers, als huurders, een overeenkomst sloten met de verweerders;
- deze huurovereenkomst tot stand kwam via de tussenkomst een immo-biliënmakelaar die bij de contractsluiting optrad als vertegenwoordiger van de verhuurders;
- artikel 7 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurders de huurwaarborg dienen over te maken aan deze makelaar die de gelden zal plaatsen op een ge-blokkeerde rekening, op naam en voor rekening van de huurders;
- de huurders de huurwaarborg ten bedrage van 1.198,00 euro hebben overhan-digd aan de makelaar met het oog op de storting ervan op een geblokkeerde re-kening;
- de gelden niet op een geblokkeerde rekening werd geplaatst, maar werden ver-duisterd;
- de makelaar failliet werd verklaard;
- de huurders de terugbetaling vorderen van de verhuurders van de huurwaar-borg.

4. Het vonnis dat op grond van deze vaststellingen oordeelt dat de makelaar te beschouwen is als lasthebber van de huurders en dat de fouten begaan door de makelaar zijn toe te rekenen aan de huurder en de huurders bijgevolg de verhuur-ders niet kunnen aanspreken voor de fout van de makelaar, is niet naar recht ver-antwoord.

Het onderdeel is gegrond.

(...)

Dictum
Het Hof,
eenparig beslissend,
Vernietigt het bestreden vonnis in zoverre het oordeelt over de vordering ingesteld tegen de tweede verweerder en over de kosten.
Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis.
Houdt de kosten aan en laat de betwisting daaromtrent over aan de feitenrechter.
Verwijst de aldus beperkte zaak naar het vredegerecht Gent I, zetelend in laatste aanleg.
Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, derde kamer, samen-gesteld uit sectievoorzitter Eric Dirix, als voorzitter, sectievoorzitter Beatrijs Deconinck en raadsheer Bart Wylleman, en in openbare rechtszitting van 26 fe-bruari 2018 uitgesproken door sectievoorzitter Eric Dirix, in aanwezigheid van advocaat-generaal Henri Vanderlinden, met bijstand van griffier Vanessa Van de Sijpe.

VOORZIENING IN CASSATIE

VOOR : 1. De heer Q. B., zonder beroep,

2. Mevrouw S. B., zonder beroep,

Eisers in cassatie, aan wie bij beschikking van het bureau voor rechtsbijstand van het Hof van Cassatie van 3 augustus 2017 (nr. G.17.0115.N) het voordeel van de rechtsbijstand werd toegestaan,

Bijgestaan en vertegenwoordigd door Meester Bruno MAES, advocaat bij het Hof van Cassatie, waar keuze van woonplaats wordt gedaan.

 

TEGEN : 1. Mevrouw N.V.,

2. De heer M.G.,

Verweerders in cassatie.

 

Aan de Heren Eerste Voorzitter en Voorzitter van het Hof van Cassatie,
Aan de Dames en Heren Raadsheren in het Hof van Cassatie,

Hooggeachte Dames en Heren,

Eisers in cassatie hebben de eer het op 26 april 2017 gewezen vonnis van het vredegerecht van het tweede kanton Sint-Niklaas (rolnummer 17A170), aan de wettigheidscontrole van Uw Hof te onderwerpen.

FEITEN EN PROCEDUREVOORGAANDEN

In dat verband zijn eisers zo vrij te verwijzen naar de samenvatting in het aangevochten vonnis (p. 2, nr. 1 en nr. 2, eerste zin).

Tegen dit vonnis voeren eisers twee middelen tot cassatie aan:

EERSTE MIDDEL TOT CASSATIE

Geschonden wetsbepalingen:

- Artikel 149 van de gecoördineerde Belgische Grondwet,

Bestreden beslissing:

De bestreden beslissing wijst de vordering van eisers af als ongegrond, o.m. op volgende gronden:

"Op het moment van het instellen van de vordering was mevrouw V. geen eigenaar meer van het appartement. In de akte van overdracht van eigendom aan de heer G. werd uitdrukkelijk opgenomen dat de heer G. alle verplichtingen (en genot), ook in verband met de huurovereenkomst op zich nam. Dit betekent enerzijds dat hij de enige was waaraan de huurders sinds de overdracht rechtsgeldig hun huur konden betalen, maar ook dat hij alle verplichtingen, o.a; in verband met de eventuele teruggave van de huurwaarborg volledig op zich nam. Dit blijkt ook uit de indiening van de schuldvordering in het passief.

De vordering t.o.v. mevrouw V. wordt dan ook afgewezen."

Grief: schending van artikel 149 van de Grondwet.

1. Overeenkomstig artikel 149 van de Grondwet moet de rechter zijn beslissing motiveren. Hij dient zonder dubbelzinnigheid of tegenstrijdigheid te antwoorden op alle regelmatig aangevoerde relevante middelen. De motieven van zijn beslissing mogen bovendien niet vaag zijn en dienen het Uw Hof mogelijk te maken de wettigheid van de aangevochten beslissing te onderzoeken.

2. In hun regelmatig genomen conclusie van 18 april 2017, voerden eisers aan wat volgt:

"a.
De nieuwe eigenaar juffrouw S.V.S. werd door [eisers] aangesproken
tot terugbetaling van de waarborg.
(stuk 4)

Zij stelt dat zij bij de verkoop van de woning de waarborg van verweerders niet heeft ontvangen en beroept zich bovendien op een clausule uit de notariële akte tussen de nieuwe en de oude eigenaar, nl.
(stuk 5)

Ten opzichte van de huurder treedt de koper in alle rechten en verplichtingen van de
verkoper onverminderd de rechten die hij als koper kan doen gelden krachtens de wet in zijn hoedanigheid van koper, dit alles zonder tussenkomst van de verkoper noch verhaal tegen hem.

De verkoper doet nog opmerken dat de huurwaarborg die betaald werd door de huurder
aan Albatros Vastgoed door de huurder rechtstreeks zal worden teruggevorderd van
Albatros Vastgoed. De koper zal hieromtrent niet aansprakelijk kunnen worden gesteld voor problemen omtrent de teruggave van de huurwaarborg.

Klaarblijkelijk is het verhuurkantoor Albatros, aan wie [eisers] conform de huurovereenkomst de waarborg hebben gestort, bij vonnis van de 6de kamer van de Koophandel te Dendermonde dd. 07.05.2012 failliet verklaard.
(stuk 5)

De waarborg werd evenwel niet op een geblokkeerde rekening geplaatst door het vastgoedkantoor.

Verweerders hebben dan ook hun aansprakelijkheid op grond van de lastgeving tussen het immokantoor en henzelf trachten af te wenden door voornoemde clausule op te nemen in de verkoopsakte tussen nieuwe en oude eigenaar.

De aankoopakte van de huurwoning betreft evenwel een contractuele relatie tussen enerzijds verweerders als oude eigenaar en anderzijds de nieuwe eigenaar.

[Eisers] zijn geen contracterende partij in deze koop-verkoop.

[Eisers] hebben dan ook geen uitstaans met de bepalingen in deze notariële akte zodat deze
bepaling niet tegenstelbaar is aan [eisers].

Bovendien kunnen verweerders geenszins namens [eisers] als derde partij dergelijke bepaling in de notariële akte stipuleren zonder toestemming van [eisers]." (p. 3-4), alsmede:

"c.
[Verweerster] argumenteert dat de vordering t.a.v. haar ongegrond is gelet op het feit dat zij sinds 09.01 .2012 geen eigenaar meer is van de huurwoning.

In kader van een regelingsakte tussen verweerders naar aanleiding van hun relatiebreuk is de
kwestieuze huurwoning sinds 09.01.20"l2 toebedeeld aan eerste verweerder. Sinds 09.01.2012 zou eerste verweerder alleen eigenaar zijn van de woning.

De regelingsakte van verweerders dd. 09.01 .2fü 2 is evenwel niet tegenstelbaar aan [eisers].

[Verweerster] is als contracterende partij van de huurovereenkomst gehouden haar
verplichtingen hieruit voortvloeiend na te leven.

Het immokantoor heeft immers ook in opdracht en voor rekening van eerste verweerder opgetreden.

De risico's die verbonden zijn aan een overeenkomst van lastgeving zijn geheel ten laste van de verhuurder en aldus ook van eerste verweerder als contracterende partij.

De waarborg werd klaarblijkelijk niet op een geblokkeerde rekening geplaatst door het immokantoor welke in naam en voor rekening van verweerders optrad.

Indien de lasthebber (in casu Albatros Vastgoed) op foutieve wijze zijn mandaat uitoefent wordt geacht de fout van de lasthebber begaan te zijn door de lastgever zelf en kan bijgevolg geen over-macht in hoofde van de lastgever uitmaken." (p. 5).

3. Door zich te beperken tot voormelde overwegingen tot staving van zijn beslissing dat de vordering van eisers ten aanzien van eerste verweerster dient afgewezen, antwoordt het vredegerecht niet op eisers' conclusie, waarin zij o.m. betoogden dat de aankoopakte van de huurwoning hen vreemd is nu zij daarin geen contracterende partijen zijn en verweerders geenszins namens de verzoekers als derde partij een bepaling in de notariële akte kunnen stipuleren zonder hun toestemming (p. 3 en 4, a), alsmede dat ook de regelingsakte tussen verweerders dd. 09.01.2012 hen niet tegenstelbaar is en dat verweerster als contracterende partij van de huurovereenkomst gehouden is haar verplichtingen hieruit voortvloeiend na te leven (p. 5, c), zodat de bestreden beslissing dan ook niet regelmatig gemotiveerd is (schending van artikel 149 van de Grondwet).

TWEEDE MIDDEL TOT CASSATIE

Geschonden wetsbepalingen:

- Artikel 10, §2 van artikel 2 van Boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991, gewijzigd bij de wet van 13 april 1997 en vervangen bij art. 103 van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV) van de wet van 20 februari 1991
- Artikel 1134 Burgerlijk Wetboek
- Artikel 1138, 2° van het Gerechtelijk Wetboek
- Het algemeen rechtsbeginsel van de autonomie van de procespartijen, ook beschikkingsbeginsel genoemd vervat in voormeld artikel 1138, en
- Het algemeen rechtsbeginsel van het recht van verdediging.

Bestreden beslissing:

De bestreden beslissing wijst de vordering van eisers af als ongegrond, o.m. op volgende gronden:

"Het is ongetwijfeld zo dat voor wat betreft de door de verhuurder uit te voeren verplichtíngen en rechtshandelingen het makelaarskantoor de lasthebber was (afsluiten huurovereenkomst, innen huur etc.).

Een lasthebber stelt namelijk rechtshandelingen in naam en voor rekening van de lastgever.

Echter, het plaatsen van de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening is geen verplichting van de verhuurder, maar wel van de huurder. De waarborg blijft ook eigendom van de huurders. De verhuurder is vreemd aan deze rechtshandeling. De verhuurder is niet diegene die de makelaar opdracht geeft (lastgeving) om de waarborg te plaatsen.

Artikel 7 van de huurovereenkomst bepaalt dan ook betreffende de waarborg dat de huurder deze overmaakt aan de makelaar, zodat deze waarborg door de makelaar wordt geplaatst op een geblokkeerde rekening, op naam en voor rekening van de huurders. De lasthebber is hier inderdaad de gefailleerde makelaar, maar de lastgever is de huurder. Het betreft hier een rechtshandeling, nl. openen van een geblokkeerde rekening en storten van geld op deze rekening, die de makelaar in naam en voor rekening van de huurder verrícht.

Bijgevolg wordt de fout van de lasthebber (hier: de makelaar) geacht begaan te zijn door de lastgever zelf (hier: de huurder). De huurders kunnen dan ook de verhuurder niet aanspreken voor de fout van hun eigen lasthebber."

Grieven:

- Eerste onderdeel (schending van de artikelen 10, §2 van artikel 2 van Boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991, gewijzigd bij de wet van 13 april 1997 en vervangen bij art. 103 van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV) en 1134 Burgerlijk Wetboek)

1. Voormeld artikel 10, §2 bepaalt: "Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat die te plaatsen op de manier bepaald in § 1, derde lid, is hij ertoe gehouden om aan de huurder rente te betalen aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigd wordt.

Deze rente wordt gekapitaliseerd. Vanaf de dag dat de huurder de verhuurder in gebreke stelt om te voldoen aan de verplichting hem opgelegd door § 1, derde lid, is de verschuldigde rente echter de wettelijke interesten op het bedrag van de waarborg."

2. Luidens artikel 1134 Burgerlijk Wetboek strekken alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, degenen die deze hebben aangegaan, tot wet, kunnen zij niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de wet erkend, en moeten zij te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.

3. Luidens artikel 7 van de tussen partijen op 5 april 2011 gesloten huurovereenkomst, waarbij verweerders als verhuurders optraden en vertegenwoordigd werden door het makelaarskantoor ‘Albatros Vastgoed' (zie aanhef), dienden eisers als huurders, om de goede en volledige uitvoering van hun verplichtingen te waarborgen, een som van 2 maanden huur over te maken aan ‘Albatros Vastgoed' zodat deze ‘het kan in regel stellen op hun naam met een Huurwaarborg annex huurreserve'.

4. Hieruit volgt dat eisers zich in deze overeenkomst verbonden hebben om de huurwaarborg over te maken aan voormelde lasthebber van de verhuurders, zijnde verweerders.

De omstandigheid dat het plaatsen van de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening een verplichting van de huurder is, belet niet dat huurder en verhuurder kunnen overeenkomen, zoals te dezen, dat, ter uitvoering van die verplichting, de huurder verzocht wordt de huurwaarborg over te maken aan de lasthebber van de verhuurder (zie art. 7) die te dezen als zodanig de verhuurder heeft vertegenwoordigd bij het aangaan van de huurovereenkomst (zie aanhef van de overeenkomst).

Het storten van de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening valt dan onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder die eventueel zal moeten instaan voor de nalatigheid van zijn lasthebber.

5. Door integendeel te beslissen dat de fout van de lasthebber (hier: de makelaar) geacht wordt begaan te zijn door de lastgever zelf (hier: de huurder) en dat de huurders dan ook de verhuurder niet kunnen aanspreken voor de fout van hun eigen lasthebber, schendt het vredegerecht de verbindende kracht van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst (schending van artikel 1134 Burgerlijk Wetboek) alsmede voormeld artikel 10, §2.

- Tweede onderdeel (schending van artikel 1138, 2° van het Gerechtelijk Wetboek
en van de algemene rechtsbeginselen van de autonomie van de procespartijen, ook beschikkingsbeginsel genoemd vervat in voormeld artikel 1138, en van het recht van verdediging).

1. Overeenkomstig artikel 1138, 2° Gerechtelijk Wetboek en het beschikkingsbeginsel, mag de rechter geen uitspraak doen over niet gevorderde zaken en niet buiten de rechtsstrijd tussen partijen treden, noch een vordering van een partij die steunt op een rechtsgrond waarover partijen geen betwisting hadden, afwijzen op een ambtshalve aangevoerde grond die niet van openbare orde of dwingend recht is en die partijen uit hun debat gelaten hadden.

2. Bovendien gebiedt het algemeen rechtsbeginsel van het recht van verdediging dat de rechter de partijen de gelegenheid geeft hun standpunt kenbaar te maken omtrent elke ambtshalve aangevoerde rechtsgrond.

3. Geen enkele partij voerde voor de vrederechter het bestaan van een lastgeving aan tussen de makelaar en de huurders. De verhuurders, of één van hen, voerden geenszins aan dat de vordering van verzoekers diende te worden afgewezen omdat zij hen ‘niet kunnen aanspreken voor de fout van hun eigen lasthebber' (vonnis in fine).

Verweerster beperkte zich ertoe in haar conclusie aan te voeren:

(a) dat vanaf het verlijden van de notariële akte van 9 januari 2012 de heer G. ‘alle rechten en verplichtingen als eigenaar op zich (heeft) genomen',
(b) dat zij op het ogenblik van de vordering van verzoekers ‘geen eigenaar meer was', en
(c) ondergeschikt, mocht de rechtbank toch oordelen dat zij gehouden is tot terugbetaling van de huurwaarborgsom, dat tweede verweerder haar dan dient te vrijwaren (p. 2 en 3).

Hieruit volgt dat verweerster de stelling van eisers (de makelaar was de lasthebber van de verhuurder) als zodanig niet betwist heeft en dus zeker niet heeft ingeroepen dat de makelaar, wat het storten van de huurwaarborg betrof, diende te worden aangemerkt als ‘de lasthebber van de huurders', met als juridisch gevolg dat de huurders de verhuurder ‘niet kunnen aanspreken voor de fout van hun eigen lasthebber'.

4. Door het tegendeel te beslissen heeft het vredegerecht zijn beslissing niet naar recht verantwoord (schending van artikel 1138, 2° van het Gerechtelijk Wetboek en van de algemene rechtsbeginselen van de autonomie van de procespartijen, ook beschikkingsbeginsel genoemd vervat in voormeld artikel 1138, en van het recht van verdediging).

DERDE MIDDEL TOT CASSATIE

Geschonden wetsbepalingen:

- Artikel 149 van de Grondwet
- Artikel 1138, 3° van het Gerechtelijk Wetboek

Bestreden beslissing:

De bestreden beslissing veroordeelt eisers tot de kosten van het geding, inbegrepen de rechtsplegingsvergoeding, begroot op 480,00 euro voorzien bij artikel 1022 van het Gerechtelijk Wetboek.

Grief: schending van de artikelen 149 van de Grondwet en 1138, 3° Gerechtelijk wetboek.

1. Overeenkomstig artikel 149 van de Grondwet moet de rechter zijn beslissing motiveren. Hij dient zonder dubbelzinnigheid of tegenstrijdigheid te antwoorden op alle regelmatig aangevoerde relevante middelen. De motieven van zijn beslissing mogen bovendien niet vaag zijn en dienen het Uw Hof mogelijk te maken de wettigheid van de aangevochten beslissing te onderzoeken.

2. Krachtens artikel 1138, 3° Gerechtelijk Wetboek is het nalaten uitspraak te doen over een punt van de vordering een grond tot cassatie.

3. Eisers vorderden in het dictum van hun conclusie van 18 april 2017 aan wat volgt:

"Indien [eisers] zouden veroordeeld worden tot de kosten van het geding, toepassing te willen maken van art. 1022 Ger.W. aangezien [eisers] rechtsbijstand genieten."

Hiermee vorderden zij ondubbelzinnig de toepassing van de regel bepaald in het vierde lid van art. 1022 Ger.W.

4. Het vredegerecht antwoordt niet op dat middel zodat de bestreden beslissing op dit punt niet regelmatig gemotiveerd is (schending van art. 149 GW). Minstens laat het vredegerecht na over dit punt van de vordering uitspraak te doen (zie art. 1138, 3° Ger.W.).

 

OM DEZE REDENEN,

Besluit voor eisers, ondergetekende advocaat bij het Hof van Cassatie, dat het U behage, Hooggeachte Dames en Heren, de aangevochten beslissing te vernietigen, te bevelen dat hiervan melding zal worden gemaakt op de kant van de vernietigde beslissing, de zaak en de partijen te verwijzen naar een ander vredegerecht, kosten als naar recht.

Brussel, 25 augustus 2017

 

Voor eisers,
Hun raadsman,

 

Noot: 

Diederik Vermeir en Shana Meys, Verhuurder is aansprakelijk als makelaar huurwaarborg verliest. De Juristenkrant, 25 april 2018, pagina 3

Gerelateerd
Aangemaakt op: di, 15/05/2018 - 17:50
Laatst aangepast op: ma, 21/05/2018 - 14:54

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.